УДК 332.7

ОЦЕНКА ВЛИЯНИЯ ОСОБЫХ ЭКОНОМИЧЕСКИХ ЗОН НА РЕГИОНАЛЬНЫЙ РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ

Рязанцева Маргарита Васильевна
Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации
кандидат технических наук, доцент

Аннотация
В условиях продолжающегося кризиса особые экономические зоны способны стать драйверами экономического развития, особенно регионов. В данной статье представлены результаты исследования влияния особых экономических зон промышленно-производственного типа на региональный рынок недвижимости. Исследование проводилось на примере особой экономической зоны промышленно-производственного типа «Липецк». Как показало исследование, несмотря на некоторое ухудшение ситуации на рынке недвижимости, особые экономические зоны оказывают положительное влияние на все сегменты рынка недвижимости региона.

Ключевые слова: особые экономические зоны, региональное развитие, рынок недвижимости, стратегическое управление


ASSESSING THE SPECIAL ECONOMIC ZONES’ IMPACT ON THE REGIONAL REAL ESTATE MARKET

Ryazantseva Margarita Vasilevna
Financial University under the Government of the Russian Federation
Ph. D., Associate Professor

Abstract
In the context of the ongoing crisis, the special economic zone can become a driver of economic development, particularly for regions. We investigated the special economic zones’ impact on the regional real estate market. The article presents some results of that investigation. The study was conducted on a special economic zone of industrial-production type "Lipetsk". The survey showed that despite a slight deterioration in the real estate market, the special economic zones have a positive impact on all segments of the real estate market in the Lipetsk region.

Keywords: regional development, special economic zones, strategic management, the real estate market


Рубрика: 08.00.00 ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ

Библиографическая ссылка на статью:
Рязанцева М.В. Оценка влияния особых экономических зон на региональный рынок недвижимости // Современные научные исследования и инновации. 2016. № 8 [Электронный ресурс]. URL: http://web.snauka.ru/issues/2016/08/70519 (дата обращения: 20.11.2016).

Территориальные налоговые освобождения являются мощным механизмом управления социально-экономическим развитием региона и стимулирования хозяйственной активности и предпринимательской инициативы, который находит свое практическое олицетворение в функционировании особых экономических зон. Равномерного развития экономики всех без исключения регионов любого государства достичь невозможно, учитывая их разные стартовые возможности и исторический процесс становления системы хозяйственных отношений. Поэтому государство в процессе формирования и реализации региональных программ должно применять ряд рыночных инструментов, с помощью которых можно создать мощную региональную экономику на той или иной территории. Одним из таких инструментов, безусловно, является создание особых экономических зон (далее – ОЭЗ). Их функционирование связывается также с либерализацией и активизацией внешнеэкономической деятельности. Экономика особых экономических зон имеет высокую степень открытости внешнему миру, а таможенный, налоговый и инвестиционный режим благоприятен для внешних и внутренних инвестиций [1, С. 262].

Авторами данной статьи ранее проводилось исследование влияния функционирования особых экономических зон  (ОЭЗ) на экономическое развитие регионов,  в которых они создаются [2].   При оценке эффективности функционирования ОЭЗ нами использовались  такие показатели как валовый региональный продукт, производительность труда, заработная плата, бюджетная эффективность. В настоящее время, когда повсеместно сказывается влияние экономического кризиса, рынок недвижимости  может рассматриваться как один из ключевых факторов регионального развития.  Именно поэтому цель данного исследования заключалась в анализе влияния ОЭЗ на региональный рынок недвижимости.

Методы исследования. Исследование осуществлено при помощи таких общетеоретических методов как синтез, анализа, систематизация.

Анализ влияния ОЭЗ на региональный рынок недвижимости был выполнен на основе данных по ОЭЗ «Липецк».

Особая экономическая зона «Ли́пецк»  является ОЭЗ  промышленно-производственного типа и  располагается в Липецкой области между юго-восточной границей города Липецка и его пригородом, городом Грязи. Территория ОЭЗ включает два участка: «Грязинский участок», площадью  1000 Га.,  и «Елецкий участок», площадью 1300 Га.

Анализ изменения социально-экономических показателей региона с момента создания ОЭЗ в Липецкой области в 2005 г.  по настоящее время позволяет сделать вывод о положительном влиянии ОЭЗ на региональное социально-экономическое развитие: сократилась естественная убыль населения, уменьшился уровень безработицы (с 8,2%  в 2005 г.  до 3,7% в 2014 г.), среднемесячные душевые доходы  населения  возросли (с 5591 руб. в 2005 г.  до 25263 руб. в  2014 г.), стабильно увеличивается валовый региональный продукт на душу населения (с 112,3 тыс. руб. в 2005 г. до 271,3 тыс. руб. в 2013 г.), почти в 3 раза возросла стоимость имеющихся  в регионе основных фондов (997,6 млрд. руб. в 2014 г.) [3, С. 75-78].

По нашему мнению, анализ  влияния ОЭЗ на рынок недвижимости обусловлен рядом обстоятельств.

Во-первых, само по себе создание ОЭЗ предполагает создание объектов недвижимости, поскольку резидентам ОЭЗ в соответствии с законодательством необходимо предоставить определенную инфраструктуру. В частности, на территории ОЭЗ «Липецк» расположены такие объекты недвижимости как автомобильные дороги, стоянки для большегрузного и легкового автотранспорта; железнодорожные пути.

Во-вторых, возведению объектов недвижимости способствуют создаваемые на территории ОЭЗ организации. По состоянию на 2016 г.  в особой экономической зоне «Липецк» зарегистрированы 24  компании-резидента с объемом заявленных инвестиций порядка 131 млрд. рублей (по состоянию на 2015 г.), среди них компании из Японии, Италии, Германии и России.  Данные организации не только осуществляют инвестиции в промышленно-производственную деятельность, они также осуществляют инвестиции в недвижимость.  ООО «Виссманн Липецк», ООО «АЛТАИР», ООО «ППГ Индастриз Липецк» ведут строительство своих предприятий на промышленной площадке ОЭЗ «Липецк», остальные компании находятся на разных этапах реализации инвестиционных проектов. В 2015 году введены в эксплуатацию 4 завода: ООО «ТЕХНА», ООО «ТРИОТТ Липецк», ООО «АББ Электрооборудование», ООО «ОБО Беттерманн Производство». В июле текущего года руководство китайского автоконцерна LIFAN в торжественной обстановке заложило камень своего будущего завода в ОЭЗ «Липецк».

Приток инвестиций в объеме 30 млрд. руб.  в создание объектов промышленной недвижимости на территории ОЭЗ ППТ «Липецк» способствовал  созданию новых 2900 рабочих мест,  выпуску продукции в  объеме 34,2 млрд. руб., обеспечил налоговые поступления в объеме 4,2 млрд. руб. [4]

Земельные участки резидентам особой экономической зоны представляются по определенной схеме.

Первоначально резидент ОЭЗ получает земельный участок в аренду. Величина арендной платы составляет 2% от кадастровой стоимости земельного участка и публикуется на официальном сайте особой экономической зоны.

В зависимости от объема планируемых в развитие земельного участка и строительство инвестиций действуют понижающие коэффициенты:

не менее 10 млн. евро 0,9

не менее 20 млн. евро 0,7

не менее 30 млн. евро 0,5

После регистрации права собственности на объект недвижимости резидент получает право выкупа земельного участка. Стоимость выкупа составляет 7,5% от кадастровой стоимости.

Создание организаций (из число за период с момента  создания ОЭЗ возросло более чем на 500) способствует росу спроса на такие сегменты рынка недвижимости как офисная, складская. ОЭЗ оказывают влияние и на рынок коммерческой недвижимости региона, прежде всего г. Липецк. Активно строятся и открываются новые торговые площади: гипер- и супермаркеты, небольшие торговые помещения до 200 кв.м. «у дома».

Как показал анализ,  недостаточно  предложений на рынке  офисной недвижимости региона:  практически отсутствует предложение  площадей класса А. Новые бизнес-центры, в частности «Европорт», предлагают офисные помещения  класса В и В+.  Плохо развит в регионе и сегмент складской недвижимости. Большая часть конструкций этого назначения – постройки советского периода низких классов С и D. Классы А и В на свободном рынке практически отсутствуют.

В-третьих, создание ОЭЗ способствует созданию новых рабочих мест, росту доходов населению, росту платежеспособного спроса на жилье.

Наличие крупных компаний с иностранными капиталами среди резидентов ОЭЗ «Липецк» способствует не просто увеличению количества рабочих мест, а способствует созданию рабочих мест с  с более высоким уровнем дохода. Как следствие, формируется класс людей с запросом и способностью обеспечить себе более высокий уровень жизни. Возможность у людей приобретать более дорогое жилье неизменно подстегивает цены во всех сегментах недвижимости – вторичный рынок, новостройки, загородная недвижимость.

По официальным данным Росстата, за период с 2005 по 2014 год жилищный фонд  Липецкой области увеличился на 20 %: с 27052,1 тыс. м2  в 2005 г. до 32200,1 тыс. м2 в 2014 г.  Эти данные свидетельствуют о положительной динамике жилищного фонда, причем  частный жилищный фонд с момента создания ОЭЗ в регионе увеличился на 34 %, что является результатом роста доходов населения, доступности кредитов.

Несмотря на последствия кризиса, недвижимость в Липецке сохраняет инвестиционную привлекательность, обеспечивая вложение западных инвесторов. Показатели деловой активности восстанавливают свой уровень: увеличиваются объемы производства и товарооборота. Это отражается позитивно на рынке недвижимости в целом. Поэтому, спрос на новостройки, вторичное жилье, частные дома начинает увеличиваться. С приходом весеннего сезона, ожидается незначительное увеличение предложения, связанное с покупательским спросом

Активизация социально-экономического развития региона за счет создания ОЭЗ  оказывает положительное влияние на сектор жилой  недвижимости. В г. Липецк  постоянно растет спрос на жилую недвижимость, что отражается на ценах на жилье. По состоянию на 1 февраля 2014 года цена за 1 кв.м. на: первичном рынке  составила 50 010 руб. (+1.54% за месяц),  на вторичном –  55 328 руб. (+0,26% за месяц).

В-четвертых, развитию рынка недвижимости способствуют и бюджетные инвестиции, направляемые в строительство общежитий квартирного типа  для обеспечения временного проживания приглашенных молодых высококвалифицированных специалистов.

С помощью СВОТ-анализа была выполнена оценка возможностей и угроз для рынка недвижимости Липецкого региона со стороны института особых экономических зон. По нашему мнению, институт ОЭЗ создает возможности для развития всех сегментов рынка недвижимости региона за счет положительного влияния на социально-экономические показатели. Потенциальные угрозы обусловлены в основном падением спроса на промышленную и потребительскую продукцию, производимую резидентами ОЭЗ, и, в следствие этого, возможно  сокращение уровня доходов населения и организаций.

Таким образом, на основании проведенного исследования можно сделать вывод, что ОЭЗ производственно-промышленного типа  стимулируют развитие всех сегментов  рынка недвижимости региона, в котором они созданы: промышленной, торговой, жилой недвижимости, оказывают влияние на формирование спроса и цен на рынке недвижимости. Территории приоритетного развития со специальным режимом инвестиционной деятельности способны оказывать положительное влияние на  экономическое оживление в депрессивных районах с помощью использования внутренних ресурсов и могут способствовать  развитию рынка недвижимости, тем самым способствую притоку трудовых ресурсов в регионы.


Библиографический список
  1. Васютинский И.Ю., Рязанцева М.В., Якушова Е.С. Стратегическое управление специальными экономическими зонами на основе рейтинга эффективности  [Текст] // Гуманитарные, социально-экономические и общественные науки.  – 2014. -  № 3- C.262-266.
  2. Шин А.П., Рязанцева М.В. Оценка влияния особых экономических зон на экономику региона // В сборнике: Актуальные вопросы развития социально-экономических систем в современном обществе.   Материалы V международной научно-практической конференции. 2014. С. 187-190.
  3. Регионы России. Основные характеристики субъектов Российской Федерации. 2015: Стат. сб. [Электронный ресурс]   / Росстат. – М., 2015. – 672 с.  Режим доступа: http://www.gks.ru/free_doc/doc_2015/region/subject.pdf  (дата обращения: 15.08.2016)
  4. Официальный сайт Федеральной особой экономической зоны промышленно-производственного типа «Липецк»  [Электронный ресурс]  // Режим доступа:   http://sezlipetsk.ru/ (дата обращения: 15.08.2016)


Все статьи автора «Рязанцева Маргарита Васильевна»


© Если вы обнаружили нарушение авторских или смежных прав, пожалуйста, незамедлительно сообщите нам об этом по электронной почте или через форму обратной связи.

Связь с автором (комментарии/рецензии к статье)

Оставить комментарий

Вы должны авторизоваться, чтобы оставить комментарий.

Если Вы еще не зарегистрированы на сайте, то Вам необходимо зарегистрироваться:
  • Регистрация