Дифференциация территорий муниципальных образований по уровню экономического развития, деловой активности, транспортной доступности, развитости социальной инфраструктуры и другим параметрам, определяет специфические условия развития и практику регулирования рынков недвижимости, в которой важнейшую роль играет мониторинг индикаторов, определяющих состояние и тенденции его развития.

В качестве важнейших индикаторов рассматриваются, в том числе, показатели обеспеченности жильем населения. Так, с учетом численности населения, и имеющегося объема жилищного фонда в Ростовской области (РО), можно проследить динамику обеспеченности кв.м. общей площади населения за период 2011-2015 гг. (табл.1).

Таблица 1. Динамика обеспеченности жильем населения РО.[3].

Как видно из данных таблицы, значение показателя за указанный период постоянно возрастало, что связано, как с увеличением объемов жилищного фонда, так и с процессами депопуляции населения РО. С учетом среднего значения обеспеченности кв.м. на человека за 2015 г. по стране -24,4 кв.м., а также в сравнении с аналогичными показателями, достигнутыми в развитых странах, варьирующих от 25 кв.м. (Польша) до 70 кв.м.(США, Норвегия), можно сделать вывод о низких показателях обеспеченности жильем населения РО.

Следует также отметить невысокое качество и значительную степень износа жилищного фонда, а также влияние кризисной ситуации на рынок недвижимости, проявившееся в отсутствии баланса между спросом и предложением со значительным превышением последнего, бессистемным поведением продавцов и покупателей недвижимости, изменением характера распределения стоимости объектов, модификацией маркетинговых стратегий основных стейкхолдеров рынка недвижимости, выразившихся в снижении темпа ввода жилья, изменением цен и структуры предложений и др. [1, 2]. Изложенное, а также, многочисленные опросы населения об удовлетворенности жилищными условиями, свидетельствуют о дефиците качественной жилой недвижимости в РО и делают актуальнейшей проблему регулирования рынка недвижимости территории [2].

Необходимо особо выделить в указанном процессе роль такого ключевого рыночного индикатора, как ценовая ситуация и ее прогнозирование. В настоящее время на рынке недвижимости РО средние цены на за 1 кв.м. общей площади жилой недвижимости представлены следующими показателями (табл.2)

Таблица 2. Средние цены на рынке жилья РО за 1 кв. м. [3].

Таким образом, в 2016 году видна тенденция к снижению стоимости 1 кв. м. общей площади жилой недвижимости, как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости РО. Однако с учетом дифференциации территорий, средняя стоимость объектов жилой недвижимости различных муниципальных образований РО может существенно отличаться.

Для прогнозирования средней стоимости жилой недвижимости был исследован значительный объем информации о средней стоимости 1 кв. м. за 2014, 2015, 2016 годы по месяцам (всего 36 месяцев) по таким муниципальным образованиям РО, как г. Ростов-на-Дону, г. Таганрог, г. Шахты, г. Азов.

В ходе работы были построены аддитивные модели временных рядов по средневзвешенным стоимостям объектов жилой недвижимости указанных муниципальных образований за 36 месяцев, проведена автокорреляция уровней временных рядов, которая подтвердила вывод о значительной линейной зависимости средневзвешенной стоимости  квадратного метра жилой недвижимости во временных рядах.

Аналитическое выравнивание во временных рядах с помощью линейного тренда T=a+bt, параметры которого определялись методом наименьших квадратов, позволили построить модели стоимости объектов жилой недвижимости указанных муниципальных образований, провести оценку качества построенных моделей R², как отношения суммы квадратов абсолютных ошибок  к общей сумме квадратов отклонений уровней ряда от его среднего уровня. Пролонгирование тренда на первое полугодие 2017 года позволило сделать прогнозы стоимости 1 кв.м. жилой недвижимости РО (табл.3).

Таблица 3. Прогнозирование ценовой ситуации рынка недвижимости РО

На основании представленных в таблице значений R² можно сделать вывод, что аддитивная модель для г. Ростова-на-Дону объясняет 83,6% общей вариации уровней временных рядов стоимости 1 кв.м. жилой недвижимости по месяцам за 3 года, для г. Таганрога – 85,3%, для г.Азова – 95,7%, для г. Шахт – 87,6%. При этом видна тенденция к увеличению стоимости квадратного метра жилья в городе Ростов-на-Дону, а также в городах-спутниках областного центра – Таганроге и Азове, и снижение стоимости – в г. Шахты.

Отличие от тенденций, определенных в табл.2. объясняется значительным временным лагом, показателями депрессивного состояния рынка только с начала 2016г. и сильной дифференциацией территории, в том числе по стоимости 1 кв.м., что повлияло на величину средних показателей стоимости 1 кв.м. по РО.

Полученные прогнозы стоимости 1 кв. м. жилой недвижимости могут быть использованы в целях регулирования рынков недвижимости указанных муниципальных образований Ростовской области.

1. Бурова И.В., Паничкина М.В. Оценка тенденций развития рынка жилой недвижимости в условиях кризиса // В сборнике: «Наука сегодня фундаментальные и прикладные исследования» – Материалы международной научно-практической конференции. 2016. С. 60-62.
2. Бурова И.В., Паничкина М.В. Применение методов эконометрического анализа для оценки объектов недвижимости в условиях неопределенности рынка //Международный журнал прикладных и фундаментальных исследований” № 10 (часть 3) 2016г, стр. 458-462.
3. Территориальный орган службы гос.статистики по Ростовской области. Электронный ресурс. Режим доступа: http://rostov.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_ts/rostov/ru/statistics/indicators/

Все статьи автора «MarinaPan»