«Потребительские качества среды» (ПКС) понимаются как свойства территорий, которые отвечают функциональным, этическим и культурным требованиям и потребностям их основного пользования (обитателя) [1, с. 71].

Можно выделить два уровня получения информации для формирования данных о ПКС:

• факторологический, устанавливающий фактические показатели комфорта проживания по результатам градостроительной инвентаризации и анализа средообразующих факторов;
• экспертный, определяющий оценку состояния элементов городской среды их потребителями.

На каждом уровне выявляется структура ПКС и факторов, формирующих рыночную и градостроительную ценность территорий. Перечень факторов оценки и вес каждого в общей структуре предопределены конкретным состоянием, качеством, особенностями и приоритетами развития, отличаются динамическими характеристиками.

Экспертный уровень получения информации, как правило, подразумевает не только опрос экспертов – профессионалов, занимающихся теми или иными аспектами функционирования города, а прежде всего пользователями среды города. Изучение субъективных оценок среды даёт возможность выявить факторы и условия, воспринимаемые как неблагоприятные, отклоняющиеся от нормы определенной категорией жителей или населением в целом. Структура и качество этой оценки зависят, в свою очередь, от социальной структуры населения – его слоев и возрастных групп, проявления «фактора желаемого соседства».

В зависимости от разнообразия типов освоения городских территорий выявляются типы пользователей (потребителей) этих территорий. Оценка потребительских качеств различных типов среды города должна включать мнение их непосредственных потребителей [2, с.20-21], [3, с.44].

Структура ПКС определяется т.о. по двум экспертизам (специалистов и потребителей), где важны совместимость критериев оценки качеств разными группами экспертов, возможность анализа и сопоставления, оценок, а также сам  инструмент оценки. Это обусловливает применение оценки в балльном выражении.

Диагностика ПКС на обоих уровнях может осуществляться в несколько этапов с уточнением и верификацией итогов оценки на каждом этапе. То есть и  анализ различных факторов, влияющих на функционирование и развитие среды, и выявление потребительской оценки среды возможны с временным разрывом. Более того необходим определенный мониторинг среды с целью выявления состояния средостабилизирующих факторов [4, с.195].

Поскольку в настоящее время город, как материально-пространственная  среда, формируется под воздействием рыночных факторов, представляется возможным считать, что именно эти свойства обладают привлекательностью и определяют, в конечном счете, цели инвестирования в развитие территорий.

Управление процессами градостроительного развития – это, прежде всего управление потребительскими качествами городских территорий. Представляется возможным формировать и (или) корректировать определенные свойства территорий для усиления инвестиционной активности в целях достижения градостроительного эффекта, заложенного в стратегических градостроительных документах, в том числе в генеральных планах городов. Определение необходимого понимания влияния свойств территорий на инвестиционные процессы, как единственного фактора развития города, обусловлено экономическими закономерностями – получением максимального дохода от вложений в формирование среды.

Инвестиционно-градостроительная политика развития территорий должна строиться таким образом, чтобы привлечь внимание инвесторов к объектам определенного назначения на территориях требующих «продвижения» к потребителю. Удачное инвестиционно-градостроительное мероприятие не только значительно повысит потребительские качества территории, но и станет фокусом привлечения последующих инвестиционных инициатив и направлений. Таким образом, инвестиционная составляющая потребительской оценки инициирует потребительские приоритеты и оказывает воздействие на градостроительные процессы.

Для выявления предпочтений инвестора анализировалось размещение наиболее распространенных доходных функций: коммерческо-деловая и жилая функции. Оказалось, что наибольший интерес вызывают те  участки территории города, которые обладают средовыми качествами, стимулирующими инвестиционную деятельность [4, с.198]. Это участки с высокими потребительскими свойствами, обеспечивающими  высокий социально-функциональный потенциал, обладающие хорошими условиями транспортного обслуживания, историческим  и   природно-экологический   потенциалом, оснащенные инженерными сетями и инфраструктурой.

В результате опроса потенциальных инвесторов развития городской среды были выявлены дополнительные факторы, побуждающие инвестиционную активность. Ими оказались:

• минимальный снос ветхой застройки или полное его отсутствие, связанные с высокими затратами на расселение людей согласно современным социальным нормам проживания;
• наличие высоких показателей людности на территории, отражающих численность постоянного населения и характеристики дневного населения;
• наличие уже существующих новых объектов необходимого функционального направления .

Дифференциация факторов, влияющих на освоение участков городской территории учреждениями коммерческо-деловой сферы, по убыванию их весомости выглядит следующим образом: транспортный потенциал; фактор минимального сноса; людность; наличие объектов торговли; хорошая инженерная инфраструктура; высокий историко-культурный потенциал; природно-экологический потенциал.

Для развития жилой функции подобная дифференциация выглядит несколько иначе: наличие свободных территорий; историко-культурный потенциал; обеспеченность инженерными сетями; природно-экологический потенциал; наличие транспортной инфраструктуры; наличие крупных объектов обслуживания.

Профессионалы, занимающиеся развитием города, выстроили свою оценку факторов, инициирующих инвестиционную деятельность на участках городской территории, таким образом: историко-культурный потенциал; транспортный потенциал; наличие свободных территорий; наличие объектов торговли; природно-экологический потенциал; инженерная инфраструктура.

Перевод полученных при обследовании результатов в условные «площадные» единицы, построение на их основе диаграмм позволили наглядно продемонстрировать соотношение факторов между собой в каждом сегменте, а также их несоответствие с профессиональной точкой зрения, которая часто транслируется как официальная. Подобное несовпадение объясняется, в первую очередь, тем, что и инвесторы, и градостроители выступают, согласно рыночных теорий, в качестве посредников предоставления функциональных услуг основному потребителю – обитателю, жителю города.

Мнение конечного потребителя городской среды должно внести определенные коррективы в полученную цепочку разных по весомости качеств среды. Однако, надо заметить, в условиях существующего расслоения населения требования к качествам среды проживания сильно социально дифференцированы. Градостроительное управление территориями города осложнено отсутствием сформированных представлений горожан  о приемлемом для них уровне и качестве городской жизни, выраженном в необходимых качествах среды. Об этом свидетельствуют результаты проведенного опроса жителей города [5, с 33].

Особенности регулирования градостроительных процессов манипулированием потребительскими свойствами зависят от величины и сложности градостроительного объекта и, соответственно, от ранга задач планирования градостроительного развития.

Уровень генерального плана города 

Подход к концепции инвестиционной поддержки структуроформирующих градо-строительных процессов в свою очередь включает два уровня задач:

1 – развитие центроформирующих потребительских качеств среды;

2 – развитие потребительских качеств среды селитебных территорий города.

Методы формирования потребительских качеств среды для стимулирования структуроформирующих градостроительных процессов включают:

• метод диагностики инвестиционной привлекательности территорий,
• метод выявления территориальных резервов для инвестиционной «атаки»,
• метод манипулирования функциями (включая транспортную),
• др.

Для решения тактических задач реализации подхода необходимо:

Выявление закономерностей инвестиционно-градостроительного развития для конкретного градостроительного объекта.

- Определение характера архитектурно-планировочного развития инвестиционно привлекательных территорий (линейное, точечное, зонное).

-  Зонирование территорий по потребительской составляющей.

-  Выявление невостребованных, ущербных в градостроительном отношении территорий, ранжирование их по очередности освоения и по степени необходимого дополнения структуроформирующими функциями.

-  Выяснение требуемого эффекта в соответствии с принятыми стратегическими планами развития города.

-  Выявление стимулирующих инвестиционную активность факторов.

- Последовательное наращивание требуемых качеств в зависимости от перспектив развития территории для стимулирования, стабилизации, ослабления или смены функциональной прерогативы.

Уровень отдельных территорий города

Можно выделить следующие этапы в реализации подхода к концепции инвестиционной поддержки участков городских территории:

1этап – инвестирование развития территории, разработка программы градостроительных действий с целью увеличения привлекательности для частных инвесторов приемами наполнения территорий потребительскими качествами.

2 этап – одновременно с первым этапом происходит  решение проблем,  связанных с внутриквартальными сетями, транспортной инфраструктуктурой, восстановлением архитектурных памятников и т.д.

3 этап – реализуется после привлечения средств частных инвесторов, предполагаются работы по реконструкции сетей, улучшению транспортного комфорта и т.д.

Приемы наполнения и реформирования городской среды зависят от существующих конкретных свойств территорий. Общими приёмами наполнения среды участков центральных и селитебных территорий являются:

• Выявление территориальных и функциональных резервов участка.
• Выявление стимулирующих инвестиционную активность факторов.
• Определение, фиксирование или изменение линейных стимулирующих свойств участка,        например, траектории пешеходных потоков.
• Фиксация «точек роста»  инвестиционной активности, их функциональное назначение и архитектурно-планировочные параметры.
• Выявление очередности наполнения территориальных резервов  участка потребительскими качествами.

Реализация этих подходов на практике способствует осуществлению комплексного развития городских функций, окупаемости инвестиционных вложений, стимулированию деловой и градостроительной активности. Так,  на территориях  «районов престижности» инвестиции в жильё дают наибольший доход. Это, как правило, исторически сложившиеся центры городов, зоны примыкания к ландшафтному окружению в относительной близости от городского центра и территории, примыкающие к главным городским улицам. Строительство на этих территориях возможно вести лишь силами частных инвесторов, так как, привлеченные высоким процентом прибыли, они способны вести реализацию проектов даже без дополнительных льгот или инвестиций из бюджета. Передача контрактов на реализацию реконструктивных мероприятий частным инвесторам в «районах престижности» снижает расходную часть местного бюджета и позволяет увеличить поступление налоговых средств.

Выполнение программ строительства и реконструкции в прочих районах требует, несомненно, поддержки местного бюджета, так как цены на реализацию жилья здесь в 1,5-2 раза ниже, чем в центре. В периферийных районах подчас даже высокостандартное жильё по умеренным ценам может не найти спроса. На этих территориях целесообразно размещать низкостандартное жильё, реализуемое по муниципальным программам. В периферийной и срединной зоне на понятие престижности влияет близость промышленных объектов. Соседство селитьбы с промзоной, даже если объект не действует, существенно снижает потребительские качества (и потребительскую стоимость) жилья и, соответственно, доходность от её реализации.

Разрабатываемые инвестиционно-градостроительные программы развития города призваны выделить территории города, обладающие высоким инвестиционным ресурсом, сконцентрировать усилия города на создании зон активного развития из проектов длительной окупаемости (стратегические зоны развития) и групп быстро окупаемых проектов, к участию в которых привлекаются частные инвесторы [6, с.10]. При выделении зон активизации необходимо учитывать наличие на данной территории функций, дополняющих жилую, и качеств среды, стимулирующих дальнейшее развитие участка.

Инвестиции, таким образом, являются важным фактором, влияющим и определяющим градостроительное развитие территорий города. В свете выше сказанного представляется возможным привлечение в градостроительную практику весьма актуальных экономических терминов: инвестиционная зона, точка роста и др. С этой же точки зрения было бы уместным развить и маркетинговый аспект градостроительных исследований. Такие понятия как градостроительный рынок, сегменты этого рынка, разнообразие потребителей и потребностей, потребительские качества территорий становятся вполне градостроительными.

Зонирование территории города по инвестиционной привлекательности представляет собой ранжирование территорий в соответствии с характером распределения инвестиционно привлекательных  участков по мере удаления от центра города. Поскольку именно участки территории центра, в силу своей центральности и значимости функций, наиболее инвестиционно привлекательны и интенсивно развивающиеся, вся территория центра является сложным инвестиционным ядром [6, с.15].

Изучение процессов градостроительной активности позволяет построить инвестиционно-градостроительный каркас, выявляющий некую проекцию доходности функций и интенсивности процессов на территорию города.

Структура инвестиционно-градостроительного каркаса города представляет собой совокупность территориальных элементов, которые ряд авторов [2,6] называет инвестиционно-градостроительными узлами, каналами (направлениями) и ареалами, стимулирующими градостроительную активность, способствующими формированию комфортной жизненной среды и развитию социально необходимых функций.

Используются следующие определения структурных элементов инвестиционно-градостроительного каркаса города:

- «Канал» представляет собой инвестиционно-градостроительное направление с определенной протяженностью и шириной.

- «Узел» является  точечной концентрацией инвестиционных вложений.

- «Ареал» – это район или участок города отличающийся интенсивностью инве-стиционно-градостроительного освоения (например центр города или его части).

Выделение территорий с разной инвестиционно-градостроительной активностью на территории города Пензы позволило идентифицировать их с узлами и каналами, совпадающими планировочно с общественно-транспортными узлами города и некоторыми участками магистралей городского значения.

В центре  города Пензы можно выделить условно лишь две инвестиционно активные зоны – ареала. Для сравнения: в Москве их десять, в Санкт-Петербурге – шесть, в Нижнем Новгороде – пять, в Самаре – три.

Ранжирование же «узлов» по плотности и характеру функций, площади участка социальной активности позволило определить (их с помощью расчета по приведенным единицам) в пять категорий.  Центрам обслуживания районного значения с минимальным набором социально значимых функций присвоена первая категория – «районный очаг». Изучение развития таких привлекательных для инвестирования участков, как общественно-транспортные узлы ( в дальнейшем – узлы), позволяет определить тот морфологический признак (функцию), который являлся своеобразным инициатором градостроительной и инвестиционной активности. Как правило, такой «точкой роста» являлось наличие магистрали городского значения, большая людность, как результат высокой плотности населения или наличия мощного пересадочного пункта, плюс обслуживающий объект с торговой площадью не менее 140 квадратных метров.

Итак, «точка роста» – архитектурный объект или элемент градостроительной системы, строительство или организация которого способны инициировать активизацию освоения или реконструкцию близлежащих территорий. Это точки наращивания, необходимых для развития территории, потребительских качеств среды.

Особенности планировочной структуры города, наличие естественных барьеров могут  инициировать или сдерживать развитие территорий. Так в Пензе естественным барьером, сдерживающим развитие, является река Сура, инвестиционная деятельность преимущественно сосредоточена на левобережье, в то время как на правом берегу размещение инвестиционно-привлекательных участков имеет островной характер.

Некоторые районы г. Пензы не могут развиваться самостоятельно,  для дальнейшего развития этих районов необходимо улучшить качество жилой среды за счет привлечения частных инвестиций в эти экономически «мёртвые» территории, что часто является нерентабельным для инвесторов. Для «страхования» бизнеса необходимо создание программ по развитию «непривлекательных» территорий города.

Целью такого программирования может являться сбалансированное развитие всех территорий, то есть повышение качества обслуживания, устойчивого экологического развития, транспортного сообщения. Политикой муниципалитета в данной ситуации должны становиться задачи сдерживания безудержного потока частных средств в инвестиционно-привлекальные участки города  и перенаправление этих средств в экономически не развитые территории.

Проводится ранжирование таких участков по существующим потребительским качествам: по степени необходимости завершения ансамбля застройки, вообще строительства; по степени инвестиционной востребованности; по размеру; по предполагаемой функции; по необходимости освоения; по наличию регламента на территории освоения и т.д. Сопоставление изучаемых участков с существующими инвестиционными узлами и каналами позволит выявить необходимые качества для наращивания  инвестиционной востребованности.

Учет потребительских требований вместе с градостроительными особенностями и инвестиционными  характеристиками участков должен стать разделом  проекта генерального плана города, который вместе с постоянным мониторингом может гарантировать высокую степень реализации градостроительного прогноза.

1. Ахмедова Е.А. Градостроительное регулирование региональной среды обитания [Текст]/ Е.А.Ахмедова. – Самара: «Самарский университет», 1993. – 163 с.
2. Смоляр И.М.  Градостроительное право. Теоретические основы [Текст]/ И.М. Смоляр. – М.:УРСС, 2000. – 112 с.
3. Смоляр И.М. Градостроительное планирование как система: прогнозирование, программирование, проектирование[Текст]/ И.М. Смоляр. –   М.: УРСС, 2001. – 164 с.
4. Волкова Т.Ф. Оценка потребительских качеств городской среды [Текст] / Т.Ф. Волкова // В сб. научных трудов «Развитие теории и практики фундаментальных и прикладных исследований». – Пенза: ПГУАС, 2009. – С. 192–197.
5. Волкова Т.Ф. Исследование потребительских качеств городской среды [Электронный ресурс] // Перспективы науки и образования. 2014. №3. С. 32-34.
6. Юшкова Н.Г. Основы градостроительной организации территории города с учетом инвестиционного фактора [Текст]/ Н.Г.Юшкова. –  Автореф. дисс. канд. арх. М.: ЦНИИП градостроительства,1999. – 24 с.

Все статьи автора «Волкова Татьяна Федоровна»