В экономической науке справедливость означает требование равенства экономических субъектов в распределении ограниченного ресурса. В рыночных условиях экономические отношения базируются на регулярных обменных операциях между потребителями и производителями товаров и услуг. Одним из главных критериев рынка является наличие конкуренции. В общем случае, это обеспечивается при свободном доступе на рынок, как производителей, так и потребителей. Справедливость или свобода цен является следствием сложившейся структуры рынка.

Цены на строительную продукцию, в частности на жилую недвижимость, являются одним из определяющих экономических рычагов, оказывающих регулирующее воздействие на всех участников инвестиционно-строительной деятельности. При этом интересы участников различны:

– производителей жилья (застройщиков), профессиональных инвесторов интересует потолок доходности в том или ином регионе;

– потребителя волнует вопрос своей платежеспособности: во-первых, сможет ли он приобрести квартиру, и какой площади, во-вторых, будет ли квартира приносить ему доход, если он приобретет ее в качестве финансового инструмента, то есть с целью сдачи квартиры в аренду;

– государство заинтересовано в формировании стабильной базы налогообложения и повышения качества жизни своего населения, которое, в первую очередь, определяется обеспеченностью жильем всех нуждающихся [1].

Сложившаяся структура рынка определяет, кто из трех участников диктует условия по ценообразованию [2]. Если на рынке доминирует потребитель, то формируются так называемые «свободные рыночные цены». Когда в силе производитель жилья, то наблюдаются «монопольные рыночные цены». В связи с этим становится актуальной проблема определения и формирования «справедливой цены» на жилую недвижимость.

Само понятие «справедливая цена» имеет различные формулировки и интерпретации авторов различных научных школ, приверженцев различных экономических моделей развития экономики. На наш взгляд, справедливая цена на жилую недвижимость – это цена, при которой будут удовлетворены жилищные потребности общества на минимально комфортном уровне удовлетворенности, то есть потребитель может купить необходимую ему квартиру и по истечении определенного периода времени улучшить свои жилищные условия. Справедливая цена на жилую недвижимость – это социальное понятие, ориентир, предпосылки для достижения которого должны создавать муниципалитеты и законодатели.

В экономической теории и практике существует множество различных методик определения «справедливой цены» на жилую недвижимость. Для удобства анализа существующие методики можно разбить на две группы.

Первую группу составляют методики, в основу которых положен принцип окупаемости инвестиций в жилье. Преобразовав формулу расчета срока окупаемости инвестиций, получаем справедливую цену одного квадратного метра жилья:

где T_ок – срок окупаемости инвестиций в жилье, лет;

В_t – арендная плата за пользование квартирой, руб./год;

З_t– эксплуатационные и прочие расходы на содержание, руб./год;

Н_t– налог на имущество, руб./год.

S_общ – общая площадь квартиры (продаваемая площадь), м²

Поскольку площадь квартиры, арендные платежи, затраты на эксплуатацию и налоги являются известно задаваемыми величинами, то приняв тот или иной срок окупаемости, можно определить справедливую цену одного квадратного метра жилья стандартной квартиры. Например, срок окупаемости двухкомнатной квартиры общей площадью в 60 м²составит: в Лондоне – 50 лет, в Монако – 70 лет, в Москве – 20 лет.

Во вторую группу входят методики, базирующиеся на среднегодовом доходе семей. Так в Лондоне считается, что стоимость среднего таунхауса в среднем районе должно равняться от 7 до 10 сумм годовых доходов среднего лондонца. В среднем в Европе и Северной Америке стоимость данного дома равна трем-четырем годовым доходам данной семьи. Полагаем, что при таких условиях цена жилья может считаться справедливой.

По данным Росстата, в сентябре 2013 года жители России в среднем получали 24322 рублей, а расходовали на ежедневные нужды и коммунальные платежи 19336 рублей [3]. При таких «грустных» цифрах ипотека на указанных выше условиях окажется недоступной для большинства российских семей, а уровень роста доходов населения по-прежнему не позволяет купить новое жилье или улучшить жилищные условия. Чтобы приобрести типовую двухкомнатную квартиру общей площадью 60 м² в ипотеку, средний ежемесячный доход потребителя в Пензе должен составлять 76000 рублей, в Москве – 238604 рублей, в Санкт-Петербурге – 120289 рублей, а жителей московской области и Приморья – более 112000 рублей [3].

Анализ стоимости квадратного метра жилья в сравнении с уровнями доходов и потребительских расходов позволяет нам вывести среднее превышение доходов над расходами, которые потребитель может направить на погашение ипотечных кредитов по приобретению жилья. В нашем случае это составило до 20% доходов.

Другой значимый фактор расчета «справедливой цены» – это срок, на который выдается ипотечный кредит. По нашему мнению, срок кредитования должен быть ограничен 12-15 годами, поскольку по истечении данного периода времени российские семьи в среднем будут нуждаться в улучшении своих жилищных условий. Для расчета «справедливой цены» с точки зрения получателя (потребителя) жилья возможно использование формулы ипотечного кредитования, преобразовав которую получаем «справедливую цену» метра квадратного жилья:

где ИП – ежемесячный платеж по ипотеке, руб.;

S_общ – общая площадь квартиры, м²;

Р – 1/12 процентной ставки по кредиту;

N – количество месяцев срока кредитования.

Расчет справедливой цены получателя при условиях приобретения в ипотеку квартиры в 60 м² при сроке кредитования 12 лет, ставке 12% годовых и максимальной долей расходов на ипотеку 20% от доходов, показал, что один квадратный метр общей площади квартиры стоит 8818,7 руб. Таким образом, величина справедливой цены покупателя, рассчитанная исходя из комфортных условий потребителя, в настоящий момент не покрывает и половину себестоимости строительства жилья.

Среди других способов, которые оценивают «справедливость» цены со стороны покупателя – доля покупателей, способных приобрести квартиру в ипотеку в текущих кредитных условиях, например, квартиру общей площадью 50 м², по рублевой ставке 18%, сроком на 20 лет и первоначальном взносе не менее 30%. В качестве справедливой доли может приниматься, например, уровень – 50% россиян, нуждающихся в улучшении жилищных условий, либо 100% молодых семей и т.д.

Если исходить из сдержанно-оптимистического сценария развития макроэкономической ситуации в мире и в России, то «справедливая цена» на жилую недвижимость должна плавно расти. Главные факторы, позволяющие рассчитывать на данный рост – сохранение высокого уровня цен на энергоносители, которое обеспечит приток дополнительных денег в экономику и на рынок жилья, стабилизация и последующее повышение доходов населения, снижение инфляции (а с ней и потребительских расходов), улучшение условий ипотеки. Опираясь на данный сценарий, можно спрогнозировать и момент времени, в который цена производителя (фактическая цена) должна встретиться со справедливой ценой покупателя.

1. Экономика строительства / В. В. Бузырев и др. – 3-е изд. – Москва и др.: Питер, 2009. – 410 с.
2. Жилищная экономика: Пер. с англ. / Под ред. Г. Поляковского. – М.: Дело, 1996. – 222 с.
3. Россия в цифрах – 2013 г. // Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики URL: http://www.gks.ru/bgd/regl/b13_11/Main.htm (дата обращения: 29.06.2014).
4. Горбунов В.Н., Михайлина Ю.М., Дмитриева Т.Н., Дунаев А.В. Анализ ограничения конкуренции на рынке строительных услуг региона // Гуманитарные научные исследования. – Июнь 2014. – № 6 [Электронный ресурс]. URL: http://human.snauka.ru/2014/06/7219 (дата обращения: 29.06.2014).
5. Горбунов В.Н., Михайлина Ю.М., Дмитриева Т.Н., Дунаев А.В. Стратегические и нестратегические барьеры входа на рынок строительных услуг региона // Гуманитарные научные исследования. – Июнь 2014. – № 6 [Электронный ресурс]. URL: http://human.snauka.ru/2014/06/7220 (дата обращения: 29.06.2014).
6. Дмитриева Т.Н., Савельева С.В. Продвижение товаров и услуг как элемент системы маркетинговых коммуникаций строительной компании // Гуманитарные научные исследования. – Июнь 2014. – № 6 [Электронный ресурс]. URL: http://human.snauka.ru/2014/06/7206 (дата обращения: 29.06.2014).
7. ПЕТИНЕНКО ИРИНА АЛЕКСАНДРОВНА СПРАВЕДЛИВЫЕ ЦЕНЫ: ТЕОРЕТИЧЕСКИЙ АСПЕКТ // Вестн. Том. гос. ун-та. Экономика. 2011. №2. URL: http://cyberleninka.ru/article/n/spravedlivye-tseny-teoreticheskiy-aspekt (дата обращения: 29.06.2014).
8. Сафьянов А.Н. Формирование и развитие маркетинговой концепции управления предприятием: автореф. дис. канд. экон. наук: 08.00.30. СПб., 1995. 17 с.
9. Справедливая цена кв. м в Москве. Наши шансы велики, как никогда // ООО «Квартира. Дача. Офис» — информационно-аналитический портал о недвижимости. URL: http://www.kdo.ru/author/daily/2009/11/26/daily_15669.html (дата обращения: 29.06.2014).
10. Хрусталёв Б.Б., Саденко С.М., Горбунов В.Н. и др. Стратегия развития строительного комплекса Пензенской области на 2006-2010 годы и на период до 2015 года (концепция, подходы, пути реализации): Монография / Под общ. ред. проф. А.И. Ерёмкина, проф. Б.Б. Хрусталёва, проф. С.М. Саденко. – Пенза: ПГУАС. – 2007. – 306 c.

Все статьи автора «Hangov-Ilya»