СОБСТВЕННОСТЬ И ВОЗМОЖНОСТЬ ЗАЛОГА (ИПОТЕКИ)

Большой опыт управления собственностью имеется в таких странах, как: Норвегия, Швеция, США, Германия и Великобритания. Этот опыт был пройден длинным путём развития правовой основы, технологий сбора, оценки, применения информации о недвижимости, планирования и контроля землепользования.

В мировой практике существует много примеров того, как эффективное взаимодействие государства, частного бизнеса и гражданских инициатив давало положительный результат [1]. Например, в Великобритании активно развивается трастовое движение, в рамках которого, существуют организации, на которые распространяются налоговые льготы в виде освобождения от дополнительных налогов [2].

Сравнительный анализ существующих систем взаимоотношений различных видов собственности даёт возможность определить, на какие цели направлена осуществляемая экономическая деятельность и чьим интересам она служит [3].

Соответственно, при проведении определённых операций с собственностью или при реализации экономических процессов, появляется необходимость в дополнительных денежных средствах с возможностью предоставления в залог этой собственности.

Проблема заключается в предоставлении муниципальной собственности в качества залога.

Объект исследования – процессы по залогу собственности.

Предмет исследования – законодательство по залогам и ипотеке.

Цель исследования заключается в обобщении результатов анализа содержания общественной собственности.

Практическая значимость статьи заключается в выявлении необходимости доступа муниципального образования к возможностям предоставления в залог своей собственности для получения инвестиций.

Сегодня данная тема является актуальной, и её изучением занимаются многие учёные, такие как: Бичева И.И., Семёнова И.К., Чумаченко И.Н. и другие.

Основная часть

В литературе Германии можно найти определению термину «недвижимость». При этом, деление вещей на движимые и недвижимые практически значимо, поскольку право собственности на них передаётся по-разному: при передаче права собственности на движимую вещь необходимы соглашение и передача вещи, а на недвижимую – соглашение (вещно-правовой договор) и внесение в поземельную книгу [4].

Необходимо отметить, что отличительной чертой немецкого гражданского права является признание земельного участка единственным телесным объектом недвижимости, т.е. это «римский» принцип «всё, что на поверхности, земле принадлежит», который применяется в настоящее время как в законодательстве Германии, так и в Австрии и Швейцарии. Реализация этой «римской» модели предполагает наличие следующих составляющих: признание земельного участка единственным телесным объектом недвижимости и признания здания и сооружения существенной составной частью земельного участка и не возможность их отчуждения отдельно от участка [5]. Простой залог недвижимости является наиболее распространённым видом в Индии [6].

Опыт показывает, что оплата стоимости городской собственности происходит и за счёт бюджетных средств [7]. В России, необходимо помнить о существенных условиях при заключении договора залога собственности. Основание для передачи собственности в залог возникает при заключении договора между сторонами в письменной форме. К числу обязательных условий договора залога относят: вид залога; оценочная стоимость предмета залога; размер и сроки исполнения обязательств. При отсутствии существенных условий, договор признаётся недействительным.

Развитие экономических и товарно-денежных отношений в России, имеет не только историческую закономерность, но и свои особенности, среди которых – это позднее появление коммерческих банков во второй половине XVIII века[8]. Развитие залоговых правоотношений в России являлось кредитование населения и было призвано обеспечить социальных вопросов [8].

В России, всё имущество делилось на недвижимое и движимое. Залог недвижимости именовался – залогом, а залог движимости – заклад [9].

В научной литературе, в основном рассматривается один из видов обеспечивающих обязательств – залога недвижимости носящего акцессорный характер [10]. Но, залог недвижимости выступает одной из самых насущных проблем российского общества [11].

Тенденции развития

Предмет залога. В качестве предмета залога может выступать любое имущества должника. Это может быть не только недвижимость, но и транспорт, в т.ч. автомобильный, изделия из ценных металлов, ценные бумаги, а также имущественные права.

Залог вещных прав на недвижимость в современном гражданском праве представляет собой устойчивую правовую конструкцию [12].

Запрещено использовать: недвижимость, вещи и ценные бумаги, изъятые государством из оборота; земельные участки, являющиеся государственной или муниципальной собственностью; сельскохозяйственные угодья, входящие в фермерские или сельскохозяйственные организации; культурные ценности, являющиеся достоянием государства.

Основные виды залога. То, какой вид залога предусмотрен в договоре, влияет на распределение прав и обязанностей между кредитором и заёмщиком.

В нашей стране используется два вида залога, а именно:

Во-первых, залог предусматривающий передачу имущества залогодержателю. В случае заклада, залогодатель – лицо, предоставившее имущество, имеет право владения этим имуществом, а в некоторых случаях и право пользования. Залогодатель может осуществлять контроль за состоянием и порядком использования заложенного имущества.

При закладе основными обязанностями кредитора являются: страхование предмета залога на сумму его полной стоимости за счёт средств и в интересах заёмщика; сохранение имущества в целостности и сохранности; предоставление информации залогодателю о возможной угрозе утраты или повреждения заложенного имущества; составление на постоянной основе отчётов о пользовании предметом залога и отправка этих отчётов в адрес заёмщика (если такое условие прописано в договоре залога); возвращение предмета заклада, когда обязательство выполнено. Залогодержатель при закладе имеет право на: пользование предметом залога в тех случаях, когда договор это предусматривает. При этом полученные доходы покрывают расходы на содержание предмета залога, и идут на погашение процентов и(или) суммы основного долга; досрочное исполнение обязательства.

Во-вторых, залог, по которому имущество остаётся у лица, его предоставившего (залог товара в обороте). По инициативе залогодержателя могут быть ограничены права третьих лиц и собственно заёмщика на это имущество.

При таком виде залога, как товары, находящиеся в обороте, предмет залога не передаётся в распоряжении лицу, выступающему кредитором, а остаётся у залогодателя. При этом залогодатель контролирует товары в обороте, являясь при этом представителем другой стороны залоговых отношений. То есть, залогодатель распоряжается товарами по своему усмотрению, а именно, залогодатель имеет право на изменение состава залога, внося соответствующие корректировки в товарные запасы, сырьё, готовую продукцию и прочее имущество. При этом важно, чтобы стоимость не уменьшалась, по сравнению с той, что указана в договоре. Когда товары реализованы (перешли во владение и пользование приобретателя), они уже не являются предметом залога.

Объём жилищных кредитов выдаваемых в нашей стране представлены в таблице 1.

Таблица 1

Объём жилищных кредитов (ипотечных кредитов), предоставленных кредитными организациями физическим лицам в России (2019 – 2021 годы)

(в мил. руб.)*

* – составлено по: [13].

Недвижимость – это солидный класс активов, который позволяет расширить диверсификацию инвестиционного портфеля. Регуляция ипотечных ценных бумаг неразрывно связана с понятием секьюритизации. Под данным термином понимается способ финансирования ипотечных облигаций посредством выпуска ценных бумаг [14].

Муниципальное имущество – это материальная составляющая местных органов власти, предназначенная для обеспечения жизнедеятельности населения [15].

Коммерческий потенциал муниципального имущества основан на стоимости недвижимости и земельного участка. Соответственно, покупка и застройка земельного участка связана с определёнными рисками. Одной из задачей в процессе застройки будет являться минимизация и контроль экономических рисков [16].

Муниципальная собственность используется органами местного самоуправления для реализации возложенных на них функций, позволяет населению участвовать в процессе управления муниципальным имуществом[17]. А доступная информационная среда для жителей муниципальных образований, сможет снизить их индивидуальные затраты при получении необходимой информации об аренде [18].

Ипотека становится всё более популярной не только среди населения, но и среди застройщиков [19]. Актуальность ипотечного кредитования набирает всё большую популярность [20]. Государство стремится поддерживать ипотечное кредитование, в том числе и созданием нормативно-правовой базы, способной эффективно регулировать данную сферу [21]. Также, необходимо отметить, что правовая конструкция системы ипотечного кредитования достаточно понятна [22].

Требования по денежным обязательствам, предъявляемые кредиторами, могут вытекать из договора об ипотеке [23]. Кроме того, ипотечное кредитование считается одним из наиболее испытанных, а также достоверных методов привлечения внебюджетных вложений в жилищную сферу [24].

Соответственно, здание или сооружение, находящееся в муниципальной собственности, располагается на земельном участке, которое также находится в муниципальной собственности. А государственные или муниципальные земельные участки, в нашей стране запрещены для ипотеки. Поэтому заключение только договора об ипотеке здания или сооружения, без ипотеки земельного участка, на котором оно расположено, будет впоследствии признано ничтожной сделкой. Это означает, что непосредственно передать в залог объекты муниципальной недвижимости, составляющее имущество казны, не получится. А гражданское законодательство не содержит понятия незаключённого договора [25].

Для того, чтобы использовать объекты муниципальной недвижимости в качестве залога, на практике существует лишь следующий легитимный способ (с помощью унитарного предприятия).

Унитарное предприятие – коммерческая организация, не наделённая правом собственности на имущество, закреплённое за ней собственником этого имущества [26]. Унитарным, муниципальное предприятие считается ещё и потому, что его имущество неделимо и не может быть распределено по вкладам (долям, акциям) [27], в том числе и между работниками предприятия.

Муниципальная недвижимость, составляющая имущество казны, передаётся, т.е. закрепляется за муниципальным унитарным предприятием (ликвидируются до 1 января 2025 года, кроме социальных муниципальных предприятий) на праве хозяйственного ведения с целевым назначением для обеспечения земельных обязательств, что должно быть также прописано в уставе данного предприятия. И, при передаче здания или сооружения в залог вместе с ними  передаётся в залог и арендные права на земельный участок, который находится в аренде у муниципального унитарного предприятия.

Гражданским кодексом и Законом «О государственной регистрации недвижимости» определены такие обременения, как: аренда, арест, запрет на отчуждение, ипотека, концессия, сервитут, право требования, распоряжение имуществом подопечных и охранные зоны [28].

Использование различных механизмов по вовлечению имущества в экономический оборот, не предполагающее переход права собственности, существенно повышают возможности для проведения более гибкой и успешной политике, в том числе в регионах [29].

Для эффективного управления государственной собственностью, сегодня необходимо усовершенствовать законодательство по управлению собственностью и установить ответственность за сохранность и использование объектов государственной собственности [30].

Вывод

Отношение к собственности на муниципальном уровне имеет большое социальное и экономическое значение, как для местных органов власти, так и для населения муниципалитетов. В силу дефицитного бюджета для большинства муниципальных образований и их пополнения, чиновники принимают решение о продаже муниципальной собственности и исключают возможности передачи в залог(ипотеку) объектов недвижимости.

При правильном и добросовестном подходе к такому процессу, как передаче муниципальной собственности в залог на долгий срок и под не высокий процент, муниципалитетам можно рассчитывать на дополнительный источник доходов для своих бюджетов.

Конфликт интересов

Автор декларирует отсутствие явных и потенциальных конфликтов интересов, связанных с публикацией настоящей статьи.

1. Глазунов В.В. Из зарубежного опыта охраны культурного наследия исторических городов / В. В. Глазунов // Известия Волгоградского государственного педагогического университета. Исторические науки. – 2015. – № 1(96). – С. 174-177.
2. Rebecca L. McCleary financial incentives for histiric preservation: An International View / L. Rebecca // University of Pennsylvania Scholarty Commons. – 2005. – P. 1.
3. Батьковский А.М. Сравнительный анализ частной и государственной собственности / А.М. Батьковский, Е.Ю. Хрусталев, О.Е. Хрусталев // Международный журнал гуманитарных и естественных наук. – 2020. – № 8(47). – С. 124-130.
4. Калиниченко К. Сравнительный анализ права недвижимости в Германии и России / К. Калиниченко // Вестник Санкт-Петербургского университета. Право. – 2009. – № 3. – С. 56-81.
5. Гавва А.А. Право собственности на недвижимое имущество в гражданском праве Германии / А.А. Гавва // Правовое государство: теория и практика. – 2015. – № 4(42). – С. 148-151.
6. Чумаченко И.Н. Залог недвижимости (mortgage) и его виды в праве Индии / И.Н. Чумаченко // Бизнес в законе. – 2015. – № 5. – С. 59-62.
7. Рожков Е.В. Увеличение стоимости недвижимого имущества (на примере города Перми) / Е.В. Рожков // Политика, экономика и инновации. – 2022. – № 2(43). – Порядковый номер 9.
8. Абрамова Н.В. Специфика правового регулирования залога недвижимости в приказах общественного призрения / Н.В. Абрамова // Вестник Московского университета. Серия 11. Право. – 2023. – № 5. – С. 28-43.
9. Кукарская К.В. Ипотека в Российской империи (середина XIX в. – первая четверть XX столетия): историко-правовой аспект / К.В. Кукарская // Legal Concept – Правовая парадигма. – 2018. – Т. 17. – № 4. – С. 96-102.
10. Кузнецова Е.И. Разделение судьбы залога недвижимости и обеспеченного им обязательства: анализ действующего законодательства / Е.И. Кузнецова // Российское право онлайн. – 2019. – № 1. – С. 26-31.
11. Скворцова Т.А. Недвижимое имущество как предмет залога / Т.А. Скворцова, Я.В. Кухмистрова // Высокие технологии в инновации и науке. Международная научная конференция ГНИИ «Нацразвитие». Санкт-Петербург. – 23 сентября 2021 года. – С. 160-162.
12. Боджгуа Д.Р. Залог вещных прав на недвижимость в современном гражданском праве: актуальные вопросы судебной практики / Д.Р. Боджгуа // Вопросы студенческой науки. – 2024. – № 2(90). – С. 31-35.
13. Россия в цифрах 2023: Крат. стат. сб. / Росстат – М. – 2023. – 512 с.
14. Ниязбекова Ш.У. Тенденции развития ипотечных ценных бумаг в современных условиях / Ш.У. Ниязбекова, А.Б. Моттаева, С.Ю. Ерошкин, М.Г. Кришталь // МИР (Модернизация. Инновации. Развитие). – 2022. – Т. 13. – № 2. – С. 322-341.
15. Рожков Е.В. Коммерческий потенциал муниципального имущества: метод оценки и направления развития / Е.В. Рожков // Наука о человеке: гуманитарные исследования. – 2021. – Т. 15. – № 4. – С. 223-237.
16. Теличенко Т.В. Методические основы оценки коммерческого потенциала территорий при комплексной реконструкции и обновлении сложившейся застройки города / Т.В. Теличенко  // Автореферат диссертации. Москва. – 2007. – 26 С.
17. Рожков Е.В. Участники отношений муниципальной собственности и содержание информационных связей / Е.В. Рожков // Вестник ТвГУ. Серия Экономика и Управление. – 2023. – № 4(64). – С. 203-212.
18. Рожков Е.В. Информационная среда, информационные технологии и информационная база системы управления муниципальной собственностью / Е.В. Рожков // Вестник Совета молодых учёных и специалистов Челябинской области. – 2023. – Т. 1. – № 3(42). – С. 62-67.
19. Корень А.В. Проблемы и перспективы развития рынка ипотечного кредитования / А.В. Корень // Азимут научных исследований: экономика и управление. – 2023. – Т. 12. – № 1(42). – С. 53-56.
20. Пондяшкина А.А. Современные тенденции развития ипотечного кредитования в России / А.А. Пондяшкина, Н.Н. Мокеева // Российские регионы в фокусе перемен. XIV Международная конференция. УМЦ УПИ. Екатеринбург. 14-16 ноября 2019 года.- С. 785-787.
21. Ниязова А.З. Нормативно-правовое регулирование банковского ипотечного жилищного кредитования / А.З. Ниязова // Финансовые рынки и банковская система в условиях цифровой экономики: проблемы и перспективы. Международная научно-практическая конференция. ВЭПИ. Воронеж. 02 декабря 2018 года. – С. 187-191.
22. Скоробогатова Е.Г. К вопросу о становлении правовой конструкции системы ипотечного кредитования / Е.Г. Скоробогатова // Вестник Екатерининского института. – 2018. – № 1(41). – С. 132-137.
23. Демова Е.Ю. Влияние ипотечного кредитования на процедуру банкротства физического лица / Е.Ю. Демова, К.А. Беляева // Право и государство: теория и практика. – 2024. – № 3(231). – С. 243-245.
24. Бичева Е.Е. Ипотечное кредитование и перспективы его развития / Е.Е. Бичева, М.В. Мазеина // Финансовый вестник. – 2023. – № 2(61). – С. 34-38.
25. Пастухова Д.А. Признание договора об ипотеке недействительным: некоторые аспекты судебной практики / Д.А. Пастухова, Н.В. Фирсова // Тенденции развития науки и образования. – 2019. – № 56-10. – С. 5 -7.
26. Коробкина Л.А. Оценка эффективности деятельности муниципальных унитарных предприятий и перспективы их дальнейшего развития / Л.А. Коробкина // Вестник РЭУ им. Г.В. Плеханова. Вступление. Путь в науку. – 2018. – № 4. – С. 23-28.
27. Шабасова О.А. Специфика бухгалтерского учёта основных средств в муниципальных унитарных предприятиях / О.А. Шабасова, М.В. Полубелова // Учёт, анализ, аудит: проблемы теории и практики. – 2018. – № 20. – С. 172-177.
28. Семёнова Ю.К. Ипотека как ограничение (обременение) вещного права на объекты недвижимости / Ю.К. Семёнова, И.Х. Ишамятова // Актуальные проблемы современности. – 2019. – № 2(24). – С. 40-46.
29. Королева Д.Р. Проблемы государственного управления в сфере собственности в современной России. Тенденции развития и пути совершенствования / Д.Р. Королева // Вопросы российского и международного права. – 2020. – Т. 10. – № 10А. – С. 256-264
30. Батьянова Л.Н. Территориальные правовые и социально-экономические проблемы управления государственной собственностью (на материалах Иркутской области) / Л.Н. Батьянова, Ю.В. Борисова, Е.В. Чигрина, С.В. Корнакова // Baikal Research Journal. – 2017. – T. 8. – № 3. DOI: 10.17150/2411-6262.2017.8(3).10.

Все статьи автора «Рожков Евгений Викторович»