Доступность жилья определяется множеством факторов экономического, политического, демографического, поведенческого, социального, экологического, мировоззренческого, миграционного и т.п. характера. Некоторые из них проявились совсем недавно, как, например, выявление приоритета расходов на улучшение жилищных условий (и появление долговых обязательств при этом в случае применения кредитных механизмов финансирования) по сравнению с затратами на получение образования, рекреационными и другими потребностями (например, в качестве альтернативы приобретению жилья может рассматриваться покупка автомобиля). По мнению аналитиков рынка недвижимости, в ближайшее время можно прогнозировать изменение структуры спроса на жилье в отношении увеличения его на малогабаритные типовые квартиры [4]. Это связано с тем, что значительное влияние на доступность жилья оказывает тарифная и налоговая политика в области недвижимости и жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ). Повышение налогов на недвижимое имущество, находящееся в собственности граждан, и доведение тарифов на жилищно-коммунальное обслуживание населения до 100 % могут существенным образом повлиять на платежеспособный спрос на жилье, так как эти новые виды платежей придется сопоставлять с текущими и ожидаемыми доходами [5]. Поэтому лица с «излишками» жилой площади, скорее всего будут принимать меры по снижению затрат на оплату услуг ЖКХ, а также налоговых платежей за счет уменьшения размера площади квартир, что повысит и так значительный спрос на однокомнатные квартиры [6]. Тем не менее, считают эксперты в области операций на жилищном рынке, данные вопросы скорее будут волновать уже новых (потенциальных) покупателей жилья, чем граждан, ранее осуществивших покупку, которая в существующих условиях предполагает повышенные платежи в связи со значительной жилой площадью.

Провозглашаемые государственной жилищной политикой задачи увеличения размера жилой площади в расчете на одного человека до стандартов Европы (порядка 35 кв. м) необходимо корректировать на свойственную исключительно российскому менталитету потребность в наличии дачного жилья. Определенная часть населения предпочитает свои накопления инвестировать не в расширение городской квартиры, а в обустройство «второго» дачного жилья. При использовании различного рода кредитных инструментов факторы, определяющие доступность жилья зависят от вида применяемой схемы финансирования его покупки [7]. Основной формой финансирования на первичном рынке является приобретение жилья за счет собственных средств с использованием доступных механизмов кредитования застройщиками (отсрочка платежа) или банками. Вместе с тем, следует отметить, что накопительные схемы с последующим кредитованием в ближайшее время, скорее всего, не увеличат свою популярность среди населения, так как длительный процесс связывания сбережений в банковской системе и длительный период накопления сопряжены с риском потери финансовых средств [8].

В ряду антикризисных мероприятий, одобренных российским правительством уже в начале 2015 г., стоит субсидирование процентных ставок по выдаваемым банками ипотечным кредитам с тем, чтобы удержать их на уровне 13%. Предполагается, что объем компенсаций из бюджета (20 млрд руб.) позволит выдать 400 млрд руб. льготных кредитов по ставке 13% годовых. Здесь необходимо обратить внимание на то, что рост жилищной ипотеки в условиях экономического кризиса – признак того, что ипотечный кредит становится инвестиционным средством, средством сохранения накоплений [9]. В перспективе такая ситуация ведет к росту цен на жилье, что, в свою очередь, снижает краткосрочные риски жилищного кредитования и тем самым стимулирует снижение требований к заемщикам, т.е. появление низкокачественных, с высокими рисками, кредитов [10]. Близкая по содержанию схема развития событий привела к ипотечному кризису 2008 г. во многих странах мира.

По нашему мнению, на рынке должны иметь право на существование все экономически эффективные механизмы накопления средств для решения жилищной проблемы.

В заключение представляется важным отметить, что в последнее время возрастает регулирующая роль органов муниципальной власти в отношении участия бюджетов в социально значимых городских программах. Бюджетная поддержка при этом должна осуществляться при условии прозрачности расходов, направляемых на эти цели. Таким образом, рассмотренные факторы определяют возможности населения самостоятельно решать жилищную проблему путем приобретения квартир за счет собственных и привлеченных средств.

Жилищный фонд – представляет собой совокупность всех жилых помещений, расположенных на территории Российской федерации [3, с. 76]. На конец 2014 года жилищный фонд нашей страны составил 62,9 миллионов квартир, при этом общая площадь жилого фонда равняется 3464,7 млн.кв.м, в том числе в городских поселениях – 2513,5 млн.кв.м (72,5%) [4, с. 387].

Чтобы обеспечить бесперебойную эксплуатацию основных фондов жилищной сферы следует выполнять их непрерывное возобновление, т.е. воспроизводство. Под воспроизводством в данном случае следует понимать совершенствование и обновление основных фондов [5, с. 116]. Воспроизводство жилищного фонда крупного города имеет свои особенности. Первой из них является то, что строительство и реконструкция объектов городской земельной недвижимости обусловлено правом собственности города на землю. В качестве второй особенности следует выделить сам процесс преобразования жилого фонда: создание и выбытие происходит как в натурально-вещественной форме (новое строительство, купля-продажа, смена форм собственности, ликвидация как результат ветхости и износа), так и путём прироста стоимости площадей за счёт капитального ремонта, реконструкции и модернизации [6, с. 62]. Важно отметить, что только при использовании нового строительства увеличиваются физические показатели зданий [7, с. 6]. Третья особенность заключается в том, что определение способов управления и методов воспроизводства жилищных фондов зависит от специфики объектов городской недвижимости. Ключевой вопрос этого момента – оптимальный подбор инвестиционного портфеля.

К основным задачам воспроизводства жилищного фонда наряду с удовлетворением спроса населения на жилищные площади, относятся ещё такие важные и вместе с тем сложные вопросы как:

• сбалансированное стимулирование спроса на жилье со стороны населения и предложения на жилищном рынке;
• улучшение качественных и количественных показателей жилищного строительства и жилищных услуг с помощью формирования конкурентной среды в данной сфере;
• увеличение инвестиций в жилищную сферу, посредством передачи объектов недвижимости города в частное и доверительное управление жилищным организациям;
• расширение системы ипотечного кредитования;
• социальная защита и поддержка малоимущих слоёв населения в обеспечении условий их проживания на уровне социальных норм;
• выделение жилищного фонда исторической застройки в отдельную группу, требующую особого внимания, что актуально для Санкт-Петербурга;
• увеличение показателей результативности работы жилищных управленческих компаний за счёт нарастания конкуренции [8, с. 234].

В процессе освоения городских территорий и удовлетворения спроса на жилье, масштабы нового строительства приобретают тенденцию к определенной стабилизации. При этом затраты на реконструктивную деятельность увеличиваются, требует большего внимания вопрос об эффективном распределении средств. На данном этапе развития городского хозяйства реконструкция и капитальный ремонт являются обязательным пунктом в статьях затрат [9, с. 31]. Воспроизводство жилищного фонда в каждом городе абсолютно индивидуально, тем более в таком крупном, как Санкт-Петербург. В данном случае это связано с особенностями застройки, историческими предпосылками и специфичными климатическими условиями. Достаточно большая часть городского жилищного фонда (около 15%) это дома ещё дореволюционной постройки. Такие показатели кардинально отличают Санкт-Петербург от других городов страны, где, в среднем, указанный фонд составляет 2-3%.

Одна из главных причин, побуждающих к увеличению объёмов реконструкции, связана с ещё одной особенностью, а именно с тем, что в Санкт-Петербурге существует нехватка территорий под массовую жилищную застройку и практически отсутствуют площади, которые не требовали бы проведения сложных мероприятий по подготовке местности с инженерной точки зрения [10, с. 22]. Другой особенностью следует считать то, что определенное количество жилищного фонда города содержится в зданиях, находящихся под контролем Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры, что заставляет подходить к реставрации и модернизации с особой тщательностью и ответственностью [11, с. 58]. За 2012 год в Санкт-Петербурге получили жилые помещения через жилищный комитет и жилищные отделы районных администраций и улучшили жилищные условия 10627 семей из состоявших на учёте в качестве нуждающихся. Заселённая площадь составила 458,5 тысяч кв.м. Число семей, нуждающихся в получении жилых помещений по данным за 2012 год – 189, из них проживали в коммунальных квартирах – 113 (59,7%), в общежитиях- 8 (4%) и в ветхом и аварийном жилье – 3 (1,5%). Ввод в действие жилых домов в январе-августе 2015 года составил 182,7 тысяч кв.м., что на 3,4% меньше, чем в январе-августе 2014 года. К сожалению, данные показатели со временем имеют тенденцию к уменьшению. Основной задачей жилищной политики на будущие периоды должно стать привлечение внимания к жилищной сфере, разработка более продуманного плана развития нового жилищного строительства и реконструкции жилой застройки.

Таким образом, анализируя  представленный статистический и информационный материал важно отметить характерные особенности развития воспроизводственных процессов в жилищной сфере Санкт-Петербурга. К ним относятся:

• сохранение так называемого старого жилищного фонда с преобладанием в его структуре исторических объектов довоенной постройки;
• использование преимущественно частных источников финансирования жилищного строительства;
• положительная динамика фондов ветхого и аварийного жилья;
• сохранение лидирующих позиций монолитно-кирпичного домостроения при значительной доли панельной застройки, как наиболее дешевой, но уступающей по потребительским качествам.
• отсутствие единой стратегии воспроизводства жилищного фонда создает определенные трудности в выявлении приоритетных направлений совершенствования структуры жилищного строительства и жилищного фонда в городе и вносит элемент стихийности в реализацию проектов по улучшению жилищных условий горожан.

В России жилищная политика предусматривает решение проблемы реализации потребности в жилье с помощью собственных средств населения. В Конституции РФ сказано, что строительство жилья и формирование условий для реализации прав на жилье, правительство должно поощрять. Одновременно подразумевается, что гражданам, имеющим потребность в жилье, государство должно его предоставить за счет муниципального жилого фонда или же бесплатно. Была поставлена задача перед государством, предусматривающая создание жилищного рынка, так же преодоление негативных результатов равного распределения жилья [1, с. 64].

Составление и выполнение государственной политической деятельности, которая направлена на урегулирование жилищной проблемы, в данное время координируется федеральной целевой программой «Жилище» 2011-2015 гг. Данная программа определяет главные количественные преимущества, т. е. сжатие сроков нахождения в очереди на получение социального жилья [2, с. 92].

В состав программы входят следующие подпрограммы:

• Обеспечение молодых семей жильем.
• Модернизация объектов коммунальной сферы.
• Выполнение обязательств государства по предоставлению социальных гарантий малообеспеченным гражданам в осуществлении их права на жилище.
• Поощрение региональных проектов стимулирования развития строительства жилья.

Вместе с тем, учтено субсидирование мероприятий, согласно которым будет производиться обеспечение квартирами единичных категорий граждан. Ранее действовала программа на 2002-2010 гг. Данная программа считается главным механизмом, который реализует национальный проект «Жилье».

Приняв Жилищный Кодекс РФ, законодательство тем самым конкретизировало права публичной власти. Ответственность за жилье социального назначения возлагается на местное самоуправление [3, с. 116].

Механизм политики, направленной на обеспечение нуждающихся граждан в жилье в РФ состоит из следующих элементов:

1. Регулирование очереди на совершенствование условий жилья.Сегодня немногие строительные организации продолжают осуществлять свою деятельность с окончанием незавершенного строительства. Население, которое состоит в списках на получение жилья, нередко государство обеспечивает временным жильем, находящимся в государственной собственности. Всего в РФ на 2014 год на получение жилья состояло около 3-х млн. семей. Данная цифра демонстрирует тенденцию к уменьшению очередников, но это происходит в основном за счет самостоятельного решения проблемы гражданами [4].
2. Предоставление жилищных субсидий.В сравнении с тем временем, когда ФЦП «Жилье» начала свою работу, определены четкие аспекты для постановки граждан на жилищную очередь. Но в современных условиях, когда немалая часть доходов населения скрывается, в очередь попадают именно эти граждане [5]. А при создании очереди основное значение имеет временной порядок постановки на очередь, но никак не реальная потребность в жилье.
3. Предоставление жилья льготникам с помощью государственных программ.Программа «Жилье» – это не единственная программа, которая за счет бюджетных средств государства обеспечивает жильем льготные категории населения [6, с. 178]. Также, в Российской Федерации широко развиты региональные и муниципальные программы, которые не входят в состав федеральных программ.
4. Ипотечное кредитование в РФ.

В России ипотечное кредитование появилось недавно, поэтому механизмы полностью не налажены и не отработаны [7, с. 73]. Но это не является помехой для того, чтобы популярность ипотечного кредитования возрастала, и увеличивались его объемы. При росте данного вида кредитования, так же возрастает спрос на получение кредитов, отражается рост цен на жилищном рынке. Но главным фактором, который сдерживает вступление граждан в ипотеку, является проблема неравномерности спроса на жилье. Ипотека может стимулировать спрос домохозяйств на жилье только при условии превышения предложения жилья над спросом. Способствовать решению жилищной проблемы она может лишь при высоком уровне доходов и темпах их роста, соответствующих или превышающих рост цен на рынке жилья. В противном случае использование этого института приводит только к повышению цен на жилье, что и случилось после того, как ипотека получила приоритетное официальное одобрение. При этом государственная поддержка должна распространяться не только на кредитную ипотеку, как это делается в настоящее время, но и на накопительные схемы.

С целью реализации жилищной политики применяются и другие методы стимулирования развития жилищной сферы [8, с. 341], такие как: реализация жилищных сберегательных программ, ипотечное кредитование на региональных условиях, государственно-частное партнерство, жилищно-строительные кооперативы и др.

Проблема повышения обеспеченности населения жильем актуальна для всей страны, ее решение сдерживается низкими темпами ввода нового жилья. Очень проблематично повысить доступность жилья с привлечением заемных средств из-за ограниченного объема выдаваемых жилищных кредитов физическим лицами и высокой процентной ставки по ним.

Таким образом, в настоящее время снижение темпов строительства обуславливается несколькими причинами [9, с. 321]:

• ограничения законодательства привело к потере большого числа строительных фирм, к приостановке возведения жилых помещений, снижению предложения на первичном рынке жилья;
• ограниченные возможности финансирования жилищного строительства из бюджета регионов и муниципальных бюджетов;
• минимальное государственное участие в процессе строительство, а именно стимулирование объемов строительства жилья;
• недоступность кредитных ресурсов из-за высоких процентных ставок для большинства населения регионов страны;
• нехватка территорий, пригодных для застройки жилых помещений и площадок, обустроенных инженерными коммуникациями;
• несовершенство существующей системы управления развитием территории города и землепользования, которая не стимулирует рост частных инвестиций в развитие жилищного строительства.

При этом основными тенденциями развития строительства жилья являются [10]:

1. попытка государства взаимодействовать с застройщиками, а так же общественными организациями в отрасли;
2. соответствие объемов жилья потребностям населения;
3. установление определенных условий для доступности жилья всем категориям населения.

Анализ сложившейся в жилищной сфере ситуации, позволяет сделать вывод о необходимости совершенствования деятельности органов федеральной и региональной власти на пути решения проблем, стоящих перед строителями жилья и частными инвесторами, расширения использования предпринимательской инициативы и хозяйственной самостоятельности производителей строительной продукции и потенциальных инвесторов, выявления перспективных взаимодействий бизнес-субъектов инвестиционно-строительного рынка, разработки масштабных инновационных программ, способных кардинальным образом изменить течение инвестиционно-строительных процессов, а также достоверного и своевременного информационного обеспечения этих процессов.

Таким образом, изучив механизмы, проблемы и тенденции развития жилищного сектора в Российской Федерации, подчеркнем, что реализуя все поставленные задачи, и учитывая особенности отдельных категорий населения, жилищная политика может выйти на новый уровень. Условия нового уровня могут в будущем соответствовать мировым стандартам, не упуская индивидуальность национальной политики и страны, в общем. Без успешной жилищной политики не может быть и успешного государства.

В качестве важнейших индикаторов рассматриваются, в том числе, показатели обеспеченности жильем населения. Так, с учетом численности населения, и имеющегося объема жилищного фонда в Ростовской области (РО), можно проследить динамику обеспеченности кв.м. общей площади населения за период 2011-2015 гг. (табл.1).

Таблица 1. Динамика обеспеченности жильем населения РО.[3].

Как видно из данных таблицы, значение показателя за указанный период постоянно возрастало, что связано, как с увеличением объемов жилищного фонда, так и с процессами депопуляции населения РО. С учетом среднего значения обеспеченности кв.м. на человека за 2015 г. по стране -24,4 кв.м., а также в сравнении с аналогичными показателями, достигнутыми в развитых странах, варьирующих от 25 кв.м. (Польша) до 70 кв.м.(США, Норвегия), можно сделать вывод о низких показателях обеспеченности жильем населения РО.

Следует также отметить невысокое качество и значительную степень износа жилищного фонда, а также влияние кризисной ситуации на рынок недвижимости, проявившееся в отсутствии баланса между спросом и предложением со значительным превышением последнего, бессистемным поведением продавцов и покупателей недвижимости, изменением характера распределения стоимости объектов, модификацией маркетинговых стратегий основных стейкхолдеров рынка недвижимости, выразившихся в снижении темпа ввода жилья, изменением цен и структуры предложений и др. [1, 2]. Изложенное, а также, многочисленные опросы населения об удовлетворенности жилищными условиями, свидетельствуют о дефиците качественной жилой недвижимости в РО и делают актуальнейшей проблему регулирования рынка недвижимости территории [2].

Необходимо особо выделить в указанном процессе роль такого ключевого рыночного индикатора, как ценовая ситуация и ее прогнозирование. В настоящее время на рынке недвижимости РО средние цены на за 1 кв.м. общей площади жилой недвижимости представлены следующими показателями (табл.2)

Таблица 2. Средние цены на рынке жилья РО за 1 кв. м. [3].

Таким образом, в 2016 году видна тенденция к снижению стоимости 1 кв. м. общей площади жилой недвижимости, как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости РО. Однако с учетом дифференциации территорий, средняя стоимость объектов жилой недвижимости различных муниципальных образований РО может существенно отличаться.

Для прогнозирования средней стоимости жилой недвижимости был исследован значительный объем информации о средней стоимости 1 кв. м. за 2014, 2015, 2016 годы по месяцам (всего 36 месяцев) по таким муниципальным образованиям РО, как г. Ростов-на-Дону, г. Таганрог, г. Шахты, г. Азов.

В ходе работы были построены аддитивные модели временных рядов по средневзвешенным стоимостям объектов жилой недвижимости указанных муниципальных образований за 36 месяцев, проведена автокорреляция уровней временных рядов, которая подтвердила вывод о значительной линейной зависимости средневзвешенной стоимости  квадратного метра жилой недвижимости во временных рядах.

Аналитическое выравнивание во временных рядах с помощью линейного тренда T=a+bt, параметры которого определялись методом наименьших квадратов, позволили построить модели стоимости объектов жилой недвижимости указанных муниципальных образований, провести оценку качества построенных моделей R², как отношения суммы квадратов абсолютных ошибок  к общей сумме квадратов отклонений уровней ряда от его среднего уровня. Пролонгирование тренда на первое полугодие 2017 года позволило сделать прогнозы стоимости 1 кв.м. жилой недвижимости РО (табл.3).

Таблица 3. Прогнозирование ценовой ситуации рынка недвижимости РО

На основании представленных в таблице значений R² можно сделать вывод, что аддитивная модель для г. Ростова-на-Дону объясняет 83,6% общей вариации уровней временных рядов стоимости 1 кв.м. жилой недвижимости по месяцам за 3 года, для г. Таганрога – 85,3%, для г.Азова – 95,7%, для г. Шахт – 87,6%. При этом видна тенденция к увеличению стоимости квадратного метра жилья в городе Ростов-на-Дону, а также в городах-спутниках областного центра – Таганроге и Азове, и снижение стоимости – в г. Шахты.

Отличие от тенденций, определенных в табл.2. объясняется значительным временным лагом, показателями депрессивного состояния рынка только с начала 2016г. и сильной дифференциацией территории, в том числе по стоимости 1 кв.м., что повлияло на величину средних показателей стоимости 1 кв.м. по РО.

Полученные прогнозы стоимости 1 кв. м. жилой недвижимости могут быть использованы в целях регулирования рынков недвижимости указанных муниципальных образований Ростовской области.