Появившиеся и укрепившееся инвестиционное строительство, в отличие от государственного, более гибко реагирует на спрос того или иного вида жилья. В зависимости от того, кто будет выступать заказчиком-инвестором – государство, фирма, частные кредитные учреждения (банки, инвестирующие строительные организации) и т.п., требования и задачи строительства отличаются. Так, перед государственным жилищным строительством стоит основная задача – обеспечить жильём малоимущие слои населения. Частные кредитные учреждения по своему усмотрению выбирают проект и строят типовое или эксклюзивное жильё для продажи. Несмотря на то, что основным фактором является «продаваемость» квартир, при возведении жилья учитывается множество факторов, рассчитанных на потребителя: место строительства, рынок сбыта в данной местности, конкуренция, система обслуживания, транспортные условия, уровень инженерного оборудования, безопасность проживания, различные неблагоприятные факторы и др.

Современное жильё можно дифференцировать следующим образом:

• муниципальное жильё;

• коммерческое жильё.

Бесплатное муниципальное жильё (социальное) строится за счёт государства для населения с низким достатком. В современных условиях темпы возведения  такого жилья резко снизились.

Муниципальное жильё подразделяется на три вида:

• жилые дома по проектам, разработанным в 80-е годы;
• жилые дома по проектам, откорректированным в 90-е годы;
• жилые дома по современным сериям и проектам.

Для малоимущих слоёв населения наряду с массовыми жилыми домами начали внедрять в строительство жилище II категории комфорта, дома с малогабаритными квартирами.

К проблемам типовой застройки можно отнести малую архитектурную выразительность жилых образований, малую архитектурно-планировочную манёвренность и трансформацию жилых пространств внутри зданий  и квартир, несоответствие уровня входа в дом и уровня входа в лифт.

Благоустройство типовых кварталов представляет собой стандартный минимум: хозяйственные, детские, спортивные площадки, стоянки для автомобилей. При этом недофинансирование и отсутствие внимания со стороны муниципалитета часто приводят к снижению уровня благоустройства и качества муниципального жилья.

Коммерческое жильё можно разделить на четыре вида:

• эконом-класс;
• бизнес-класс;
• элитный класс;
• эксклюзивный класс.

Эконом-класс – жилые дома для продажи, возводимые по проектам типовых серий. Жильцы становятся пайщиками-членами кооперативов, кондоминиумов и выбирают председателя. Все вопросы, касающиеся ремонта дома, благоустройства территории, коммунальные вопросы решаются на собраниях. Этому типу жилья изначально соответствует уровень благоустройства, характерный для типовых кварталов, но здесь, в отличие от муниципального жилья, качество жилой среды зависит от пожеланий и возможностей самих собственников-членов кооперативов.

Бизнес-класс – жильё для среднеобеспеченных слоёв населения, которые не имеют достаточных средств для строительства эксклюзивного жилья, но стремятся к индивидуальному, отличному от типового, жилью с минимальным  набором помещений инфраструктуры (стоянка для автомобилей, магазин и т.п.). Для среднего класса насыщенный рынок недвижимости предлагает огромное количество вариантов квартир и предложений по перепланировке. Характерные особенности этого типа жилой среды [1]:

а) подземная автостоянка, автономные инженерные системы;

б) широкий выбор квартир («классические», с кухнями, освещёнными естественным светом, или квартиры  с заглублёнными кухнями-нишами, что даёт больше свободы в использовании внутреннего пространства);

в) скоростные современные лифты;

г) остеклённые лоджии, которые могут использоваться как зимние сады, тренажёрные пространства, а те, что смыкаются с кухнями – как террасы для чаепитий;

д) приближенное обслуживание;

е) пятиминутная доступность от остановок общественного транспорта.

Наряду с этим, существует малоэтажное жильё бизнес-класса. По данным компании «Элита Девелопмент» (г.Санкт-Петербург) идеальный дом, каким его хотели бы видеть будущие владельцы – это двухэтажный кирпичный коттедж с мансардой. Площадь 100-150 м². В доме 2-3 спальни не менее 15 м², два санузла, большая кухня (от 15 м²). Дом должен быть сдан  или совсем без отделки, или оформлен по индивидуальному дизайнерскому проекту. Жильё должно иметь автономную систему отопления, камин и газ. Желательно тёплые полы и фильтры для очистки воды. Неплохо было бы, чтобы застройщики озаботились и благоустройством земельного участка. Обязательное требование – наличие охраны, а ещё лучше, если весь посёлок охраняется круглые сутки. Необходимый минимум – система сигнализации в каждом доме. Зато встроенный гараж не нужен: большая часть респондентов отдаёт предпочтение крытым паркингам или гаражу во дворе. Потребители по-другому оценивают значимость объектов социальной инфраструктуры. Для потребителя наличие аптеки и почты оказалось важнее, чем предполагают специалисты агентств. Зато детский сад или школа могут находиться за пределами поселения. Кроме того, самым важным фактором для обеспеченного человека становится не транспортная доступность, а престижность местаи экологическая безопасность района [2].

Вариантом улучшения условий проживания и благоустройства дворовой территории как в муниципальном, так и в коммерческом жилье эконом-класса и бизнес-класса может служить устройство участков при квартирах первых этажей [3]. Устройство приквартирных участков одновременно способствует улучшению экологии в массовой застройке, создаёт эффект дополнительной зелёной комнаты для отдыха в тёплое время года и обеспечивает проживающим на первом этаже инвалидам возможность пребывания на воздухе.

Другим вариантом решения проблемы качества благоустройства внутрирайонных, внутриквартальных и внутридворовых террито­рий является «адресность» природного окружения, устройство пешеходных зон с парками, искусственными водопадами, магазинчиками и разной инфраструктурой, чтобы люди  вечером с удовольствием шли туда на прогулку, что является показателем «здорового, безопасного, живого и устойчивого города» [4]. «Комплексная жилая среда должна не подавлять человека, не делать его обезличенной частицей чего-то. Люди имеют право жить  в такой среде, где им, начиная с квартиры, удобно функционально, недорого и эстетически приятно, где они всё это любят и берегут, мало того – гордятся» [5].

В последнее время городах стали возводиться блокированные жилые дома – так называемые таунхаусы . В таких жилых домах жителям предоставляются не только высококомфортные условия проживания, квартиры в двух и трёх уровнях с подвалом и со встроенными или пристроенными гаражами, но и небольшие земельные участки при квартирах. В этих типах жилых домов сауны, кладовые, бильярдные и другие подсобные помещения обычно  располагаются в подвалах. Территория комплекса, как правило, полностью огорожена, охраняема и благоустроена. Блокированное жильё может быть рассчитано как на россиянинасо средним достатком (9-ый микрорайон Куркино в Москве, микрорайон «Спутник» в Пензе), так и на высокообеспеченного (комплексы «Росинка», «Сетунь», «Остров фантазий» в Москве, «Дубрава» в Пензе).

Элитный класс – жильё для высокообеспеченных слоёв населения, которые имеют возможность выбрать наиболее подходящий вариант планировочного решения квартир и высокий уровень обслуживания.

В середине 90-х годов появляются дома и жилые комплексы, способные удовлетворить возросшие требования высокообеспеченных слоёв населения. Одним из первых возведённых в Москве жилых комплексов были «Золотые ключи» (1997 год). В дальнейшем развитие жилищного строительства пошло по пути создания сверхкомфортных апартаментов.

Характерными признаками элитного жилья являются:

а) максимальный набор  жилых комнат и подсобных помещений в квартире;

б) свободная или частично ограниченная планировка;

в) охрана территории;

г) подземная автостоянка;

д) развитая социальная инфраструктура (супермаркет, банк, прачечная, детская комната, спортзал, бассейн, теннисный корт, зимний сад и др.);

е) автономность жилой среды обитания, практически независящей от городской среды.

В некоторых жилых комплексах предполагается наличие спортивно-развлекательных комплексов (жилые комплексы «Олимпия», «Триумф-Палас»).

Эксклюзивный класс предоставляется элитным  потребителям жилья. В состав эксклюзивного жилья входят:

• жилище «клубного» типа;
• пентхаусы.

Наиболее важными отличительными чертами «клубного» жилища являются местоположение дома, его этажность и вместимость. Обязательный элемент для клубных домов – так называемые клубные помещения: каминная комната, бильярд, тренажёрный зал, бассейн, сауна, кафе, бар или ресторан. Оптимальными считаются семи – девятиэтажные жилые дома с 20-30 квартирами. Эксклюзивными клубными можно считать дома с 5-12 квартирами, причём на каждом этаже должна быть только одна или две квартиры. Самым престижным местом застройки в Москве определена территория, ограниченная улицами Пречистенкой  и Остоженкой. Здесь построены и реконструированы жилые дома «Усадьба Савеловых», «Комплекс в Зачатьевском», «Палаты Муравьёвых», «Остоженка де Люкс».

Пентхаус в идеале – отдельный коттедж на крыше; пентхаусом можно считать и два последних этажа высотного здания с панорамным видом на окружающую застройку.

Тенденции развития типов жилья и  соответствующих им типов жилой среды описаны на примере Москвы, но характерны они и для других крупных городов России.

Принцип дифференциации типов жилой среды по потребительским качествам, сопутствующему типу жилья представлен на примере города Пензы.

Анализ состояния застройки города Пензы показал, что жилые образования с однотипной, относящейся к одному периоду освоения средой, характеризуются и определенными свойствами территориальных сообществ. Несомненно, преобладающий тип застройки влияет  на  качество всей территории, порождает однотипность городского поведения, сознания, восприятия и требований к среде, что в свою очередь, способствует её консервации [6].

Как продемонстрировали данные проведенных социологических опросов, существует взаимосвязь между качеством жилой среды и требованию к нему потребителей, их городскими приоритетами [6,7,8]. Интегральные показатели социально-градостроительных особенностей территории – «атрибуты образа жизни» – в соответствии с типами среды описывают характерные черты и параметры застройки [9]. Тип городской среды определяется:

• местоположением  внутри одной из основных частей города (центральной, срединной, периферийной зоны), обеспечивающим степень удобства экономико-географического и транспортного положения;
• типом застройки, коррелирующим с образом жизни и характером средовых взглядов населения;
• функциональными особенностями территории.

В настоящее время городская среда Пензы может быть подразделена на восемь основных типов:

- городская среда центрального типа с мозаичным характером распределения функций и типов застройки;

- городская среда, формирующаяся на основе «сталинской» застройки в наиболее представительных частях города с развитой системой услуг для населения и хорошо сохранившимся составом населения;

- среда районов первых массовых серий жилой застройки с однородным характером освоения территории, способствующим формированию однотипного городского образа жизни;

- среда многоэтажной застройки 70-80-х годов, в основном, на периферии города с характеристиками городской среды, обостренными проблемами городской инфраструктуры;

-  среда многоэтажной застройки эконом и бизнес-класса начала XXI века в периферийных районах города, характеризующаяся комфортным обустройством дворовых территорий и повышенным качеством жилья;

-  среда многоквартирной застройки повышенной комфортности (бизнес-класса) и высокой степени комфортности (класса люкс) разной этажности, размещаемой в центральной и срединной части города, характеризующаяся тенденцией к «выгораживанию территории» и автономизацией внешних жилых функций, с развитой структурой управления;

-  городская среда с малоэтажной, как правило, односемейной, застройкой в центральной, срединной и периферийной зонах города, созданной по заместительному принципу на территориях давно существующих районов или кварталов так называемой индивидуальной застройки;

- деградирующая городская среда в центральной, срединной и периферийной зонах города, характеризующаяся морально устаревшим типом застройки с большим физическим износом, не типично городским типом освоения среды, усугубленным отсутствием инженерного сервиса.

Особенности размещения типов среды в структуре города, локализация функциональных зон и подзон, возможности обеспечения транспортного комфорта позволяют дифференцировать городскую среду на «элитную», среднего и стандартного качества. Типы среды на территории города различаются между собой степенью цельности, насыщаемости объектами коммерческой, деловой и производственной сферы, остротой проблем и характером средовых ориентаций жителей[10, с.89].

Анкеты для опроса содержали блоки вопросов об отношении к среде проживания и её элементам, определении приоритетных требований к среде [7,8], степени сплоченности соседских сообществ, возможности их соучастия в преобразовании среды. Исследования показали, что наиболее крепкие соседские отношения характерны для территориальных сообществ в районах с деградирующей средой; в районах с высокими качествами среды; отчасти для населения территорий массовой застройки; для жителей городской среды с малоэтажной застройкой, заселявшейся одновременно и имеющей однородный социальный состав; локальных  территориальных соседств бывших деревень в структуре городских окраин [9].

Выявленные ареалы крепких соседских отношений являются территориями с высоким потенциалом самоорганизации населения, в том числе и с целями средообразования. Необходимо отметить, что эти ареалы могут превратиться в точки созревания конфликтов в случае отсутствия реализации социально-архитектурных ожиданий проживающего населения.

По мнению жителей проблемы по организации качественной среды проживания существуют в разной степени на всех территориях и для всех типов среды. Исключение составляют общепризнанные в качестве «престижных» районы с комплексом характеристик, включающим экологичность (близость природных рекреационных пространств, высокая степень озеленения, отсутствие шума и т.д.), ландшафтную обособленность и некоторую самодостаточность по уровню  и формам обслуживания населения. Следует отметить, что уровень обслуживания своего района проживания оценен респондентами как нормальный, высокий и достаточно высокий (72%), низким его признали жители центральных территорий с деградирующей средой и окраин города вне зависимости от типов среды.

Разнообразие типов жилой среды – логическое следствие разнообразного спроса на объекты, формирующие городское пространство, и многообразия потребителей городской среды [10, с.88].

Структурирование городской среды, правовое зонирование определяют инвестиционную привлекательность различных типов городской среды, что позволит инициировать их развитие и значительно повысить потребительские качества.