Аграрно-крестьянский вопрос к середине XIX века стал острейшей социально-политической проблемой в России – единственном государстве среди европейских стран, где оставалось крепостное право, тормозившее ее экономическое и социально-политическое развитие. 19 февраля 1861 года Александр II подписал Манифест об отмене крепостного права, который предоставлял крестьянам личную свободу и общегражданские права. В соответствии с ним крестьянин мог владеть движимым и недвижимым имуществом, заключать сделки, выступать как юридическое лицо. В обеспечении землей правительство видело залог будущего благосостояния крестьян. Не находя возможным, наделить их таким количеством земли, которое бы обеспечивало их безбедное существование, правительство посчитало необходимым дать крестьянам такой земельный надел, который послужил бы ядром будущего развития крестьянского земледелия. Такие условия освобождения крестьян заключали в себе необходимость громадного перераспределения недвижимой собственности, которое обусловливало естественное стремление крестьян к покупке недостающего количества земли у помещиков или государства. В этой связи покупка крестьянами земель при содействии специального крестьянского кредитного учреждения явилась логическим продолжением начатой реформы.
20 мая 1881 года Александр III предложил внести на рассмотрение, в законодательном порядке проекты по вопросу об облегчении для крестьян возможности пользоваться кредитом для покупки земель. Выработка и утверждение «Положения о Крестьянском поземельном банке» проходили с 20 мая 1881 года по 26 апреля 1882 года [1, с. 22-23]. При обсуждении проекта в общем собрании Государственного совета в апреле 1882 года возникли разногласия среди его членов по вопросу о задачах и целях банка. Мнение большинства Государственного совета было 18 мая 1882 года, поддержано Александром III одновременно с утверждением «Положения о Крестьянском поземельном банке» [2, с. С. 29-31]. Данное «Положение о Крестьянском поземельном банке» стало организационно-правовым документом в деле предоставления ипотечного земельного кредита.
Свои действия банк начал в 1883 году. Первоначально он действовал на территории Европейской России, где в 1883 году было одиннадцать его отделений. Первые отделения были открыты 10 апреля 1883 года в губерниях: Волынской, Екатеринославской, Киевской, Могилевской, Подольской, Полтавской, Саратовской, Тверской, Черниговской, а несколько позже – на территории Херсонской и Уфимской губернии [3, с. 296].
Крестьянский банк был создан с определенной целью – «оказывать крестьянам содействие в приобретении предложенных для продажи земель». Он подчинялся непосредственно министру финансов. Общее управление банком осуществлялось советом банка, управляющим и его товарищем. Заведование делами Крестьянского поземельного банка на местах возлагалось на отделения банка, учрежденные совместно с отделениями Дворянского земельного банка, и на губернских или уездных непременных членов отделений. Местное отделение банка состояло из управляющего, одного или нескольких непременных членов, двух членов по избранию губернского земского собрания, а в тех районах, где не были введены земские учреждения, – двух членов по приглашению губернского по крестьянским делам присутствия и чиновника особых поручений переселенческого управления или члена, назначенного местным губернатором [4, с. 1922].
Крестьянский поземельный банк производил следующие залоговые операции: выдачу крестьянам ссуд под покупаемые земли, по добровольному соглашению с владельцами; выдачу ссуд крестьянам под купленные без содействия банка земли для погашения долгов, числившихся за этими землями. Ссуды для содействия крестьянам в покупке земли выдавались целому сельскому обществу, если оно состояло из нескольких селений или составляло часть одного большого селения; нескольким сельским обществам для покупки земли в общую собственность при условии составления договора о взаимном поручительстве одного общества за другое в исправном взносе платежей по ссуде; отдельным поселениям, не составляющим целого сельского общества при условии, что мирские приговоры о покупке земли крестьянами таких поселений были составлены при участии не менее двух третей домохозяев; товариществам в числе не менее трех крестьян, покупающих землю в общее владение или в отдельное, а также; отдельным крестьянам. Размер ссуды определялся следующим образом: при общинном пользовании – на наличную мужского пола душу, а при участковом – на отдельного домохозяина. Наибольший размер ссуды не должен был, ни в одной местности превышать: 125 рублей на каждую наличную в сельском обществе или товариществе крестьян душу мужского пола при общинном пользовании, либо 500 рублей на каждого отдельного домохозяина при подворном владении. В каждой местности размер ссуд под земельные участки, покупаемые при содействии банка, определялся на основании расписания нормальных подесятинных цен [5, с. 1-2].
Тем самым цена земель определялась по нормальной оценке, а в исключительных случаях и по специальной оценке, когда не было сомнения в том, что ценность покупаемого участка не ниже нормальной оценки.
В оценку входили удобные земли: пашни, луга, сенокосы, выгоны и леса, а также при специальной оценке – пристани, базарные места, каменоломни и тому подобное. Ссуды рассчитывались по количеству удобных земель, но обеспечением их служили и остальные неудобные земли участка, хотя и не вошедшие в оценку, а также все, признаваемое принадлежностью недвижимого имущества. Для выдачи ссуд по специальной оценке принималось во внимание действительная, вполне обеспеченная доходность покупаемой земли. Специальная оценка производилась на основании осмотра земли в удобное для того время года[6, с. 9-11].
Ссуды выдавались в размере не больше 60% нормальной и 90% специальной оценок. Размер ссуды не должен был превышать продажной цены, условленной между покупателем и продавцом. При выдаче ссуды банк отбирал у заемщика залоговую подписку, в которой были указаны условия передачи имения в залог и обязательства по уплате долга. Без разрешения банка заемщик не имел права заключать арендные договоры, брать плату за аренду более чем на год вперед, продавать на сруб лес, произраставший в имении, продавать или сносить какие-либо строения [7, с. 24-25].
Банк мог отказать в ссуде, во-первых, если признавал, что предъявленные документы не в полной мере точны или не представляют достаточного обеспечения и, во-вторых, если признавал предполагаемую к выплате ссуду превосходящей стоимость приобретаемой крестьянами земли. Совет банка мог также назначить заемщикам ссуду в размере меньшем предполагавшегося отделением.
Ссуды из Крестьянского банка выдавались, по желанию заемщиков, на 24 года 6 месяцев и на 34 года 6 месяцев. Сельские общества, товарищества из крестьян и отдельные крестьяне, получившие из банка ссуду, обязаны были вносить ежегодно по 8,5%, если ссуда была взята на 24,5 года, по 7,5%, если ссуда была взята на 34,5 года. Уплата процентов должна производиться за каждое истекшее полугодие в сроки, установленные министром финансов. Отсрочка долга без увеличения его суммы, а также перезалог участка с выдачей дополнительной суммы допускались не ранее пяти лет со времени заключения займа [5, с. 3-4].
Ссуды выдавались банком наличными деньгами. Крестьяне, желавшие воспользоваться ссудой Крестьянского банка для покупки земли, обращались в отделение банка с заявлением, в котором указывался размер и срок погашения требуемой ссуды. При необходимости указывалась фамилия нотариуса, оформлявшего «купчую крепость», а также местонахождение его конторы, к заявлению должны были быть приложены, независимо от документов, деньги на указанные законом публикации. Если предварительное условие о продаже земли обеспечивалось задатком, то покупателю необходимо было внести этот задаток в местное отделение банка, которое выдавало его продавцу при окончательном расчете.
Сельским обществам, товариществам крестьян и отдельным крестьянам, просящим ссуду из Крестьянского банка, требовались к подаваемому ими заявлению и другие документы, во-первых, проект условия с продавцом земли на приобретение ее. Этот проект подписывался обеими сторонами, был засвидетельствован нотариусом, мировым судьей или волостным правлением. В случаях, если оговоренная с продавцом цена превышала полученную из Крестьянского банка ссуду, в условии должны были быть указаны способы и порядок уплаты продавцу земли недостающей части суммы.
Во-вторых, при покупке земли целым обществом необходим был так называемый мирской приговор, составленный двумя третями крестьян, имеющих право голоса на сельском сходе; при приобретении же земли товариществом крестьян – обязательство о взаимном их друг за друга поручительстве в исправном взносе в установленные сроки следующих в уплату ссуды платежей. Как приговор, так и обязательство, должны были быть подписаны всеми участниками, засвидетельствованы волостным правлением и занесены в установленные книги.
В-третьих, к заявлению прилагалась поименная выписка из «посемейной» книги о количестве имеющихся в сельском обществе лиц мужского пола; список приобретающих землю домохозяев общества или товарищества, с указанием числа лиц мужского пола в каждом случае.
Как выписка, так и список, содержали сведения о возрасте покупателей во время составления этих документов и были засвидетельствованы волостным правлением. Лица, продающие крестьянам земли со ссудой из банка, предоставляли план специального межевания, либо – план генерального межевания. На тех землях, где межевание произведено не было, предоставлялся частный межевой план; при продаже части имения, кроме вышеуказанных планов, представляли план продаваемой части за подписями землемера, производившего съемку и владельца продаваемой земли. Необходимо было также удостоверение непременных членов, уездных по крестьянским делам присутствий или мировых посредников о том, что в состав земель, показанных на предоставляемых планах, не вошли земли крестьянского надела; эти удостоверения при представлении частных планов и копий с планов специального или генерального межевания, делали на самом плане или копии. Необходим был также окладной лист о причитающихся с продаваемого имения сборах. Наконец, подписка о не существовании на имении арендного договора или, если продаваемая земля находилась в аренде, срок, который ко времени подачи заявления не истек, засвидетельствованную копию арендного договора [5, с. 4-6].
Как правило, выдаче ссуды предшествовал договор о купле-продаже земли. Примечательно, что цены на землю при заключении сделок могли быть выше банковских оценок. Обычно Совет банка, утверждавший выдачу ссуд, не настаивал на понижении цены. В таких случаях покупатели должны были доплатить продавцу ту часть стоимости участка, которая превышала размер ссуды. Землевладельцы, желая продать землю при содействии Крестьянского банка по высокой цене, старались привлечь покупателей-крестьян льготными условиями погашения доплат с отсрочками и в рассрочку. Все расходы по заключению «купчих крепостей» в том числе крепостные и канцелярские пошлины, сбор с нотариальных списков по месту свершения сделок осуществлялись за счет покупателей. Заемщики Крестьянского банка не получали денег на руки: банк сам передавал их продавцам земли. Крестьяне выплачивали продавцам земли наличными деньгами только доплату. Такой порядок был установлен для того чтобы предотвратить всякую возможность отказа со стороны крестьян от приторгованной земли и не дать им воспользоваться полученными деньгами для покупки земли там, где она была дешевле [3, с. 297-298].
Платежи по выданным из банка ссудам вносились за каждое истекшее полугодие в сроки, установленные министром финансов. Не внесенные заемщиками в установленные сроки и не отсроченные платежи или части их считались недоимкой, с которой взыскивали пени. Пени могли быть сложены, отсрочка предоставлялась в результате стихийных или других бедствий: пожара, наводнения, градобития, падежа скота и так далее. В этом случае заемщикам давались льготы в уплате срочных платежей. Льготы эти заключались в отсрочке на год или в рассрочке на три года. Сельские общества, отдельные поселения и товарищества крестьян, купившие землю при содействии банка, принимали меры к исправному взносу платежей каждым членом. Размеры и срок сбора платежей определялись на сходах. Если недоимка не была ликвидирована в течение двух полугодий, последовавших за сроком платежа, и в уплате ее не было предоставлено льгот, то банк обращал землю неисправного заемщика в продажу с публичных торгов. Банку было предоставлено право не назначать продажу земель неисправных заемщиков, при условии, что они, предоставят банку доказательства о возможности ликвидации недоимки путем сдачи заложенной земли в аренду, устройства общественной запашки или вольной продажи части земли. В случае отказа заемщика от земельного участка, совет банка назначал его в продажу с торгов либо оставлял за собой [8 с. 23-24].
Таким образом, была создана четкая структура, определены организационно-правовые аспекты ипотечного кредитования земли специализированным учреждением – Крестьянским поземельным банком, реализовавшим политику правительства в области землеустройства, землепользования и землевладения. Его образование было неразрывно связано с итогами реформы 1861 года, отменившей крепостное право.
Библиографический список
- Вдовин В.А. Крестьянский поземельный банк (1883-1895 гг.) М., 1959.
- Батуринский Д.А. Аграрная политика царского правительства и Крестьянский поземельный банк. М., 1925.
- Проскурякова Н.А. Земельные банки Российской империи. М., 2002. С. 296.
- Устав Крестьянского поземельного банка // Свод законов. СПб., 1910. Т.11.
- Извлечение из положения о Крестьянском поземельном банке. Тамбов, 1884. С. 1-2.
- Правила действий Крестьянского поземельного банка и его отделений. СПб., 1894. С. 9-11.
- Устав Крестьянского поземельного банка. М., 1897. С. 24-25.
- Устав Крестьянского поземельного банка. СПб., 1904. С. 23-24.
Количество просмотров публикации: Please wait