СТАТУС ЭЛЕМЕНТОВ ЗДАНИЯ (СООРУЖЕНИЯ) ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

Одной из проблем, с которой юристы сталкиваются на практике, является неопределенность статуса элементов здания (сооружения). Ситуации, когда арендатор получает право пользоваться разнообразными конструктивными частями здания (крыша здания, например, для установки каких-либо станций сотовой связи, рекламных конструкций, антенн, или стена здания для перечисленных целей и т.д.), – явление достаточно распространенное.[1]  Между тем правовую оценку происходящим тенденциям с учетом норм гражданского права дать достаточно сложно.

Предоставление по договору некоторых частей здания (сооружения) вполне допускается судебной практикой. Так в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» указано, что закон не запрещает заключение договора аренды, к примеру, несущей стены или крыши здания для установки наружной рекламы.[2]

Изначально квалификация подобных отношений встречала ощутимые затруднения. Например, ВАС РФ в п. 1 собственного информационного письма от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» отметил, что договор между собственником здания и арендатором, в силу которого последний использует отдельную часть данного здания для размещения рекламы, не является договором аренды. Так в данном информационном письме указывалось, что крыша представляет собой лишь элемент здания и не может считаться самостоятельным объектом недвижимости, который может передаваться в пользование отдельно от самого здания, а значит крыша не может являться объектом аренды.[3]

Такой подход подвергся заметной критике, и новое разъяснение ВАС РФ по аренде – Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» уже имело принципиально иную позицию.[4] В п. 9 этого Постановления содержалось, что Гражданский кодекс РФ не ограничивает право заключить договор аренды, в рамках которого в пользование контрагенту предоставляется не целая вещь, а только ее конструктивный элемент.[5]

С тем, что крыша и иные части здания (сооружения) являются именно частями здания, солидарен ВАС РФ и в упомянутом Постановлении Пленума N 64« О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания». В нем в частности указывалось, что по соглашению сособственников общего имущества возможна передача отдельных конструктивных элементов здания в пользование. [6]

Иными словами, обозначается такой подход, по которому аренда конструктивного элемента здания (сооружения) есть аренда самого здания (сооружения), в рамках которой допускается пользование лишь определенной договором частью этого здания (сооружения) .

Однако ситуация осложняется другими позициями, сформулированными и обозначенными ВАС РФ в том же самом постановлении. В п. 8 Постановления Пленума N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» содержится следующее положение: «если собственник здания приходит к решению о выделении из состава здания помещений, то при внесении сведений в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости у этого лица прекращается право собственности на здание в целом, так как здание утрачивает правовой режим объекта недвижимости».[7]

Возникает закономерный вопрос – если здание перестало существовать как объект недвижимости, разве могут быть у него какие-то части? Тогда получается, что крыши, ограждающие элементы, несущие и иные конструкции выступают в роли самостоятельных объектов гражданских прав.

Но и в этом качестве сложившаяся практика не признает данные элементы здания (сооружения). Как отметил в своем решении Семнадцатый апелляционный суд: «несущие конструкции, лестничные марши, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование торгового центра сами по себе не являются самостоятельными объектами права собственности».[8] Разумеется, кажется весьма странным признавать, например, одну из стен здания (сооружения) самостоятельным объектом гражданских прав.

Представление здания (сооружения) в виде совокупности конструктивных и прочих элементов, являющихся общим имуществом собственников помещений, по всей видимости является стремлением описать взаимосвязь этих объектов и общего имущества как отношения главной вещи и ее принадлежности, применение которой будет затруднено, если мы признаем здание (сооружение) единым объектом недвижимости.

Но и эта конструкция не выглядит оптимальной. Если даже признавать фундамент или несущую стену здания отдельными вещами, то вряд ли возможно отнести их к принадлежностям этих помещений. Ведь помещения в принципе не могут существовать без этих элементов, тогда как статья 135 Гражданского кодекса РФ допускает разлучение главной вещи и принадлежности как юридически, так и физически. Таким образом, и с этих позиций, точка зрения, предусматривающая разбор здания на элементы не имеет твердого обоснования.

Что же представляет собой здание, если исключить из него помещения? Прежде всего, это несущие конструкции (фундамент, плиты перекрытий, несущие стены) крыша, электрическое, механическое, санитарно-техническое и иное оборудование, которое не предназначено для обслуживания лишь одного помещения.[9]  Какие же препятствия существует для того, чтобы считать такое здание в физическом смысле – зданием в юридическом смысле, даже несмотря на то, что помещения в нем выделились в самостоятельные объекты?

Если представлять здание в качестве механического соединения неких элементов, оно теоретически должно быть воспринято или как составная, или как сложная вещь. Поскольку суды полагают, что лифтовые шахты, лестницы стены и др. утрачивают свою объектоспособность, то здание – это не сложная вещь. Отсюда делаем вывод, что здание (сооружение) может рассматриваться только в качестве составной вещи.

Пример такого подхода можно наблюдать в Постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2014 по делу N А26-7672/2013.[10] Ситуация, послужившая основанием для данного судебного разбирательства, заключалась в следующем.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии вынесло отказал в регистрации права оперативного управления в отношении помещений, находящихся в здании, право собственности на которое принадлежит публичному собственнику. Отказ Росреестра основывался на том, что при сохранении государственной регистрации права собственности на здание в целом, государственная регистрация права оперативного управления входящими в это здание помещениями невозможна.

Удовлетворивший жалобу суд отметил, что «здание является вещью, части которой (помещения) могут выступать в качестве самостоятельных объектов вещных прав». То есть единственному собственнику здания помещения принадлежат на праве собственности. Вследствие того, что основания прекращения права собственности, предусмотренные статьей 235 Гражданского кодекса РФ, здесь отсутствуют, Росреестра при поступлении заявления о регистрации права оперативного управления в отношении данных помещений в указанном здании должно внести соответствующие изменения в ЕГРП. Росреестр также должен совершить любые другие необходимые действия без представления собственником здания заявления о прекращении права собственности на изначальный объект недвижимости и без регистрации права собственности на данные помещения.

Соответственно, если здание как объект недвижимости продолжает существовать, то и договоры по передаче в пользование крыши или стены заключаются в отношении этого здания в целом, о чем косвенно говорит п. 9 п. 9 Постановления Пленума N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды.[11]

При этом правовой режим здания (сооружения) как единого объекта недвижимости сводится к качеству «общего имущества». Вследствие этого, все собственники помещений в здании (сооружении) обладают правом общей долевой собственности на здание (сооружение) как таковое.[12] Следовательно, сохранение здания (сооружения) в качестве единого объекта недвижимости никак не скажется на объеме вещных прав собственников этих помещений.

Теоретически, впрочем, допустима и такая конструкция, при которой право собственности на здание и сооружение имеет одно лицо, а право собственности на помещения – другое, но в практике такая ситуация встречается довольно редко.[13]

Вместе с тем, если считать объектом общей собственности именно здание (сооружение) в целом, можно избежать целого ряда практических трудностей. Например, в настоящее время в ЕГРП можно внести сведения о договоре аренды (и соответствующем ограничении) можно лишь в отношении тех составляющих общего имущества здания (сооружения), которые могут быть представлены в качестве полноценных недвижимых вещей (чердаков, технических подвалов, этажей).

Когда же речь заходит о несущих стенах, то регистрация договора аренды такого объекта невозможна, а значит и регистрация соответствующего обременения тоже. Интерпретация здания как единой недвижимой вещи позволила бы избежать этого барьера.[14]

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (в ред. от 07.02.2017 с изм. и доп., вступ. в силу с 07.02.2017) // Российская газета № 238-239.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)” от 26.01.1996 N 14-ФЗ. (Ред. от 07.02.2017) // Собрание законодательства РФ”, 29.01.1996, N 5.
3. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” (Ред. от 03.07.2016) // Собрание законодательства РФ”, 20.07.2017, N 29
4. Информационное письмо ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»
5. Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»
6. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»
7. Постановление ФАС Московского округа от 11.05.2007 N КГ-А40/2123-07
8. Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2008 N 17АП-2020/2008-ГК по делу N А50-15886/2007.
9. Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2014 по делу N А26-7672/2013.
10. Ситдикова Л.Б. К вопросу о правовой природе зданий и сооружений как специфической разновидности объектов недвижимого имущества // Юридический мир. 2016. N 4.
11. Стародумова С.Ю. Правовой режим недвижимых вещей // Правовые вопросы недвижимости. 2015. N 1.
12. Рыбалов А.О. Здание или “общее имущество”? // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2015. N 2.

Все статьи автора «Петрова Екатерина Ивановна»