РЕАЛИЗАЦИЯ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА (НА ПРИМЕРЕ ПЕРМИ)

Вовлечение в хозяйственный оборот неиспользуемых зданий и сооружений, которые, как правило, находятся в собственности муниципальных образований, является актуальной проблемой развития экономики как крупных городов, так и небольших поселений и рассматривается как фактор, способствующий открытию новых производств, организаций обслуживания населения и создания рабочих мест. Однако результаты в этом секторе управления собственностью городов и поселений не располагают к оптимизму[2].

Несмотря на то, что возможность эффективного социально-экономического развития муниципалитета в первую очередь зависит, от наличия в его распоряжении материальных и финансовых ресурсов, проблемы управления муниципальной собственностью не учитываются должным образом, что затрудняет использование всего экономического потенциала [11]. Политика, направленная на отчуждение непрофильных активов, ориентированная на сокращение издержек по их содержанию и привлечение денежных средств для модернизации производства, считается общераспространённой и фактически нормативно установленной [1]. Важность муниципальной собственности как объекта управления, муниципальными органами диктует необходимость эффективности управления муниципальной собственности, что предполагает выявление проблем управления и предложение путей их решения [6].

Проблема заключается в разных подходах по управлению муниципальным имуществом.

Объект исследования – имущество муниципалитета.

Предмет исследования отношения в реализации муниципального имущества.

Теоретико-методологическая актуальность данной работы заключается в том, что экономистами не рассматривается вопрос об эффективности реализации имущества на уровне муниципального образования.

Цель работы заключается в определении направлений по получению максимальной прибыли для муниципального образования по использованию имущества.

Данная цель определила необходимость решения следующей задачи: выявить сущность закономерности экономических и социальных проблем при управлении имуществом.

Практическая значимость статьи заключается в выявлении необходимости реализации муниципального имущества в социально-экономических процессах.

Научная новизна бесспорна, в условиях использования имущества в новой экономической ситуации.

Прежде всего, необходимо отметить большой вклад изучения данной темы таких российских учёных как: О.В. Воронцова, А.А. Гавва, В.В. Глазунов, С.А. Дукарт, С.А. Илларионов, И.Г. Шелудякова и другие авторы.

Основная часть

Методом исследования является обзор отечественных и зарубежных источников литературы, посвящённых вопросам связанных с муниципальным имуществом.

Наиболее сложно в управлении недвижимое имущество, составляющее основу муниципальной собственности. Так как оно характеризуется как физический объект (местоположение), как экономический объект (доходность, полезность) [5]. Одной из важных составляющих эффективного управления, является обладание полной информации об объектах. В рамках реализации прав собственности и в целях осуществления управления муниципальным имуществом, большинство муниципальных образований ведут реестр недвижимого имущества[31]. Задача повышения эффективности и качества организации предоставления муниципальных услуг выступает своего рода показателем заботы государства о гражданах. Результат решения зависит от состояния информационного обеспечения всех процессов в органе власти [23].

В собственность муниципального образования могут входить предусмотренные законодательством различные объекты, которые на практике с целью оптимизации и повышения эффективности управления делят на группы. К наиболее распространённым относят: земельные и финансовые ресурсы, недвижимость, муниципальные предприятия и учреждения, имущество органов МСУ [17]. Своеобразие муниципальной собственности заключается в сложном характере её объектов, которые, в свою очередь, создаются для решения местных, локальных задач, и многофункциональны, так как решают вопросы широкого круга, в том числе доходы и расходы местного бюджета [14].  В 2021 году доходы бюджета города Перми составили 17,7 млрд. руб. (97,7 % от плана), из которых 2,5 млрд. руб. – неналоговые доходы (92,3 %  от плана) (табл. 1).

Таблица 1. Доходная часть бюджета города Перми (2021 – 2023 годы)*

*Источник – Составлено по: [22].

Таблица 1 также содержит прогноз доходной части бюджета в 2022 и 2023 годах. Отметим, планируется сокращение доходов от использования имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности: с 0,886 млрд. руб. в 2021 году до 0,715 млрд. руб. в 2023 году.

Результаты исследования

В городе Перми действует достаточно большое количество локальных документов и программ по управлению земельными ресурсами и одной из которых является программа «Управление земельными ресурсами города Перми» [4]. Муниципальное имущество – это материальная составляющая местных органов власти, предназначенная для обеспечения жизнедеятельности населения [18]. Коммерческий потенциал муниципального имущества основан на стоимости недвижимости и земельного участка. Соответственно, покупка и застройка земельного участка связана с определёнными рисками. Одной из задачей в процессе застройки будет являться минимизация и контроль экономических рисков [27].

Определённая доля городских земельных участков вовлекается в оборот (табл. 2)

Таблица 2. Показатели программы «Управление земельными ресурсами города Перми»*

*Источник – Составлено по: [20].

Как видно из таблицы 2, доля площади городской земли вовлечённой в оборот – год от года увеличивается, на 2021 год – это 55,4 %, в 2022 году запланировано – 56,1 %, а в 2023 году – 56,8% [20].

В последние годы, учёные всё чаще обращают внимание на «экономический феномен и содержательную форму функционирования социально-экономической системы» [3]. Одним из важных элементов составляющих документы стратегического планирования являются целевые индикаторы и ожидаемые результаты. Целевые индикаторы – это показатели, с помощью которых можно оценить состояние системы в определённый период времени, достижения цели и выполнения поставленных задач [10].

Государство стремится поддерживать ипотечное кредитование, в том числе и созданием нормативно-правовой базы, способной эффективно регулировать данную сферу [12]. Также, необходимо отметить, что правовая конструкция системы ипотечного кредитования достаточно понятна [25].

Соответственно, здание или сооружение, находящееся в муниципальной собственности, располагается на земельном участке, которое также находится в муниципальной собственности. А государственные или муниципальные земельные участки, в нашей стране запрещены для ипотеки. Поэтому заключение только договора об ипотеке здания или сооружения, без ипотеки земельного участка, на котором оно расположено, будет впоследствии признано ничтожной сделкой. Это означает, что непосредственно передать в залог объекты муниципальной недвижимости, составляющее имущество казны, не получится. А гражданское законодательство не содержит понятия незаключённого договора [15].

Для того, чтобы использовать объекты муниципальной недвижимости в качестве залога, на практике существует лишь следующий легитимный способ (с помощью унитарного предприятия). Унитарное предприятие – коммерческая организация, не наделённая правом собственности на имущество, закреплённое за ней собственником этого имущества [7]. Унитарным, муниципальное предприятие считается ещё и потому, что его имущество неделимо и не может быть распределено по вкладам (долям, акциям) [28], в том числе и между работниками предприятия.

Тенденции развития

Гражданским кодексом и Законом «О государственной регистрации недвижимости» определены такие обременения, как: аренда, арест, запрет на отчуждение, ипотека, концессия, сервитут, право требования, распоряжение имуществом подопечных и охранные зоны [24]. Использование различных механизмов по вовлечению имущества в экономический оборот, не предполагающее переход права собственности, существенно повышают возможности для проведения более гибкой и успешной политике, в том числе в регионах [8].

Необходимо отметить, что не подлежат ипотеке земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности (ЗК РФ), за исключением земельных участков в соответствии с п. 1. ст. 62.1. ЗК РФ. Также, не допускаются ипотеке части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными документами муниципальных органов власти.

Приватизация.

По мнению А. Радыгина, воздействие приватизации на общество и экономику многообразно, и к критериям эффективности приватизации относит: политический, идеологический, экономический, социальный, правовой, институциональный, психологический, экологический, криминальный и высокие трансакционные издержки [16].

В 2001 году был подписан 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» подробно регулирующий порядок определения состава подлежащего приватизации имущественного комплекса унитарных предприятий, в т.ч. землю, условия и процедуры приватизационных трансакций.

Характеристики прав акционера в зависимости от доли в уставном капитале представлены в табл. 3.

Таблица 3. Характеристика прав акционера в зависимости от доли в уставном капитале*

*Источник- составлено по: [19].

Современное отношение к приватизации государственных предприятий в прошедшие годы носит не однозначный характер, что актуализирует задачу оценки, как в теоретическом, так и прикладном значении, вопросов изучения возможности их деприватизации [21].

Согласно гражданском законодательству, унитарное предприятие является организационно-правовой формой, обеспечивающей в максимальной степени в рамках государственной и муниципальной форм собственности, вовлечение хозяйствующего субъекта в коммерческую деятельность и допускающей соответствующие коммерческие риски.

В 2002 году новый закон 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», который чётко расчертил грань между полномочиями собственника и руководителем унитарного предприятия, и были расписаны их права и обязанности. Также, в закон 161-ФЗ вошло такое понятие, как публичная отчётность, которая представляет собой публичное опубликование отчёта о своей деятельности.

Государство или муниципальное образование вправе распорядиться всем имуществом унитарного предприятия как имущественным комплексом. Например, Российская Федерация может передать имущественный комплекс федерального унитарного предприятия субъекту федерации или муниципальному образованию. Субъект федерации может передать такой комплекс  другому субъекту федерации или муниципальному образованию и т.д. При этом право хозяйственного ведения унитарного предприятия на это имущество сохраняется. Поскольку унитарные предприятия могут быть только государственными или муниципальными, передать имущественный комплекс унитарного предприятия можно только Российской Федерации, субъекту федерации или муниципальному образованию.

Сегодня отсутствует консолидированная статистика по результатам управления муниципальным имуществом [9]. Муниципальная имущественная политика является частью национальной имущественной политики, которая в свою очередь реализуется в рамках экономической политики государства [5]. Исследования, связанные с совершенствованием системы управления муниципальным имуществом, остаются достаточно актуальными, поскольку рациональное использование объектов имущественного комплекса позволяет решать текущие задачи социально-экономического развития территории [29]. В России проводится пилотный проект по внедрению платформы SAUMI по учёту муниципального имущества на уровне муниципалитетов [13].

Электронный учёт имущества осуществляется различными органами, как государственной, так и муниципальной власти.  Приоритетным направлением совершенствования системы управления муниципальным имуществом является создание универсальной цифровой системы учёта всего имущества муниципальных образований и управленческие решения станут максимально эффективны [31]. Основой трансформации муниципального управления имуществом путём внедрения цифровых технологий является необходимость создания и внедрения универсальной информационно-коммуникационной аналитической платформы [30]. Информационная система учёта имущества администрации города Перми представлена в таблице 4.

Таблица 4. Информационная система Департамента имущественных отношений города Перми*

*Источник – составлено автором.

В таблице 4 представлены данные по муниципальной информационной системе персональных данных «Автоматизированная информационная система управления муниципальным имуществом города Перми «SAUMI».

Бесхозная инфраструктура.

Ожидаемые результаты программы по управлению бесхозяйственной инфраструктурой показаны в табл. 5.

Таблица 5. Управление бесхозяйственной инфраструктурой [26]

* Источник – Составлено автором по данным: [26].

Как видно по информации представленной в таблице 5, ожидаемый результат по реализации программы управления  бесхозяйственной инфраструктурой носит экономический характер, это и снижение затрат на содержание собственности.

Обеспечение населения муниципальным жильём.

Целевые показатели муниципальной программы «Обеспечение жильём жителей города Перми» покажем в табл. 6.

Таблица 6. Программа «Обеспечение жильём жителей города Перми»*

*Источник – составлено автором.

Данные, указанные в таблице 6, по 2027, 2028 и 2029 году являются только в проекте и будут реализовываться при соответствующем финансировании федерального, регионального и местного бюджетов.

Для защиты прав на недвижимость как частных собственников, так и государства должна быть эффективная регистрационная система. Она должна гарантировать надёжность и прозрачность гражданского оборота недвижимости, являться доступной для владельцев и содержать в себе значительный объём информации о правах на недвижимость [25].

Вывод

Муниципальная собственность продавалась в изношенном состоянии и делающем к непригодной её для эксплуатации. При продажи объектов, их развития новыми собственниками не предусматривается, а выставляется на торги по более высокой цене. Преимущества данного способа: расширение возможности решения социально-экономических задач; увеличение налогооблагаемой базы; получение дополнительного дохода в будущем.

Конфликт интересов

Автор декларирует отсутствие явных и потенциальных конфликтов интересов, связанных с публикацией настоящей статьи.

1. Баранова, И.В., Рахвалова, Д.О., Власенко, М.А. Правовое регулирование реализации непрофильных активов хозяйственных обществ с государственным участием / И.В. Баранова, Д.О. Рахвалова, М.А. Власенко // Этап: экономическая теория, анализ, практика. – 2020. – № 3. – С. 124-138.
2. Ганеева, О.Л. Методика анализа наиболее эффективного использования недвижимости для принятия решения о вовлечении имущества в хозяйственный оборот / О.Л. Ганеева // Вестник гражданских инженеров. – 2019. – № 3(74). – С. 216 – 221.
3. Дворядкина, Е.Б., Белоусова, Е.А. Лучшие практики пространственного развития: возможность адаптации в отношении муниципальных районов / Е.Б. Дворядкина, Е.А. Белоусова // Регионология. – 2019. – Т. 27. – № 4. – С. 633-660.
4. Дубровский, В.Ж., Рожков, Е.В. Использование новых цифровых технологий для управления земельными участками (на примере города Перми) / В.Ж. Дубровский, Е.В. Рожков // Информационные технологии в управлении и экономике. – 2023. – № 1. – С. 58-71.
5. Казанцева, Н.В., Милькина,  И.В. Проблемы формирования муниципальной имущественной политики в условиях цифровизации / Н.В. Казанцева, И.В. Милькина // Муниципальная академия. – 2019. – № 2. – С. 89-93.
6. Калугина, Н.Г., Чувашова, О.М. Актуальные проблемы управления муниципальной собственностью в современных условиях / Н.Г. Калугина, О.М. Чувашова // Актуальные проблемы науки в исследованиях студентов, учёных практиков. Международная научно-практическая конференция. ВГУЮ. Ижевск. – 26-27 апреля 2023 года. – С. 778-784.
7. Коробкина, Л.А. Оценка эффективности деятельности муниципальных унитарных предприятий и перспективы их дальнейшего развития /  Л.А. Коробкина // Вестник РЭУ им. Г.В. Плеханова. Вступление. Путь в науку. -2018. – № 4. – С. 23-28.
8. Королева, Д.Р. Проблемы государственного управления в сфере собственности в современной России. Тенденции развития и пути совершенствования /  Д.Р. Королева // Вопросы российского и международного права. – 2020. – Т. 10. – № 10А. – С. 256-264.
9. Кулакова, Е.А. Управление муниципальной собственностью в условиях глобализации и цифровой трансформации /  Е.А. Кулакова // Государство и бизнес в условиях глобализации и цифровой трансформации. Сборник статей студентов бакалавриата и магистратуры. СПГУЭ. Санкт-Петербург. – 2019 год. – С. 90-95.
10. Логинов, Д.А., Желудкова, О.А. Оптимизация управления в сфере культуры в документах стратегического планирования региона / Д.А. Логинов, О.А. Желудкова // Актуальные вопросы современной экономики. – 2021. – № 6. – С. 516-520.
11. Мартьянова, Ю.М., Тарасов, Ю.А. Совершенствование системы управления муниципальной собственностью / Ю.М. Мартьянова, Ю.А. Тарасов // Актуальные вопросы публичного управления, экономики, права в условиях цифровизации. Международная научно-практическая конференция. Т. 2. КАГиМС. Курск. – 12 мая 2023 года. – С. 44-51.
12. Ниязова, А.З. Нормативно-правовое регулирование банковского ипотечного жилищного кредитования / А.З. Ниязова // Финансовые рынки и банковская система в условиях цифровой экономики: проблемы и перспективы. Международная научно-практическая конференция. ВЭПИ. Воронеж. – 02 декабря 2018 года. – С. 187-191.
13. Новиков, С.Н. Использование Информационных технологий в сфере управления муниципальным имуществом / С.Н. Новиков // Информатика и природная математика. РГУ. – 2017. – № 23. – С. 70-74.
14. Павлов, Н.В., Никандров, Н.А. Понятие и значение муниципальной собственности в реалиях современного общественного устройства / Н.В.Павлов, Н.А. Никандров // Наукосфера. – 2023. – № 12(1). – С. 414-417.
15. Пастухова, Д.А., Фирсова, Н.В. Признание договора об ипотеке недействительным: некоторые аспекты судебной практики / Д.А. Пастухова, Д.А. Фирсова // Тенденции развития науки и образования. – 2019. – № 56-10. – С. 5 -7.
16. Радыгин, А.Д. Российская приватизация: национальная трагедия или институциональная база постсоветских реформ? / А.Д. Радыгин // Мир России. – 1998. – Т. 8 – № 3. – С. 8.
17. Ретивых, Е.Г., Лякишева, В.Г. О некоторых направлениях совершенствования процесса управления муниципальной собственностью (на примере г. Барнаула)  / Е.Г. Ретивых, В.Г. Лякишева // Труды молодых учёных Алтайского государственного университета. – 2023. – № 20. – С. 95-97.
18. Рожков, Е.В. Коммерческий потенциал муниципального имущества: метод оценки и направления развития / Е.В. Рожков // Наука о человеке: гуманитарные исследования. – 2021. – Т. 15. – № 4. – С. 223-237.
19. Рожков, Е.В. Экономическая оценка планов приватизации государственного имущества Пермского края /  Е.В. Рожков // Вестник ПГУ. Серия Экономика. -2016. – № 2(29). – С. 145-156.
20. Рожков, Е.В. Экономическое обоснование применения новых технологий в хозяйственном управлении муниципальным образованием / Е.В. Рожков // Экономика. Социология. Право. – 2022. – № 2(26). – С. 26-34.
21. Романычев, И.С. Социологический анализ компетентностных предпочтений социальных работников /  И.С. Романычев // Дискуссия. – 2012. – № 5 (23). – С. 105 – 109.
22. Росстат «Российский статистический ежегодник» 2024. [Электронный ресурс] // Официальный сайт Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Пермскому краю. / w.w.w.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_main/ rosstat/ru (дата обращения: 19.04.2025).
23. Саралинова, Д.С., Саралинов, М.С. Влияние информационного обеспечения на механизмы реализации процесса предоставления государственных и муниципальных услуг / Д.С. Саралинова, М.С. Саралинов // Вестник Чеченского государственного университета. – 2019. – № 4(36). – С. 53-57.
24. Семёнова, Ю.К., Ишамятова, И.Х. Ипотека как ограничение (обременение) вещного права на объекты недвижимости / Ю.К. Семёнова, И.Х. Ишамятова // Актуальные проблемы современности. – 2019. – № 2(24). – С. 40-46.
25. Скоробогатова, Е.Г. К вопросу о становлении правовой конструкции системы ипотечного кредитования / Е.Г. Скоробогатова // Вестник Екатерининского института. – 2018. – № 1(41). – С. 132-137.
26. Сыров, А.Н. Управление на муниципальном уровне бесхозяйными объектами инженерной инфраструктуры / А.Н. Сыров // Вопросы региональной экономики. – 2020. – № 3(44). – С. 111-117.
27. Теличенко, Т.В. Методические основы оценки коммерческого потенциала территорий при комплексной реконструкции и обновлении сложившейся застройки города / Т.В. Теличенко // Автореферат диссертации. Москва. – 2007. – 26 С.
28. Шабасова, О.А., Полубелова, М.В. Специфика бухгалтерского учёта основных средств в муниципальных унитарных предприятиях /  О.А. Шабасова, М.В. Полубелова // Учёт, анализ, аудит: проблемы теории и практики. – 2018. – № 20. – С. 172-177.
29. Шуман, Д.В. Повышение эффективности управления муниципальным имуществом / Д.В. Шуман // Современные проблемы менеджмента. XVII Всероссийская научно-практиическая конференция студентов, аспирантов и молодых учёных. СПбГЭУ «ЛЭТИ». Санкт-Петербург. – 20 апреля 2023 года. – С. 208-210.
30. Шуман, Д.В., Лобкова, Е.В. Влияние цифровых технологий на эффективность управления муниципальным имуществом /  Д.В. Шуман, Е.В. Лобкова // Инновационная парадигма экономических механизмов хозяйствования. VIII Международная научно-практическая конференция. Симферополь. – 16 мая 2020 года. – С. 633-635.
31. Щербань, Е.Г. Совершенствование системы управления муниципальным имуществом в условиях цифровизации /  Е.Г. Щербань // Тенденции и проблемы социально-экономического развития России в условиях цифровизации. Всероссийская научно-практическая конференция. Саратов. – 21-22 апреля 2021 года. – С. 181-183.

Все статьи автора «Рожков Евгений Викторович»