УДК 332.74

ОЦЕНКА И ПРОГНОЗИРОВАНИЕ ЦЕНОВОЙ СИТУАЦИИ НА РЫНКЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Бурова Ирина Васильевна1, Паничкина Марина Васильевна2
1Крымский Федеральный университет им. В.И.Вернадского, Академия Строительства и Архитектуры, старший преподаватель кафедры высшей математики и информатики;
2Южный федеральный университет, Институт управления в экономических, экологических и социальных системах, к.э.н., доцент каф. Экономики предприятия

Аннотация
В статье рассматриваются такие основные индикаторы рынка недвижимости Ростовской области, как обеспеченность жильем населения и стоимость 1 кв. метра жилой недвижимости. На основании официальных статистических данных проведено исследование ценовой ситуации и прогнозирование стоимости 1 кв.м. на рынке жилой недвижимости некоторых муниципальных образований Ростовской области, результаты которых могут быть использованы для регулирования указанного рынка.

Ключевые слова: оценка, прогнозирование, Ростовская область, рынок жилой недвижимости


ASSESSMENT AND PREDICTION OF THE PRICE SITUATION ON THE HOUSING MARKET

Burova Irina Vasilevna1, Panichkina Marina Vasilevna2
1Crimean Federal University V. I. Vernadskogo, Academy of civil engineering and Architecture, senior lecturer of the Department of mathematics and computer science
2Southern Federal University, Institute of Management in the economic, ecological and social systems, Ph. D., associate Professor, DEP. Enterprise economy

Abstract
The article considers main indicators of real estate market of the Rostov region, as the housing provision of the population and the cost of 1 square meter of residential real estate. On the basis of official statistical data the study of the price situation and a prediction of the cost of 1 sq m on the residential real estate market of some municipalities of the Rostov region, the results of which can be used for regulation of that market.

Рубрика: 08.00.00 ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ

Библиографическая ссылка на статью:
Бурова И.В., Паничкина М.В. Оценка и прогнозирование ценовой ситуации на рынке жилой недвижимости // Современные научные исследования и инновации. 2017. № 2 [Электронный ресурс]. URL: http://web.snauka.ru/issues/2017/02/78107 (дата обращения: 02.06.2017).

Дифференциация территорий муниципальных образований по уровню экономического развития, деловой активности, транспортной доступности, развитости социальной инфраструктуры и другим параметрам, определяет специфические условия развития и практику регулирования рынков недвижимости, в которой важнейшую роль играет мониторинг индикаторов, определяющих состояние и тенденции его развития.

В качестве важнейших индикаторов рассматриваются, в том числе, показатели обеспеченности жильем населения. Так, с учетом численности населения, и имеющегося объема жилищного фонда в Ростовской области (РО), можно проследить динамику обеспеченности кв.м. общей площади населения за период 2011-2015 гг. (табл.1).

Таблица 1. Динамика обеспеченности жильем населения РО.[3].

Показатель 2011 2012 2013 2014 2015
Численность населения, тыс.чел. 4275,2 4260,6 4254,6 4245,5 4242,1
Жилищный фонд, всего, тыс.кв.м. 93433,4 94960,5 96606,1 98398,5 100044,6
Обеспеченность  кв.м. общей площади на 1 чел. 21,9 22.3 22.7 23,2 23.6

Как видно из данных таблицы, значение показателя за указанный период постоянно возрастало, что связано, как с увеличением объемов жилищного фонда, так и с процессами депопуляции населения РО. С учетом среднего значения обеспеченности кв.м. на человека за 2015 г. по стране -24,4 кв.м., а также в сравнении с аналогичными показателями, достигнутыми в развитых странах, варьирующих от 25 кв.м. (Польша) до 70 кв.м.(США, Норвегия), можно сделать вывод о низких показателях обеспеченности жильем населения РО.

Следует также отметить невысокое качество и значительную степень износа жилищного фонда, а также влияние кризисной ситуации на рынок недвижимости, проявившееся в отсутствии баланса между спросом и предложением со значительным превышением последнего, бессистемным поведением продавцов и покупателей недвижимости, изменением характера распределения стоимости объектов, модификацией маркетинговых стратегий основных стейкхолдеров рынка недвижимости, выразившихся в снижении темпа ввода жилья, изменением цен и структуры предложений и др. [1, 2]. Изложенное, а также, многочисленные опросы населения об удовлетворенности жилищными условиями, свидетельствуют о дефиците качественной жилой недвижимости в РО и делают актуальнейшей проблему регулирования рынка недвижимости территории [2].

Необходимо особо выделить в указанном процессе роль такого ключевого рыночного индикатора, как ценовая ситуация и ее прогнозирование. В настоящее время на рынке недвижимости РО средние цены на за 1 кв.м. общей площади жилой недвижимости представлены следующими показателями (табл.2)

Таблица 2. Средние цены на рынке жилья РО за 1 кв. м. [3].

рынок жилья 2015г.( поквартально) 2016г.( поквартально)
1 2 3 4 1 2 3 4
первичный 48173,2 47317,1 46521,7 46903,4 46917,6 46776,6 46526,1 46278,1
вторичный 53798,0 53888,8 53666,7 52984,9 54087,2 54031,3 53778,9 53797,4

Таким образом, в 2016 году видна тенденция к снижению стоимости 1 кв. м. общей площади жилой недвижимости, как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости РО. Однако с учетом дифференциации территорий, средняя стоимость объектов жилой недвижимости различных муниципальных образований РО может существенно отличаться.

Для прогнозирования средней стоимости жилой недвижимости был исследован значительный объем информации о средней стоимости 1 кв. м. за 2014, 2015, 2016 годы по месяцам (всего 36 месяцев) по таким муниципальным образованиям РО, как г. Ростов-на-Дону, г. Таганрог, г. Шахты, г. Азов.

В ходе работы были построены аддитивные модели временных рядов по средневзвешенным стоимостям объектов жилой недвижимости указанных муниципальных образований за 36 месяцев, проведена автокорреляция уровней временных рядов, которая подтвердила вывод о значительной линейной зависимости средневзвешенной стоимости  квадратного метра жилой недвижимости во временных рядах.

Аналитическое выравнивание во временных рядах с помощью линейного тренда T=a+bt, параметры которого определялись методом наименьших квадратов, позволили построить модели стоимости объектов жилой недвижимости указанных муниципальных образований, провести оценку качества построенных моделей R2, как отношения суммы квадратов абсолютных ошибок  к общей сумме квадратов отклонений уровней ряда от его среднего уровня. Пролонгирование тренда на первое полугодие 2017 года позволило сделать прогнозы стоимости 1 кв.м. жилой недвижимости РО (табл.3).

Таблица 3. Прогнозирование ценовой ситуации рынка недвижимости РО

города РО

уравнение линейного тренда

R2, %

Прогнозирование ср.стоимости 1 кв.м. жилой недвижимости на 1 п/г. 2017г.(помесячно)

t =37 01.2017

t =38

02.2017

t =39

03.2017

t =40

04.2017

t =41

05.2017

t =42 06.2017

Ростов-на -Дону

T = -6768480,28 + 369189,83t.

16,4%

58995

58457

59270

59783

59324

58522

Таганрог

Т = – 3758463, 15+ 225614,52 t

14,7%

45628

46137

46345

46678

46836

47152

Азов

T = -5197726,11+283512,33t.

4,3%

46228

46639

46700

47121

47173

47544

Шахты

T = -3371130,28+183879,83t.

12,4%.

46254

46232

46201

46128

46071

45916

На основании представленных в таблице значений R2 можно сделать вывод, что аддитивная модель для г. Ростова-на-Дону объясняет 83,6% общей вариации уровней временных рядов стоимости 1 кв.м. жилой недвижимости по месяцам за 3 года, для г. Таганрога – 85,3%, для г.Азова – 95,7%, для г. Шахт – 87,6%. При этом видна тенденция к увеличению стоимости квадратного метра жилья в городе Ростов-на-Дону, а также в городах-спутниках областного центра – Таганроге и Азове, и снижение стоимости – в г. Шахты.

Отличие от тенденций, определенных в табл.2. объясняется значительным временным лагом, показателями депрессивного состояния рынка только с начала 2016г. и сильной дифференциацией территории, в том числе по стоимости 1 кв.м., что повлияло на величину средних показателей стоимости 1 кв.м. по РО.

Полученные прогнозы стоимости 1 кв. м. жилой недвижимости могут быть использованы в целях регулирования рынков недвижимости указанных муниципальных образований Ростовской области.


Библиографический список
  1. Бурова И.В., Паничкина М.В. Оценка тенденций развития рынка жилой недвижимости в условиях кризиса // В сборнике: «Наука сегодня фундаментальные и прикладные исследования» – Материалы международной научно-практической конференции. 2016. С. 60-62.
  2. Бурова И.В., Паничкина М.В. Применение методов эконометрического анализа для оценки объектов недвижимости в условиях неопределенности рынка //Международный журнал прикладных и фундаментальных исследований” № 10 (часть 3) 2016г, стр. 458-462.
  3. Территориальный орган службы гос.статистики по Ростовской области. Электронный ресурс. Режим доступа: http://rostov.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_ts/rostov/ru/statistics/indicators/


Все статьи автора «MarinaPan»


© Если вы обнаружили нарушение авторских или смежных прав, пожалуйста, незамедлительно сообщите нам об этом по электронной почте или через форму обратной связи.

Связь с автором (комментарии/рецензии к статье)

Оставить комментарий

Вы должны авторизоваться, чтобы оставить комментарий.

Если Вы еще не зарегистрированы на сайте, то Вам необходимо зарегистрироваться: