Спрос на облигации с ипотечным покрытием (следовательно, и объемы финансирования ипотечного кредитования) формируют российские и зарубежные инвесторы, включая коммерческие банки и пенсионные фонды. Одним из ключевых факторов инвестиционной привлекательности является кредитная дисциплина заемщиков по уже выданным ипотечным кредитам. Своевременность исполнения обязательств зависит от различных индивидуальных факторов платежеспособности заемщика, на которые, в том числе, влияют особенности социально-экономического развития региона. В частности, депрессивное состояние региона ограничивает потенциал роста доходов заемщика и сокращает возможности нахождения альтернативных источников доходов (дополнительная занятность, смена основного места работы, открытие собственного дела), а также формирует общественное мнение о допустимости неисполнения кредитных обязательств.

Низкая кредитная дисциплина заемщиков приводит к переоценке рисков всех участников системы рефинансирования. В частности, эмитенты облигаций с ипотечным покрытием вынуждены сокращать объем рефинансирования кредитов из данных регионов. Соответственно, кредитные институты сталкиваются с необходимостью сокращения объемов кредитования населения и ужесточения стандартов выдачи кредитов. В частности, на основании имеющихся данных по рефинансированию кредитов, мы отмечаем существенные диспропорции в объемах регионального кредитования даже после включения в анализ таких факторов как численность населения, обеспеченность населения жильем, доля городского населения.

Снижение объемов рефинансирования ипотечных кредитов может способствовать сокращению деловой активности в регионе и ухудшению показателей его социально-экономического развития. Одновременно, внедрение и реализация мер федеральной поддержки регионов способно привести к улучшению кредитной дисциплины заемщиков, а значит, позволит расширить объемы ипотечного кредитования и будет стимулировать социально-экономическое развитие региона.

В частности, кредитная дисциплина ипотечных заемщиков ПФО и УрФО имеет значительные различия в зависимости от принадлежности к тому или иному субъекту федерации. В частности в наиболее развитых регионах (Республика Татарстан, Самарская область, Свердловская область) наблюдается большее соблюдение кредитной дисциплины, чем в менее развитых регионах (Курганская область, Пензенская область). Также можно отметить, что при ухудшении социально-экономических показателей региона наблюдается ухудшение платежной дисциплины относительно регионов с положительной динамикой развития. Однако, важно отметить, что такой сравнительный анализ не является достаточным для подтверждения исследовательской гипотезы: в частности, для определения значимости региональных факторов необходимо выделить влияние индивидуальных характеристик ипотечного кредита (например, отношение остатка кредита к стоимости жилья, характеристики жилого помещения и т.п.). Из-за отсутствия статистических данных проблема влияния социально-экономического развития региона на кредитную дисциплину ипотечных заемщиков не было объектом исследования российских ученых и практиков.

Учитывая складывающуюся текущую динамику на рынке жилья, для организаций, занимающихся рефинансированием региональных ипотечных кредитов, становится чрезвычайно важным наличие модели определения справедливого уровня  цен  для  конкретного  объекта  недвижимости,  чтобы  не   допускать негативных эффектов при снижении цен на недвижимость. Примером недостаточно взвешенного подхода к управлению рисками снижения цен на недвижимость является ситуация, сложившаяся несколько лет назад на ипотечном рынке США. Начиная с 2003 года, когда Федеральная резервная система США снизила процентную ставку в экономике до 1% годовых, банки начали предоставлять ипотечные кредиты на условиях отсутствия первоначального взноса или с его значительным снижением, без подтверждения доходов. Растущие в тот период цены на недвижимость служили, по мнению банков, надежной защитой инвесторов ипотечных ценных бумаг в возможных случаях дефолта заемщиков. Кроме того, большое число ипотечных кредитов было выдано с плавающими процентными ставками, зависящими от уровня устанавливаемой ФРС США ставки рефинансирования. В 2006 году федеральная ставка рефинансирования в США была повышена до 5,25% годовых, что привело к автоматическому росту ставок по ипотечным кредитам с плавающей процентной ставкой и росту размера регулярных платежей заемщиков. Значительное повышение платежей привело к отказу некоторых заемщиков исполнять свои ипотечные обязательства. Выброс на рынок конфискованной недвижимости из-за неплатежей по ипотечным кредитам спровоцировал рост предложения на рынке недвижимости, что привело к падению цен на жилье. В 2007 году в Калифорнии цены на жилье снизились на 15%, а в штате Северная Каролина падение составило более 20% [1, с.68]. Уровень просроченных платежей в США по ипотечным кредитам, выданным на приобретение жилых домов, составил 5,56% от всех ипотечных кредитов, выданных по состоянию на конец 3 квартала 2007 года, а уровень дефолтов достиг самого высокого уровня за всю историю ипотечного кредитования в США [2, с.14]. Следствием этого стало существенное обесценение облигаций с ипотечным покрытием.

Региональные обобщения не всегда адекватно учитывают специфические особенности рефинансируемых активов. Поэтому возможно негативное влияние существующих региональных коэффициентов и рейтингов на переоценку рисков. Проблема регионального анализа на рынке ипотечных кредитов заключается в отсутствии специализированных аналитиков. В крупных инвестиционных компаниях аналитики сосредоточены на фундаментальной оценке акций и капитализации компаний, а на секьюритизационных сделках работают, как правило, универсальные аналитики. Они используют базы данных аналогичных сделок для выявления общих зависимостей. Однако на российском рынке в настоящее время насчитывается лишь несколько подобных сделок, в связи с этим невозможен глубокий анализ исторических тенденций и данные сделки остаются сложными для понимания как аналитиками, так и инвесторами ипотечных ценных бумаг [3, с.64]. В связи с этим существует потребность в стандартизации предоставления данных по рефинансированию ипотеки. Повышение информационной прозрачности и разработка соответствующего инструментария позволит снизить региональные риски рефинансирования.

Поддержание устойчивости рубля относится к базовым функциям Банка России. Непростая экономическая ситуация в 2014 году привела к девальвации национальной валюты на 70%. Это было вызвано резким падением цены на нефть, необходимостью погашения внешних долговых обязательств, наличием финансовых санкций. Необходимость обуздания темпов инфляции привела к повышению ключевой ставки до 17,00% в конце 2014 года, увеличению   продажи   валютной   выручки экспортерами [4].

В 2015 ситуация ухудшилась, однако произошло замедление инфляции, обусловленное применением инструментов рефинансирования  в иностранной валюте. В 2015 году активно проводились операции по покупке иностранной  валюты  в целях пополнения   международных резервов.  В соответствии с высокими рисками и непредсказуемостью дальнейшей ситуации на мировом рынке, разработаны три сценария  на 2016-2018  годы.  Базовый   сценарий рассматривает цену за баррель нефти в размере 50 долларов США на весь трехлетний период. Усредненный сценарий предполагает постепенный рост до 70-80 долларов США за баррель в 2018 году. Стрессовый сценарий рассчитан на падение стоимости нефти за баррель ниже 40   долларов США [4]. Сценарии учитывают также  динамику внешнего спроса, внешние инфляционные тенденции и финансовые условия, сохранение всех существующих внешних санкций в том же объеме. Рассматривается возможность роста процентных ставок на мировых финансовых рынках в связи с ужесточением денежно-кредитной политики большинства государств. Возможным является  сохранение ограничений на ввоз импорта. Сохраняются неблагоприятные демографические тенденции  и малая мобильность трудовых ресурсов.

К планируемым позитивным изменениям следует отнести восстановление роста кредитной активности в 2017-2018 гг., увеличение в общем объеме заимствований  доли внутренних кредитов, повышение доверия к рублю, рост сбережений, снижение уровня долларизации активов и обязательств субъектов рынка.

Поддержание устойчивости рубля достигается путем обеспечения ценовой стабильности и сохранения покупательной способности.  Обеспечение  ценовой  стабильности  есть поддержание низких темпов инфляции, целевые ориентиры  по инфляции определены на уровне  4%  в 2017 году [4]. Воздействие будет осуществлено через  ключевую  ставку, влияющую на валютный курс, цены финансовых активов, цены на недвижимость. Сохранится действие режима плавающего валютного курса.

Будут продолжены  мероприятия по развитию  и модернизации платежной    системы, укреплению  банковской системы и финансового рынка, по обеспечению  финансовой стабильности в целом, что  напрямую связано с основными стратегическими направлениями прогноза социально-экономического развития РФ до 2030 г. [2].  Несомненна четкая взаимосвязь  механизма денежно-кредитной политики с бюджетной, антимонопольной, внешнеэкономической, тарифной, структурной  политикой государства.  Необходимость   координации  действий  существует также  и  на   операционном уровне, с четким контролем существующих бюджетных потоков, систематизацией объектов, методов и способов осуществления данных операций в целях роста их эффективноcти [3]. поскольку  операции Федерального казначейства по размещению бюджетных  средств  на  банковские депозиты оказывают серьезное влияние на совокупную банковскую ликвидность.

Одним из критериев успешности либо неуспешности управления денежно-кредитной составляющей страны, является сравнение результативности осуществляемых мероприятий в данной сфере по государствам. Журнал Global Finance  ежегодно публикует рейтинг эффективности деятельности глав 75 центральных банков, исходя из критериев стабильности курса национальной валюты, показателей роста национальной экономики, контроля за уровнем инфляции, эффективности управления процентной ставкой.   Рейтинг формируется по шкале от “A” до “F”, “A” является наилучшим показателем, а “F” –наихудшим . Показатель «А» в данном году был присвоен главам  центральных банков Чехии, Израиля ЕС, Индии, , Малайзии, Перу, Парагвая, Тайваня и Филиппин. Глава Банка России Эльвира Набиуллина имеет показатель “B” в рейтингах 2014 г. и  2015 г., что свидетельствует о высокой возможности формирования и функционирования эффективной денежно-кредитной системы РФ [5].