Одним из ключевых моментов девелопмента является привлечение инвестиций. В силу того, что проект девелопмента, как правило, имеет высокий уровень предпринимательского риска, дорогостоящий и занимает достаточно продолжительный период времени, то уже на начальном этапе девелоперу необходимо позаботиться о финансировании.
Первоначальный этап девелоперского проекта в большинстве случаев реализуется за счет собственных средств или средств партнеров. При этом необходимо отметить сложность выбора, стоящего перед девелопером. С одной стороны на чашу весов ложатся расходы на поиск и приобретение объекта недвижимости, подбор команды, разработку проектной документации, получение разрешительно-согласовательной документации и др., финансируемые из имеющихся собственных средств, девелопер имеет полную финансовую независимость. С другой стороны, недостаток собственных средств (большая доля вероятности) подталкивает на поиски дополнительных источников финансирования. На данном этапе у девелопера имеется выбор: обратиться в банк за получением кредита или провести продажу проекта институциональному инвестору, что в существенной степени повлияет на размер полученной прибыли, которая будет делиться между участниками проекта. В данном случае речь идет о возможных приоритетных сроках привлечения финансовых вливаний в реализацию проекта. На более ранней стадии реализации проекта доля рисков для потенциальных инвесторов значительно выше, следовательно, и стоимость привлеченных средств будет дороже, и, наоборот, на поздней – дешевле. Таким образом, для получения более выгодных условий использования привлеченных средств соинвесторов или банковских кредитов девелоперу следует обращаться к ним на более поздних стадиях. Не маловажным фактором для снижения рисков при финансировании девелоперских проектов будет являться срок привлекаемых ресурсов и наличие или отсутствие объекта недвижимости, который мог бы выступать в качестве “подушки безопасности”, и как следствие, более “мягких” условий со стороны инвесторов. Для финансирования объектов недвижимости, как правило, используются среднесрочные и долгосрочные кредиты на срок от 1 года до трех лет.
Зарубежный опыт финансирования девелоперских проектов указывает на эффективность кредитования девелоперов банковскими или финансовыми учреждениями, под гарантии, представленные в виде залога с обеспечением до 90% от стоимости проекта. Кредитование проекта, как правило, ипотечное, может обеспечиваться как отечественными, так и зарубежными банками, в том числе при поддержке окружных или городских властей.
При финансировании девелоперских проектов следует учитывать ряд ключевых особенностей:
- срок размещения инвестиций и период оборота капитала;
- невысокая ликвидность;
- значительный размер стартового капитала;
- государственная регистрация объекта недвижимости;
- привлечение профессиональной команды управленцев объектом недвижимости и существенные затраты на его дальнейшее обслуживание;
- эффективность вложения инвестиций.
При финансировании проектов необходимо учесть соотношение, между собственными средствами (около 30%) и привлекаемыми источниками (70% и более), которое носит индивидуальный характер в зависимости с принятой стратегией. При этом стратегия определяет главные приоритеты и тактический план девелопмента, а также обеспечивает баланс интересов потенциальных (стратегических) инвесторов, органов власти с различными категориями населения при решении конкретных инвестиционных задач.
Девелопер, обосновывая эффективность финансирования проекта, должен опираться на максимизацию чистого дисконтированного дохода и использовать источники финансирования, которые имеют максимально низкую средневзвешенную стоимость.
Библиографический список
- Экспертиза и инспектирование инвестиционного процесса : [учеб.-метод. пособие] / М. Н. Шилиманов ; М-во образования и науки Рос. Федерации, Урал. федер. ун-т. — Екатеринбург : Изд-во Урал. ун-та, 2014. — 78 с.
Количество просмотров публикации: Please wait