Процедура реализации заложенного недвижимого имущества имеет свои характерные черты в каждой из стран. Это касается как нормативного регулирования, так и порядка реализации, но анализ показал, что в большей мере сама процедура имеет множество схожих черт в своем функционировании. Скорее данную особенность можно связать с пониманием процесса реализации и обще сложившегося подхода к реализации такого имущество, а так же исторического становления института ипотеки и его принятие в каждое из названных законодательств. Институт реализации сложился с давних времен и сильных видоизменений не приобрел.

Реализация заложенного имущества одна из важнейших процедур при осуществлении правового института ипотеки, так как именно от нее зависит удовлетворение требований кредитора, при не исполнении должником своих обязанностей, следовательно, и регулирование данной процедуры обязано быть подробным и полным. Помимо этого необходим контроль за исполнением законодательства об ипотеке со стороны государственных органов – специализированных учреждений. Реализация чаще всего осуществляется при исполнительном производстве, контроль за которым осуществляют службы судебных приставов.

Таким образом в России признается два способа реализации заложенного имущества – это судебный и внесудебный.

Особый приоритет отдается именно судебному порядку реализации, так как он более подробно урегулирован и имеет место государственный контроль за реализацией, способствующий эффективному функционированию правового института в гражданских правоотношениях[1].

Внесудебный же порядок допускается в двух случаях:

- если предмет ипотеки не отнесен законодателем к числу недвижимых вещей, взыскание на которые может быть обращено исключительно по решению суда;

- если есть согласие залогодержателя на обращение взыскания во внесудебном порядке и соглашение об определении порядка такого обращения достигнуто[2].

Для обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке кредитор должен подать иск в суд в соответствии с правилами о подсудности и подведомственности, установленными процессуальным законодательством. Споры с участием граждан рассматриваются судами общей юрисдикции, а с участием индивидуальных предпринимателей и юридических лиц – арбитражными судами. При наличии в договоре, обеспеченном ипотекой, так называемой третейской оговорки или иного соглашения сторон, дело может быть передано в постоянно действующий или специально образуемый для рассмотрения конкретного дела третейский суд.

Однако суд вправе отказать в обращении взыскания на заложенное имущество, если допущенное должником обязательства нарушение – крайне не значительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, при условии, что одновременно соблюдены следующие обстоятельства:

1.        сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору о залоге недвижимого имущества;

2.        если период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

По общему правилу принято считать, что пункт 2 статьи 55 закона «Об ипотеке»[3]  предоставляет исчерпывающий перечень обстоятельств, при которых на недвижимое имущество может обращаться взыскание в судебном порядке. Однако при более тщательном исследовании законодательства можно убедится в том, что имеются и иные обстоятельства судебного обращения на недвижимое имущество, обремененное залогом.

Реализация имущества (предмета ипотеки) при судебном порядке обращения взыскания осуществляется по общему правилу на публичных торгах, в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже недвижимого имущества (прав на недвижимое имущество) определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку законом об ипотеке не устанавливаются иные правила. С согласия залогодателя и залогодержателя, за исключением случаев, предусмотренных Законом об ипотеке, суд может установить, что предмет ипотеки подлежит реализации на аукционе в соответствии с правилами статьи 59 Закона «Об ипотеке»[4].

Основное отличие публичных торгов и аукциона заключается в том, что организатором публичных торгов является судебный пристав-исполнитель, а аукциона – специализированная организация, назначаемая в большинстве случаев самим судом, с согласия кредитора и должника.

Обращение взыскания на заложенное имущество так же возможно без обращения в суд, то есть во внесудебном порядке. При таком порядке можно выделить ряд преимуществ, таких как – ускорение и упрощение процесса удовлетворения требований залогодержателя, сокращение денежных расходов обеих сторон, необходимых для обращения взыскания.

Согласно пункту 1 статьи 55 Закона «Об ипотеке»[5] удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается на основании соглашения между залогодержателем и залогодателем, которое может быть включено в договор об ипотеке или заключено в виде отдельного договора. Соглашение заключается при условии наличия нотариального удостоверения согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Такое согласие может быть дано до заключение договора об ипотеке. При этом соглашение об удовлетворении требований залогодержателя по последующей ипотеке действительно, если оно заключено с участием залогодержателей по предшествующим ипотекам .

В соответствии с пунктом 4 статьи 55 Закона «Об ипотеке»[6] при заключении соглашения об удостоверении требований залогодержателя во внесудебном порядке стороны должны указать в нем:

1)        название заложенного имущества, за счет которого удовлетворяются требования залогодержателя, начальную продажную цену или порядок ее определения;

2)        суммы, подлежащие уплате залогодержателю должником на основании обеспеченного ипотекой обязательства, а если залогодателем является третье лицо, также и залогодателем;

3)        способ реализации заложенного имущества либо условие о его приобретении залогодержателем;

4)        известные сторонам на момент заключения соглашения предшествующие и последующие ипотеки данного имущества в отношении этого имущества у третьих лиц вещные права и права пользования.

Стоит отметить, что соглашение о внесудебном порядке реализации заложенного имущества может быть признано недействительным судом, по иску лица, чьи права данным соглашением нарушаются (пункт 5 статьи 55 Закона «Об ипотеке»[7])

В случае неисполнения залогодателем соглашения об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество во внесудебном порядке, обращение взыскание допускается во внесудебном порядке, если иные положения не предусмотрены федеральными законодательством, на основании исполнительной надписи нотариуса в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве.

Реализация предмета ипотеки по соглашению сторон во внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество осуществляется по общему правилу путем проведения аукциона (статья 59 закона «Об ипотеке»[8]). Однако в соглашении об удостоверении требований залогодержателя во внесудебном порядке стороны могут предусмотреть:

1)        реализацию заложенного недвижимого имущества (прав на недвижимое имущество) путем продажи с публичных торгов в соответствии с требованиями процессуального законодательства и положениями Закона об ипотеке;

2)        приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой.

3)        Однако приобретение  заложенного имущества залогодержателем исключается, в случае если предметом ипотеки является земельный участок (пункт 3 статьи 55 закона «Об ипотеке»[9]).

Схожие процедуры признаются и в Великобритании, однако внесудебная реализация представляется более удобной для стороны в лице кредитора, так как предусматривает меньшее количество затрат личных средств на названную процедуру.

Великобритании реализация заложенного недвижимого имущества производится по общему правилу по решению суда. При судебном разбирательстве (в соответствии с частью третьей  закона Law of Property Act 1925)[10] определяется размер (сумма) задолженности стороны перед кредитором, сумма по которой задействованное в ипотеке имущество будет выставлено  на публичные торги, а так же право преимущественной покупки у кредитора, точнее выкупа заложенного недвижимого имущества, однако в законе также говорится и о не учете всех прав преимущественной покупки кредиторов при вынесении судебного решения, на что в частности влияют обстоятельства рассматриваемого дела. Организация публичных торгов по общему правилу ложится на заинтересованное в них лицо, то есть кредитора, и вопросы по обращению к организации проводящий торги так же решаются заинтересованным лицом. Так же законодательством предусмотрена процедура исполнительного производства, производства по исполнительному листу.

Французское же законодательство не дает определения внесудебной реализации и наоборот говорит о единственной возможности удовлетворения требований кредитора в форме обращения с иском в суд, и после рассмотрения дела – возможного назначения процесса реализации имущества.

Во Франции вопросы реализации или в соответствии с гражданским кодексом Франции «принудительном отобрании собственности» регулируются Гражданским кодексом и процессуальным законодательством. В соответствии с положениями Гражданского кодекса Франции отобрание недвижимого имущества производится в силу обращения кредитора в суд с заявлением о не исполнении должником своих требований. Так же в заявлении (иске) кредитор заявляет о необходимости реализации заложенного имущества для удовлетворения своих требований. Помимо этого кредитор вправе обратить свои требования на имущество, которое ипотекой не обременено, так как суммы заложенного имущества не достаточно для погашения всех требований кредитора. Так же в кодексе говорится о реализации заложенного недвижимого имущества, части которого находятся в разных округах – оно должно быть реализовано всецело, если это необходимо для удовлетворения требований кредитора.

Кодекс называет определенные условия, которые должны быть соблюдены при принудительном «отобрании имущества»:

Ст.2213. Требование о принудительной продаже недвижимости может быть предъявлено лишь в силу удостоверенного документа, подлежащего приведению в исполнение, и за долг, определенный и выраженный в денежной форме (liquide). Если долг выражен в предметах, стоимость которых в деньгах не указана, то судебное требование (о продаже) является действительным, но судебное решение о переходе права собственности может быть вынесено лишь после выражения долга в денежной форме[11].

Вопросы напрямую касающиеся судебного разбирательства и всех связанных с этим процедур регулируется процессуальным законодательством Франции.

Реализация производится по судебному решению посредством проведения публичных торгов в форме аукциона (в некоторых случаях на конкурсной основе).

Гражданский кодекс Франции не содержит положений о возможности внесудебной реализации заложенного недвижимого имущества, что сильно отличает французский процесс реализации ипотечного имущества от процессов реализации установленных  российским  и английским гражданскими законодательствами[12].

Так же, еще одной схожей чертой всех законодательств является назначение исполнительного производства по реализации оспариваемого заложенного имущества, как предмета залогового правоотношения, предусматривающее организацию публичных торгов в форме аукциона (в некоторых случаях – в форме конкурсной основы), после проведения которых из вырученных средств осуществляется удовлетворение требований должника.

Отдельное внимание стоит уделить вопросу организации публичных торгов. Например российским законодательством устанавливается возможность назначение судом определенной организации, которой вручается обязательство проведения торгов для реализации заложенной недвижимости. В Великобритании бремя проведения аукциона ложится полностью на заинтересованное в данной процедуре лицо, то есть на кредитора (финансирование и все необходимые затраты торгов взимаются именно с залогодателя по общему правилу). Французское законодательство не так подробно регулирует данный вопрос, но исходя из формулировок статей Кодекса Наполеона, при вынесении постановления или решения суда кредитору вручается исполнительный лист, с чего и начинается исполнительное производство. Так же всем законодательствам свойственно то, что оценка заложенного недвижимого имущества осуществляется при судебном разбирательстве и первоначальная цена недвижимости выставляемой на аукцион определяется именно в судебном порядке.

Последние положение является достаточно понятным, но исходя из проведенного анализа – остается не понятным какими принципами и положениями руководствуются судьи при оценки такого недвижимого имущества, по мимо рыночной оценки на момент заключения залога (или же на момент рассмотрения вопроса о реализации).

Следуя из проведенного сравнительного анализа процедуры реализации заложенного имущества – представляется возможным утверждать, что в общем своем виде реализация ипотечного имущества в каждой из стран схожа и имеет лишь незначительные отличия.

Библиографический список

1. Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) от 30.11.1994 N 51-ФЗ – Часть 1, “Российская газета”, N 238-239, 08.12.1994
2. “Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации” от 14.11.2002 N 138-ФЗ (ред. от 22.04.2013)
3. Федеральный закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)” от 16.07.1998 N 102-ФЗ “Российская газета”, N 137, 22.07.1998,
4. Французский гражданский кодекс (Кодекс Наполеона) (фр. Code Civil des Français) от 21 марта 1804 года
5. Гражданский процессуальный кодекс Франции 1975 года
6. Law of Property Act 1925 (Источник – http://www.legislation.gov.uk/ukpga/Geo5/15-16/20)
7. «Mortgage Repossessions (Protection of Tenants etc) Act 2010» – так же содержит отдельные положения
8. Федеральным законом от 02.10.2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», “Российская газета”, N 223, 06.10.2007
9. Васильев, Е.А. Гражданское и торговое право капиталистических государств. Учебник для студентов вузов. Издательство: М: Международные отношения, Издание 3-е, перераб. и доп. 1993 г.
10. Rosreestr.ru/news/media/publications/

---

Количество просмотров публикации: Please wait

Все статьи автора «Долаберидзе Павле»