Проблема воспроизводства жилищного фонда рассматривается по-разному со стороны участников строительного рынка. В сфере строительства в качестве участников, как правило, выступают организации, которые в соответствии с выполняемыми ими функциями являются инвесторами, заказчиками, застройщиками, подрядчиками и проектировщиками [1, c. 18]. При реализации процесса воспроизводства жилищного фонда участниками строительного рынка так же являются государство и население. Применительно к процессу воспроизводства жилищного фонда выделим три основные группы участников строительного рынка: государство (городская власть, законодательство и т.п.); население; организации, непосредственно выполняющие ремонтно-строительные работы.

Рассмотрим преграды, которые существуют перед каждым из участников на пути к новому, улучшенному жилью, соответствующему всем стандартам и нормам. Жилищный вопрос на сегодняшний день является важнейшей социально-экономической проблемой. Государство сейчас ставит эту проблему на одно из первых мест по значимости в решении вопроса улучшения качества жизни в России. Застройщик, желая получить максимальную прибыль, снижает себестоимость за счет использования менее качественных материалов, а так же привлекая неквалифицированную дешевую рабочую силу со стороны республик бывшего СНГ. Несмотря на это, последние несколько лет отмечается увеличение объемов жилищного строительства. Однако, количество введенных в эксплуатацию метров жилья в целом не решают жилищную проблему основного процента населения [2, c. 214]. Для решения поставленных проблем необходимо в первую очередь сглаживание диспропорции уровня доходов и стоимости жилья.

Сегодня одна из тридцати российских семей живет в доме, который находиться в аварийном состоянии, который может стать причиной трагедии. Одна треть жилого фонда России – ветхое жилье. Многие граждане до сих пор живут в общежитиях и в коммунальных квартирах. Приобретение отдельного жилья является сложным вопросом для молодых семей, что в свою очередь выступает важным вопросом для государства – предоставления льготного жилья новообразовавшимся семьям. Из этого вытекает ключевой вопрос и для государства и для населения – восстановление жилищного фонда за счет реконструкции, модернизации и нового строительства [3, c. 6]. В разные исторические периоды у государства существовала попытка разрешить эту проблему. Создавались различные государственные программы, направленные на улучшение качества жилья и повышения уровня жизни населения. Например, устройство коммуналок в «просторных» квартирах, строительство панельных пятиэтажек времен массовой, индустриальной застройки, а также массовое панельное строительство времён «застоя». Сегодня государственная политика так же направлена на создания подобных программ, но с учетом экономических реалий страны [4, c. 57]. В настоящее время в России реализуется национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», существует механизм ипотечного кредитования, а так же, что немало важно, запускается новая реформа жилищной сферы. Но, к сожалению, принимаемые меры незначительно влияют на решение жилищной проблемы и восстановление жилищного фонда в целом. Данная проблема открыто признается и представителями государства, и политиками, и самим населением как особо актуальная на сегодня. При дискуссиях по поводу решения жилищного вопроса присутствуют абсолютно разные и зачастую противоречивые точки зрения на причины жилищного кризиса в нашей стране, проблемы, стоящие на пути его решения со стороны государства, населения и других участников строительного рынка, а также способы его разрешения. Так, можно выделить два основных мнения: решение проблемы жилья является обязанностью государства и данная проблема – проблема населения [5, c. 345].

В последнее время государство занимается созданием экономических и правовых условий для самостоятельного решения жилищного вопроса населением, но при этом, на наш взгляд, следует также учитывать необходимость реализации «физических мер» в решении данного вопроса, таких как строительство новых жилых домой и кварталов за счет государства, снос аварийного жилья и реконструкция ветхого. Самой главной проблемой на пути их реализации выступает дефицит финансовых средств [6, c. 26]. Отсутствие финансовых возможностей является главным проблемным вопросом для государства как участника строительного рынка. В современных условиях развитие жилищной сферы и воспроизводство жилищного фонда невозможно без участия государства. Необходимо совершенствование законодательной и нормативно-правовой базы, а также требуется стимулирование проведения на местах организационных мероприятий, за счет как федеральных и муниципальных средств, так и через непосредственное использование средств государственного бюджета для решения основных задач в данной сфере.

Еще один непосредственный участник процесса воспроизводства жилищного фонда – это строительные компании. С их стороны также существует ряд барьеров на пути к решению исследуемой в статье проблемы. Проблемы застройщиков в целом не решаются годами. Отсутствие решения данных вопросов отражается на социальном благополучии всего населения. Происходит увеличение стоимости жилья и нарушение сроков строительства. Что не маловажно, сейчас в России достаточно низкое качество строительных работ [7]. Эта сложившаяся ситуация является закономерным последствием проявления основных проблем строительного бизнеса в нашей стране. При этом можно выделить пять ключевых проблем:

• законодательная база и влияние власти (административный барьер);
• проблема получения «пятна застройки» (территориальный барьер);
• финансовый барьер;
• нехватка кадров (человеческий фактор);
• нестабильность рынка стройматериалов (сырьевой фактор).Самым главным фактором является наличие административного барьера. Согласно мониторингу, проведенному НОСТРОЙ по 46 регионам России: в среднем при строительстве многоквартирного дома застройщики проходят 100 процедур, затрачивая на это около 3 лет и 25 млн. руб [8, c. 105]. Для сравнения: федеральное законодательство предусматривает только 46 процедур и срок их прохождения составляет один год.

Важным моментом является наличие места под застройку жилых объектов. Сегодня большое количество строительных компаний стремиться к реализации масштабных проектов. Но для комфортного проживания будущих собственников и жильцов необходимо наличие развитой социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры. Компаниям-застройщикам необходимо иметь информацию о доступных пространствах и инженерных коммуникациях. Ясность в этих вопросах предоставляет возможность планировать и просчитывать будущую себестоимость жилья, но при этом более половины инвестиционных проектов не могут решить вопрос развития коммунальной и социальной инфраструктуры. Этому предшествует ряд причин, таких как: дополнительные финансовые нагрузки, отсутствие фактической возможности развития данной инфраструктуры.

Принимая во внимание влияние всех факторов, следует отметить, что реконструкция сложившейся застройки и модернизация объектов нефункциональной промышленной зоны могут стать хорошим вариантом для частичного решения существующей проблемы дефицита свободных территорий под строительство.

Важнейшей и уникальной, по сути, проблемой строительного комплекса России является наличие незавершенного строительства. Эта проблема в период трансформации хозяйственных систем не только не утратила своей остроты, но приобрела особую актуальность и социально-экономическую значимость. Объем незавершенного строительства в настоящее время более чем в 4 раза превышает суммарный годовой объем капитальных вложений во всех сферах производственно-хозяйственной деятельности [9]. При отсутствии тенденций к существенному увеличению объемов строительно-монтажных работ количество объектов, находящихся в стадии строительства, продолжает неуклонно расти.

В этих условиях необходима разработка и последовательная реализация государственной, территориальных и отраслевых программ и планов приватизации объектов незавершенного строительства, целью которых является обеспечение увеличения поступлений средств, направляемых на инвестиционные нужды. Основным принципом разработки программ и планов приватизации рассматриваемых объектов должно стать их самофинансирование и доходность этого процесса. В качестве первоочередных мер, способствующих реализации этого принципа, необходима срочная инвентаризация незавершенного строительства и принятие решений по условиям приватизации каждого объекта (окончание строительства и продажа готового объекта полностью или частично, продажа на предмет окончания строительства, бесплатная передача для достройки и эксплуатации объекта на согласованных условиях и т.п.) или по их ликвидации, консервированию.

Очевидно, необходим комплекс мер по завершению объектов жилого назначения. Этот вид строительной продукции обладает наибольшими рыночными перспективами. Жилые объекты (по сравнении с объектами промышленного и общественного назначения) реализуются в более короткие сроки, а затраты на продолжение и завершение строительно-монтажных работ, как правило, быстро окупаются. По данным Госкомстата России, средняя готовность всех строящихся жилых домов составляет лишь 39 %, площадь домов, находящихся в стадии строительства в 3-5 раз превышает объем введенного жилья (даже в Москве, наиболее благополучной в этом отношении, – 2,3 раза). Общая площадь жилых домов, находящихся в незавершенном строительстве, составляет около 100 млн. кв. м [10].

Обобщая вышеизложенное, следует отметить, что сфера воспроизводства жилищного фонда – это сложный процесс, состоящий мз нового строительства и комплекса ремонтных и реконструктивных мероприятий, имеющих  направленность действий на непрерывное возобновление жилищного фонда и тем самым повышение уровня обеспечения  населения жильем. При этом одним из важных моментов развития сферы воспроизводства жилищного фонда является эффективное взаимодействие его участников. Поэтому к изучению проблемных вопросов воспроизводства жилищного фонда со стороны его участников нужно подходить комплексно, учитывая весь спектр существующих факторов, в том числе административных, финансовых, территориальных и социальных. Вместе с тем решение ряда проблем, свойственных современному периоду, видится в повышении инвестиционной активности участников рынка воспроизводства жилья.

1. Селютина Л.Г. Проблемы оптимизации структуры жилищного строительства в крупном городе в современных условиях. СПб.: СПбГИЭУ, 2002. 234 с.
2. Селютина Л.Г. Методологические основы формирования и развития системы управления процессом преобразования жилого фонда крупного города // Общество. Среда. Развитие (Terra Humana). 2009. № 2. С. 212-218.
3. Авдеева С.Ю. Проблема воспроизводства жилищного фонда в России // Международный научно-исследовательский журнал. 2014. № 12-2 (31). с. 5-6.
4. Безбожный Г.Г. Проблема воспроизводства жилищного фонда в Санкт-Петербурге // Сборник научных трудов Sworld. 2013. т. 39. № 4. С. 56-59.
5. Селютина Л.Г., Булгакова К.О. Развитие некоммерческого жилищного фонда как способ формирования доступного и комфортного жилья в Санкт-Петербурге // Теория и практика общественного развития. 2014. № 1. С. 374-376.
6. Селютина Л.Г. Комплексные реконструктивно-строительные программы в жилищной сфере мегаполиса // Вестник ИНЖЭКОНа. Серия «Экономика». 2014. № 1 (68). С. 24-28.
7. Викторов С.К., Кремнев И.С., Ступка К.А. Формирование инновационной жилищной политики и эффективное управление рынком доступного жилья мегаполиса // Политика, государство и право. 2014. № 9 (33). [Электронный ресурс]. URL: http://politika.snauka.ru/2014/09/1914 (дата обращения: 14.06.2015).
8.  Селютина Л.Г. Конкурентные процессы в современном строительстве // Вестник ИНЖЭКОНа. Серия: Экономика. 2013. № 1 (60). С.101-106.
9. Бугров О.Б. Жилищная политика и инновационное развитие жилищно-строительной сферы // Экономика и менеджмент инновационных технологий. 2014. № 8 [Электронный ресурс]. URL: http://ekonomika.snauka.ru/2014/08/5674 (дата: 14.06.2015).
10. Строительство в России. 2014. [Электронный ресурс]. URL:http//www.gks.ru.

Все статьи автора «Акунина Ольга»