Анализ конструктивных схем зданий, применяемых материалов и технологий позволяет сделать вывод о том, что современные инвесторы пошли по пути максимально возможного снижения затрат при повышении уровня качества конечной строительной продукции, отвечающей европейским стандартам. Данное утверждение справедливо в случаях применения эффективных строительных технологий, позволяющих в максимально сжатые сроки при условиях максимально разумного ограничения ресурсов, получать качественную строительную продукцию.

Если распределить характерные на сегодняшний день технологии возведения зданий в процентном соотношении, то приблизительно в равных пропорциях распределены объёмы строительно-монтажных работ между кирпичным строительством, монтажом сборного железобетона и устройством монолитного железобетона, оставшиеся 10 % относятся к металлокаркасу. Соотношения этих показателей к функциональному назначению недвижимости указывает на то, что большинство инвесторов склоняются к развитию монолитного железобетона в области строительства коммерческой недвижимости и от части жилья. Поскольку монолитный железобетон обладает всеми подходящими макроэкономическими характеристиками – разумное сочетание цены, качества и сроков возведения, то кирпичные здания и сборный железобетон в свою очередь заняли нишу элитного и более доступного жилья. Здания с применением стального каркаса – торговые и промышленные объекты.

Рост темпов строительного производства требует новых подходов в решении технико-экономических задач. Рассмотрев строительство, как источник дохода от вложенных в него инвестиций, следует сделать вывод о рискованности таких вложений. Тем не менее всё больше и больше инвесторов вовлекается в данный процесс. Следует отметить тот факт, что значительная доля инвесторов имеют довольно поверхностное представление о строительстве. Более того, существует категория инвесторов, которые обладают некоторым багажом знаний, но довольно сложно утверждать какая из приведённых выше категорий инвесторов в большей степени является концентратором строительного риска. Чем вызвана подобная рискованность? Ответ на этот вопрос кроется в самом поведении держателей капитала, обладающих прекрасными знаниями экономических основ и весьма поверхностными в сфере строительства. Попытка навязать свои жесткие требования к качеству выполнения работ при ограничении финансовых ресурсов, не учитывая требований технических нормативов и специфики производства работ, заранее запрограммировано на создание прецедента страхового случая (при страховании строительных рисков). В этой связи промежуточным звеном может выступить служба заказчика-застройщика, которая может быть реализована и в виде частной независимой управляющей или инжиниринговой компанией и в виде созданного внутри предприятия отдела капитального строительства. Возложив на подобные компании и структуры функции контроля за качеством строительной продукции, инвестор тем самым снимает с себя тяжелое бремя управления проектом и приобретает возможность в получении полной отчетности не от определенного количества субподрядчиков, а от одного ответственного лица.

Таким образом, фактически формируется управляющая вертикаль. Однако на практике строительного производства, на сегодняшний день, такая модель управления не приживается в полной мере. Инвесторы не всегда готовы доверять свои капиталы в управление лица, следящим за ходом работ. Поэтому в большинстве случаев всё ограничивается частичной передачей заказчику. Одним из направлений повышения уровня качества строительной продукции является создание структурных подразделений на базе проектных институтов, которые осуществляли бы технологический контроль проектных решений, поскольку зачастую, проектировщики и конструкторы в погоне за внешним эстетическими обликом здания, забывают о его функциональности и ограниченности материальных ресурсов инвестора. Ужесточение контроля за работой на стадии проектирования должно повысить и качество конечной строительной продукции. Такие модели управления проектами давно хорошо зарекомендовали себя на предприятиях других отраслей.

В суть спора входит следующее:

Собственником земельного участка является организация ООО «АТАК», площадью 7000 кв. м, расположенного по адресу Ярославская область, г. Рыбинск, ул. Захарова, д.38, с кадастровым номером 7620:110112:11. Этот участок был получен ею в 2013 году в совокупности с объектом капитального строительства, который находился в стадии 72% готовности. Объект капитального строительства, торговый центр, был доведен до готовности организацией. Организация в соответствии с этим обладает рядом документов: копией сметы на строительство, копией технических средств на подключение к газораспределительной сети, договором о снабжении электрической энергией, протоколами испытаний и техническим заключением. Кроме того, застройщик подал заявление о выдаче ему разрешения на строительство объекта, на что был получен письменный отказ уполномоченным органом в выдаче такого разрешения. После этого, организация, посчитав использованные ею способы получения узаконения строительства исчерпывающими, обратилась с иском о признании права собственности на законченный объект строительства в арбитражный суд.

Порядок разрешения спора, связанный с защитой права собственности, был следующим:

Сначала, суд первой инстанции, рассмотрев исковые требования, отказал в их удовлетворении.

Затем, Второй арбитражный апелляционный суд в постановлении от 15 октября 2015 г. по делу N А82-13170/2014 согласился с решением суда первой инстанции, установив, что у организации отсутствует определённое разрешение на строительство данного объекта недвижимости. Ко всему этому, истец пытался приобрести разрешительную документацию, но уже после завершения организацией строительства спорного объекты, при том, в выдаче разрешения которого ему было отказано. Статья 222 ГК РФ выделает самовольную постройку как здание, сооружение или иное строение, возведенное, созданное на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Также лицо, которое осуществило самовольную постройку, не обладает правом собственности на неё. В связи с этим оно не имеет права дарить, продавать или даже пользоваться этой постройкой [2].

Право собственности на самовольное строительство может быть получено в судебном порядке. Следуя из постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, исковое заявление о признании права собственности на самовольную постройку может подлежать удовлетворению, в случае если суд: во-первых, установит, что единственными существующими признаками самовольного строительства являются либо  отсутствие определенного разрешения на строительство и (или) отсутствие акта введения объекта в эксплуатацию, а лицо, которое разработало самовольную постройку, осуществляло меры для их получения. После этого, суду подлежит установить, не нарушит ли сохранение самовольного сооружения права и законные интересы других лиц и не создаст ли угрозу жизни и здоровью граждан [3].

Таким образом, если у заявителя отсутствует необходимая документация, то обязательным условием для возможности признания за ним права собственности на объект недвижимости является факт отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан при сохранении самовольной постройки. Объект недвижимости представляет собой двухэтажное здание торгового центра и предназначается он для использования немалым количеством людей. Организация не предоставила необходимые заключения специалистов, показывающие соответствие объекта требованиям и определённым условиям, не угрожающим жизни и здоровью граждан.

Апелляционный суд отторгнул аргументы застройщика о том, что тот осуществлял достройку приобретённого объекта хозяйственным методом. Таким образом, покупка земли с незавершенной самовольной постройкой не дает права собственности на данное строение.

Суд постановил решение Арбитражного суда Ярославской области от 01.07.2015 по делу № А82-13170/2014 сохранить без изменения, а апелляционную жалобу истца ООО «АТАК» – без удовлетворения.

Таким образом, в том случае, даже при приобретении участка с недостроенным объектом, следует приобрести разрешительную документацию на реализацию дальнейшего строительства, а также фиксирования документационно права собственности за объектом, а реализация строительства должна осуществляться обязательно в согласовании с градостроительными и строительными правилами.