Специфическая особенность недвижимого имущества заключается в том, что земля возникла в виде материи и с развитием общества стала предметом труда, средством производства, а также местом для проживания множества поколений людей.

На рынке недвижимого имущества объектом экономических отношений являются земельные участки. Следует отметить, что земельные участки имеют свои потребительские свойства, а также права.

Рынок недвижимого имущества – это набор определенных мероприятий, с помощью которых покупатели и продавцы встречаются для определения цены недвижимого имущества для последующего обмена[9, с. 160].

Рынок недвижимого имущества – это экономическое и правовое поле, в котором происходит взаимодействие между спросом и предложением, а также покупателями и продавцами для дальнейшего осуществления операций с недвижимым имуществом [3, с. 32].

Земельный участок – это часть земной поверхности, имеющая фиксированную границу, а также площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики [8, с. 9].

Для того, чтобы понять, что же такое земельный рынок региона нужно дать определение понятиям: «Рынок», «Земельный рынок», «Регион».  Понятие земельного участка было дано выше.

Рынок – это место, где осуществляется контакт между покупателями и продавцами товаров и услуг [4, с. 16].

Земельный рынок  – это рынок, где продаются и покупаются земельные участки, паи (доли), осуществляется выкуп их.

Регион – это локализованная часть территории, обладающая единством и взаимосвязанностью составляющих ее элементов, а также целостностью [ 2, с. 57].

Регион – это часть территории с более или менее однородными природными условиями, специфическими экономическими, демографическими, историческими условиями, на которой функционирует определенный комплекс отраслей производства, производственной и социальной инфраструктуры [6, с. 17].

Итак, из приведенных выше определений можно дать определение, что же такое «Земельный рынок региона».

Земельный рынок региона – это совокупность экономических, правовых операций, возникающих в процессе покупки или продажи земельных участков на территории с более или менее однородными природными условиями, специфическими экономическими, демографическими, историческими условиями.

Земельный рынок является сегментом рынка недвижимого имущества. Также он имеет свои объекты, субъекты, правовые нормы, которые регулируют данный рынок.

Земельный рынок служит фундаментом для строительного рынка и бизнеса, так как он помогает им расти [8, с. 54].

Для того, чтобы земельный рынок считался развитым в нем должны присутствовать законодательные акты, которые регулируют его деятельность.

В земельном законодательстве Российской Федерации представлены 3 главные группы субъектов земельного рынка. К ним относятся[8, с. 55]:

- сама Российская Федерация, а также ее субъекты. От лица Российской Федерации могут выступать Президент, Совет Федерации, Государственная дума. От лица субъектов Российской Федерации выступают органы государственной власти города, района и населенного пункта;

- юридические лица – могут как из Российской Федерации, так и иностранные;

- сами граждане, в лице семей, народов, а также иностранные граждане.

Подводя итог, что в общем представляет из себя земельный рынок, можно сделать вывод, что это средство перераспределения земельных участков между их собственниками. А помогает им в этом имеющийся на земельном рынке конкурентный спрос и конкурентное предложение.

Экономическими субъектами земельного рынка региона являются: покупатели (арендаторы), продавцы (арендодатели) и профессиональные участники земельного рынка[1, с. 305].

Покупатель – это физическое или юридическое лицо, которое осуществляет и является приобретателем земельного участка на земельном рынке [1, с. 143].

Продавец – это также физическое или юридическое лицо, которое взаимодействует с покупателем на земельном рынке, для последующей продажи земельного участка ему. Данный субъект земельного рынка имеет право собственности на земельный участок, который он продает [11, с. 143].

На земельном рынке присутствуют также профессиональные участники. Состав данных участников определяется процессами, которые происходят на земельном рынке с участием государства, а также классификацией коммерческих предприятий и видов деятельности, которые они осуществляют. Соответственно, профессиональных участников земельного рынка можно разделить на тех, которые действуют на основе интересов государства и действуют от его имени – институциональные участники  и участники, которые не представляют интересы государства и работают на коммерческой основе, т.е. главной целью которых получение наибольшей прибыли – не институциональные участники.

Состав институциональных участников земельного рынка:[5, с.145].

-  органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним;

- организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование, зонированием территорий, оформлением землеотвода;

- федеральные и региональные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдачей разрешений на строительство.

К неинституциональным участникам, работающим на коммерческой основе, относятся[7, с. 145]:

- предприниматели – это лица, которые имеют свое дело, главной целью которого является получение прибыли. Предпринимателем может быть как физическое, так и юридическое лицо. Также в качестве предпринимателя может выступать унитарное предприятие – это особая организационно – правовая форма юридического лица;

- инвесторы – это физические и юридические лица, которые осуществляют вложения собственных, заемных или привлеченных средств в качестве инвестиций в земельные участки для дальнейшего получения выгоды;

- риелторы – это индивидуальные предприниматели или юридические лица, которые профессионально выступают посредником при заключении сделок купли – продажи, аренды с земельными участками, путем сведения партнеров по сделке и получения своих комиссионных;

- девелоперы – это застройщики, которые на праве аренды, собственности имеют земельный участок и желают его развивать путем строительства на нем какого – либо объекта для последующей продажи полностью или по частям, а также сдаче в аренду с целью получения прибыли;

- редевелоперы – это лица, занимающиеся развитием и преобразованием территорий;

- заказчики – это физические или юридические лица, осуществляющие реализацию инвестиционных проектов. Ими могут быть как застройщики, так и назначенные ими лица то есть инвесторы;

- страховщики – это лица, занимающиеся страхованием земельных участков, сделок с земельными участками, а также профессиональной ответственности;

- оценщики – это лица, которые оказывают услуги по оценке земельных участков, а также их стоимости собственникам, инвесторам, продавцам и покупателям;

- финансисты – это люди, которые занимаются финансированием операций с земельными участками на земельном рынке, а также ипотечным кредитованием;

- аналитики – это люди, которые занимаются исследованием земельного рынка и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию;

- маркетологи – это специалисты, которые занимаются продвижением земельных участков на земельном рынке с помощью рекламы и общественных связей;

- юристы – это специалисты, которые занимаются юридическими аспектами в сделках и операциях на земельном рынке с земельными участками.

- риски, связанные с деятельностью органов государственной и муниципальной власти (далее – административные риски). Данная категория рисков связана с организацией работы государственных и муниципальных учреждений, осуществляющих надзорные функции и оформление прав на земельные участки;

- риски, возникновение которых обусловлено чистотой оформления титула на земельный участок (далее – риски инвесторов и правообладателей). Эти риски отражают проблемы, которые могут возникнуть у обладателей прав на земельные участки в процессе хозяйственной и инвестиционной деятельности;

- риски, возникающие в процессе предпринимательской деятельности в сфере финансового рынка (далее – финансовые риски). Финансовые риски в контексте земельных отношений возникают в ситуациях, связанных с вовлечением земельных участков в финансовый оборот.

Классификация административных рисков:[1]

- риск изъятия. Риск реализуется в виде изъятия земельного участка для государственных или общественных нужд. В результате при изъятии земельного участка возможна ситуация, когда размер компенсации, ее сумма на дату изъятия земельного участка, окажется ниже суммы реальных потерь;

- риск возникновения дополнительных ограничений и обременений. Риск реализуется в виде дополнительных ограничений, обременений, установлении публичных сервитутов, либо неосведомленности о планируемом изъятии всего или части объекта в соответствии с градостроительной документацией, утвержденной после регистрации в ЕГРН прав на объект;

- риск изменения землеотвода. Риск реализуется в виде оформления земельного участка в собственность в размерах, отличных от тех, на которые собственник здания, расположенного на участке, обоснованно рассчитывал;

-  риск невозможности или необоснованного отказа в регистрации прав собственности на земельный участок. Риск реализуется в виде невозможности зарегистрировать право на земельный участок и иную недвижимость, входящую в состав ранее приобретенного в процессе приватизации предприятия;

- риск полного или частичного уничтожения документов органами государственного учета. Риск реализуется в виде невозможности подтвердить права и совершить сделку вследствие полного или частичного уничтожения, порчи или утраты документов ЕГРН и правоустанавливающих документов в учреждении юстиции;

- риск возникновения внеплановых природоохранных мероприятий. Риск реализуется в виде передачи государственным (муниципальным) или иным собственником объекта, не соответствующего установленным природоохранным требованиям, либо возникновением новых требований;

- риск отнесения объекта к памятникам культурного наследия. Риск реализуется в виде включения объекта, расположенного на земельном участке, в список памятников или в список вновь выявленных объектов культурного наследия, включения участка в охранную зону.

Классификация рисков инвесторов и правообладателей:[1]

- риск изменения размеров земельного участка. Риск реализуется в виде оформления земельного участка в размерах, отличных от тех, на которые инвестор или приобретатель здания, расположенного на участке, правомерно рассчитывал;

- риск уменьшения рыночной стоимости земельного участка. Риск реализуется в виде изменения стоимости объекта (одного из зданий, расположенных на земельном участке, либо помещения в здании) вследствие уменьшения доли в праве на земельный участок владельца объекта, ухудшения состояния окружающей участок территории или использования ее способами, снижающими рыночную стоимость участка с улучшениями;

- риск возникновения дополнительных ограничений и обременений. Риск реализуется в виде несоответствия фактических ограничений и обременений ранее полученным покупателем сведениям, на основе которых им принималось решение о заключении сделки, отсутствии в ЕГРН записи об имевшихся в соответствии с правоустанавливающими документами обременениях. Риск может также проявляться в виде вновь открывшихся негативных обстоятельств, таких как проложенные подземные коммуникации, радиоактивное загрязнение;

- риск правопритязания третьих лиц на земельный участок. Риск реализуется в виде правопритязаний третьих лиц при осуществлении инвестиционной деятельности;

- риск увеличения затрат на содержание земельного участка. Риск реализуется в виде изменения требований собственника участка, приводящих к увеличению расходов, а также к появлению новых ограничений;

- риск неопределенности срока регистрации. Риск реализуется в виде неопределенности правового статуса заявителя, влияющего на объем и квалификацию затрат;

Классификация финансовых рисков:[1]

- риски продавца: невыполнения обязательств покупателем, например, при продаже жилья в рассрочку;

- риски, связанные с деятельностью кредитной организации, осуществляющей платежи;

- изменения покупательной способности денег (например, инфляция при продаже жилья в рассрочку);

- смерти, полной или частичной утраты трудоспособности покупателем-физическим лицом.

- риски оценщика: ошибки при исполнении профессиональных обязанностей, например, необоснованное завышение или занижение стоимости недвижимого имущества, предоставляемого в залог;

- риски залогодателя: невыполнение обязательств заемщиком по кредитному договору;

- риски кредитора: невыполнение обязательств заемщиком по кредитному договору, временное ухудшение или утрата ликвидности, уменьшение рыночной стоимости заложенной недвижимости, ошибки регистратора, противоправные действия третьих лиц, возникновение потребности в дополнительных инвестициях в связи с недостаточно обоснованным инвестиционным проектом, возникновение дополнительных ограничений и обременений на объект инвестиционных вложений, изменение покупательной способности денег, возникновение правопритязаний третьих лиц на заложенное имущество.

Основные угрозы экономической безопасности в сфере земельных отношений:[3, с. 2,3]

Первая группа угроз связана со снижением инвестиционной и инновационной активности и разрушением научно-технического потенциала.

К основным угрозам экономической безопасности в инвестиционном комплексе можно отнести: [3, с. 2,3]

– снижение объемов ресурсов капитального строительства;

– разрушение экономических связей между сырьевой базой, техническим и технологическим обеспечением, научной и кадровой базой.

Вторая группа угроз связана с топливно- сырьевой ориентацией российской экономики, недостатком финансовых средств в других отраслях экономики.

Третья группа угроз связана с оттоком финансовых средств из страны.

Четвертая группа проблем связана с растущей социальной дифференциацией населения, что, в частности, препятствует развитию земельного рынка, появлению новых собственников[3, с. 2,3] .

Пятая группа угроз связана с развитием теневых отношений (коррупция, несовершенство законодательной базы), что препятствует эффективному использованию земельных ресурсов.

Перечисленные группы угроз являются в настоящее время наиболее существенными экстернальными угрозами экономической безопасности в сфере земельных отношений. Поэтому эти экономические угрозы необходимо учитывать при разработке доктрины экономической безопасности в сфере земельных отношений.

Изучая угрозы экономической безопасности, необходимо рассмотреть и ее факторы. Выделяют экономические, экологические, информационные, социальные, организационные и другие факторы [3, с. 2,3].

К экономическим факторам угроз безопасности в сфере земельных отношений относят факторы, которые влияют на привлекательность отдельных сегментов земельных отношений для преступлений.

К социальным – факторы, оказывающие воздействие на общественную безопасность. К отрицательным социальным факторам относятся социальная напряженность, социальная неудовлетворенность населения, межэтнические проблемы.

К экологическим – факторы, которые воздействуют на окружающую среду (радиационное и химическое загрязнение, риски новых биотехнологий).

К организационным – факторы, которые обусловливают состояние борьбы с угрозами экономической безопасности.

К информационным – факторы, которые влияют на обеспеченность населения достоверной и полной информацией о состоянии земельных отношений.