УДК 338.51

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СПРАВЕДЛИВОЙ ЦЕНЫ НА ЖИЛУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ В РЫНОЧНЫХ УСЛОВИЯХ

Сафьянов Александр Николаевич1, Дмитриева Татьяна Николаевна2, Ханьжов Илья Сергеевич3
1Пензенский государственный университет архитектуры и строительства, кандидат экономических наук, доцент кафедры «Экономика, организация и управление производством»,
2Пензенский государственный университет архитектуры и строительства, старший преподаватель кафедры «Экономика, организация и управление производством»
3Пензенский государственный университет архитектуры и строительства, аспирант кафедры «Экономика, организация и управление производством»

Аннотация
Анализируется справедливая цена на жилую недвижимость как сложное явление, которое постоянно развивается. Справедливые цены определяются как цены, которые формируются различными участниками рынка, обладающими достоинством справедливости. Авторы показывают, что возможность применения конкретного способа определения «справедливой цены» на жилую недвижимость зависит от выбранного к качестве значимого фактора расчета: окупаемость инвестиций в жилье, среднегодовой доход семей, доля кредитоспособных покупателей.

Ключевые слова: жилье, недвижимость, справедливость, цена


DETERMINATION OF FAIR PRICES FOR RESIDENTIAL REAL ESTATE MARKET CONDITIONS

Saf'janov Aleksandr Nikolaevich1, Dmitrieva Tatiana Nikolaevna2, Han'zhov Il'ja Sergeevich3
1Penza state university of architecture and construction, associate professor of the Department «Economics, organization and management of production»,
2Penza state university of architecture and construction, lecturer of the Department «Economics, organization and management of production»,
3Penza state university of architecture and construction, post-graduate student of the Department «Economics, organization and management of production»

Abstract
Analyzed a fair price for residential real estate as a complex phenomenon that is constantly evolving. Fair prices are determined by the prices, which are formed by different market participants with dignity justice. The authors show that the applicability of a particular method for determining the "fair price" for residential real estate depends on the selected as a significant factor in the calculation: the return on investment in housing, the average annual household income, the proportion of creditworthy buyers.

Keywords: fair, housing, price, property


Рубрика: 08.00.00 ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ

Библиографическая ссылка на статью:
Сафьянов А.Н., Дмитриева Т.Н., Ханьжов И.С. Определение справедливой цены на жилую недвижимость в рыночных условиях // Современные научные исследования и инновации. 2014. № 8. Ч. 2 [Электронный ресурс]. URL: http://web.snauka.ru/issues/2014/08/36336 (дата обращения: 02.06.2017).

В экономической науке справедливость означает требование равенства экономических субъектов в распределении ограниченного ресурса. В рыночных условиях экономические отношения базируются на регулярных обменных операциях между потребителями и производителями товаров и услуг. Одним из главных критериев рынка является наличие конкуренции. В общем случае, это обеспечивается при свободном доступе на рынок, как производителей, так и потребителей. Справедливость или свобода цен является следствием сложившейся структуры рынка.

Цены на строительную продукцию, в частности на жилую недвижимость, являются одним из определяющих экономических рычагов, оказывающих регулирующее воздействие на всех участников инвестиционно-строительной деятельности. При этом интересы участников различны:

– производителей жилья (застройщиков), профессиональных инвесторов интересует потолок доходности в том или ином регионе;

– потребителя волнует вопрос своей платежеспособности: во-первых, сможет ли он приобрести квартиру, и какой площади, во-вторых, будет ли квартира приносить ему доход, если он приобретет ее в качестве финансового инструмента, то есть с целью сдачи квартиры в аренду;

– государство заинтересовано в формировании стабильной базы налогообложения и повышения качества жизни своего населения, которое, в первую очередь, определяется обеспеченностью жильем всех нуждающихся [1].

Сложившаяся структура рынка определяет, кто из трех участников диктует условия по ценообразованию [2]. Если на рынке доминирует потребитель, то формируются так называемые «свободные рыночные цены». Когда в силе производитель жилья, то наблюдаются «монопольные рыночные цены». В связи с этим становится актуальной проблема определения и формирования «справедливой цены» на жилую недвижимость.

Само понятие «справедливая цена» имеет различные формулировки и интерпретации авторов различных научных школ, приверженцев различных экономических моделей развития экономики. На наш взгляд, справедливая цена на жилую недвижимость – это цена, при которой будут удовлетворены жилищные потребности общества на минимально комфортном уровне удовлетворенности, то есть потребитель может купить необходимую ему квартиру и по истечении определенного периода времени улучшить свои жилищные условия. Справедливая цена на жилую недвижимость – это социальное понятие, ориентир, предпосылки для достижения которого должны создавать муниципалитеты и законодатели.

В экономической теории и практике существует множество различных методик определения «справедливой цены» на жилую недвижимость. Для удобства анализа существующие методики можно разбить на две группы.

Первую группу составляют методики, в основу которых положен принцип окупаемости инвестиций в жилье. Преобразовав формулу расчета срока окупаемости инвестиций, получаем справедливую цену одного квадратного метра жилья:


где Tок – срок окупаемости инвестиций в жилье, лет;

Вt – арендная плата за пользование квартирой, руб./год;

Зt– эксплуатационные и прочие расходы на содержание, руб./год;

Нt– налог на имущество, руб./год.

Sобщ – общая площадь квартиры (продаваемая площадь), м2

Поскольку площадь квартиры, арендные платежи, затраты на эксплуатацию и налоги являются известно задаваемыми величинами, то приняв тот или иной срок окупаемости, можно определить справедливую цену одного квадратного метра жилья стандартной квартиры. Например, срок окупаемости двухкомнатной квартиры общей площадью в 60 м2составит: в Лондоне – 50 лет, в Монако – 70 лет, в Москве – 20 лет.

Во вторую группу входят методики, базирующиеся на среднегодовом доходе семей. Так в Лондоне считается, что стоимость среднего таунхауса в среднем районе должно равняться от 7 до 10 сумм годовых доходов среднего лондонца. В среднем в Европе и Северной Америке стоимость данного дома равна трем-четырем годовым доходам данной семьи. Полагаем, что при таких условиях цена жилья может считаться справедливой.

По данным Росстата, в сентябре 2013 года жители России в среднем получали 24322 рублей, а расходовали на ежедневные нужды и коммунальные платежи 19336 рублей [3]. При таких «грустных» цифрах ипотека на указанных выше условиях окажется недоступной для большинства российских семей, а уровень роста доходов населения по-прежнему не позволяет купить новое жилье или улучшить жилищные условия. Чтобы приобрести типовую двухкомнатную квартиру общей площадью 60 м2 в ипотеку, средний ежемесячный доход потребителя в Пензе должен составлять 76000 рублей, в Москве – 238604 рублей, в Санкт-Петербурге – 120289 рублей, а жителей московской области и Приморья – более 112000 рублей [3].

Анализ стоимости квадратного метра жилья в сравнении с уровнями доходов и потребительских расходов позволяет нам вывести среднее превышение доходов над расходами, которые потребитель может направить на погашение ипотечных кредитов по приобретению жилья. В нашем случае это составило до 20% доходов.

Другой значимый фактор расчета «справедливой цены» – это срок, на который выдается ипотечный кредит. По нашему мнению, срок кредитования должен быть ограничен 12-15 годами, поскольку по истечении данного периода времени российские семьи в среднем будут нуждаться в улучшении своих жилищных условий. Для расчета «справедливой цены» с точки зрения получателя (потребителя) жилья возможно использование формулы ипотечного кредитования, преобразовав которую получаем «справедливую цену» метра квадратного жилья:


где ИП – ежемесячный платеж по ипотеке, руб.;

Sобщ – общая площадь квартиры, м2;

Р – 1/12 процентной ставки по кредиту;

N – количество месяцев срока кредитования.

Расчет справедливой цены получателя при условиях приобретения в ипотеку квартиры в 60 м2 при сроке кредитования 12 лет, ставке 12% годовых и максимальной долей расходов на ипотеку 20% от доходов, показал, что один квадратный метр общей площади квартиры стоит 8818,7 руб. Таким образом, величина справедливой цены покупателя, рассчитанная исходя из комфортных условий потребителя, в настоящий момент не покрывает и половину себестоимости строительства жилья.

Среди других способов, которые оценивают «справедливость» цены со стороны покупателя – доля покупателей, способных приобрести квартиру в ипотеку в текущих кредитных условиях, например, квартиру общей площадью 50 м2, по рублевой ставке 18%, сроком на 20 лет и первоначальном взносе не менее 30%. В качестве справедливой доли может приниматься, например, уровень – 50% россиян, нуждающихся в улучшении жилищных условий, либо 100% молодых семей и т.д.

Если исходить из сдержанно-оптимистического сценария развития макроэкономической ситуации в мире и в России, то «справедливая цена» на жилую недвижимость должна плавно расти. Главные факторы, позволяющие рассчитывать на данный рост – сохранение высокого уровня цен на энергоносители, которое обеспечит приток дополнительных денег в экономику и на рынок жилья, стабилизация и последующее повышение доходов населения, снижение инфляции (а с ней и потребительских расходов), улучшение условий ипотеки. Опираясь на данный сценарий, можно спрогнозировать и момент времени, в который цена производителя (фактическая цена) должна встретиться со справедливой ценой покупателя.


Библиографический список
  1. Экономика строительства / В. В. Бузырев и др. – 3-е изд. – Москва и др.: Питер, 2009. – 410 с.
  2. Жилищная экономика: Пер. с англ. / Под ред. Г. Поляковского. – М.: Дело, 1996. – 222 с.
  3. Россия в цифрах – 2013 г. // Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики URL: http://www.gks.ru/bgd/regl/b13_11/Main.htm (дата обращения: 29.06.2014).
  4. Горбунов В.Н., Михайлина Ю.М., Дмитриева Т.Н., Дунаев А.В. Анализ ограничения конкуренции на рынке строительных услуг региона // Гуманитарные научные исследования. – Июнь 2014. – № 6 [Электронный ресурс]. URL: http://human.snauka.ru/2014/06/7219 (дата обращения: 29.06.2014).
  5. Горбунов В.Н., Михайлина Ю.М., Дмитриева Т.Н., Дунаев А.В. Стратегические и нестратегические барьеры входа на рынок строительных услуг региона // Гуманитарные научные исследования. – Июнь 2014. – № 6 [Электронный ресурс]. URL: http://human.snauka.ru/2014/06/7220 (дата обращения: 29.06.2014).
  6. Дмитриева Т.Н., Савельева С.В. Продвижение товаров и услуг как элемент системы маркетинговых коммуникаций строительной компании // Гуманитарные научные исследования. – Июнь 2014. – № 6 [Электронный ресурс]. URL: http://human.snauka.ru/2014/06/7206 (дата обращения: 29.06.2014).
  7. ПЕТИНЕНКО ИРИНА АЛЕКСАНДРОВНА СПРАВЕДЛИВЫЕ ЦЕНЫ: ТЕОРЕТИЧЕСКИЙ АСПЕКТ // Вестн. Том. гос. ун-та. Экономика. 2011. №2. URL: http://cyberleninka.ru/article/n/spravedlivye-tseny-teoreticheskiy-aspekt (дата обращения: 29.06.2014).
  8. Сафьянов А.Н. Формирование и развитие маркетинговой концепции управления предприятием: автореф. дис. канд. экон. наук: 08.00.30. СПб., 1995. 17 с.
  9. Справедливая цена кв. м в Москве. Наши шансы велики, как никогда // ООО «Квартира. Дача. Офис» — информационно-аналитический портал о недвижимости. URL: http://www.kdo.ru/author/daily/2009/11/26/daily_15669.html (дата обращения: 29.06.2014).
  10. Хрусталёв Б.Б., Саденко С.М., Горбунов В.Н. и др. Стратегия развития строительного комплекса Пензенской области на 2006-2010 годы и на период до 2015 года (концепция, подходы, пути реализации): Монография / Под общ. ред. проф. А.И. Ерёмкина, проф. Б.Б. Хрусталёва, проф. С.М. Саденко. – Пенза: ПГУАС. – 2007. – 306 c.


Все статьи автора «Hangov-Ilya»


© Если вы обнаружили нарушение авторских или смежных прав, пожалуйста, незамедлительно сообщите нам об этом по электронной почте или через форму обратной связи.

Связь с автором (комментарии/рецензии к статье)

Оставить комментарий

Вы должны авторизоваться, чтобы оставить комментарий.

Если Вы еще не зарегистрированы на сайте, то Вам необходимо зарегистрироваться: