- должно быть предварительное согласование места, где будет размещаться объект;

- возведение объекта без предварительного согласования места под застройку.

Вместе с этим, земли выдаются как в собственность, так и в аренду [1, c. 60]. Список и категории российских граждан, обладающих правом получения земли бесплатно под индивидуальные жилищные постройки, определяются на федеральном и региональном уровнях. Напомним, что в сфере земельных отношений в РФ на данный момент существует много проблем. Невзирая на тот факт, что разграничение государственной собственности на землю выступает важнейшим фактором рационального использования российского земельного фонда, доступной огласке информации по данным вопросам фактически нет. Кроме того, во многих субъектах Российской Федерации, а также в ряде муниципальных образований остро стоит проблема определения границ юрисдикций, а также объектов землеустройства [2, c. 242; 3, с. 48]. Отсутствие решения данного вопроса провоцирует торможение процессов принятия правил землепользования и застройки, а также территориального планирования. Поскольку процесс определения земель, которые подлежат резервированию для нужд государства и территорий, находящихся в пользовании федеральных органов власти, не окончен, огромная часть подобных земель не используется. Эти земли можно было бы применить для возведения домов класса «эконом», а также под строительство арендного жилья для лиц с небольшими доходами [4, c. 69; 5, c. 72].

Если рассматривать данные официальной статистики, 70% муниципальных образований не имеют правил землепользования и застройки, являющихся информативной базой и для формирования недвижимых объектов, и для деятельности по вложению инвестиций [6, c. 112]. Там же, где подобные работы были проведены, их качество и эффективность желает быть лучше. В результате, инвесторы не имеют необходимой информации об инвестиционных возможностях определенных территорий.

Мероприятия по ведению Кадастра и регистрации прав собственности на земельный участок подпадают под жесткий бюрократизм. Кадастровые чиновники не замотивированы качественно и оперативно оказывать услуги юридическим лицам и простым гражданам. Частичный и низкокачественный кадастр недвижимых объектов не может осуществлять функции главного инструмента землеустройства в России и защиты лично-государственных прав человека на землю [7, c. 72]. Это становится существенным препятствием для реализации законных прав граждан, владеющих земельными паями, провоцирует коррупционный рост в стране и проявление прочих криминальных действий в области землепользования.

Следует подчеркнуть, что не менее проблемным аспектом развития жилищного градостроения является регламентация земельных вопросов. На сегодняшний день система распоряжения земельной собственностью, все так же остается основой административной ренты и выступает фундаментом для стимулирования развития строительства жилья [8, c. 104]. Это не может обеспечить формирование благоприятной среды для рационального землепользования.

В рамках подпрограммы «Стимулирование развития жилищного строительства» на период с 2011 по 2015 годы обозначено, что должно быть обеспечено массовое строительство экономного жилья в Российской Федерации [9, c. 93]. На эти цели будут выделены средства в объеме 42,13 млрд. руб. (за весь период действия подпрограммы – с 2011 по 2015 гг.). В 2015 года запланировано ввести в эксплуатацию около 90 млн.кв. м жилой площади. Закон Российской федерации от 24.07.08г. №151 «О содействии развитию жилищного строительства» был принят с целью формирования рынка доступной жилплощади, который предусматривает образование Федерального фонда поддержки развития жилищного градостроения [10, c. 114]. Главной целью данного Фонда выступает распределение земель, а также объектов недвижимости, которые на них располагаются, под жилищные застройки и, соответственно, прав на подписание договоров аренды земли посредством аукционов. С 1.10.13г. начал действовать Закон №250 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости». В нем значится, что кадастровый номер объекта – неизменен, то есть не подлежит никаким поправкам. Закреплена норма, в соответствии с которой информация, содержащаяся в Едином госреестре прав на недвижимость и операций с ней, считаются частью государственного кадастра недвижимых объектов. В настоящее время проводится интенсивная работа по совершенствованию законодательства в области земельных отношений – регистрируются свободные земли по гражданским заявлениям и заявлением юридических лиц, по первоначальной стоимости, которая равна кадастровой оценке участка [11, c. 77]. Данные нормы не касаются земель, которые были зарезервированы для государственных нужд, имеющие ограничения в обороте.

В заключении отметим, что в рамках Государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступной и комфортной жилплощадью, а также услугами ЖКХ граждан РФ» и в соответствии с развитием арендного жилищного сектора для некоммерческих целей, запланировано обеспечить условия для жилищного строительства в рамках государственного, а также муниципального жилищного фонда, фонда некоммерческих специализированных предприятий с целью предоставления жилья российским гражданам, которые не имеют возможности стать собственниками жилплощади, по договору некоммерческого найма. Эти люди также не должны иметь прав на аренду частной недвижимости. Государственная власть, а также органы самоуправления на первых этапах будут выступать учредителями специализированных некоммерческих предприятий. В рамках поддержки государством развития арендного жилищного фонда страны, которое предоставляется в соответствии с договорами некоммерческого найма, специализированные некоммерческие предприятия смогут бесплатно получить земли под застройку арендных многоэтажных новостроек. Также им будут обеспечены субсидии на строительные работы и государственными/муниципальными гарантиями в момент получения кредитных средств на строительство арендного жилья.

Одним из основных факторов благоприятных и комфортных условий проживания людей в городском пространстве, является качественное изменение окружающей среды обитания и благоустройство территории, оптимизация эколого-гигиенических условий, создание качественного природно-экологического каркаса, которые связаны с определением границ землепользования, формированием земельных участков для использования и их дальнейшей эксплуатации.

В современных крупных городах собственники помещений в объектах недвижимости, ограждают земельный участок, формируя «придомовую» территорию и безопасные комфортные условия эксплуатации. Однако, создавая для себя комфортные и безопасные условия проживания, собственники помещений не принимают во внимание тот факт, что ограждение земельного участка «с одной стороны», является ограждением смежного с ними земельного участка «с обратной стороны». И установка ограждения для смежных землепользователей вносит, определенный дискомфорт в условия их проживания.

Тем не менее, ограждения продолжают появляться вокруг существующей городской многоэтажной застройки.

Как показали проведенные исследования, собственниками помещений в многоквартирных домах для создания условий комфортного использования территории и изменения существующего дворового пространства проводят общее собрание, на котором принимают решение об устройстве ограждения. Данный вопрос, лоббируется инициативной группой собственников, как правило, владельцев личного автотранспорта. Управляющие компании с «должным пониманием» и «солидарностью» поддерживают данную инициативу и устанавливают заборы.

И здесь, как правило, возникают различного рода конфликты, связанные:

- с незаконным ограничением прав пользования земельным участком, имеющим обременение в виде сервитутов;

- с самовольным ограждением земельных участков под объектами недвижимости в границах застроенных территорий (проведение земляных работ проводится, зачастую без получения соответствующих разрешений, предусмотренных земельным законодательством и Правилами благоустройства населенного пункта);

- с судебными тяжбами и пр.

Ранее проектирование ограждений площадок и участков предприятий, зданий и сооружений, регламентировалось СН 441-72* утвержденных постановлением Госстроя СССР от 26 мая 1972 г. N 99. В части 2, указанных норм приведен список объектов, в отношении которых имеется прямой запрет на установку ограждения без подготовки соответствующей проектной документации, в том числе и «жилых домов» и «отдельных спортивных зданий» (спортивных залов, крытых плавательных бассейнов и
т. п.).

В настоящее время СН 441-72* при проектировании, а также при установке ограждений не применяются.

«Самовольные» ограждения объектов недвижимости, ворота, шлагбаумы – нарушают уклад современного мегаполиса. Блокируются местные проезды, обремененные публичными сервитутами (даже для спецтранспорта). Свободное и привычное передвижение, по годами сложившимся «маршрутам», для людей с «ограниченными возможностями» и просто пожилого возраста, внезапно становится невозможным. Решения судебных органов, которые принимаются в пользу собственников помещений установивших ограждение без рассмотрения возможных последствий такой установки, способствуют росту ограждений.

Проблема ограждений земельных участков в пределах застроенных территорий в современном городе достигла своей остроты.

Полагаю, что в случаях предоставления земли в долевую собственность собственников объектов недвижимости, для обслуживания которых она предназначена, установленные ранее сервитуты необходимо сохранять путем запрета, либо жесткого ограничения на установку ограждения, однако, все это требует создания в законодательстве соответствующих механизмов, либо согласованной воли всех заинтересованных лиц, которая имеется не всегда.