Недвижимость является одним из важных критериев национального богатства любой страны. Эффективное развитие строительной отросли в той или иной степени влияет на рост производства во взаимосвязанных отраслях, содействует образованию новых рабочих мест, а также способствует увеличению налогооблагаемой базы, что в конечном итоге приводит к финансовой устойчивости страны и росту благосостояния его населения [1, c.72]. Меры государственного стимулирования строительного комплекса в сфере жилищного строительства, создания новых объектов жилищного фонда вынуждают предприятия изыскивать новые источники инвестирования строительных проектов [2, с.120].

Одна из причин высокой стоимости жилья в Российской Федерации – сложившаяся и, отчасти, устаревшая, система источников финансирования объектов жилой недвижимости, которая не позволяет с максимальной отдачей использовать инвестируемые в строительство средства. В этой связи возникает необходимость в исследованиях, направленных на решение проблем в сфере жилищного строительства, в частности форм его инвестирования и анализе существующих источников инвестиций.

Исследование проблемы формирования финансовых источников деятельности строительных компаний, следует начать с определения существующих в настоящее время на территории Российской Федерации источников финансирования.

В мировой практике основным источником финансирования строительства являются собственные средства строительных фирм. Современные реалии российской экономики, в купе со значительной стоимостью возводимых объектов капитального строительства, ограничивают возможности строительных организаций в использовании исключительно собственных средств для строительства. Тем более, что основу собственного капитала большинства крупных строительных компаний составляют финансовые вливания акционеров. Рост собственного капитала происходит за счёт чистой прибыли. Финансирование инвестиционных проектов собственными средства указывает о положительном финансовом состоянии организации и создаёт определенные конкурентные преимущества. Однако следует принимать во внимание, что изъятие собственных средств из оборота предприятия может отрицательно оказать воздействие на финансовую устойчивость компании.

В условиях нехватки собственных средств предприятиям приходится использовать другие источники финансирования строительных проектов, одними из которых являются привлечённые и заемные средства. Процесс привлечения со стороны средств для финансирования инвестиционных проектов относится к сложным и длительным процессам. Данные средства можно разделить на несколько категорий: привлечение средств инвесторов, долевых участников, заемные средства финансово-кредитных учреждений, а также выпуск ценных бумаг, т.е. эмиссия.

Привлечь финансовые ресурсы с помощью инвесторов достаточно проблематично, так как средства юридически лиц в основном привлекаются при реализации проекта в крупнейших регионах при условии, что данный проект имеет поддержку в лице государства, а также достойную маркетинговую стратегию, что значительно снижает риск инвестиции.

Один из распространенных видов формирования денежных ресурсов является средства долевых участников. В качестве таких участников выступают, предприятие производящие строительные материалы, по другому их называют контрагентами. По договору о долевом участии контрагенты поставляют строительной организации материалы, в обмен на обговоренное количество квадратных метров в строящимся здании. Однако существуем множество недостатков, одними из которых являются: возможное изменение рыночных цен, необходимость совпадения интересов как в пространстве и во времени, так и по качеству и количеству товаров. Также привлекаются финансовые средства физических лиц, благодаря заключению со строительной фирмой договора о долевом участии. Плюсами данного вида привлечения инвестиций являются: пополнение оборотных средств на раннем этапе строительства, гарантия реализации квартир. Недостатками этих источников финансирования, заключаются в том, что строительная организация теряет прибыль, в связи с продажей недвижимости по более низкой цене долевым участникам.

Еще один немаловажный фактор, снижающий финансовую устойчивость строительных компаний, занимающихся строительством жилого фонда, это обязательное страхование ответственности застройщика перед вкладчиками – участниками долевого строительства. По мнению самих застройщиков, эта государственная мера привела к увеличению финансового бремени строительных компаний на 3-5%, что в свою очередь вызвало цепную реакцию и привело к росту стоимости 1 квадратного метра жилья на первичном рынке жилья, либо долевого строительства минимум на 10%.

В настоящее время для строительных организаций России основным и наиболее популярным способом финансирования строительства остается банковское кредитование. Заемные средства финансово-кредитных учреждений можно дифференцировать на прямое кредитование строительных организаций и на ипотечное жилищное кредитование. Прямое кредитование строительства помогает значимо пополнить оборотные средства строительных организаций.

Востребованность банковских услуг в строительстве свидетельствует о том, что для застройщиков данный вид инвестирования самый доступный и дешевый способ финансирования проектов. Сотрудничество банков и строительных организаций в рамках реализации инвестиционного проекта является взаимовыгодным. У строительной компании появляется возможность своевременно и в полном объеме финансировать проекты, повышая рентабельность собственного капитала. А банк получает доход от кредитования строительного проекта в виде процентов, уплачиваемых заемщиком за право пользования кредитными средствами.

Ввиду постоянного роста цен на жильё, физические лица не способны накопить денежные средства для покупки недвижимости, вследствие этого их источником финансирования является жилищное ипотечное кредитование, который и обеспечивает поступление средств в строительную сферу. Ипотечное кредитование населения в большей степени оказывает прямое воздействие на платёжеспособный спрос.

Помимо прямого банковского кредитования существует ипотечного кредитование не только физических, но и юридических лиц. В этом случае финансовые средства предоставляются под залог недвижимости организации. Обязательное условие для получения кредита – наличие у заемщика в собственности коммерческой недвижимости. Преимуществом данного вида источника кредитования является относительно низкие процентные ставки. Недостаток проявляется в риске потерять имущество и занижение оценочной стоимости имущества.

На биржевом рынке крупные строительные компании выпускают и продают ценные бумаги, с целью привлечения дополнительных денежных средств. На рынке недвижимости компании — эмитенты облигаций традиционно воспринимаются как надежные партнеры по бизнесу, поскольку становятся публичными и демонстрируют свою прозрачность.

Наиболее привлекательным, но труднодоступным источником финансирования являются средства государственного бюджета. Эти средства на инвестиции предоставляются как на безвозвратной, так и возвратной основе. Финансирование государственных централизованных капитальных вложений за счет средств федерального бюджета, предоставляемых на безвозвратной основе, осуществляется в соответствии с утвержденным перечнем строек и объектов для федеральных государственных нужд. Преимущества этого источника очевидны: снижение рисков проекта, низкая стоимость денежных ресурсов, повышение привлекательности проекта для инвесторов за счет повышения надежности, большой срок государственного кредита, сокращение сроков строительства за счет непрерывного финансирования, что приводит к снижению стоимости; максимально рациональное использование государственных средств; предоставление гражданам готового продукта по окончательно сформированным ценам.

Еще одним неофициальным способом привлечения средств для осуществления строительной деятельности является система взаимозачета услуг строительных организаций, подрядчиков и субподрядчиков процесса строительства жилого объекта. Схема финансирования строительного процесса в данном случае выглядит следующим образом.  Генподрядчик или застройщик привлекает к выполнению строительных работ различные строительные организации в виде подрядчиков на проведение субподрядных работ: отделочные работы, монтаж оконных блоков, поставка строительной продукции. В данном случае оплата услуг подрядных организаций осуществляется в форме бартера или взаимозачетом, когда вместо перечисления денежных средств по счетам в собственность подрядчика переводится несколько квартир будущего жилого дома. Данная схема имеет как положительные, так и отрицательные стороны. Преимуществом является высвобождение денежных средств у застройщика и получение подрядчиком недвижимости по цене ниже рыночной. Недостатком является необходимость регистрации прав собственности подрядчиком и соответственно налогообложение имущества, а также появление на рынке квартир по стоимости ниже цены застройщика.

Рассмотренные источники финансирования деятельности можно сгруппировать по классификационному признаку происхождения финансовых источников, выделив положительные и отрицательные стороны их использования (таблица 1).

Таблица 1 – Сравнительный анализ источников финансирования строительных проектов

Как видно из проведенного анализа источников финансирования деятельности строительных организаций, любой из существующих способов привлечения инвестиций имеет как положительные, так и отрицательные стороны. Предприятия делают выбор исходя из сложившейся ситуации на рынке и также собственного финансового состояния. Однозначно можно судить о том, что рассмотренные виды источников финансирования строительных организаций, за счёт которых финансируются инвестиционные строительные проекты, оказывают непосредственное влияние на строительный процесс в стране и в значительной степени влияют на благосостояние населения.

1. Гришина Н. П. Источники финансирования комплексных инвестиционных строительных проектов // Вестник Саратовского государственного социально-экономического университета. – 2009. – № .5
2. Конкин А.Н. Проблемы и направления развития рынка строительно-ремонтных услуг Пензенской области//Современные научные исследования и инновации. 2015. № 5. [Электронный ресурс]. URL: http://web.snauka.ru/issues/2015/05/53625 (дата обращения: 23.05.2015).

Все статьи автора «Конкин Александр Николаевич»