АНАЛИЗ РЫНКА СТРОИТЕЛЬСТВА В ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ, ПЕРСПЕКТИВЫ ЕГО РАЗВИТИЯ

Одним из важнейших проблемных вопросов, сдерживающим развитие рынка малоэтажного строительства является невозможность конкуренции с многоэтажными жилыми домами на рынке. В первую очередь, это связано с тем, что зачастую покупка жилья в многоэтажном доме значительно дешевле, чем индивидуальное жилищное строительство [1].

Кроме того, проанализировав рынок, можно говорить о том, что доходы населения не так высоки, что приводит к тому, что зачастую семьи вынуждены экономить и рассчитывать денежные средства не только на приобретение или строительство дома, но и рассчитывать стоимость дальнейшей эксплуатации объекта, в частности расходы на отопление дома (как большую часть затрат, связанных с его эксплуатацией).

Строительство малоэтажного жилья, в первую очередь индивидуальных домов (для проживания одной семьи), является равноправным сектором жилищного строительства наравне с многоквартирными домами (МКД). Проанализировав динамику ввода в эксплуатацию жилья на территории Челябинской области (рисунок 1), становится очевидным, что пик строительства за последние семь лет приходился на 2013-2014г., в настоящее же время темпы ввода несколько утихли.

Рисунок 1. Динамика ввода в эксплуатацию жилья на территории Челябинской области, (тыс. кв. м.)

В это же время можно говорить о том, что если в целом по России наблюдается повышение цены из-за оживления спроса в 2016 на квартиры в новостройках, то в Челябинской области цена снижалась. В первую очередь, это может объясняться тем, что падает спрос при большом количестве предложения. Цена за 1 кв. м. в Челябинской области графически представлена на рисунке 2.

Рисунок 2. Цена за 1 кв.м. жилья в Челябинской области

Средние цены на рынке вторичного жилья также упали: при ускоренном росте цены в 2014 г. и в 1 кв. 2015 г. включительно, она выросла с 33 492 руб. до 41 618,4 руб., но, уже со второго квартала 2015 г. цена стала снижаться и концу 2016 года, она достигла 36 845,8 руб.

На данный момент предложение в Челябинской области существенно превосходит спрос и у покупателей есть возможность выбирать, какие типы квартир им следует приобрести. Если рассмотреть продукт, который предлагается на рынке жилищного строительства в Челябинской области, то большинство – это панельные и монолитно-каркасные дома информация представлена на рисунке 3.

Рисунок 3. Материалы стен возводимых в Челябинской области многоквартирных домов

Почти 45% возведенных объектов – это панельные дома. На конец 2016 по данным службы статистики средняя цена за 1 кв.м. квартир в таких домах составила 34 816,93 руб. Т.е. Челябинская область является одним из городов РФ, в котором жилье является более доступным. При этом себестоимость данного строительства примерно 31 тыс. руб. за 1 кв. м. Такая ценовая политика охватывает большую долю граждан Челябинской области.

Для этого, многие застройщики, чтобы не нарушать сроки сдачи строительных объектов и вместе с тем предложить покупателям более низкую цену, начали переходить на использование более дешевых строительных материалов.

Что касается качества такого жилья, то многие собственники квартир в новостройках жалуются на многочисленные недоделки и низкое качество квартир в панельных домах. По данным в 90% случаев специалисты выявили многочисленные недостатки: кривые стены, неровный пол, дефектные ПВХ-окна, неработающая вентиляция, а также слабую шумоизоляцию, некачественно закрытые межпанельные швы, холод, у некоторых жильцов даже возникла проблема с появлением плесени. [2]

Естественно, кризис обострил проблемы на строительном рынке Челябинска и Челябинской области. По данным рейтингового агентства строительного комплекса Челябинская область вошла в пятерку регионов РФ по числу застройщиков банкротов.

Если говорить о строительстве домов малоэтажной, жилой застройки (ИЖС) то, на основе проведенного опроса можно сделать вывод, что около 58% из опрошенных граждан РФ предпочли бы приобрести малоэтажное жилье.

По прогнозам Правительства РФ доля малоэтажного строительства в общем вводе жилья в 2018 году должна составить не менее 60%, а в 2020 году – 70%.

Однако, в последнее время Челябинская область не стала исключением по снижению ввода малоэтажных домов. По сравнению с 2015 годом в 2016 году объем сократился на 41,04 %. Также как и по всей РФ, на данное снижение повлиял кризис в стране, снижение доходов населения, а также сокращение объемов вводимого жилья по программе «дачная амнистия». Статистика ввода индивидуальных жилых домов по районам Челябинской области представлена в таблице 1.

Таблица 1 – Динамика ввода в эксплуатацию ИЖС

В пределах Челябинского, Магнитогорского и Миасского городских округов  продолжает вводится порядка 30%  ИЖС области. Самым же привлекательным для строительства остается Сосновский район: на его долю пришлось 25% ИЖС в 2015г.  Кроме того, последнее время все чаще застраиваются различные коттеджные поселки различного ценового сегмента, это могут быть поселки, застроенные однотипными домами за пределами города или земельные участки, продающиеся под строения.

Поселки разделены на следующие сегменты: (средняя цена на 01.04.2016)

- элитные (от 150 тыс. руб за 1 сотку) и расположением не далее 9 км от Челябинска; цена за 1 кв. м. – 41, 7 тыс. руб. Элитные земельные участки продаются уже с готовыми строениями или под застройку.   Подобные поселения имеют наиболее развитую инфраструктуру и создают максимально комфортные условия для проживания, но стоимость недвижимости здесь наиболее высока.

- средний класс (от 50 до 149 тыс. руб за 1 сотку) и расположением не далее  15 км от Челябинска; Средний класс – предлагает покупателям в загородных поселках Челябинска участки с домами «под ключ»,  а также варианты с последующей застройкой конкретным застройщиком. Достоинством последнего варианта является то, что во время строительства владелец сможет контролировать работу подрядчика.

- эконом – сегмент (от 15 до 49 тыс. руб  за 1 сотку) и расположением от 20 и не далее 30 км от Челябинска; Эконом класс – предлагает участки для самостоятельного возведения жилых строений. Такой тип поселков, как правило, не имеет генерального плана, регламентирующего застройку территорий.

Статистика строительства и приобретения земельных участков в популярных поселках г. Челябинска в зависимости от ценового сегмента представлена в таблице 2.

Таблица 2 – Динамика продаж в поселках г. Челябинска

Из приведенного исследования строительной отрасли Челябинской области следует, что спрос на жилье снизился. Факторами, которые влияют на данное падение, являются снижение доходов населения и неуверенность большинства покупателей в приобретении жилья в условиях кризиса.

В этих условиях становится важным проблема снижения затрат, связанных с эксплуатацией домов, предназначенных для проживания одной семьи. Проведя анализ эксплуатационных расходов, можно выделить тот факт, что большую часть затрат составляют расходы на отопление дома в холодное время года. В связи с этим компании, связанные с строительством малоэтажных домов вынуждены искать новые технологии, проводить различные мероприятия, делать малоэтажные дома более привлекательными для людей [3].

Возможный вклад в энергосбережение различных мероприятий показан на рисунке 4.

Рисунок 4. Доля энергосберегающих мероприятий

В том случае, если компании не примут эффективные меры, не отреагируют на произошедшие изменения на рынке, не будут искать методы снижения эксплуатационных расходов, скорее всего, рынок строительства малоэтажных домов в Челябинской области не будет процветать. В связи с недопущением существенного снижения спроса на индивидуальное жилищное строительство компании вынуждены принимать меры, одной из таких мер может являться применение при строительстве малоэтажных домов арболита. Его использование позволит существенно снизить затраты на отопление зданий, что в свою очередь сделает приобретение таких домов более привлекательными.

1. Михеева, Л.А. Экономика строительного предприятия: учебное пособие / Михеева Л.А., Данильчук М.А. – Хабаровск: Изд-во ДВГУПС, 2013. – 156 с.
2. http://domchel.ru/text/newsline_dom/163000703242240.html?preview=1
3. Степанов, И.С. Экономика строительства: учебник / И.С. Степанов. – М.: Юрайт, 2005. – 416 с.

Все статьи автора «Курилкин Иван Евгеньевич»