Научный руководитель – Русинова Наталия Владимировна
канд. техн. наук, доцент

Ранговые распределения значений учтенных в анализе факторов необходимы для проверки добротности измерений и достаточной полноты табличной модели по количеству наблюдений. Ранг – это последовательность целых чисел 0, 1, 2, 3, …. Он отличается от рейтингового места i = 1, 2, 3, … наличием нуля. Ранг очень удобен из-за того, что в курсовом проекте будет указано конкретное значение показателя при нулевом ранге.

Ранжирование – процесс установления рангов. Этот процесс всегда желателен при векторе предпорядка предпочтительности типа «лучшехуже» Далее рассмотрим последовательно все семь показателей [1].

Проведение моделирования показателей земельных участков позволяет на основе характеристик показателей проводить оценку недвижимого имущества. Факторный анализ проводится для сокращения объема выполняемых работ и повышения точности модели расчета. Для измерения различий структуры часто используют менее точные, но более простые по расчету показатели, которые основаны на оценки различий рангов, то есть порядковых номеров. В данной работе используются такие показатель как: площадь земельного участка, кадастровая стоимость, расстояние до центра поселка, время, прошедшее с начала регистрации элементов кадастрового квартала.

Результатом эконометрических измерений становятся, как правило, числовые таблица (табличные модели). Табличная модель позволяет составить множество научных выводов и рекомендаций. Табличная модель представляет собой вид информационной модели, который описывает объекты в табличной форме. Основными требованиями к табличным моделям служат их достоверность и полнота. Причем полнота табличной модели обеспечивается отсутствием прочерков по измерениям во времени.

На первом этапе построения моделей, необходимо собрать всю информацию, касающуюся земельных участков в выбранном квартале. Для проведения моделирования взят кадастровый квартал 12:01:5301008 в поселке городского типа Юрино в Юринском районе (рис.1.1). Выбор данного кадастрового квартала объясняется тем, что на территории располагаются только одноэтажные частные жилые дома.

Рис.1.1. Расположение квартала 12:01:5301008 в пгт. Юрино, РМЭ [2].

Площадь квартала 12:01:5301008 составляет 174 160,19 м². Квартал расположен на границе с кварталом 12:01:5301009; 12:01:5301007 в центре пгт. Юрино. По расположению он наиболее лучше подходит для проведения моделирования показателей.

Таблица.1.1. Кадастровый квартал 12:01:5301008 в пгт. Юрино,Юринского района 

Таким образом, табличная модель, приведенная в таблице 1.1 содержит 4 показателя.

Рейтинг элементов кадастрового квартала

Вторым этапом в проведении моделирования необходимо провести ранжирование исходных показателей для подбора уравнения регрессии. В таблице 1.2 показаны распределение рангов для каждого показателя.

Таблица 1.2. Юринский район. пгт. Юрино. Показатели кадастрового квартала 12:01:5301008

По вектору предпорядка предпочтительности «лучшехуже» расставим рост или спад значений показателей земельных участков (табл. 1.3):

- площадь земельных участков: чем больше, тем лучше;

- кадастровая стоимость земельных участков: чем больше, тем лучше;

- расстояние до центра поселка: чем меньше, тем лучше;

- время, прошедшее с начала регистрации земельных участков: чем больше, тем лучше;

С помощью формулы ранга функций различным строкам в наборе данных присваиваются ранги 0;1;2;3 и т.д., а также указывается место ранга 1;2;3 и т.д. В программной среде «Microsoft Excel2013» провели ранжирование данных (табл. 1.3).

Таблица 1.3. Распределение рангов в квартале 12:01:5301008

Первое место занял земельный участок с кадастровым номером 12:01:5301008:74, выделенный, по виду разрешенного использования, под индивидуальное жилищное строительство.

Второе место занял земельный участок 12:01:5301008:72, выделенный, по виду разрешенного использования, под индивидуальное жилищное строительство.

Третье место занял земельный участок 12:01:5301008:69, выделенный, по виду разрешенного использования, под индивидуальное жилищное строительство.

Можно сделать вывод, что в данном кадастровом квартале по всем параметрам лучшие земельные участки выделены под индивидуальное жилищное строительство. Площади земельных участков в квартале большие, кадастровая стоимость соответственно тоже высокая. Поэтому налог на земельный участок большой, что хорошо для бюджета Российской Федерации. Данные земельные участки так же хороши для покупки и продажи. На каждом из участков можно построить коттедж и заняться предпринимательской деятельностью, т.е. получать прибыль.

 Распределение суммы рангов от номера объекта

По вектору предпорядка предпочтительности «лучшехуже» был выбран фактор чем меньше сумма рангов, тем лучше. User-Defined Model:

В результате моделирования суммы рангов от рейтинга рангов  получена следующая формула

                                                             (1.1)

 

Рис. 1.1. Результаты идентификации суммы рангов от номера объекта в рейтинге:

 а – график модели; б – остатки от модели

Как видно из графика (рис. 1.1) чем меньше ранг, тем лучше, потому что показатель земельного участка занимает первое место в рейтинге рангов, т.е. его характеристики лучше остальных земельных участков.

Распределение площади от рангов

Распределение значений площадей от рангов выполнялось следующим образом. Максимальному значению площади соответствовал нулевой ранг, минимальному – последний ранг.

Рис. 1.2. Результаты идентификации распределения площадей от рангов:

а – график модели; б – остатки от модели

Модель (1.2а) и (1.2б) показывают, что некоторые земельные участки выпадают из общего графика. Такой результат показывает, что некоторые участки имеют другой вид разрешенного использования, поэтому следует продолжить проведение идентификации площадей земельных участков.

Площадь земельных участков изменяется по формуле

                                                        (1.2)

Рис. 1.3. Итоговая модель результатов идентификации распределения площадей от рангов:

а – график модели; б – остатки от модели

Из графиков на рисунках 1.3а и 1.3б видно, что площади земельных участков зависят от вида разрешенного использования, так как предельные максимальные и минимальные размеры площадей у всех видов разрешенного использования (ВРИ) разные.

 Распределение кадастровой стоимости от рангов

Кадастровая стоимость земельного участка – это эквивалент стоимости земельного участка, который учитывается при исчислении земельного налога, арендной платы за пользование земельными участками, выкупной стоимости земельного участка при его приобретении из государственной и муниципальной собственности.

Размер кадастровой стоимости является одной из основных составляющих, определяющих экономическую эффективность использования земельного участка и затраты, связанные с приобретением и использованием земельных участков [3].

Для определения рангов кадастровой стоимости был выбран следующий принцип: чем выше кадастровая стоимость, тем лучше. Для того чтобы платить налог на земельные участки необходимо знать его кадастровую стоимость. Чем больше кадастровая стоимость, тем больше налог на земельный участок.

                               а)                                                                     б)

Рис. 1.4. Итоговая модель результатов идентификации распределения кадастровой стоимости от рангов:

а – график модели; б – остатки от модели

Кадастровая стоимость земельных участков изменяется по формуле
                                                                                                          (1.3)

Если же неправильно определить кадастровую стоимость земельного участка, это может привести к денежным потерям для правообладателей.

Распределение расстояния от ранга

По вектору предпорядка предпочтительности «лучшехуже» был выбран фактор чем меньше расстояние от центра поселка, тем лучше.

а)                                                                               б)

Рис. 1.5. Результаты идентификации распределения расстояния от рангов:

а – график модели; б – остатки от модели

Формула зависимости расстояния от рангового распределения

                                                                                                                                                             (1.4)

Как видно из графика (рис.1.5) расстояние до центра населенного пункта является таким же важным показателем, как и площадь и кадастровая стоимость.

 Распределение времени регистрации от ранга

По вектору предпорядка предпочтительности «лучшехуже» был выбран фактор чем больше прошло времени с момента регистрации земельного участка, тем лучше. Это связано с тем, что раньше было легче поставить земельный участок на кадастровый учет и стоимость работ при постановке была намного меньше. В настоящее время постановка на кадастровый учет участков осуществляется на основании представляемых в орган кадастрового учета заявления о кадастровом учете и необходимых для осуществления такого учета документов [1].

а)                                                                          б)

Рис. 1.6. Результаты идентификации распределения времени регистрации от рангов:

а – график модели; б – остатки от модели

Время регистрации земельных участков изменяется по формуле

                                                                                                                                                                                                  (1.5)

Возникают сложности при постановке на кадастровый учет участков в материальном и в физическом плане.

Оценку исходных показателей можно представить в виде иерархии ранговых распределений по снижению коэффициента корреляции (табл. 1.4).

Таблица 1.4. Корреляционная матрица монарных отношений факторов

 

В итоге иерархия показателей, следующая

- расстояние от центра поселка , м;

  – площадь земельного участка , м²;

- кадастровая стоимость , руб;

- время, прошедшее с момента регистрации земельного участка , лет;

Библиографический список

1. Мазуркин, П.М. Статистическая эконометрика: Учебное пособие / П.М. Мазуркин. – Йошкар-Ола: МарГТУ, 2006. 376 с.
2. Публичная кадастровая карта. [Электронный ресурс]/ Режим доступа: http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/ (Дата обращения 09.11.2015).
3. Сокэл Р.Р. Кластер-анализ и классификация: предпосылки и основные направления. В кн: Классификация и кластер /Под ред. Дж.Вэн Райзина М: Мир, 1980. 19

---

Все статьи автора «Воробьёва Татьяна Вячеславовна»