Рынок жилья является социально значимым экономическим благом, обеспечивающим граждан жильем и определяющим качество их жизни. Но далеко не каждый имеет финансовую возможность приобрести квартиру в новостройке, поэтому значительное количество жителей РФ участвует в долевом строительстве – это дешевле, чем приобретать объекты жилой недвижимости, введенные в эксплуатацию. Однако участие в долевом строительстве сопряжено с рядом рисков для покупателей.
Основной проблемой долевого строительства в настоящее время является проблема обманутых дольщиков. С целью решения этой проблемы Правительство РФ подготовило поправки в законодательство о долевом строительстве. Нововведения, по мнению чиновников, улучшат состояние данного сегмента рынка, сократят количество проблемных объектов и защитят дольщиков от значительной части возможных рисков.
Что именно изменится в регулировании долевого строительства? Традиционно большая часть изменений коснулась застройщиков:
-
Создание Единого реестра застройщиков (ст. 23) [1], создание Единого реестра застройщиков, включающего сведения о строительных организациях, отвечающих законным требованиям, и размещенного в открытом доступе в сети Интернет.
-
В целях обеспечения гарантий качества объекта долевого строительства законодатель дополняет статью 7 Закона № 214-ФЗ положениями, устанавливающими ответственность застройщика за нарушения согласованного с потребителем срока устранения недостатков объекта (ч. 8 ст. 7). Обязанность застройщика по своевременному устранению недостатков обеспечивается начислением за просрочку неустойки, размер которой определяется по правилам п. 1 ст. 23 Закона N 2300-1, то есть в настоящее время составляет 1% от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта), за каждый день просрочки.
-
Изменение минимального размера уставного капитала
-
Введение нового механизма привлечения средств граждан через специальные эскроу-счета в банках (застройщик получит деньги дольщиков только после передачи квартиры участнику долевого строительства).
-
Создание компенсационного фонда, формируемого за счет обязательных отчислений застройщиков, привлекающих денежные средства дольщиков. Размер взноса не может превышать 1% от планируемой стоимости строительства многоквартирного дома. Фонд сможет защитить дольщиков от разорения застройщика, создавая новые управляющие компании, ответственных за достройку объектов банкрота. [2]
Кроме того, существуют Саморегулирующие организации для успешной деятельности членов организации и дополнительной защиты дольщиков, так как риски недостроенного жилья возрастают. После вступления в саморегулирующие организации, клиент должен выплатить компенсационные взносы в размере от 300тыс. до 10 млн. рублей в зависимости от стоимости работ по договору.
[3]
Что же касается дольщиков, то некоторые изменения коснулись и их стороны:
- при надлежащем исполнении договора долевого участия (ДДУ) застройщиком дольщик более не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ. То есть участие в долевом строительстве больше не предполагает выхода из него для участника. Иное возможно только в судебном порядке. [4]
Ряд экспертов считает, что возможны некоторые негативные последствия от предполагаемых поправок, такие как рост цен на жилье в диапазоне от 10 до 30%, массовое разорение застройщиков, монополизация рынка. Грядущие перемены могут отрицательно отразиться на всех участниках рассматриваемого сегмента рынка недвижимости, коснувшись и застройщиков, и потребителей. Не только на рынке долевого строительства, но и в целом на рынке жилой недвижимости возможен кризис и длительная стагнация. Однако подобные прогнозы можно делать лишь после тщательного анализа текущей ситуации.
Рассмотрим рынок жилой недвижимости на уровне Российской Федерации. На сегодняшний день в РФ наблюдается снижение цен на жилую недвижимость начиная с 2014 г. как на первичном (рисунок 1), так на вторичном рынке (рисунок 2), что подтверждает официальная статистика Федеральной службы государственной статистики [5]. Можно сделать вывод, что на уровне РФ в настоящее время благоприятный период для инвестиций в жилую недвижимость.
Рисунок 1- Средние цены 1 кв.м. жилья в Российской Федерации на первичном рынке
Рисунок 2- Средние цены 1 кв.м. жилья в Российской Федерации на вторичном рынке
Перейдем к анализу цен жилой недвижимости в Пензенской области. На региональном уровне по данным риэлтерских агентств также наблюдается снижение цен на недвижимость за последний год (таблица 1), что не противоречит тенденции в указанном сегменте рынка на уровне РФ.
Таблица 1- Динамика средней стоимости продажи кв. метра квартир в Пензенской области с 01.01.2016 по 25.12.2016 [6]
|
Средняя площадь |
Средняя стоимость квартир |
Средняя стоимость м² |
|||
|
однокомнатные квартиры |
34.86 м² |
1 766.79 т.р. |
- 3.69% |
50.69 т.р. |
- 4.75% |
|
двухкомнатные квартиры |
51.37 м² |
2 353.28 т.р. |
- 3.25% |
45.70 т.р. |
- 1.15% |
|
трехкомнатные квартиры |
71.93 м² |
3 302.99 т.р. |
- 5.1% |
45.37 т.р. |
- 3.96% |
|
Все объекты |
51.96 м² |
2 422.13 т.р. |
- 1.09% |
47.66 т.р. |
- 4.8% |
Падение цен на рынке жилой недвижимости Пензенской области связано в том числе с тем, что у застройщиков в текущих рыночных условиях существуют проблемы с реализацией готовых объектов, а также с привлечением средств инвесторов, в том числе и сложности с заключением ДДУ. В начале 2016 г. ОАО «Пензастрой» был на грани банкротства, а к концу году поменял контрольного акционера. Состав акционеров поменялся 1 августа. С этого дня мажоритарным акционером является Александр Панов с долей 81,35%. Пакет Александра Беляева остался прежним.[7]
Трудности испытывает и компания СКМ Групп: земельные участки под строительство, расположенные на окраине города, не привлекают больше клиентов. В условиях переизбытка предложений на рынке большинство граждан не видят это место привлекательным для проживания. Даже без предлагаемых изменений в законодательстве застройщики находятся в неблагоприятной ситуации, рынок долевого строительства нуждается в поддержке государства и инвестициях.
Таким образом, предлагаемые законодательные нововведения могут окончательно подорвать институт долевого строительства. Возрастет цена квадратного метра на первичном рынке, за ним подтянется и вторичный, а разорение застройщиков все усугубит и в конечном счете увеличит риск обманутых дольщиков. При этом по данным проведенного анализа в последнее время наблюдалось падение цен на жилую недвижимость, и сейчас цены продолжают снижаться. Прогнозируемый резкий рост цен в ближайшем будущем позволяет сделать вывод, что текущий период является наиболее благоприятным для инвестиций в жилую недвижимость.
Библиографический список
- Федеральный закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
- Обзор поправок в ФЗ – 214 – [Электронный ресурс] – [2016] – Режим доступа: https://zakon.ru/blog/2016/07/03/obzor_popravok_v_zakon_ob_uchastii_v_dolevom_stroitelstve%E2%80%A6__214fz_chast_vtoraya
- СРО Регион РФ- [Электронный ресурс] – [2016] – Режим доступа: http://срорегионрф.рф/sro-stroiteley.php
- Поправки в 214- ФЗ – [Электронный ресурс] – [2016] – Режим доступа: http://news.ners.ru/popravki-v-214-fz-chto-vazhno-znat-zastrojcshikam-i-dolcshikam.html
- Сайт Ростата – [Электронный ресурс] – [2016] – Режим доступа: http://www.gks.ru/free_doc/new_site/prices/housing/tab-hous2.htm
- Обзор цен в г. Пензе – [Электронный ресурс] – [2016] – Режим доступа: http://penza.mirkvartir.ru/prodazha-kvartir/
- Изменения в ОАО «Пензастрой» – [Электронный ресурс] – [2016] – Режим доступа: http://1pnz.ru/finance/biznes/news/konec_epohi_zhuravleva_v_penzastroe_smenilsya_kontrolnyy_akcioner