АНАЛИЗ ВОЗМОЖНЫХ ПУТЕЙ СТИМУЛИРОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Настоящей теме в последнее время посвящено достаточно много исследовательских работ. Кроме того, сама необходимость стимулирования вызвана кризисом в экономике и как следствие спадом спроса на рынке жилых помещений и соответственно спадом темпов строительства. Необходимость стимулирования строительства жилых помещений обуславливает актуальность настоящего исследования.

Во многом приведенные выше доводы доказываются нижеприведенным рисунком, который отражает отрицательную динамику с января 2015 года по апрель 2016 гг.

Рис.1 Динамика жилищного строительства в России в январе 2015 – апреле 2016 гг, в % г/г[1].

По мнению авторов статьи Н.Л. Таранухи,  Н.М. Якушева, К.В. Таранухи, В.О. Пушкарева по примеру зарубежных стран наиболее приемлемым для стимулирования  строительства недвижимости является  создание стройсберкасс[2].  Наиболее подходящей при этом авторы полагают немецкую систему стройсбережений, которые сочетают одновременно механизмы накопления с механизмами кредитования конкретных граждан.  Кроме того, ими отмечаются и механизмы протекционизма государства по финансовой поддержке инициативы граждан, связанных с целевым накоплением и использованием  средств для последующего улучшения жилищных условий.

Важно отметить,  уровни процентных ставок, которые начисляются банками на целевые стройсбережения и  ставками, выдаваемыми в рамках кредитной системы являются автономными и находятся вне зависимости от общего состояния кредитно-финансового рынка, что актуально в рамках нестабильности в экономике в настоящее время[3].

Важно отметить, что статистика неутешительна и ипотечные кредиты  доступны только 17% граждан, в свою очередь стройсберкассы  по подсчетам специалистов готовы поднять данный процент до 25-30%.

Целым рядом авторов настойчиво предлагается снижение процентных ставок по ипотечным кредитам, которые в настоящее время колеблются от 10,9% до 12,5%. Авторы полагают, что требуется снижение до уровня 4,5-6% (что отвечает общеевропейским процентным ставкам), которые станут определенным стимулом в  повышении спроса на первичное жилье и соответственно станет определенным стимулом для строительства[4].

Учитывая неравномерность жилищного строительства в разрезе регионов, а также падение уровня инвестиций, что доказывается рисунком представленным ниже, по мнению автора настоящей статьи, требуется разработка специальных региональных программ по стимулированию жилья, которые будут учитывать следующие критерии:

- индивидуальные особенности рынка строящегося жилья в регионе;

- потребность в строительстве жилья в отдельных частях региона;

- индивидуальную модель привлечения инвестиций в строительство;

- иные специфические критерии.

Рис. 2 Вложение инвестиций в основной капитал и объем строительных работ за период с января 2011 года по март 2016 гг. (прирост в % к соответствующему месяцу предыдущего года[5].

Согласно прогнозов МЭР, динамика инвестиций в основной капитал вернётся в положительное состояние в 2017 году (ближе к концу). При этом средний прирост инвестиций в 2017-2019 гг. должен составить около 2,7% годовых. По мнению специалистов, одновременное увеличение объёмов должно сопровождаться значительным снижением расходов со стороны госсектора, в частности органов федеральной власти.

Следует также отметить, что с начала 2016 года объём расходов ФАИП уменьшился до 860 млрд. руб., что составляет 23%, при этом четвёртая часть от этой суммы приходится на расходы обороны, которая достаточно мало связана с остальной экономикой.

Важно отметить, что в российских условиях резкое повышение спроса на жилые помещения приводит к увеличению его объемов за счет банковских кредитов и инвесторов. Однако существует проблема доступности жилья для большинства жителей мегаполисов и городов, так как цены за квадратный метр не соответствуют уровню дохода граждан. В данном аспекте необходимо приближаться к мировой практике, а именно «коэффициенту доступности жилья» который в развитых странах составляет не более 30% от общего дохода семьи[6].

Требуется поиск инструмента для массовости продавцов на рынке жилья, что приведет к возрастанию конкуренции и как следствие снижению цен за квадратный метр[7]. С одной стороны возможен вариант ограничения стоимости квадратного метра, которое будет устанавливаться в зависимости от территориальной принадлежности. Но с другой стороны такое ограничение приведет к большей экономии на строительных материалах и внутренней отделке. На наш взгляд, определенным инструментом будет являться налоговое послабление участникам рынка, которые занимаются строительством и реализацией вновь построенных жилищных объектов. Кроме того, важно искать способы привлечения в строительство профессионалов из числа малого и среднего бизнеса.

Немаловажным аспектом является  отсутствие в крупных населенных пунктах  социальной и инженерной инфраструктуры, что заметно тормозит рост новостроек. На наш взгляд, требуется разработка отдельной программы, которая будет объединять обслуживающие территорию организации с застройщиком в решении вопроса подведения коммуникаций и возведения детских садов, школ и т.д. Иными словами требуется инструмент взаимодействия, который будет способствовать повышению интереса к застройке городских пустырей, бывших промзон и т.д. Кроме того, возможен вариант рассмотрения реализации таких участков за минимальную стоимость на единицу площади по региону.

Нельзя не упомянуть о таком феномене, как реновация жилья, которая на данный момент проходит в г. Москва[8]. На наш взгляд, с целью стимулирования жилищного строительства требуется трансляция указанной практики на регионы, что приведет к оживлению на рынке строительных услуг. Кроме того, это существенное вливание капиталов в регионы, что позволит улучшить социально-экономическую ситуацию в последних.

Возможен вариант стимулирования строительства жилья посредством размещения соответствующих госзаказов на строительство для малообеспеченных слоев населения и детей-сирот, а также жилья для военных, для сотрудников Росгвардии и иных учреждений и ведомств в соответствии с нормативно-правовыми актами Российской Федерации, которые достаточно часто становятся «заложниками» проблемы отсутствия свободных квадратных метров.

На наш взгляд, увеличение объемов строительства возможно при условии одновременного увеличении финансирования всех хозяйствующих субъектов, в том числе и частных домовладений. Выполнение всех вышеназванных задач должно осуществляться посредством регулирования со стороны государства.

При этом в данном контексте следует понимать и грамотное законодательное регулирование и четкость и детализированность существующих программ и программ будущего, которые будут позволять всесторонне оценивать ситуацию со строительством жилья, делать соответствующие выводы и привносить качественные и эффективные решения.

Таким образом, проблема стимулирования рынка жилищного строительства не нова, но решить ее возможно в условиях кризиса за счет комплексного подхода к вопросу со стороны государства.

Все статьи автора «annavostrov»