На данный момент на рынке недвижимости города Екатеринбурга складывается ситуация, когда профессиональные игроки относят той или иной объект к различному классу. Зачастую комфорт-класс относят к бизнес-классу или наоборот. Автор думает, что таким образом застройщики или риэлтерская компания пытаются поднять в стоимости объекты недвижимости в жилых комплексах. А также многие застройщики задают тренд размывания параметров классовости жилья среди потребителей [1].
Яркими примерами являются жилые комплексы Das Haus и Мечта. В разных источниках данные объекты относятся либо к комфорт-классу, либо к бизнес-классу.
Автор попытается понять с помощью Единой классификации новостроек по потребительскому качеству, почему позиционирование этих двух комплексов идёт к отсылке к бизнес-классу, чем к комфорт-классу.
Таблица 1 – Сравнительная характеристика параметров ЖК Das Haus и ЖК «Мечта»
| Параметр | Характеристика ЖК Das Haus | Характеристика ЖК Мечта |
|
Застройщик |
ООО Урал-Регион |
Forum Group |
|
Средняя цена за 1 м2 |
79 841 руб. |
93 000 руб. |
|
Местоположение (район) |
Автовокзал (1 пояс) |
Центр |
|
Местоположение (адрес) |
ул. Циолковского, 57 |
Ул. Куйбышева, 21 |
|
Этажность |
10,16,20,22,23 |
10,11,14,16 |
|
Тип несущей конструкции |
Монолитно-каркасная |
Монолитное |
|
Материал, ограждающий конструкции |
Газоблок |
Кирпич, газозолоблок |
|
Тип проекта |
Повторяемый проект |
Индивидуальный |
|
Благоустройство придомовой и дворовой территории |
Охраняемая, огражденная, закрытая территория, игровая площадка и т.д. |
Охраняемая, огражденная, закрытая территория, игровая площадка, спортивная площадка, придомовая парковка |
|
Планировочные решения |
Спецпроект |
Комнаты изолированы |
|
Кол-во квартир на этаже |
5-8 |
До 8 |
|
Кол-во квартир в подъезде |
Без ограничений |
Без ограничений |
|
Планировочные решения (1-комнатные) |
34-54 м2 |
От 39,5 м2 |
|
Планировочные решения (2-комнатные) |
61-71 м2 |
От 58 м2 |
|
Планировочные решения (3-комнатные) |
80-92 м2 |
От 75 м2 |
|
Планировочные решения (4-комнатные) |
- |
- |
|
Высота потолка |
2,7 м |
2,7 м |
|
Отделка внешний вид |
Двухкамерный стеклопакет; Металлическая дверь «сейф»; Отделка чистовая |
Пвх-профиль с двухкамерным слеклопакетом, дверь-«сейф», |
|
Тип паркинга |
2-х уровневый подземный паркинг |
Подземный паркинг |
|
Доступ в паркинг для жителей |
Без ограничений |
Без ограничений |
|
Обеспеченность машинноместами на 1 квартиру |
Не менее 0,3 |
Не менее 0,3 |
|
Безопасность |
Консьерж, видеонаблюдение, домофон |
Консьерж, видеодомофон, видеонаблюдение |
|
Инженерные системы |
От 10 до 14 кВт на 1 квартиру; Горизонтальная разводка труб водоснабжения и отопления, приборы учета воды, тепла, системы энергосбережения: датчики движения, слаботочные сети |
Автономная котельная, система дополнительной очистки воды, частично санфаянс, горизонтальная разводка полимерных труб, двухтарифные счетчики |
|
Социальная инфраструктура в здании |
Галерея магазинов, офисных помещений |
Галерея магазинов, офисные помещения |
|
Организация управления и эксплуатации |
Без ограничений |
Без ограничений |
Составлено автором по: [2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9]
Анализируя жилой комплекс Das Haus, можно с помощью таблицы 3 выделить несколько особенностей. Во-первых, объект имеет набор различных характеристик, которые могут отнести к различным классам жилья (этажность, количество квартир на этаже, планировочные решения квартир). Во-вторых, у жилого комплекса Das Haus планировочные решения квартир по метражу не дают четко отнести объект ни к комфорт-классу, ни к эконом-классу, а к бизнес-классу данный объект жилой недвижимости в этой категории не относится.
Поэтому, по результатам исследования ЖК Das Haus автор может сделать вывод, что объект относится не только к бизнес-классу, но и к комфорт-классу, так как в настоящее время в Екатеринбурге к комфорт-классу и тем более к бизнес-классу согласно Единой классификации существует четкие прописные характеристики. Вероятно, что данный объект из-за расположения в 1 поясе и наличия ближайшей инфраструктуры застройщиком стал позиционировать как комфорт-класс с элементами бизнес-класса, хотя данный объект можно определить как класс эконом плюс.
Исходя из данных таблицы 3, можно сделать вывод, что данный объект не относится к бизнес-классу, а скорее всего это комфорт-класс плюс. Такие характеристики как планировочные решения квартир, высота потолков, паркинг, объекты социальной инфраструктуры больше рекомендуются для классифицирования жилого комплекса Мечта как комфорт-класс. Но с учетом других элитных характеристик, которые влияют на элитность жилья, автор относит данный жилой комплекс к комфорт-классу плюс.
Таким образом, завышение классовости объектов жилой недвижимости происходит с целью увеличения стоимости предложения на рынке недвижимости и повышения престижности квартиры или жилого комплекса. Поэтому по мнимым признакам можно отнести данные жилые комплексу к бизнес-классу или комфорт-классу, но разбирая подробно каждую характеристику, есть вариант усомниться в этом.
Библиографический список
- Стерник, Г.М., Стерник, С.Г. Анализ рынка жилья для профессионалов [Текст] / Г.М. Стерник, С.Г. Стерник // М.: Экономика – 2009. – С. 606.
- Официальный сайт агентства недвижимости «Новосёл» [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://novosel99.ru/
- Официальный сайт жилого квартала Das Haus [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://das-haus.ru
- Официальный сайт жилого квартала Мечта [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://mechta-ekb.com
- Официальный сайт «Новостройки Екатеринбурга» [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://novostroyki-ekaterinburga.ru
- Официальный сайт ООО Аналитический Центр «Инграфикон» [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://infrafikon.ru
- Официальный сайт «Dolevka.ru» о недвижимости в Екатеринбурге и Свердловской области [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://dolevka.ru/
- Официальный сайт портала «Квадратный метр» [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://metrtv.ru
- Официальный сайт портала недвижимости «Вестум.ru» [Электронный ресурс]. – Режим доступа:http://vestum.ru/