УДК 353.2

ФАКТОРЫ ВЛИЯНИЯ ГОСУДАРСТВА НА РЕГИОНАЛЬНЫЙ РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ

Чащина Ольга Андреевна
Уральский государственный экономический университет
студент группы Землеустройство и Кадастры

Аннотация
В статье рассматривается факторы влияния государства на региональный рынок недвижимости (на примере Свердловской области). Актуальность данной темы основана на современной ситуации на рынке недвижимости, непростые экономические условия создают особые условия существования регионального рынка недвижимости. В своей работе автор рассматривает результаты действия властей на региональном рынке и определяет направления совершенствования регулирования рынка недвижимости Свердловской области.

Ключевые слова: государство, законодательство, ипотечное кредитование, недвижимость, объемы застройки, региональный рынок, спрос и предложение, факторы влияния


FACTORS STATE INFLUENCE ON THE REGIONAL REAL ESTATE MARKET

Chashchina Olga Andreevna
Ural State University of Economics
student of Land Management and Cadastre

Abstract
The article discusses the factors of state influence on the regional real estate market (Sverdlovsk region). The relevance of this topic is based on the current situation in the real estate market, the difficult economic conditions create special conditions for the existence of the regional real estate market. In its work, the author examines the results of the authorities' actions in the regional market and determines the direction of improving the regulation of the real estate market of the Sverdlovsk region.

Keywords: factors influencing supply and demand, government, law, mortgage lending, real estate, regional market, the volume of construction


Рубрика: 08.00.00 ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ

Библиографическая ссылка на статью:
Чащина О.А. Факторы влияния государства на региональный рынок недвижимости // Современные научные исследования и инновации. 2017. № 2 [Электронный ресурс]. URL: http://web.snauka.ru/issues/2017/02/79200 (дата обращения: 29.09.2017).

Региональный рынок недвижимости представляет собой систему социально-экономических отношений субъектов, обеспечивающих перераспределение объектов недвижимости территории (земель, производственных и непроизводственных зданий, сооружений и других объектов) между собственниками [2].

Ситуация на региональном рынке недвижимости зависит от многих факторов. Факторы делятся на внутренние (зависящие от региона) и внешние (не зависящие от региона) факторы, влияющие как на спрос, так и на предложение. Рассмотрим их подробнее в таблице 1.

Таблица 1 – Внешние и внутренние факторы, влияющие на спрос на региональном рынке недвижимости[1]

Внутренние факторы влияния Внешние факторы влияния
Объем платежеспособного спроса.

 

Доходы населения
Потребность в жилье Условия и объем жилищного кредитования покупателей, количество и доля ипотечных сделок
Склонность населения и спекулятивных инвесторов к приобретению жилья и ценовые ожидания Макроэкономические факторы (темпы роста ВВП, промпроизводства, уровень занятости)
Репутация застройщиков и объектов Инфляция и дефляция

Государство имеет рычаги влияния на рынок недвижимости с помощью построения кредитно-денежной политики. Автор может добавить, что важное значение играют условия совершения сделок и организации строительства с точки зрения подкрепления данных процессов нормативной базой, а это на прямую зависит от государства и от исполнительных органов власти.

Существующее в регионе предложение на рынке недвижимости тоже подвержено факторам влияющем на его формирование (таблица 2).

Таблица 2 – Внутренние и внешние факторы, влияющие на предложение на региональном рынке недвижимости [1]

Внутренние факторы предложения Внешние факторы предложения
Объем предложения Финансирование строительства государством, инвесторами и кредитными организациями
Удельный жилищный фонд Себестоимость и полная стоимость строительства.
Финансирование строительства застройщиками, инвесторами, кредитными организациями, средствами населения. Административные и экономические условия входа застройщика на рынок и работы на рынке
Ресурсное обеспечение строительства Наличие альтернативных объектов инвестиций
Инвестиционная стратегия застройщиков
Маркетинговая и ценовая стратегия продавцов и застройщиков

На рынке недвижимости все взаимосвязано. Анализируя таблицы, можно сделать вывод от том, что спрос влияет на предложение, внешние факторы влияют на внутренние. Государственное участие, являясь внешним фактором, проявляется в формировании, как спроса, так и предложения.

Государство, как управляющая обществом система обладает внутренней структурой, имеет специальные органы для реализации своих полномочий [3]. В своей работе автор рассматривает государство с точки зрения его участия в формировании региональных рынков недвижимости.

На рынке недвижимости государство выполняет следующие функции:

  • идеологической и законодательной инициативы (концепции развития отдельных видов рынка и программы их реализации);
  • инвестора в приоритетные отрасли материального производства, жилищное строительство и социально-культурную сферу;
  • профессионального участника при торговле жилищными сертификатами, государственными зданиями и сооружениями, и другими объектами недвижимости;
  • эмитента государственных и муниципальных ценных бумаг под залог недвижимого имущества;
  • регулятора, устанавливающего правила и нормы функционирования рынка недвижимости;
  • верховного арбитра в спорах между участниками рынка недвижимости через систему судебных органов;
  • контролера устойчивости и безопасности рынка (регистрация прав и сделок с недвижимостью).

Одним из факторов влияния государства на региональный рынок недвижимости является субсидирование ставки по ипотеке. В нашей стране процент сделок с жилой недвижимостью с использованием ипотеки невелик, нынешние сделки с недвижимостью лишь на 20% связаны с ипотечным кредитованием. В основном, покупатели по-прежнему рассчитывают на собственные силы и неохотно берут кредиты [4]. Тем не менее рынок ипотечного кредитования развивается и поддерживается государством. Вследствие этого в последние годы развитие получила программа «Социальная ипотека», разработанная для обеспечения жильем категорий населения с невысокими доходами: военнослужащих, молодых семей, ученых, учителей. Программа предусматривает оформление кредита на недвижимость с государственной поддержкой, изыскивающей различные механизмы для того, чтобы максимально снизить ставку по ипотечному кредитованию, помочь заемщикам с невысокими доходами.

Объем выданных ипотечных кредитов за 2011-2014 года снизился на 54%, а количество выданных кредитов сократилось на 46%. Спад приходится на период подъема ключевой ставки ипотечного кредитования (до 14,9% в конце 2014 г.). То как это отразилось на рынке жилой недвижимости отображено на рисунке 2.

 

Рисунок 2 – Динамика рынка недвижимости РФ и доля ипотеки в сделках с жильем за 2010-2015 гг. [5]

Исследуя рисунок 2, можно сделать вывод, что динамика рынка жилья ещё раз подтверждает зависимость спроса от условий кредитования и экономической обстановки в стране. То, что в декабре 2014 года наблюдается высокий процент доли ипотеки в сделках с жильем, объясняется тем, что из-за повышения ключевой ставки, население начало активно брать жилье на заемные средства опасаясь дальнейшего повышения ставок и цен. Можно отметить, что в первом квартале 2015 года наблюдается резкий спад (на 4,2%) доли ипотеки в сделках с жильем. В январе 2015 года выдано почти на 10% меньше ипотечных кредитов, чем год назад (43 016 кредитов против 47 662), и на 11% меньше по объему. При этом по сравнению с декабрем 2014 года кредитов выдано почти на 70% меньше (43 016 против 129 790) [4].

В 2016 году на примере Свердловской области можно наблюдать результат действий государства на формирование рынка недвижимости. Уральская палата недвижимости отмечает рост ипотечных кредитов за первые три квартала текущего года более чем на треть. Средневзвешенная ставка, по данным ЦБ РФ, снизилась до 12,9%. Предложения на первичном рынке в основном укладываются в диапазон 10–12%. После падения продаж (на 40%) в 2015 году, в текущем году рынок стабилизировался, а в последние месяцы демонстрирует рост продаж. Частично это объясняется фактором отмены льготного кредитования в 2017 году [6].

Экономическая ситуация в стране и снижение покупательской активности повлияло и на деятельность застройщиков. Уже с февраля 2015 года темпы роста ввода нового жилья имеют отрицательную динамику. Снижение динамики ввода в действие жилых домов говорит о снижении спроса на продукты застройщиков. Девелоперам и застройщикам не выгодно закладывать новые объекты при низкой реализации существующих объектов. По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), в 2015 году в Свердловской области начали возводить всего 550 тыс. кв. м. жилья, что в 2,5 раза ниже уровня предыдущего года. В 2016 году негативная динамика сохраняется. Население на спешит покупать новые квартиры. Кто-то ждет дальнейшего понижения цен на квадратные метры, кто-то просто не имеет необходимых средств.

В перспективе на объемы застройки может повлиять недавно принятые поправки в закон о долевом строительстве (214-ФЗ). Сейчас девелопер имеет возможность строить как на заемные средства, так и за счет средств дольщиков. В дальнейшем он может лишиться возможности использовать средства дольщиков, что приведет к необходимости строить полностью на заемные средства. Это неизбежно отразится на стоимости квадратного метра. В основном все плюсы для покупателей оборачиваются минусами для застройщиков. Большинство поправок вынудят застройщиков менять экономику проектов и перестраивать рынок на новые рельсы. Инвестиционная себестоимость строительства вырастет не менее чем на 20%, покупатель (дольщик) получит тройной контур защиты от недостроя и долгостроя. Просто теперь он защищен за свои же деньги и метры для него стоят дороже [7].

Если говорить о коррективах, которые необходимо внести в действия властей, имеющих влияние на региональный рынок недвижимости, можно говорить о следующих векторах развития:

  • отслеживание изменений спроса и предложения на региональном рынке недвижимости после отмены программы поддержки заёмщиков и принятие мер при ухудшении показателей этих областей рынка;
  • модернизация законодательства в направлении снижения денежной и административной нагрузок на застройщиков и девелоперов;
  • поддержка отрасли строительства для предотвращения дефицита квадрантных метров жилья в будущем.

В общем и целом, государство пытается поддерживать рынок недвижимости на должном уровне, оказывая поддержку как спросу, так и предложению. Безусловно, данная отрасль экономики нуждается в помощи со стороны государства, которое при грамотном расставлении приоритетов поможет выйти из кризиса рынкам недвижимости регионов и всей страны.


Библиографический список
  1. Стерник Г.М. Ценообразование на рынке жилья России [Электронный ресурс] Журнал: Имущественные отношения в Российской Федерации. – 2010. – N 5. – Режим доступа: http://cyberleninka.ru
  2. Асаул А. Н., Иванов С. Н., Старовойтов М. К. Экономика недвижимости Учебник для вузов. – 3-е изд., исправл. – СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. -304 с.
  3. Большой юридический словарь [Текст]. – Авт.-сост. В.Н. Додонов, В.Д. Ермаков, М.А. Крылова и др.; под ред. А.Я Сухарева, В.Е. Крутских. – М.: Инфра-М, 2003. – 704 с.
  4. Интернет версия журнала Barlette строительство – архитектура – дизайн [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://barlette.ru
  5. Петербуржский правовой портал [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://ppt.ru
  6. Сайт «Коммерсантъ» [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.kommersant.ru
  7. Интернет-портал «Российской газеты» [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://rg.ru


Все статьи автора «Чащина Ольга Андреевна»


© Если вы обнаружили нарушение авторских или смежных прав, пожалуйста, незамедлительно сообщите нам об этом по электронной почте или через форму обратной связи.

Связь с автором (комментарии/рецензии к статье)

Оставить комментарий

Вы должны авторизоваться, чтобы оставить комментарий.

Если Вы еще не зарегистрированы на сайте, то Вам необходимо зарегистрироваться: