Территория любого населенного пункта, в том числе и сельского поселения, разделена на территориальные зоны [2]. Расположение зон относительно друг друга учитывается при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости, в частности земельных участков и объектов капитального строительства (зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства). При этом основным этапом кадастровой оценки является грамотная кластеризация объектов [1], например, земельных участков, с обоснованной методикой выбора эталонного участка.
В данном примере цель заключается в определении эталонных участков по принадлежности кольцам, образуемым концентрическими окружностями, принадлежащими нескольким территориальным зонам. [3]
На первом этапе работы необходимо определить конфигурацию каждой зоны с указанием местоположения её центра. На втором этапе – уточнить шаг разбивки радиуса проводимых окружностей. Максимальное значение радиуса совпадает с расстоянием от центра зоны до границ населенного пункта. Если часть окружности накладывается на территорию соседнего муниципального или иного образования, то в дальнейших расчетах её можно не учитывать. На третьем этапе – рассмотреть принадлежность земельных участков нескольким кольцам и выбрать эталонный участок. [5]
Для анализа размещения земельных участков и их последующего объединения в кластеры была выбрана территория пгт. Юрино Республика Марий Эл (рисунок 1) [4].
Рисунок 1. План территории пгт. Юрино
На рисунке 1 точкой обозначен центр сельского поселения с контуром жилой зоны, занимающей большую площадь (79,38 га) территории поселка (422,81 га). Данная зона предназначена для застройки многоквартирными жилыми домами, жилыми домами малой и средней этажности, индивидуальными жилыми домами с приусадебными земельными участками. Форма территории жилой зоны очень сложная, поэтому необходима её разбивка на более простые фигуры (рисунок 2) для последующего определения шага разбивки территории поселка концентрическими окружностями. Работа выполняется в Профессиональной ГИС Панораме “Карта 2011″ (версия 11.12.3) в масштабе 1:10000.
Рисунок 2. Разбивка территории жилой зоны пгт. Юрино
Радиус построения концентрических окружностей в зависимости от размеров зоны (ширина – 906,00 м, длина – 1323,40 м). Расстояние от центра жилой зоны до её дальней границы составляет 772м, поэтому шаг разбивки 100м.
На рисунке 3 показана рекреационная зона и расположение концентрических окружностей относительно центра зоны. Устанавливают шаг концентрических окружностей, исходя из размеров рекреационной зоны (ширина – 360,0 м, длина – 370, 0 м.). Площадь зоны – 10,90 га. Расстояние от центра рекреационной зоны до дальней границы – 196,00 м. Поэтому шаг построения концентрических окружностей равен 50,00 м.
Рисунок 3. Концентрические окружности рекреационной зоны
Далее рассматривают зоны пересечения двух зон – жилой и рекреационной, и определяют площадь полос пересечения (рисунок 4).
Рисунок 4. Пересечение концентрических окружностей жилой и рекреационной зон
Чтобы определить эталонный участок необходимо найти полосы пересечения двух зон внутри жилой зоны (рисунок 5).
Рисунок 5. Расположение земельных участков в полосе пересечения окружностей
Выбрав три земельных участка, определяют их расположение в пересечении окружностей. Земельный участок № 2 (ЗУ2) расположен, относительно жилой зоны, между окружностями радиусами 200 и 300 м. Данный участок попадает в кольцо жилой зоны (КЖЗ) № 3 и укрупненное (с шагом разбивки 100 м) кольцо рекреационной зоны (КРЗ) № 4. Земельный участок № 3 (ЗУ3) – между окружностями радиусами 100 и 200 м – КЖЗ № 2 и КРЗ № 6. Земельный участок № 1 (ЗУ1) размещается на концентрической окружности радиуса 100м. В данном случае определяют принадлежность земельного участка определенной окружности по месторасположению его центра. В примере земельный участок лежит между центром сельского поселения и концентрической окружности радиуса 100 м в КЖЗ № 1 и КРЗ № 6.
Красной линией (рисунок 5) показана полоса пересечения окружностей двух зон площадью 10,51 га. Площадь первой полосы, в пределах которой находиться центр сельского поселения, равна 3,21 га, второй полосы – 9,28 га, третьей – 15,56 га.
Выбирают эталонный земельный участок из трех представленных, сравнивая расстояния до центров сельского поселения и рекреационной зоны.
Таблица 1. Расстояния от земельных участков до центров зон
|
Земельный участок |
Расстояние до центра сельского поселения, м |
Расстояние до центра рекреационной зоны, м |
Кольцо жилой зоны |
Кольцо рекреационной зоны |
|
ЗУ1 |
92,00 |
581,30 |
1 |
6 |
|
ЗУ2 |
260,00 |
376,12 |
3 |
4 |
|
ЗУ3 |
154,00 |
524,00 |
2 |
6 |
По данным таблицы 1 видно, что ЗУ1 расположен ближе к центру поселения (92 м) по сравнению с ЗУ2 и ЗУ3 на 168 м и 62 м соответственно. Относительно рекреационной зоны наиболее благоприятное расположение у ЗУ2 (376,12 м). Участок ЗУ1 удален от этой зоны относительно ЗУ2 на 205,18 м, а ЗУ3 – на 147,88 м. Таким образом, анализ расположения земельных участков по расстоянию до центров зон показал, что в качестве эталонного участка можно выбрать либо ЗУ1, либо ЗУ2. При сопоставлении размещения участков в КЖЗ и КРЗ можно в качестве эталонного участка определить ЗУ2.
Таким образом, определение эталонных участков является трудоемким и ответственным этапом процесса кластеризации. В связи с этим необходима обоснованная методика выявления характерных земельных участков, рационально расположенных относительно двух и более территориальных (функциональных) зон населенного пункта [2].
Библиографический список
- Воробьёва Т.В. Методика выбора эталонных земельных участков на территории сельских поселений / «Опыт прошлого – взгляд в будущее». 4-я Международная научно-практическая конференция молодых ученых и студентов. Материалы конференции: ТулГУ, Тула, 2014, 737 с. [Электронный ресурс] / Режим доступа: http://kadastr.org/files/conf/conf_molod-2014.pdf
- Быкова Т.П., Пятинкин СФ., Развитие кластеров: сущность, актуальные подходы, зарубежный опыт. Минск: Тесей, 2008., 78с.
- Адамова К.З. Кластеры: понятие, условия возникновения и функционирования / Вестник Саратовского государственного технического университета №34 – 2008. С.133-138.4. Публичная кадастровая карта. [Электронный ресурс]/ Режим доступа: http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/ (дата обращения 06.11.2014).
- Земельный вопрос [Электронный ресурс] / Режим доступа: http://www.zemvopros.ru/page_1525.htm (дата обращения 06.11.2014).