В литературе 90-х годов 20-го века и в начале 2000-х годов рассматривается два подхода к формированию понятия намывной территории: через строительные нормы и правила, регламентирующие технологию создания объекта капитального строительства методом намыва (отсыпки), и через приращение прибрежного земельного участка в береговой полосе водного объекта.

Проанализировав терминологию, содержащуюся в литературе и нормативных правовых актах того времени, можно выделить несколько применимых к объекту исследования терминов. В качестве примера упомянем «намывные территории», «искусственные территории в акватории водных объектов» (Тикк О.К.[1]), «искусственные территории» (Кирилловых А.А.[2]), «намывная территория», «намывная (искусственная) территория», «территория, созданная путём намыва» (Быстрова Д.А.[3]), «искусственно образованный участок суши» (Замышляев Д.В. и Задорожнюк Е.И.[4]).

Впервые понятие «искусственный земельный участок» на законодательном уровне было закреплено в Федеральном законе от 08 ноября 2007 года «О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» № 261-ФЗ[5]. В данном законе понятие территории применительно к земельному участку было сформулировано гораздо шире того узкого смысла, который вкладывался в это находящееся «вне закона» явление.

Законодатель прервал дискуссию о том, участок ли это или сооружение, земля ли это или объект капитального строительства. Его воля достаточно чётко выражена в упомянутом законе, который даёт ответ: «Земельный участок». Далее Закон о морских портах единым определением распространил это понятие не только на территории, образованные методом намыва, но и, что совершенно справедливо, исходя из технологий, закрепляемых в строительных нормах и правилах, методом отсыпки[6]. Затем, что уже было сверх понимания большой части юристов, сталкивавшихся с образованием искусственных территорий, Закон дал понять, что, помимо намыва и отсыпки, возможно применение иных технологий, умолчав, каких именно. Однако в свете мировой практики строительства объектов на море отмечались случаи создания, например, в Японии, искусственных островов из переработанных бытовых отходов. Таким образом, понятие, данное в законе, было достаточно прогрессивным и весьма смело вносило в категорию искусственных земельных участков те территории, которые можно было создавать отнюдь не из земли. Главным критерием при этом, заимствованным у Т.Г.Ивановой[7] и Гаврилюк Е.Д.[8], являлся критерий «рукотворности». Парадокс налицо — искусственный земельный участок, возможно, образовать из материалов, не имеющих отношения непосредственно к земле как к материалу, из которого он создаётся.

Таким образом, прерванная дискуссия относительно «земля или сооружение» имела право разгореться с новой силой, тем более, что Закон о морских портах, сформулировав понятие «искусственный земельный участок», не установил принципы правового регулирования процедуры создания земельных участков, а также приобретения инвесторами прав на них. Более того, понятие искусственный земельный участок был применён исключительно в отношении территории морских портов, исключая из сферы правового регулирования иные искусственные земельные участки, на которых, например, в Санкт-Петербурге, осуществлялась обширная жилищная застройка.

Практика Санкт-Петербурга пошла по весьма неоднозначному пути приращения территории субъекта Российской Федерации за счёт акватории Финского залива (федерального объекта)[9].

Практика Ленинградской области развивалась по пути создания гидротехнических сооружений. Ярким примером является морской порт Усть-Луга, в котором намывные территории для размещения морских терминалов создавались как объекты капитального строительства. Их строительство осуществлялось по проектной документации, получившей положительные заключения государственной экологической и государственной экспертиз, объекты вводились в эксплуатацию как гидротехнические сооружения и поступали в собственность инвестора, за счёт которого были созданы. Практика Ленинградской области была поддержана несколькими субъектами Российской Федерации.

В развитие тенденции, начало которой было положено Законом о морских портах, Федеральный закон от 19 июля 2011 года «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности…» № 246-ФЗ[10] сформулировал понятие искусственного земельного участка применительно к участкам, созданным на водных объектах, находящихся в федеральной собственности. В соответствии с частью 1 статьи 3 указанного закона «искусственный земельный участок, созданный на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, – сооружение, создаваемое на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части путем намыва или отсыпки грунта либо использования иных технологий и признаваемое после ввода его в эксплуатацию также земельным участком». Этим же законом были внесены изменения в Закон о морских портах, приводившие терминологию к единому значению. При этом необходимо отметить, что формулировка понятия искусственного земельного участка существенно изменилась после принятия Государственной думой в первом чтении в июне 2009 года проекта Федерального закона «Об искусственных территориях в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в котором слово «сооружение» применительно к территории отсутствовало. Таким образом, дискуссия по вопросу «земельный участок или сооружение?» была окончательно завершена, но не выбором в пользу одного или второго вариантов. Искусственный земельный участок признан имеющим дуалистическую природу, а именно: создаётся как объект капитального строительства (сооружение), а при вводе в эксплуатацию «признаётся также земельным участком» (курсив наш).

Ранее, как отмечает Мельников Н.Н[11], занимаясь выработкой подходов к формированию универсального определения и правовой природы искусственного земельного участка, строительные нормы и правила (например, СНиП 2.06.01-86 «Гидротехнические сооружения. Основные положения проектирования»[12], СНиП 33-01-2003 «Гидротехнические сооружения. Основные положения»[13], СНиП 2.01.15-90 «Инженерная защита территорий, зданий и сооружений от опасных геологических процессов. Основные положения проектирования»[14]), а также ряд иных руководящих документов в области строительства, не делали чёткого различия между искусственными участками и гидротехническими сооружениями.

Признаки отнесения объектов к гидротехническим сооружениям, за исключением точно поименованных в статье 3 Федерального закона от 21 июля 1997 года «О безопасности гидротехнических сооружений» № 117-ФЗ[15], указаны в той же статье, а именно: «а также другие сооружения, здания, устройства и иные объекты, предназначенные для использования водных ресурсов и предотвращения негативного воздействия вод и жидких отходов…». Создаваемые намывные территории вполне отвечали этим критериям. При этом, к гидротехническим сооружениям относились и искусственные земельные участки, и искусственные острова. Необходимо отметить, что, в отличие от искусственного земельного участка искусственные острова были легализованы в российском законодательстве в 90-ые годы 20-го века. Процедура их создания регламентирована Постановлением Правительства Российской Федерации от 19 января 2000 года «Об утверждении Порядка создания, эксплуатации и использования искусственных островов, сооружений и установок во внутренних морских водах и в территориальном море Российской Федерации» № 44[16].

Гаврилюк Е.Д., рассматривая искусственный земельный участок как правовую категорию, проводила исследование через изучение этимологии другой правовой категории – искусственной территории. Применение этого частно-правового метода позволило ей сделать вывод о том, что термин «искусственная территория» является общим для терминов «искусственные острова» и «искусственные земельные участки». Поскольку, как отмечается, «…его значение, несомненно, шире, он соотносится с ними как общее и частное явления правовой действительности»[17] (выделение автора). Гаврилюк Е.Д. считает необходимым выделить «фундаментальную правовую категорию «искусственная территория» (выделение автора).

Как совершенно справедливо отмечает Кирилловых А.А. на основе анализа нормативных актов первого десятилетия 21 века и мнений ряда авторов, «…в большей степени понятие и режим искусственных земельных участков в действующем законодательстве связывается с их назначением в защитной среде архитектурно-строительных решений»[18].

Довольно любопытным является ещё один подход, который пытается определить понятие искусственного земельного участка с учётом эколого-правовых аспектов. Иванова Т.Г. считает важным для обозначения такого участка выбрать термин, который «…будет отражать специфику (признаки) создаваемого участка суши на водном объекте, пригодного для жизни и деятельности человека»[19] (курсив наш). Болтанова Е.С. указывает на чисто антропогенный (не природный) характер возникновения объекта, отмечая возможность необладания на первоначальном этапе какими-либо природными свойствами. Она именует искусственные земельные участки «квазиприродными объектами», имеющими «…техногенную поверхность, сложенную из грунтов на естественное основание»[20]. Для обозначения таких грунтов Болтанова Е.С. заимствует термин из науки землеведения — «технозёмы». Ряд авторов рассматривает намывные территории как природно-антропогенные объекты (в частности, Мельников Н.Н., Гаврилюк Е.Д.). Однако данный подход, на наш взгляд, не обладает признаками существенности по сравнению с двумя подходами, которые описаны выше, и выходит за рамки настоящего исследования. Тем не менее в связи с упоминанием этого подхода представляется нужным обозначить также идею, предложенную рядом авторов, из которых упомянем только Щукина А.К., Плинка Н.Л., Айбулатова Н.А., Рябкова О.И. Она была предложена в русле права европейских и иных стран и касалась концепции создания целой отрасли российского права — берегового права[21] с целью обеспечения устойчивого развития береговой зоны, её объектов и ресурсов. К сожалению, целостный, всесторонний подход выработан не был, и концепция не получила должного развития.

Поводя итог сложному пути обретения намывной территорией чёткого понятия, можно констатировать, что законодатель применил весьма неординарный приём, который мы бы предложили сформулировать как эволюционный синтез, сведя черты и земельного участка, и объекта капитального строительства в единую категорию. С одной стороны, этот приём кажется странным – объединить необъединимое. Однако если проанализировать сам процесс создания искусственного земельного участка, можно проследить постепенную трансформацию объекта капитального строительства постепенно трансформируется в совершенно уникальный объект, который в результате, не теряя своих качеств, приобретает новые.

Действительно, если проследить эволюцию понятия, можно увидеть, что на заре формирования подходов сначала употреблялся разделительный союз «или» – «земля или сооружение», впоследствии понятие «сооружение» применительно к создаваемому объекту стало приобретать новые черты, что позволило употребить соединительный союз «также» – «сооружение, которое «после ввода в эксплуатацию признаётся также земельным участком». Индивидуальность каждого (сооружения и земельного участка) в сочетании формирует качественно более ёмкое явление в российской юриспруденции. Таким образом, подход, применённый законодателем, представляется весьма разумным и наиболее приемлемым с практической точки зрения, поскольку позволяет решить самую важную задачу – грамотно ввести созданный искусственный участок в гражданско-правовой оборот.

Предоставление по договору некоторых частей здания (сооружения) вполне допускается судебной практикой. Так в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» указано, что закон не запрещает заключение договора аренды, к примеру, несущей стены или крыши здания для установки наружной рекламы.[2]

Изначально квалификация подобных отношений встречала ощутимые затруднения. Например, ВАС РФ в п. 1 собственного информационного письма от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» отметил, что договор между собственником здания и арендатором, в силу которого последний использует отдельную часть данного здания для размещения рекламы, не является договором аренды. Так в данном информационном письме указывалось, что крыша представляет собой лишь элемент здания и не может считаться самостоятельным объектом недвижимости, который может передаваться в пользование отдельно от самого здания, а значит крыша не может являться объектом аренды.[3]

Такой подход подвергся заметной критике, и новое разъяснение ВАС РФ по аренде – Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» уже имело принципиально иную позицию.[4] В п. 9 этого Постановления содержалось, что Гражданский кодекс РФ не ограничивает право заключить договор аренды, в рамках которого в пользование контрагенту предоставляется не целая вещь, а только ее конструктивный элемент.[5]

С тем, что крыша и иные части здания (сооружения) являются именно частями здания, солидарен ВАС РФ и в упомянутом Постановлении Пленума N 64« О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания». В нем в частности указывалось, что по соглашению сособственников общего имущества возможна передача отдельных конструктивных элементов здания в пользование. [6]

Иными словами, обозначается такой подход, по которому аренда конструктивного элемента здания (сооружения) есть аренда самого здания (сооружения), в рамках которой допускается пользование лишь определенной договором частью этого здания (сооружения) .

Однако ситуация осложняется другими позициями, сформулированными и обозначенными ВАС РФ в том же самом постановлении. В п. 8 Постановления Пленума N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» содержится следующее положение: «если собственник здания приходит к решению о выделении из состава здания помещений, то при внесении сведений в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости у этого лица прекращается право собственности на здание в целом, так как здание утрачивает правовой режим объекта недвижимости».[7]

Возникает закономерный вопрос – если здание перестало существовать как объект недвижимости, разве могут быть у него какие-то части? Тогда получается, что крыши, ограждающие элементы, несущие и иные конструкции выступают в роли самостоятельных объектов гражданских прав.

Но и в этом качестве сложившаяся практика не признает данные элементы здания (сооружения). Как отметил в своем решении Семнадцатый апелляционный суд: «несущие конструкции, лестничные марши, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование торгового центра сами по себе не являются самостоятельными объектами права собственности».[8] Разумеется, кажется весьма странным признавать, например, одну из стен здания (сооружения) самостоятельным объектом гражданских прав.

Представление здания (сооружения) в виде совокупности конструктивных и прочих элементов, являющихся общим имуществом собственников помещений, по всей видимости является стремлением описать взаимосвязь этих объектов и общего имущества как отношения главной вещи и ее принадлежности, применение которой будет затруднено, если мы признаем здание (сооружение) единым объектом недвижимости.

Но и эта конструкция не выглядит оптимальной. Если даже признавать фундамент или несущую стену здания отдельными вещами, то вряд ли возможно отнести их к принадлежностям этих помещений. Ведь помещения в принципе не могут существовать без этих элементов, тогда как статья 135 Гражданского кодекса РФ допускает разлучение главной вещи и принадлежности как юридически, так и физически. Таким образом, и с этих позиций, точка зрения, предусматривающая разбор здания на элементы не имеет твердого обоснования.

Что же представляет собой здание, если исключить из него помещения? Прежде всего, это несущие конструкции (фундамент, плиты перекрытий, несущие стены) крыша, электрическое, механическое, санитарно-техническое и иное оборудование, которое не предназначено для обслуживания лишь одного помещения.[9]  Какие же препятствия существует для того, чтобы считать такое здание в физическом смысле – зданием в юридическом смысле, даже несмотря на то, что помещения в нем выделились в самостоятельные объекты?

Если представлять здание в качестве механического соединения неких элементов, оно теоретически должно быть воспринято или как составная, или как сложная вещь. Поскольку суды полагают, что лифтовые шахты, лестницы стены и др. утрачивают свою объектоспособность, то здание – это не сложная вещь. Отсюда делаем вывод, что здание (сооружение) может рассматриваться только в качестве составной вещи.

Пример такого подхода можно наблюдать в Постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2014 по делу N А26-7672/2013.[10] Ситуация, послужившая основанием для данного судебного разбирательства, заключалась в следующем.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии вынесло отказал в регистрации права оперативного управления в отношении помещений, находящихся в здании, право собственности на которое принадлежит публичному собственнику. Отказ Росреестра основывался на том, что при сохранении государственной регистрации права собственности на здание в целом, государственная регистрация права оперативного управления входящими в это здание помещениями невозможна.

Удовлетворивший жалобу суд отметил, что «здание является вещью, части которой (помещения) могут выступать в качестве самостоятельных объектов вещных прав». То есть единственному собственнику здания помещения принадлежат на праве собственности. Вследствие того, что основания прекращения права собственности, предусмотренные статьей 235 Гражданского кодекса РФ, здесь отсутствуют, Росреестра при поступлении заявления о регистрации права оперативного управления в отношении данных помещений в указанном здании должно внести соответствующие изменения в ЕГРП. Росреестр также должен совершить любые другие необходимые действия без представления собственником здания заявления о прекращении права собственности на изначальный объект недвижимости и без регистрации права собственности на данные помещения.

Соответственно, если здание как объект недвижимости продолжает существовать, то и договоры по передаче в пользование крыши или стены заключаются в отношении этого здания в целом, о чем косвенно говорит п. 9 п. 9 Постановления Пленума N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды.[11]

При этом правовой режим здания (сооружения) как единого объекта недвижимости сводится к качеству «общего имущества». Вследствие этого, все собственники помещений в здании (сооружении) обладают правом общей долевой собственности на здание (сооружение) как таковое.[12] Следовательно, сохранение здания (сооружения) в качестве единого объекта недвижимости никак не скажется на объеме вещных прав собственников этих помещений.

Теоретически, впрочем, допустима и такая конструкция, при которой право собственности на здание и сооружение имеет одно лицо, а право собственности на помещения – другое, но в практике такая ситуация встречается довольно редко.[13]

Вместе с тем, если считать объектом общей собственности именно здание (сооружение) в целом, можно избежать целого ряда практических трудностей. Например, в настоящее время в ЕГРП можно внести сведения о договоре аренды (и соответствующем ограничении) можно лишь в отношении тех составляющих общего имущества здания (сооружения), которые могут быть представлены в качестве полноценных недвижимых вещей (чердаков, технических подвалов, этажей).

Когда же речь заходит о несущих стенах, то регистрация договора аренды такого объекта невозможна, а значит и регистрация соответствующего обременения тоже. Интерпретация здания как единой недвижимой вещи позволила бы избежать этого барьера.[14]

Кроме того, стоит отметить вопросы безопасности. К основным факторам, приводящим к нарушениям уровня безопасности, относятся: нарушения правил проектирования, изготовления и монтажа, транспортировки, хранения и консервации; нарушения правил эксплуатации и ремонта; ошибки персонала; неблагоприятные природные факторы; отсутствие или неэффективность защитных мероприятий.

Помимо  четких отказов, существуют и нечеткие отказы, для которых характерна определенная размытость границы между работоспособным и неработоспособным состоянием конструкции. В связи с этим было предложено использовать определение отказа как события, которое может привести к определенным потерям [2], или как события, которое оказывается неработоспособным по рассматриваемой конструкции [3]. В этом случае предполагается, что вышедшая из строя конструкция может эксплуатироваться без восстановления, что связано с определенным ущербом, но такая ситуация характерна для строительных конструкций, восстановление которых (капитальный или текущий ремонт) выполняется не сразу после обнаружения большинства отказов.

В межгосударственном стандарте ГОСТ 27751-88 существуют две группы предельных состояний: 1-я включает предельное состояние, которое ведет к полной непригодности объекта к эксплуатации, 2-е – предельное состояние, затрудняющие нормальную эксплуатацию объекта или уменьшающие его долговечность по сравнению с предусмотренным сроком службы [4].

Общее условие непревышения предельного состояния может быть представлено в виде:

Ψ(Fp , Rp ,γn , γa , γd C ) ≥ 0,                                                                                 (1)

где F p – расчетное значение нагрузки, определяемое по формуле:

F p =γf Fн ,                                                                                                                (2)

где γf – коэффициент надежности по нагрузке; Fн – нормативное значение нагрузки; R p – расчетное значение сопротивления материала, определяемое по формуле:

R p = Rн /γm,                                                                                                            (3)

где γm – коэффициент надежности по материалу; Rн – нормативное значение сопротивления материала; γn – коэффициент надежности по назначению конструкции; γd – коэффициент условий работы; γа – коэффициент точности; С – постоянные, включающие предварительно выбранные расчетные ограничения, задаваемые для некоторых видов предельных состояний (по прогибам, раскрытию трещин и т. п.)

Входящие в условие (1) факторы можно условно разделить на две группы. Первая группа зависит от свойств самой конструкции, вторая – от внешних воздействий. Такое разделение происходит потому, что между ними в большинстве случаев отсутствуют функциональные и корреляционные связи. Тогда для первой группы предельных состояний условие (1) может быть выражено соотношением:

γn Ψ q (Fp , γa , γd ) ≤ Ψr ( R p )                                                                              (4)

Данное неравенство обозначает, что усилия в конструкции не должны превышать несущей способности. Для второй группы предельных состояний условие (1) можно записать в виде:

γn Ψ(Fp , Rp , γa , γd ) ≤С                                                                                        (5)

Левая часть соотношения (5) может представлять собой прогиб, угол поворота, раскрытие трещин и т.п., а правая – предельно допустимые значения этих величин. Следует заметить, что необходимый уровень надежности обеспечивается не только расчетными требованиями норм проектирования, но зависит от методов расчета принятой конструктивной схемы, вида соединений конструктивных элементов, правил конструирования, плана контрольных испытаний и условий приемки при изготовлении и монтаже. Все эти факторы требуют тщательного рассмотрения.

В основном реконструкция применяется в следующих случаях:

- для смены функционального назначения объекта;

- при непригодном для своего назначения состояния объекта;

- при архитектурной не гармоничности с близстоящими строениями;

- в других случаях, требующих изменение параметров объекта.

Существующей нормативной документацией определено, что до начала реконструкции архитектурного объекта должны быть выполнены работы, заключающиеся в подготовке строительного производства в объеме, обеспечивающего выполнение задачи запроектированными темпами. Данный процесс включает в себя общую организационно-техническую подготовку, подготовку к реконструкции объекта и подготовку, непосредственно, самой строительной фирмы. Подготовка к реконструкции предусматривает производство множество подготовительных работ, посредством которых обеспечивается выполнение природоохранных требований и требований безопасности работ [2].

Окончание подготовительных работ фиксируется посредством акта, который составляется заказчиком и подрядчиком. Требуется отметить, что описываемые подготовительные работы является индивидуальными для каждого из реконструируемых объекта, а также напрямую зависят от его технического состояния и целей переустройства.

На рис. 1 отмечены основные задачи производства внутриплощадочных подготовительных работ в условиях реконструкции архитектурных объектов.

На рис. 2 отмечено функциональное назначение внутриплощадочных работ [3].

Рис. 1. Структура внутриплощадочных подготовительных работ

При производстве работ по реконструкции подрядчик, как правило, имеет возможность использовать действующие инженерные сети для снабжения электрической энергией и иными ресурсами строительные площадки. Также стоит отметить, что сокращению продолжительности подготовительных работ способствует предоставление со стороны заказчика части реконструируемого объекта или иных помещений в соседних зданиях с целью размещения производственных, служебных, санитарно-бытовых и складских помещений подрядчика. При недостаточном количестве мобильных зданий и сооружений производят их размещение на самой строительной площадке.

Рекомендуемым условием является выполнение подготовительных работ сезонного характера в наиболее благоприятное время года в соответствии с проектом организации реконструкции. Для определения сроков и последовательности внутриплощадочных подготовительных работ в совокупности с основными строительно-монтажными работами используют организационно-технологические модели, выполненные в виде календарных планов [4].

Рис. 2. Функциональное назначение внутриплощадочных работ

Выполняя комплекс мероприятий по реконструкции используются:

- машины и механизмы, выполняющие погрузочно-разгрузочные работы;

- машины для выполнения земляных работы;

- машины для приготовления и перевозки бетонных растворов;

- машины и механические инструменты для отделочных работ;

- машины и оборудование для реставрации фасадов зданий;

- машины для уборки мусора и иные.

Выбор строительных машин и механизмов, а также строительных материалов для реконструкции и реставрации зданий определяется: составом ремонтно-строительных работ; применяемыми технологиями восстановления и усиления конструктивных элементов, демонтажа заменяемых и монтажа новых конструкций; уровнем развития региональной стройиндустрии и прочее [5].

Таким образом, основной целью данной статьи являлось изучение основных вопросов, связанных с технологией производства работ при реконструкции зданий и сооружений. В результате работы наибольшее внимание было акцентировано именно на подготовительных при реконструкции объектов работах. В заключение необходимо отметить, что технология производства работ при реконструкции включает в себя огромное множество процессов и мероприятий, каждое из которых имеет уникальные особенности и требует более подробное изучение в отдельности от других этапов.