Рассмотрим преграды, которые существуют перед каждым из участников на пути к новому, улучшенному жилью, соответствующему всем стандартам и нормам. Жилищный вопрос на сегодняшний день является важнейшей социально-экономической проблемой. Государство сейчас ставит эту проблему на одно из первых мест по значимости в решении вопроса улучшения качества жизни в России. Застройщик, желая получить максимальную прибыль, снижает себестоимость за счет использования менее качественных материалов, а так же привлекая неквалифицированную дешевую рабочую силу со стороны республик бывшего СНГ. Несмотря на это, последние несколько лет отмечается увеличение объемов жилищного строительства. Однако, количество введенных в эксплуатацию метров жилья в целом не решают жилищную проблему основного процента населения [2, c. 214]. Для решения поставленных проблем необходимо в первую очередь сглаживание диспропорции уровня доходов и стоимости жилья.

Сегодня одна из тридцати российских семей живет в доме, который находиться в аварийном состоянии, который может стать причиной трагедии. Одна треть жилого фонда России – ветхое жилье. Многие граждане до сих пор живут в общежитиях и в коммунальных квартирах. Приобретение отдельного жилья является сложным вопросом для молодых семей, что в свою очередь выступает важным вопросом для государства – предоставления льготного жилья новообразовавшимся семьям. Из этого вытекает ключевой вопрос и для государства и для населения – восстановление жилищного фонда за счет реконструкции, модернизации и нового строительства [3, c. 6]. В разные исторические периоды у государства существовала попытка разрешить эту проблему. Создавались различные государственные программы, направленные на улучшение качества жилья и повышения уровня жизни населения. Например, устройство коммуналок в «просторных» квартирах, строительство панельных пятиэтажек времен массовой, индустриальной застройки, а также массовое панельное строительство времён «застоя». Сегодня государственная политика так же направлена на создания подобных программ, но с учетом экономических реалий страны [4, c. 57]. В настоящее время в России реализуется национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», существует механизм ипотечного кредитования, а так же, что немало важно, запускается новая реформа жилищной сферы. Но, к сожалению, принимаемые меры незначительно влияют на решение жилищной проблемы и восстановление жилищного фонда в целом. Данная проблема открыто признается и представителями государства, и политиками, и самим населением как особо актуальная на сегодня. При дискуссиях по поводу решения жилищного вопроса присутствуют абсолютно разные и зачастую противоречивые точки зрения на причины жилищного кризиса в нашей стране, проблемы, стоящие на пути его решения со стороны государства, населения и других участников строительного рынка, а также способы его разрешения. Так, можно выделить два основных мнения: решение проблемы жилья является обязанностью государства и данная проблема – проблема населения [5, c. 345].

В последнее время государство занимается созданием экономических и правовых условий для самостоятельного решения жилищного вопроса населением, но при этом, на наш взгляд, следует также учитывать необходимость реализации «физических мер» в решении данного вопроса, таких как строительство новых жилых домой и кварталов за счет государства, снос аварийного жилья и реконструкция ветхого. Самой главной проблемой на пути их реализации выступает дефицит финансовых средств [6, c. 26]. Отсутствие финансовых возможностей является главным проблемным вопросом для государства как участника строительного рынка. В современных условиях развитие жилищной сферы и воспроизводство жилищного фонда невозможно без участия государства. Необходимо совершенствование законодательной и нормативно-правовой базы, а также требуется стимулирование проведения на местах организационных мероприятий, за счет как федеральных и муниципальных средств, так и через непосредственное использование средств государственного бюджета для решения основных задач в данной сфере.

Еще один непосредственный участник процесса воспроизводства жилищного фонда – это строительные компании. С их стороны также существует ряд барьеров на пути к решению исследуемой в статье проблемы. Проблемы застройщиков в целом не решаются годами. Отсутствие решения данных вопросов отражается на социальном благополучии всего населения. Происходит увеличение стоимости жилья и нарушение сроков строительства. Что не маловажно, сейчас в России достаточно низкое качество строительных работ [7]. Эта сложившаяся ситуация является закономерным последствием проявления основных проблем строительного бизнеса в нашей стране. При этом можно выделить пять ключевых проблем:

• законодательная база и влияние власти (административный барьер);
• проблема получения «пятна застройки» (территориальный барьер);
• финансовый барьер;
• нехватка кадров (человеческий фактор);
• нестабильность рынка стройматериалов (сырьевой фактор).Самым главным фактором является наличие административного барьера. Согласно мониторингу, проведенному НОСТРОЙ по 46 регионам России: в среднем при строительстве многоквартирного дома застройщики проходят 100 процедур, затрачивая на это около 3 лет и 25 млн. руб [8, c. 105]. Для сравнения: федеральное законодательство предусматривает только 46 процедур и срок их прохождения составляет один год.

Важным моментом является наличие места под застройку жилых объектов. Сегодня большое количество строительных компаний стремиться к реализации масштабных проектов. Но для комфортного проживания будущих собственников и жильцов необходимо наличие развитой социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры. Компаниям-застройщикам необходимо иметь информацию о доступных пространствах и инженерных коммуникациях. Ясность в этих вопросах предоставляет возможность планировать и просчитывать будущую себестоимость жилья, но при этом более половины инвестиционных проектов не могут решить вопрос развития коммунальной и социальной инфраструктуры. Этому предшествует ряд причин, таких как: дополнительные финансовые нагрузки, отсутствие фактической возможности развития данной инфраструктуры.

Принимая во внимание влияние всех факторов, следует отметить, что реконструкция сложившейся застройки и модернизация объектов нефункциональной промышленной зоны могут стать хорошим вариантом для частичного решения существующей проблемы дефицита свободных территорий под строительство.

Важнейшей и уникальной, по сути, проблемой строительного комплекса России является наличие незавершенного строительства. Эта проблема в период трансформации хозяйственных систем не только не утратила своей остроты, но приобрела особую актуальность и социально-экономическую значимость. Объем незавершенного строительства в настоящее время более чем в 4 раза превышает суммарный годовой объем капитальных вложений во всех сферах производственно-хозяйственной деятельности [9]. При отсутствии тенденций к существенному увеличению объемов строительно-монтажных работ количество объектов, находящихся в стадии строительства, продолжает неуклонно расти.

В этих условиях необходима разработка и последовательная реализация государственной, территориальных и отраслевых программ и планов приватизации объектов незавершенного строительства, целью которых является обеспечение увеличения поступлений средств, направляемых на инвестиционные нужды. Основным принципом разработки программ и планов приватизации рассматриваемых объектов должно стать их самофинансирование и доходность этого процесса. В качестве первоочередных мер, способствующих реализации этого принципа, необходима срочная инвентаризация незавершенного строительства и принятие решений по условиям приватизации каждого объекта (окончание строительства и продажа готового объекта полностью или частично, продажа на предмет окончания строительства, бесплатная передача для достройки и эксплуатации объекта на согласованных условиях и т.п.) или по их ликвидации, консервированию.

Очевидно, необходим комплекс мер по завершению объектов жилого назначения. Этот вид строительной продукции обладает наибольшими рыночными перспективами. Жилые объекты (по сравнении с объектами промышленного и общественного назначения) реализуются в более короткие сроки, а затраты на продолжение и завершение строительно-монтажных работ, как правило, быстро окупаются. По данным Госкомстата России, средняя готовность всех строящихся жилых домов составляет лишь 39 %, площадь домов, находящихся в стадии строительства в 3-5 раз превышает объем введенного жилья (даже в Москве, наиболее благополучной в этом отношении, – 2,3 раза). Общая площадь жилых домов, находящихся в незавершенном строительстве, составляет около 100 млн. кв. м [10].

Обобщая вышеизложенное, следует отметить, что сфера воспроизводства жилищного фонда – это сложный процесс, состоящий мз нового строительства и комплекса ремонтных и реконструктивных мероприятий, имеющих  направленность действий на непрерывное возобновление жилищного фонда и тем самым повышение уровня обеспечения  населения жильем. При этом одним из важных моментов развития сферы воспроизводства жилищного фонда является эффективное взаимодействие его участников. Поэтому к изучению проблемных вопросов воспроизводства жилищного фонда со стороны его участников нужно подходить комплексно, учитывая весь спектр существующих факторов, в том числе административных, финансовых, территориальных и социальных. Вместе с тем решение ряда проблем, свойственных современному периоду, видится в повышении инвестиционной активности участников рынка воспроизводства жилья.

Жилищное хозяйство целесообразно развивать на принципах рыночной экономики и свободного ценообразования на жилищные услуги, в то время как в коммунальном хозяйстве требуется государственное регулирование цен на коммунальные услуги по причине наличия естественных монополий [3, с. 114]. Коммунальные услуги (водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение и др.) предоставляются по присоединенным сетям, что делает экономически невыгодным выход на рынок конкурирующих субъектов. Для данного вида экономической деятельности требуются большие постоянные затраты на эксплуатацию оборудования, водопроводных и иных сетей. Такие издержки под силу только крупной компании. Для того, чтобы не допустить диктата таких компаний как монополистов органы власти определяют географическую сферу их деятельности, регулируют качество услуг и цены. Таким образом, создается регулируемая властями естественная локальная монополия, при этом преследуется цель обеспечить общество социально-важными услугами по доступным для потребителя ценам [4, с. 47].

Виды деятельности, традиционно объединяемые понятием жилищное хозяйство, включают ремонт жилых зданий, уборку придомовой территории, лестничных клеток, ремонт и наладку инженерного оборудования жилого дома и др., которые могут и должны осуществляться на конкурентной основе и не требуют тарифного регулирования [5, c. 76]. Изложенное выше показывает необходимость более четкого определения жилищной сферы. К жилищной сфере, на наш взгляд, следует относить жилищное строительство, поскольку оно направлено на удовлетворение спроса на новое жилье, а также те виды деятельности, которые связаны с использованием уже построенных жилищ.

Таким образом, под жилищной сферой понимают совокупность видов экономической деятельности, связанных с созданием и использованием жилищного фонда и направленных на удовлетворение жилищных потребностей людей [6, с. 56]. Спрос на жилье практически не насыщаем, что обусловлено постоянно растущими жилищными потребностями людей. Неудовлетворенность жилищных потребностей выполняет стимулирующую роль в развитии жилищной сферы. Помимо этого жилищные потребности людей отличаются высокой ресурсоемкостью, т.е. для их удовлетворения требуются большие затраты, что обусловливает необходимость участия государства в решении жилищных проблем малообеспеченных граждан [7, с. 86]. Жилищная сфера представляет собой сложную систему, включающую не только экономические, но и социальные отношения,  обусловленные значимостью жилья в жизни людей. Особенностью социально-экономических систем, отличающих их от множества других – природных, технических – является то, что неотъемлемой частью  их функционирования и развития, управления этими системами является человек. Как сложная социально-экономическая система, жилищная сфера обладает следующими свойствами: целостностью; динамизмом; связностью; открытостью; адаптивностью; самоорганизацией.

Эти свойства определяют динамику и тенденции функционирования жилищной сферы. Прежде всего, следует отметить тенденцию неуклонного роста требований к жилью по мере развития общества, которая  показывает, что жилищная проблема не может быть решена раз и навсегда (речь может идти лишь о ее относительном решении для данного временного периода и данного уровня развития общества) [8]. Другая тенденция проявляется в несоответствии жилищных потребностей человека и собственных возможностей их удовлетворения, что вызывает рост потребности в кредитных ресурсах и развитие системы ипотечного жилищного кредитования.

Кроме того,  жилищные потребности  стимулируют занятость населения за счет усиления мотивации к накоплениям, необходимым для их удовлетворения, а также за счет роста потребности в трудовых ресурсах в связи с ростом спроса на жилье и жилищно-коммунальные услуги [9, с. 25]. Развитие жилищной сферы предопределено  постоянно растущими жилищными потребностями людей, поэтому жилищная политика в стране должна строиться с этого и обеспечивать благоприятные условия для удовлетворения таких потребностей.

Одной из важнейших задач жилищной политики является обеспечение доступности жилья, что требует государственной поддержки определенных категорий граждан, неспособных по объективным причинам приобрести жилье самостоятельно (инвалиды, малоимущие и др.) [10]. Поэтому и жилищная политика, и управление развитием жилищной сферы должны осуществляться на социально-ориентированной экономической платформе. С социальной точки зрения развитие жилищной сферы должно быть направлено на создание необходимых условий для реализации гражданами важнейшего конституционного права – права на жилище.

В заключение отметим, что с экономической точки зрения, как сфера деятельности с неисчерпаемым потребительским спросом, жилищная сфера обладает неограниченным потенциалом для развития бизнеса. В жилищной сфере проявляются и соприкасаются интересы и государства, и населения, и бизнеса, которые зачастую противостоят друг другу, порождая кризисные явления, поэтому проводимая государством политика в жилищной сфере должна строиться на принципах социального партнерства. Такое партнерство должно строиться на понимании социально-экономической роли жилищной сферы и мультипликативного эффекта для всей экономики в результате ее успешного развития. В основу партнерства должны быть положены принципы интеграции усилий и ресурсов сторон в преодолении проблем развития жилищной сферы, заинтересованности в поиске оптимальных путей решения жилищной проблемы, конструктивного сотрудничества в разрешении спорных вопросов, стремления к поиску реалистичных решений жилищных проблем, толерантности и принятия решений на основе консенсуса, легитимности взаимодействия и контроля за реализацией принятых решений.