Рынок недвижимости является особой системой, которая зависит от множества факторов. Многочисленные исследователи пытаются понять, от чего зависит стоимость той или иной недвижимости в городе. Выдвигаются различные классификации факторов, влияющих на ценообразование на рынке недвижимости. Но вопрос в следующем: каково воздействие факторов на сам рынок, целесообразно ли их воспринимать.

В представленном исследовании рассмотрен рынок жилой недвижимости г. Екатеринбурга и предложена авторская классификация ценообразующих факторов, влияющих на рынок жилой недвижимости. По мнению автора, предлагаемая классификация будет наиболее содержательной для обоснования ценообразующих тенденций на рынке жилой недвижимости именно крупнейшего города, проанализированного на примере г. Екатеринбурга.

Автор полагает, что рассматриваемые факторы нужно разделить на две группы: макро- и микрофакторы.

К макрофакторам следует относить:

- психологический фактор;

- финансовый фактор;

- фактор покупательной способности;

- условия кредитования.

Психологический (поведенческий) фактор оказывает непосредственное влияние не только на рынок недвижимости, но и на рынки товаров и услуг в Российской Федерации. Ярким примером можно считать санкции. Введение санкций повергло население нашей страны в недоумение и активировало негативные потребительские ожидания. Последствия введения санкций заставили капиталодержателей рассматривать недвижимость как один из наиболее устойчивых объектов для капиталовложений. Это подстегнуло спрос, вследствие чего, была зафиксирована тенденция роста цен на объекты первичной и вторичной недвижимости с декабря 2013 г. по апрель 2015 г. (рисунок 1).

Рисунок 1 – Динамика средних цен предложений на первичном и вторичном рынке недвижимости г. Екатеринбурга за период декабрь 2013 г. – апрель 2015 г. [4]

По нашему мнению, психологический фактор можно отнести к числу основополагающих при рассмотрении ценообразующих факторов на рынке жилой недвижимости крупнейших городов, в том числе г. Екатеринбурга.

Финансовый фактор в равной степени заставил рынок жилой недвижимости жить в новой реальности. Под финансовым фактором нами понимается влияние валютного рынка на ценообразование рынка жилой недвижимости.

С 2013 г. до апреля-июля 2015 г. наблюдается изменение на рынке валют (рисунок 2), как следствие на рынке жилой недвижимости наблюдается рост средних предложений [1, 3].

Но затем было зафиксировано уменьшение цен на вторичном рынке жилой недвижимости в г. Екатеринбурге, по причине уменьшения спроса населения. Хотя первичный рынок жилой недвижимости увеличил стоимостную составляющую предложения, вследствие увеличения стоимости строительного процесса из-за роста курса валют доллара и евро (рисунок 3) [1, 3].

Рисунок 2 – Динамика курса доллара и евро за период январь 2014 г. – апрель 2015 г. [8]

Рисунок 3 – Динамика средних цен предложений на первичном и вторичном рынке недвижимости г. Екатеринбурга за период декабрь 2013 г. – апрель 2015 г. [4]

Ценообразование зависимо также от варьирования покупательной способности населения. В 2016 г. происходит значительное сокращение сделок купли-продажи жилых объектов, вследствие снижения среднедушевых денежных доходов населения в Российской Федерации в 2016 г. (таблица 1). Результатом этого является снижение объема зарегистрированных прав, сделок, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество (рисунок 4)

Таблица 1 – Среднедушевые денежные доходы населения по РФ за период 1 квартал 2014 г. – 1 квартал 2016 г. [11]

Рисунок 4 – Динамика зарегистрированных прав, сделок, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество за период январь-сентябрь 2014 г. – январь-сентябрь 2016 г. [10]

Этот факт можно объяснить тем, что, во-первых, покупатель стал тщательнее подбирать свой потенциальный объект недвижимости. Во-вторых, фиксируется снижение среднедушевых доходов населения в 2016 г. Тем самым средние цены предложений стали идти вниз, из-за отсутствия спроса у населения. В-третьих, потенциальный покупатель стремится сохранить свои денежные средства в банке, чем вложить в какой-нибудь стоящий проект [5].

Условия кредитования являются одним из государственных методов стимулирования и разогревания спроса на рынке жилой недвижимости.

В 2014 г. банковский сектор существенно повысил ставку до 16-18 % годовых. Это изменение парализовало рынок недвижимости, поэтому Правительство РФ в конце 2014 г. принялось за разработку государственных мер поддержки рынка недвижимости.

В марте 2015 г. банки стали принимать заявки на выдачу ипотечных кредитов под 13 % и даже под 10 % годовых. Это стало возможным за счет выделения Правительством РФ 20 миллиардов рублей в поддержку ипотечного кредитования. Как следствие, эти меры повлияли на ценообразование рынка жилой недвижимости: повысился спрос на предложения рынка жилой недвижимости города Екатеринбурга по средством доступности ипотечного кредита.

На данный момент заканчивается программа по субсидированной банковской ставке. В свою очередь министр строительства и ЖКХ РФ М. Мень рапортует, что программа льготного субсидирования может быть заменена другими мерами поддержки, в частности субсидиями на развитие инфраструктуры [7].

Помимо названных макрофакторов, рынок жилой недвижимости г. Екатеринбурга имеет свои эксклюзивные особенности (муниципальные или микрофакторы), которые имеют воздействие на формирование цен. Автор полагает, что для рынка жилой недвижимости г. Екатеринбурга характерны следующие микрофакторы:

- фактор ценового районирования;

- экологический фактор;

- фактор безопасности;

- фактор близости станции метрополитена;

- фактор жилья с включенным набором услуг.

Фактор ценового районирования базируется на поясной системе г. Екатеринбурга, рекомендованной Уральской Палатой Недвижимости (таблица 2).

Таблица 2 – Ценовые пояса города Екатеринбурга [9]

Формирование данных ценовых поясов помогает нам понять, в каких районах возможно расположение той или иной классовой жилой недвижимости. Жилье эконом-класса присутствует во всех ценовых поясах, но преимущественно в 3 и 4 поясах. Например, ЖК «Серебряная подкова», построенный в микрорайоне Вторчермет, новостройки в микрорайоне Солнечный. В свою очередь жилье комфорт-класса в основном представлено в 1 и 2 ценовых поясах. Яркими представителями являются ЖК «Перемена», ЖК «Мичуринский», ЖК «Московский квартал» и многие другие жилые комплексы. Объекты бизнес- и элит-класса располагаются преимущественно в зоне Центр и 1 поясе [4]. К таким объектам относятся ЖК «Аристократъ», ЖК «Де Геннин», «Чемпион парк», ЖК «Дипломат», ЖК «Гаринский» и т.д.

На названные особенности поясного расположения классового жилья в г. Екатеринбурге не малое влияние оказывает местоположенческий фактор включающий такие характеристики как [2]:

- транспортная доступность;

- безопасность;

- наличие инфраструктуры (торговые центры, магазины, аптеки);

- социальной инфраструктуры (школы, сады и т.д.);

- зеленая инфраструктура (парки, зеленые насаждения)

Ярким примером с этой точки зрения является район Академический. Данный район привлекателен для потребителя тем, что лесной массив и удобные прогулочные зоны стали визитной карточкой микрорайона Академический. Цены квартир в Академическом (в среднем 3,5-4,0 миллиона рублей), в последние годы могут сравниться с ценами в районе Автовокзал (1 пояс) [6].

Безопасность тоже сказывается на ценообразовании рынка жилой недвижимости г. Екатеринбурга. В последнее время все чаще огораживаются жилые объекты, с целью повысить стоимость объекта за счет включенных услуг охраны [5]. Так, район Автовокзал в последнее пять лет существенно преобразился. На улицах Щорса и 8 Марта построены несколько десятков охраняемых и благоустроенных объектов эконом-, комфорт- и бизнес-класса. Район Автовокзала стал менее криминальным, инвестиционно-привлекательным для застройщиков, а также желанным для потенциальным покупателей.

Для г. Екатеринбурга особым достоянием считается наличие проходящей ветки метро. Любой жилой объект недвижимости, находящийся в непосредственной близости от любой из станций метро автоматически удорожается.

Таблица 3 – Структура факторов, влияющих на ценообразование рынка жилой недвижимости в г. Екатеринбурге

Таким образом, можно сделать вывод, что на ценообразование рынка жилой недвижимости на примере города Екатеринбурга влияют две группы факторов: факторы макро- и микро- уровня. Факторы макро- уровня являются формирующими цену средних предложений в текущих условиях рынка жилой недвижимости, а микро- факторы относятся к определяющим предпочтениям потребителей.

1. Стерник, Г.М., Стерник, С.Г. Анализ рынка жилья для профессионалов [Текст] / Г.М. Стерник, С.Г. Стерник // М.: Экономика – 2009. – С. 606.
2. Стерник, Г.М., Стерник, С.Г. Развитие «Единой методики классифицирования многоквартирных жилых домов – новостроек (ЕК МЖН) по потребительскому качеству (классу) проекта» [Электронный ресурс] / Г.М. Стерник, С.Г. Стерник // Механизация строительства – 2013. – Режим доступа: http://ms.enjournal.net
3. Стерник, Г.М. Ценообразование на рынке жилья России [Электронный ресурс] / Г.М. Стерник // Имущественные отношения в Российской Федерации – 2010. – № 5. – Режим доступа: http://cyberleninka.ru/
4. Официальный сайт агентства недвижимости «Новосёл» [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://novosel99.ru/
5. Официальный портал «Деловой квартал»  [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://dk.ru
6. Официальный сайт портала «Квадратный метр» [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://metrtv.ru
7. Официальный сайт портала «Новостройки Екатеринбурга» [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://novostroyki-ekaterinburga.ru
8. Официальный сайт портала о недвижимости «Metrinfo.Ru» [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://kurs.metrinfo.ru/
9. Официальный сайт региональной ассоциации «Уральская Палата Недвижимости» [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://upn.ru
10. Официальный сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://rosreestr.ru
11. Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://gks.ru

Все статьи автора «Леонтьев Александр Игоревич»