В зданиях литейных цехов металлургического производства, как правило, устанавливаются краны со значительной грузоподъемностью. Элементы таких зданий испытывают весьма ощутимые нагрузки, в том числе от подкрановых путей. Оценить состояние и определить возможность безопасной их эксплуатации призвано проведение экспертного обследования.

Общей целью обследования технического состояния производственных зданий, их строительных конструкций является выявление степени физического износа, а также причин возникновения дефектов и повреждений, работоспособности конструкций и элементов здания.

Главной задачей обследования зданий и сооружений является установление их пригодности к безопасной эксплуатации, определения необходимости ремонта, восстановления, усиления или ограничения в эксплуатации, как отдельных конструкций, так и зданий в целом, в соответствии с требованиями норм и правил по их безопасной эксплуатации.

Процесс экспертного обследования зданий и сооружений металлургических производств состоит из двух этапов. Сначала проводится предварительное или общее обследование, а затем более детальное обследование и испытание.

Предварительный осмотр здания проводится с целью: определения общего технического состояния конструкций, определением дефектов и повреждений конструкций здания, выявления аварийных конструкций, установления возможности доступа к конструкциям, элементам здания, подлежащим обследованию.

Далее после ознакомления с технической документацией на здание и предварительного его осмотра составляется программа обследования, в соответствии с которой проводится детальное обследование задания, сооружения.

По документации на эксплуатацию здания устанавливаются: данные о технологических нагрузках, в том числе от подъемно-транспортного оборудования; данные об агрессивности среды (по температуре, влажности, уровню грунтовых вод, его изменению во времени, концентрации агрессивных компонентов); сведения о повреждениях, появившихся за время эксплуатации; данные о замене, ремонте и усилении конструкций.

При обследованиях после пожара дополнительно устанавливаются причины и последствия аварии с возгоранием в здании.

В случае выявления на этапе предварительного осмотра аварийных конструкций, комиссия по обследованию должна выдать рекомендации по предотвращению их обрушения.

Если при предварительном осмотре выявляются повреждения, которые являются возможным следствием осадки фундамента или при реконструкции с планируемым увеличением нагрузок на фундаменты, проводятся инженерно-геологические изыскания.

Детальное обследование и испытание здания и сооружений включает:

• изучение документации проектной и исполнительной;
  
• визуальный контроль основных элементов здания;
• сопоставление фактических нагрузок и воздействий с проектными;
• инструментальное обследование элементов здания и сооружения;
• геодезические работы;
  
• при необходимости проводятся геологические и гидрогеологические изыскания;
  
• проведение неразрушающего контроля обследуемых конструкций;
  
• изъятие проб материала для испытаний;
  
• выполнение поверочных расчетов конструкций;
• оценка состояния строительных конструкций и объекта контроля в целом.

Детальное обследование производится с целью сбора окончательных обоснованных сведений для оценки технического состояния строительных конструкций. На основании этого обследования делается выбор конструктивного решения при реконструкции зданий и сооружений, а также усиления дефектных конструкций.

По результатам визуального обследования делаются предварительные выводы о состоянии конструкций, причинах их деформаций и повреждений, корректируются программа и объем работ по инструментальному обследованию. В случае необходимости назначаются мероприятия по предотвращению возможных обрушений.

После выполнения основных этапов обследования здания производятся оценки технического состояния строительных конструкций, которая включает анализ результатов испытаний материалов и конструкций, окончательное определение нагрузок и воздействий, проведение поверочных расчетов несущих конструкций с учетом выявленных в них дефектов.

Результаты детального осмотра, проведения контроля (технической диагностики) элементов здания и сооружения, анализ собранных данных сводятся в Заключение по результатам обследования,
в котором дается оценка безопасности состояния объекта, приводятся рекомендации по дальнейшей эксплуатации, рекомендации по наблюдению за состоянием строительных конструкций, а также, при необходимости, предложения по усилению конструкций здания.

Техническое диагностирование конструкций включает:

- определение фактических размеров сечений конструкций и соединений, их пространственное положение;

- проверку соответствия конструкций проектной документации, фактической геометрической неизменяемости, выявление отклонений, дефектов и повреждений элементов и узлов конструкций с составлением ведомостей дефектов и повреждений;

- уточнение фактических и прогнозируемых нагрузок и воздействий, согласование их с Заказчиком;

- установление фактических физико-механических свойств материалов конструкций;

- при выявлении деформации каркаса здания вследствие вероятных осадок фундаментов к экспертизе владелец здания принимает решение о привлечении специализированной организации, имеющей лицензии по инженерным изысканиям.

Многолетний опыт обследования зданий и сооружений цехов металлургических предприятий (в т.ч. литейных) позволяет отметить, что, помимо причин естественного старения строительных материалов, негативного воздействия на них природных факторов, особенностей геологического строения и его воздействия на фундамент, снеговым, ветровым нагрузкам, которым в той или иной степени подвержено любое производственное здание, значительную роль на образование дефектов оказывают нагрузки и вибрационное воздействие от работы мостовых кранов большой грузоподъемности, а на строительные металлоконструкции значительное воздействие оказывают повышенные температуры в условиях металлургического производства.

Нагрузки от мостовых кранов определяются в зависимости от их режимов работы (по ГОСТ 25546-82*), от вида привода и способа подвеса груза. Краны металлургических цехов, как правило, имеют тяжёлый режим работы 8К. Нагрузки и вибрации при таком режиме работы кранов на подкрановые конструкции и на здание значительные.

Наиболее часто встречающиеся дефекты зданий металлургических цехов, с установленными стационарными мостовыми кранами приведены ниже в соответствии с частотой их возникновения (от большего к меньшему):

Стеновые ограждения:

• трещины в защитном слое стенового покрытия (штукатурке);
• разрушение защитного покрытия кладки;
• деформация стенового ограждения под влиянием внешней нагрузки (выдавливание грунтом).

Колонны:

• разрушение защитного слоя колонн с коррозией и оголением арматуры
• отклонение от вертикали, выгиб;
• трещины продольные и поперечные в колоннах.

Балки перекрытий:

• разрушение защитного слоя балок перекрытия с коррозией и оголением арматуры;
• выкрашивание кусков бетона с оголением арматуры из-за вибрационных нагрузок;
• трещины продольные и поперечные в балках.

Перекрытия:

• разрушение защитного слоя перекрытия с коррозией и оголением арматуры;
• раскрытие швов.

Лестничные марши и площадки

• коррозия стальных элементов лестничных маршей и площадок;
• трещины плит и перекрытий железобетонных лестничных маршей.

Плиты покрытия

• разрушение защитного слоя покрытия с коррозией и оголением арматуры;
• нарушение целостности покрытия;
• раскрытие швов.

По характеру дефекты подразделяются на скрытые, невидимые при внешнем осмотре, и явные. По значимости (опасности) они делятся на три группы:

1. дефекты, которые могут привести к аварии. При обнаружении таких дефектов их надо немедленно устранять;
   
2. дефекты, не угрожающие целостности зданий, но ослабляющие конструкции или снижающие эксплуатационные качества зданий; поэтому они также должны быть устранены. К этой группе относятся дефекты стыков деревянных щитовых и крупнопанельных зданий, промерзание стен и т.п.; 
3. дефекты, которые не приводят к разрушению зданий, но снижают их эксплуатационные качества и требуют дополнительных затрат на эксплуатацию.

Изучение и классификация дефектов зданий и сооружений металлургических цехов, проводимые при их техническом диагностировании, дают возможность обоснованно прогнозировать возможные аварийные ситуации, своевременно принимать меры по локализации или устранению дефектов, а также способствуют предотвращению ошибок при эксплуатации здания.

Предоставление по договору некоторых частей здания (сооружения) вполне допускается судебной практикой. Так в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» указано, что закон не запрещает заключение договора аренды, к примеру, несущей стены или крыши здания для установки наружной рекламы.[2]

Изначально квалификация подобных отношений встречала ощутимые затруднения. Например, ВАС РФ в п. 1 собственного информационного письма от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» отметил, что договор между собственником здания и арендатором, в силу которого последний использует отдельную часть данного здания для размещения рекламы, не является договором аренды. Так в данном информационном письме указывалось, что крыша представляет собой лишь элемент здания и не может считаться самостоятельным объектом недвижимости, который может передаваться в пользование отдельно от самого здания, а значит крыша не может являться объектом аренды.[3]

Такой подход подвергся заметной критике, и новое разъяснение ВАС РФ по аренде – Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» уже имело принципиально иную позицию.[4] В п. 9 этого Постановления содержалось, что Гражданский кодекс РФ не ограничивает право заключить договор аренды, в рамках которого в пользование контрагенту предоставляется не целая вещь, а только ее конструктивный элемент.[5]

С тем, что крыша и иные части здания (сооружения) являются именно частями здания, солидарен ВАС РФ и в упомянутом Постановлении Пленума N 64« О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания». В нем в частности указывалось, что по соглашению сособственников общего имущества возможна передача отдельных конструктивных элементов здания в пользование. [6]

Иными словами, обозначается такой подход, по которому аренда конструктивного элемента здания (сооружения) есть аренда самого здания (сооружения), в рамках которой допускается пользование лишь определенной договором частью этого здания (сооружения) .

Однако ситуация осложняется другими позициями, сформулированными и обозначенными ВАС РФ в том же самом постановлении. В п. 8 Постановления Пленума N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» содержится следующее положение: «если собственник здания приходит к решению о выделении из состава здания помещений, то при внесении сведений в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости у этого лица прекращается право собственности на здание в целом, так как здание утрачивает правовой режим объекта недвижимости».[7]

Возникает закономерный вопрос – если здание перестало существовать как объект недвижимости, разве могут быть у него какие-то части? Тогда получается, что крыши, ограждающие элементы, несущие и иные конструкции выступают в роли самостоятельных объектов гражданских прав.

Но и в этом качестве сложившаяся практика не признает данные элементы здания (сооружения). Как отметил в своем решении Семнадцатый апелляционный суд: «несущие конструкции, лестничные марши, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование торгового центра сами по себе не являются самостоятельными объектами права собственности».[8] Разумеется, кажется весьма странным признавать, например, одну из стен здания (сооружения) самостоятельным объектом гражданских прав.

Представление здания (сооружения) в виде совокупности конструктивных и прочих элементов, являющихся общим имуществом собственников помещений, по всей видимости является стремлением описать взаимосвязь этих объектов и общего имущества как отношения главной вещи и ее принадлежности, применение которой будет затруднено, если мы признаем здание (сооружение) единым объектом недвижимости.

Но и эта конструкция не выглядит оптимальной. Если даже признавать фундамент или несущую стену здания отдельными вещами, то вряд ли возможно отнести их к принадлежностям этих помещений. Ведь помещения в принципе не могут существовать без этих элементов, тогда как статья 135 Гражданского кодекса РФ допускает разлучение главной вещи и принадлежности как юридически, так и физически. Таким образом, и с этих позиций, точка зрения, предусматривающая разбор здания на элементы не имеет твердого обоснования.

Что же представляет собой здание, если исключить из него помещения? Прежде всего, это несущие конструкции (фундамент, плиты перекрытий, несущие стены) крыша, электрическое, механическое, санитарно-техническое и иное оборудование, которое не предназначено для обслуживания лишь одного помещения.[9]  Какие же препятствия существует для того, чтобы считать такое здание в физическом смысле – зданием в юридическом смысле, даже несмотря на то, что помещения в нем выделились в самостоятельные объекты?

Если представлять здание в качестве механического соединения неких элементов, оно теоретически должно быть воспринято или как составная, или как сложная вещь. Поскольку суды полагают, что лифтовые шахты, лестницы стены и др. утрачивают свою объектоспособность, то здание – это не сложная вещь. Отсюда делаем вывод, что здание (сооружение) может рассматриваться только в качестве составной вещи.

Пример такого подхода можно наблюдать в Постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2014 по делу N А26-7672/2013.[10] Ситуация, послужившая основанием для данного судебного разбирательства, заключалась в следующем.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии вынесло отказал в регистрации права оперативного управления в отношении помещений, находящихся в здании, право собственности на которое принадлежит публичному собственнику. Отказ Росреестра основывался на том, что при сохранении государственной регистрации права собственности на здание в целом, государственная регистрация права оперативного управления входящими в это здание помещениями невозможна.

Удовлетворивший жалобу суд отметил, что «здание является вещью, части которой (помещения) могут выступать в качестве самостоятельных объектов вещных прав». То есть единственному собственнику здания помещения принадлежат на праве собственности. Вследствие того, что основания прекращения права собственности, предусмотренные статьей 235 Гражданского кодекса РФ, здесь отсутствуют, Росреестра при поступлении заявления о регистрации права оперативного управления в отношении данных помещений в указанном здании должно внести соответствующие изменения в ЕГРП. Росреестр также должен совершить любые другие необходимые действия без представления собственником здания заявления о прекращении права собственности на изначальный объект недвижимости и без регистрации права собственности на данные помещения.

Соответственно, если здание как объект недвижимости продолжает существовать, то и договоры по передаче в пользование крыши или стены заключаются в отношении этого здания в целом, о чем косвенно говорит п. 9 п. 9 Постановления Пленума N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды.[11]

При этом правовой режим здания (сооружения) как единого объекта недвижимости сводится к качеству «общего имущества». Вследствие этого, все собственники помещений в здании (сооружении) обладают правом общей долевой собственности на здание (сооружение) как таковое.[12] Следовательно, сохранение здания (сооружения) в качестве единого объекта недвижимости никак не скажется на объеме вещных прав собственников этих помещений.

Теоретически, впрочем, допустима и такая конструкция, при которой право собственности на здание и сооружение имеет одно лицо, а право собственности на помещения – другое, но в практике такая ситуация встречается довольно редко.[13]

Вместе с тем, если считать объектом общей собственности именно здание (сооружение) в целом, можно избежать целого ряда практических трудностей. Например, в настоящее время в ЕГРП можно внести сведения о договоре аренды (и соответствующем ограничении) можно лишь в отношении тех составляющих общего имущества здания (сооружения), которые могут быть представлены в качестве полноценных недвижимых вещей (чердаков, технических подвалов, этажей).

Когда же речь заходит о несущих стенах, то регистрация договора аренды такого объекта невозможна, а значит и регистрация соответствующего обременения тоже. Интерпретация здания как единой недвижимой вещи позволила бы избежать этого барьера.[14]

Результатом такого воздействия является уменьшение срока службы конструкций, так как строительные материалы этих конструкций получают повреждение и подвержены разрушению.

Дефекты объектов незавершенного строительства при воздействии окружающей среды представлены на изображениях. Рисунок 1 –биопоражение кирпичной кладки вследствие его увлажнения. Рисунок 2- Разрушение кирпичной кладки. Рисунок 3- выкол бетона, коррозия арматуры.

Рисунок 1.	Рисунок 2.	Рисунок 3.

При планировании возобновления строительно-монтажных работ следует провести обследования здания или сооружения, с целью определения технического состояния элементов конструкция, предусмотреть мероприятия по восстановлению или усилению конструкций, произвести анализ и дать прогноз о возможности безопасной дальнейшей эксплуатации.

Длительный перерыв строительно-монтажных работ оказывает так же влияние на свойство грунтов, степень которого зависит от вида грунтов, расчетной схемы, типа конструкций и время перерыва в работах.

Периодическое воздействие дождевых вод на грунты, при отсутствии дренажа, приводит к постоянному подтоплению котлована, тем самым понижает несущую способность основания. Значительно сказывается это на глинистых грунтах. Их консистенция может быть изменена от твердой до текучепластичной. Так же толщина слоя грунта, на которую будет сказываться отрицательно воздействие воды, зависит от водонепроницаемости грунта, чем она выше, тем больше толщина слоя в котором будут ухудшаться свойства грунта от его увлажнения.

Негативное влияние на свойства грунтов оказывают сезонные замораживания грунтов. В большинстве случаев это приводит к неравномерным осадкам фундаментов и деформации надземных конструкций.

Неравномерные деформации основания нарушают стыки сборных элементов «недостроя». При этом происходит разрушение закладных деталей и сварных швов в стыках, а также местное раздавливание бетона. При неравномерной осадке колонн каркасного здания со статически неопределенными рамами в элементах рамы появляются дополнительные усилия. В зоне стыка ригеля и стойки, получившей большую осадку, чем соседняя, изменяется изгибающий момент и даже возможна смена его знака. В стойке при этом несколько уменьшается продольное сжимающее усилие. В зоне присоединения ригеля к стойке, получившей меньшую осадку, чем соседняя, изгибающий момент увеличивается, что может привести к разрушению сжатой зоны бетона или большему раскрытию трещин в растянутой зоне ригеля (рисунок 4).

Рисунок 4. Образование и раскрытие трещин из-за неравномерной осадки.

Целесообразно возобновлять строительно-монтажные работы после полного оттаивания грунтов оснований.

При возобновление строительно-монтажных работ следует проводить инструментальные обследования фундаментов и грунтов основания:

• определяют прочность материала фундамента лабораторными и неразрушающими методами;
• определяют влажность материала фундамента и уровень грунтовых вод;
• выполняют лабораторный анализ грунтов, залегающих под подошвой фундамента;
• произвести запрос
• архивных материалов инженерно-геологических изысканий;
• определяют также глубину заложения фундамента.

Под воздействием окружающей среды в бетоне так происходят изменения, а именно различают три вида коррозии. Коррозия первого вида возникает под воздействием пресных вод, происходит выщелачивание бетона.
К коррозии второго вида относятся процессы под действием вод содержащихся химические вещества, вступающие в реакцию с составляющими цементного камня. При коррозии третьего вида происходит накапливание малорастворимых солей в порах и капиллярах бетона, кристаллизация которых вызывает большие напряжения в бетоне и приводит к разрушению.
При выполнении работ по инструментальному обследованию железобетонных конструкций выполняют следующие работы:

• определение марки и класса бетона неразрушающими, а также лабораторными методами;
• определение влажности бетона;
• определение степени карбонизации бетона;
• определение степени коррозии арматурных стержней;
• физико-химические испытания арматурной стали.

Силикатные и керамические кирпичи «недостроя» подвергаются не только физическому воздействию атмосферных вод, но и химической коррозии. Слабо обожженный кирпич при увлажнении теряет свою первоначальную прочность. При открытой верхней поверхности стен, атмосферные воды заполняют пустоты и швы кладки, и при замерзании происходит разрушение кирпича. Зачастую при возобновлении строительно-монтажных работ верхние этажи кирпичной кладки разбирают, так как именно верхние этажи более подвержены снижению прочности и деформативности. Так же при возобновлении методом инструментального контроля определяют прочность кирпичей при изгибе и сжатии, определяют влажность кирпичей.

Наиболее уязвимыми конструкциями в период приостановки строительно-монтажных работ являются деревянные конструкции. В этих конструкциях при действии влаги возрастает влажность и значительно повышается опасность гниения древесины, активно развиваются микроорганизмы. При возобновление строительно-монтажных работ 90 % деревянных конструкций заменяются. Так же, при возобновление строительства, выполняют следующие работы: отбор кернов из древесины; микологическое исследование древесины;  испытание образцов на прочность; определение значения влажности деревянных конструкций.

Процесс возобновления работ может затянуться на годы. Как правило, фактическое состояние конструкций объекта отличается от проектного. Единственным способом оценки состояние конструкций объекта незавершенного строительства является строительно-техническая экспертиза.
Обследование объекта производиться инструментальными и визуальными методами.
Главной задачей при проведении технического обследования зданий является не только определение отклонений от заданных характеристик конструкций, но и вывод о причинах этих отклонений. Причинами могут быть, как и неравномерные осадки фундаментов, так и дефекты изготовления и монтажа конструкций. Выявление технического состояния конструкционных материалов, несущих и ограждающих конструкций здания (сооружения), как результат обследования, поможет принять единственное и абсолютно правильное решение о дальнейшей судьбе объекта.

В основном реконструкция применяется в следующих случаях:

- для смены функционального назначения объекта;

- при непригодном для своего назначения состояния объекта;

- при архитектурной не гармоничности с близстоящими строениями;

- в других случаях, требующих изменение параметров объекта.

Существующей нормативной документацией определено, что до начала реконструкции архитектурного объекта должны быть выполнены работы, заключающиеся в подготовке строительного производства в объеме, обеспечивающего выполнение задачи запроектированными темпами. Данный процесс включает в себя общую организационно-техническую подготовку, подготовку к реконструкции объекта и подготовку, непосредственно, самой строительной фирмы. Подготовка к реконструкции предусматривает производство множество подготовительных работ, посредством которых обеспечивается выполнение природоохранных требований и требований безопасности работ [2].

Окончание подготовительных работ фиксируется посредством акта, который составляется заказчиком и подрядчиком. Требуется отметить, что описываемые подготовительные работы является индивидуальными для каждого из реконструируемых объекта, а также напрямую зависят от его технического состояния и целей переустройства.

На рис. 1 отмечены основные задачи производства внутриплощадочных подготовительных работ в условиях реконструкции архитектурных объектов.

На рис. 2 отмечено функциональное назначение внутриплощадочных работ [3].

Рис. 1. Структура внутриплощадочных подготовительных работ

При производстве работ по реконструкции подрядчик, как правило, имеет возможность использовать действующие инженерные сети для снабжения электрической энергией и иными ресурсами строительные площадки. Также стоит отметить, что сокращению продолжительности подготовительных работ способствует предоставление со стороны заказчика части реконструируемого объекта или иных помещений в соседних зданиях с целью размещения производственных, служебных, санитарно-бытовых и складских помещений подрядчика. При недостаточном количестве мобильных зданий и сооружений производят их размещение на самой строительной площадке.

Рекомендуемым условием является выполнение подготовительных работ сезонного характера в наиболее благоприятное время года в соответствии с проектом организации реконструкции. Для определения сроков и последовательности внутриплощадочных подготовительных работ в совокупности с основными строительно-монтажными работами используют организационно-технологические модели, выполненные в виде календарных планов [4].

Рис. 2. Функциональное назначение внутриплощадочных работ

Выполняя комплекс мероприятий по реконструкции используются:

- машины и механизмы, выполняющие погрузочно-разгрузочные работы;

- машины для выполнения земляных работы;

- машины для приготовления и перевозки бетонных растворов;

- машины и механические инструменты для отделочных работ;

- машины и оборудование для реставрации фасадов зданий;

- машины для уборки мусора и иные.

Выбор строительных машин и механизмов, а также строительных материалов для реконструкции и реставрации зданий определяется: составом ремонтно-строительных работ; применяемыми технологиями восстановления и усиления конструктивных элементов, демонтажа заменяемых и монтажа новых конструкций; уровнем развития региональной стройиндустрии и прочее [5].

Таким образом, основной целью данной статьи являлось изучение основных вопросов, связанных с технологией производства работ при реконструкции зданий и сооружений. В результате работы наибольшее внимание было акцентировано именно на подготовительных при реконструкции объектов работах. В заключение необходимо отметить, что технология производства работ при реконструкции включает в себя огромное множество процессов и мероприятий, каждое из которых имеет уникальные особенности и требует более подробное изучение в отдельности от других этапов.