Основной проблемой долевого строительства в настоящее время является проблема обманутых дольщиков. С целью решения этой проблемы Правительство РФ подготовило поправки в законодательство о долевом строительстве. Нововведения, по мнению чиновников, улучшат состояние данного сегмента рынка, сократят количество проблемных объектов и защитят дольщиков от значительной части возможных рисков.

Что именно изменится в регулировании долевого строительства? Традиционно большая часть изменений коснулась застройщиков:

• Создание Единого реестра застройщиков (ст. 23) [1], создание Единого реестра застройщиков, включающего сведения о строительных организациях, отвечающих законным требованиям, и размещенного в открытом доступе в сети Интернет.
  
• В целях обеспечения гарантий качества объекта долевого строительства законодатель дополняет статью 7 Закона № 214-ФЗ положениями, устанавливающими ответственность застройщика за нарушения согласованного с потребителем срока устранения недостатков объекта (ч. 8 ст. 7). Обязанность застройщика по своевременному устранению недостатков обеспечивается начислением за просрочку неустойки, размер которой определяется по правилам п. 1 ст. 23 Закона N 2300-1, то есть в настоящее время составляет 1% от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта), за каждый день просрочки.
  
• Изменение минимального размера уставного капитала
  
• Введение нового механизма привлечения средств граждан через специальные эскроу-счета в банках (застройщик получит деньги дольщиков только после передачи квартиры участнику долевого строительства).
• Создание компенсационного фонда, формируемого за счет обязательных отчислений застройщиков, привлекающих денежные средства дольщиков. Размер взноса не может превышать 1% от планируемой стоимости строительства многоквартирного дома. Фонд сможет защитить дольщиков от разорения застройщика, создавая новые управляющие компании, ответственных за достройку объектов банкрота. [2]

Кроме того, существуют Саморегулирующие организации для успешной деятельности членов организации и дополнительной защиты дольщиков, так как риски недостроенного жилья возрастают. После вступления в саморегулирующие организации, клиент должен выплатить компенсационные взносы в размере от 300тыс. до 10 млн. рублей в зависимости от стоимости работ по договору.
[3]

Что же касается дольщиков, то некоторые изменения коснулись и их стороны:

• при надлежащем исполнении договора долевого участия (ДДУ) застройщиком дольщик более не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ. То есть участие в долевом строительстве больше не предполагает выхода из него для участника. Иное возможно только в судебном порядке. [4]

Ряд экспертов считает, что возможны некоторые негативные последствия от предполагаемых поправок, такие как рост цен на жилье в диапазоне от 10 до 30%, массовое разорение застройщиков, монополизация рынка. Грядущие перемены могут отрицательно отразиться на всех участниках рассматриваемого сегмента рынка недвижимости, коснувшись и застройщиков, и потребителей. Не только на рынке долевого строительства, но и в целом на рынке жилой недвижимости возможен кризис и длительная стагнация. Однако подобные прогнозы можно делать лишь после тщательного анализа текущей ситуации.

Рассмотрим рынок жилой недвижимости на уровне Российской Федерации. На сегодняшний день в РФ наблюдается снижение цен на жилую недвижимость начиная с 2014 г. как на первичном (рисунок 1), так на вторичном рынке (рисунок 2), что подтверждает официальная статистика Федеральной службы государственной статистики [5]. Можно сделать вывод, что на уровне РФ в настоящее время благоприятный период для инвестиций в жилую недвижимость.

Рисунок 1- Средние цены 1 кв.м. жилья в Российской Федерации на первичном рынке

Рисунок 2- Средние цены 1 кв.м. жилья в Российской Федерации на вторичном рынке

Перейдем к анализу цен жилой недвижимости в Пензенской области. На региональном уровне по данным риэлтерских агентств также наблюдается снижение цен на недвижимость за последний год (таблица 1), что не противоречит тенденции в указанном сегменте рынка на уровне РФ.

Таблица 1- Динамика средней стоимости продажи кв. метра квартир в Пензенской области с 01.01.2016 по 25.12.2016 [6]

Падение цен на рынке жилой недвижимости Пензенской области связано в том числе с тем, что у застройщиков в текущих рыночных условиях существуют проблемы с реализацией готовых объектов, а также с привлечением средств инвесторов, в том числе и сложности с заключением ДДУ. В начале 2016 г. ОАО «Пензастрой» был на грани банкротства, а к концу году поменял контрольного акционера. Состав акционеров поменялся 1 августа. С этого дня мажоритарным акционером является Александр Панов с долей 81,35%. Пакет Александра Беляева остался прежним.[7]

Трудности испытывает и компания СКМ Групп: земельные участки под строительство, расположенные на окраине города, не привлекают больше клиентов. В условиях переизбытка предложений на рынке большинство граждан не видят это место привлекательным для проживания. Даже без предлагаемых изменений в законодательстве застройщики находятся в неблагоприятной ситуации, рынок долевого строительства нуждается в поддержке государства и инвестициях.

Таким образом, предлагаемые законодательные нововведения могут окончательно подорвать институт долевого строительства. Возрастет цена квадратного метра на первичном рынке, за ним подтянется и вторичный, а разорение застройщиков все усугубит и в конечном счете увеличит риск обманутых дольщиков. При этом по данным проведенного анализа в последнее время наблюдалось падение цен на жилую недвижимость, и сейчас цены продолжают снижаться. Прогнозируемый резкий рост цен в ближайшем будущем позволяет сделать вывод, что текущий период является наиболее благоприятным для инвестиций в жилую недвижимость.

Для начала стоит понять, что представляет собой понятие «бизнес-модель». Под бизнес-моделью понимается компактное, упрощенное представление о бизнесе, предназначенное для целостного описания и анализа деятельности всей системы взаимосвязанных бизнес-процессов [4].

В соответствие с Федеральный закон “О жилищных накопительных кооперативах” от 30.12.2004 N 215-ФЗ жилищные накопительные кооперативы являются некоммерческими организациями. В свою очередь некоммерческими организациями являются организации, которые [2]:

- не преследуют извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности;

- не распределяют прибыль (если она все же была получена) между участниками.

Кроме того, бизнес-цели могут быть определены как для коммерческих, так и для некоммерческих организаций. Для коммерческих организаций бизнес-модели обычно сосредоточены на финансовых целях, таких как прибыль или создание материальных благ. Бизнес-планы некоммерческих организаций, а также правительственных агентств, как правило, сосредоточены на “организационной миссии”, которая является основой для их государственного статуса или их некоммерческой деятельности, хотя некоммерческие организации могут также сосредотачиваться на оптимизации доходов [3].

Значит, можно утверждать, что не только у коммерческих организаций есть бизнес-модели, но и некоммерческих.

На рынке представлены различные виды реализации бизнес-модели у жилищных накопительных кооперативов.

Исходя Федерального закона “О жилищных накопительных кооперативах” от 30.12.2004 N 215-ФЗ, деятельность жилищных накопительных кооперативов направлена на привлечение денежных средств у пайщиков для приобретения недвижимости и последующей передачей пайщику после выплаты полной стоимости пая кооперативу [2].

Рисунок 1 – Бизнес-модель ЖНК [1]

На текущий момент существуют несколько моделей жизнедеятельности жилищных накопительных кооперативов.

На примере ЖНК «Стройдеталь Центр» можно выделить способ взаимодействия Кооператива как «офис продаж застройщика». Сам ЖНК является офисом для привлечения денежных средств от потенциальных покупателей (пайщиков), которые заключают с застройщиком инвестиционные договора. Фактически потенциальные покупатели в самом деле это пайщики ЖНК «Стройдеталь Центр».

Пайщики вкладывают свои денежные средства в ЖНК для покупки первичного жилья, а эти денежные средства использует для финансирования строительства жилого объекта, в котором пайщик выбрал квартиру, или других проектов по своему усмотрению ЗАО «Нижневартовскстройдеталь», с учетом Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах» N 215-ФЗ.

Также стоит выделить модель жизнедеятельности кооператива как «ЖНК – застройщик» (инвестор). На примере ЖНК «Наш дом» в г. Перми Кооператив фактически является заказчиком (инвестором) и нанимает субподрядчика для строительства жилого дома для пайщиков. Но не всегда удачно такие проекты реализуются на практике, так как возникают массу нюансов при строительстве и вводе в эксплуатацию жилого дома. В конце строительства сам застройщик (инвестор) добровольно ликвидируется и становится товариществом собственников жилья.

Кроме того, жилищные накопительные кооперативы создаются с целью реализации региональных или федеральных программ с привлекательными условиями приобретения жилой недвижимости для населения. На текущий момент яркими примерами выполнения региональных или федеральных программ по повышению доступности жилья были созданы в Республике Башкортостан ЖНК «Жилищное строительство» и ЖНК «Жилищное строительство №2», которые реализуют объекты во взаимодействии с застройщиком ГУП «Фонд жилищного строительства» Республики Башкортостан.

Но в последнее время появился новый вид бизнес-модели ЖНК. В Республике Башкортостан в 2016 г. был создан ЖНК «Доступные метры». Уникальность данного жилищного накопительного кооператива в том, что потенциальные пайщики имеют возможность через платформу заочно ознакомить с проектами жилых комплексов через сеть Интернет. Также стоит упомянуть, что на электронном ресурсе представлены проекты жилых объектов различных застройщиков в Республике Башкортостан. На практике ЖНК «Доступные метры» привлекает денежные средства для покупки жилья для пайщика через платформу при накоплении 80 % от полной стоимости жилья. А также существуют различные программы взаимозачета жилья.

Рисунок 2 – Разновидности реализации бизнес-модели ЖНК

В заключении, автор делает вывод, что в настоящий момент существует одна бизнес-модель с особенностями деятельности жилищных накопительных кооперативов:

1. ЖНК во взаимодействии с застройщиком.

2. ЖНК в роли застройщика (инвестора).

3. ЖНК реализует предложения застройщиков через Интернет-платформу.