Стоит отметить активную динамику строительства инфраструктуры, которая активно внедряется в последнее время в связи с модернизацией Москвы, Казани и других крупных городов России. Каждый экономист (менеджер) перед реализацией проектов строительства инфраструктуры составляет прогноз и план проекта. И в этом ему помогает технико-экономическое обоснование (ТЭО) строительства объектов инфраструктуры.

Приток инвестиций в сектор строительства проектов объектов инфраструктуры в значительной мере детерминирует его развитие. Дефицит инвестиционных вложений и доступных кредитных ресурсов выступает сдерживающим фактором роста отрасли в развивающихся и трансформируемых экономиках, к числу которых относится и российская, где остро стоит вопрос низкой инвестиционной привлекательности инфраструктурных строительных проектов (вследствие высокой изношенности фондов, неэффективности организационной структуры компаний-застройщиков, отсутствия проработанных инвестиционных механизмов[1]). Подобная ситуация ведет к обострению конкуренции за инвестиционные ресурсы среди строительных компаний[2] и, соответственно, к повышению уровня требований, выдвигаемых потенциальными инвесторами по отношению к проектам и их ожидаемой доходности.

Инвестиционная привлекательность инфраструктурного строительного проекта является комплексной многосоставной категорией и формируется на основании совокупности внутренних и внешних ее свойств, обуславливающих его способность удовлетворять потребности пользователей, инвесторов, интересы общества, финансово-кредитных организаций, и других заинтересованных сторон и, соответственно, возможности привлечения инвестиций в реализацию проекта.

Инвестиционная привлекательность проектов строительства объектов инфраструктуры определяется его полезными функциями, в число которых в первую очередь входят:

-       потребительская (удовлетворение потребностей работников и посетителей, создание условий для жизнедеятельности, обеспечение физической защищенности);

-       социальная (удовлетворение потребностей общества), экономическая (способность объект генерировать дохода);

-       информационная (поддержание социального статуса владельцев и пользователей объекта);

-       стимулирующая (интенсификация деловой активности, повышение производительности труда), экологическая (улучшение состояния окружающей среды, оптимизация использования ее ресурсов).[3]

Традиционный подход к оценке инвестиционной эффективности инфраструктурных строительных проектов базируется на измерении и сопоставлении затрат на их осуществление и получаемых или ожидаемых финансовых результатов. При этом максимальная разница между этими двумя величинами в пользу достигнутого финансового результата при этом считается признаком высокой инвестиционной привлекательности проекта.

Впрочем, применение данного подхода в современных условиях развития строительного комплекса и инфраструктуры зачастую не позволяет получить исчерпывающего ответа на вопрос о целесообразности финансировании того или иного проекта с точки зрения инвестора вследствие высокой значимости тех неэкономических эффектов, которые будут получены по его завершении и которые оказывают подчас решающее воздействие на успешность бизнеса в области инфраструктурного строительного.

К числу таких эффектов относятся экологический, социальный, этический и прочие[4], измерение каждого из которых в ходе проведения инвестиционной оценки представляет собой актуальную научную проблему, поскольку в условиях роста уровня требований к конкурентоспособности предприятий строительной отрасли весомое значение приобретает вся совокупность возможных способов повышения рыночной и инвестиционной привлекательности создаваемых объектов инфраструктуры.

Для обоснования инвестиционных решений по финансированию проектов строительства объектов инфраструктуры необходимо составление формализованного, структурированного плана его осуществления, определяющего порядок действий, а также обоснование критериев и алгоритмов для оценки, что подразумевает необходимость технико-экономического обоснования проекта.

ТЭО начинается с бизнес-планирования, точнее с подготовки бизнес-плана. Предварительное изучение проекта строительства можно отнести к основному документу строительных работ. На основании технико-экономического обоснования, утвержденного в правильном порядке, проводится тендерная документация, проводятся тендеры среди подрядчиков строительства, разрабатывается финансирование строительства и рабочая документация.

При подготовке технико-экономического обоснования учитываются – технологический, космический, конструктивный, экологический. Дается объективная оценка экологической, санитарно-эпидемиологической и эксплуатационной безопасности проекта, экономической эффективности и социальных последствий.

Проектная документация является ведущим документом, если субсидии на инвестиции в основной капитал соответствующих экономических единиц осуществляются из государственного бюджета России и внебюджетных фондов, а также централизованных фондов министерств и ведомств, а также в качестве собственных финансовых компонентов государственных компаний.

Заключение об обязательной реализации технико-экономического обоснования для финансового обоснования внедрения инвестиций делается с использованием альтернативных источников субсидий, принимаемых независимо от инвестора (заказчика).

Технологическая разработка технико-экономического обоснования осуществляется как юридическими, так и физическими лицами (проектировщиками), имеющими право на выполнение необходимых услуг (работ), которые основаны на договоре (контракте) подрядчика и заказчика.

При реализации рационального предложения от проектировщиков клиент имеет право сделать выбор для подготовки технико-экономического обоснования.

Нормативный документ, который обменивается технологической, финансовой и другой деятельностью между клиентом и лицом, выполняющим работу, содержит соглашение на выполнение технико-экономического обоснования.

Стоимость технико-экономического обоснования проекта регулируется договором между клиентом и подрядчиком.

При выполнении работ, связанных с объемом финансирования технико-экономического обоснования, если в процессе экономического анализа выявляется убыточность проекта строительства, проект ликвидируется за счет финансирования заказчика в соответствии с установленными законом правилами.

При проведении технико-экономического обоснования следует учитывать некоторые особенности:

-       при проектировании многоуровневых инфраструктур используются разные подходы к поставленным задачам, которые заказчик ставит на первое место с учетом всех возможных источников финансирования проекта;

-       при проектировании инфраструктуры принимаются во внимание налоги, амортизация и финансовые стратегии, реализуемые как на федеральном, так и на региональном уровнях.

-       учитывать интересы обеих сторон договора, т.е. клиента и важность национальных интересов (интересов в регионе) – с другой стороны;

-       финансовый период, в течение которого должны быть выполнены значительные операции.

При проведении технико-экономического обоснования необходимо строго соблюдать и соблюдать экологические нормы, которые не причинят вреда окружающей среде.

Клиент, используя свои цели и текущую ситуацию, с типом решений, принятых в программах и механизмах размещения производительных сил, выполняет письмо о намерениях, которое он направляет в местный орган власти, ответственный за распределение землевладельцев.

После получения положительного решения от муниципалитета о декларации о намерениях (декларации) и оценке условий нахождения строительного проекта, клиент решает разработать технико-экономическое обоснование.

При выполнении первичной информации и материалов, подготовке задания на разработку технико-экономического обоснования, организационных вопросов, связанных с заявкой (тендером) на их разработку, клиент привлекает сторонних разработчиков, консультирует, занимается маркетингом или организует конкурсную комиссию.

Ценность исходных данных определяется в зависимости от типа и степени эксплуатации установки, количества и типов используемых ресурсов, различных экономических и экологических ситуаций и т. д.

Согласование планируемых решений по строительству объекта и условий предварительного согласования участка принимается заказчиком или от его имени проектировщиком с учетом информации, полученной в соответствии с процедурой, изложенной в схеме, организовать предварительное согласование сайта.

Расходы, связанные с утверждением, подготовкой и передачей документации по предварительному утверждению и распределению площадок, финансируются заказчиком в порядке и размерах, определяемых местными органами власти.

Проекты, независимо от источников финансирования, форм собственности и принадлежности, подлежат государственной экспертизе в порядке, установленном в России.

При подготовке финансового обзора, выбор участка (земельного участка) для проекта продолжается. Успех всего проекта в некоторой степени зависит от этого выбора.

После согласования технико-экономического обоснования и подготовки финансовой отчетности клиент обращается к местному органу власти с правом изъятия и дает земельным участкам запрос на изъятие ранее согласованного земельного участка и передачу его на строительную площадку.

Документы на изъятие и сдачу земли осуществляются районными комитетами по земельной реформе и земельным ресурсам.[5]

Муниципалитет обобщает материалы и принимает решение об изъятии (выкупе) участка. Копия решения о доставке земли выдается заказчику.

Предпочтительным показателем является наименьший показатель, то есть годовая интенсивность работы, значение является самым низким в рейтинге. Не предпочтительным показателем является себестоимость, но он не является абсолютным показателем при анализе ТЭО для объекта инфраструктуры здания.

Таким образом, ТЭО проекта строительства объектов инфраструктуры является центральным условием успеха его планирования, реализации и инвестиционной привлекательности.

На стадии «Проектная документация» выполняется разработка проектных решений необходимых для согласования в органах местного самоуправления, в органах государственного строительного надзора, для получения положительного заключения экспертизы, в соответствии с положениями ст. 49 Градостроительного Кодекса РФ.

Стадия «Рабочая документация» разрабатывается на основе «Проектной документации», и является более детально разработанной документацией. Данная стадия необходима непосредственно для строительного производства.

Анализ двухстадийного проектирования

Современное российское законодательство существенно занижает роль стадии «Рабочая документация», отдавая приоритет стадии «П». Государственные органы признают только эту стадию документации, фактически игнорируя стадию «Р». Так, например, объектом рассмотрения экспертизы является «Проектная документация», выполненная в составе, предусмотренном Постановлением Правительства № 87 от 16.02.2008 г.

Принцип стадийного разделения эффективен в современной действительности только при двух одновременных обстоятельствах:

- объект капитального строительство возводится за частные (негосударственные) средства;

- «проектная» и «рабочая» документация разработана без разночтений и ошибок: стадии соответствует друг другу, и документация не требует внесения изменений по ходу строительства.

Анализ фактической ситуации показал, что если первый пункт зависит от принадлежности Заказчика, то второй пункт в системе нетипового проектирования практически не возможен. Качество проектирования оценивается исключительно на строительной площадке, а поскольку в настоящее время проектируемые объекты, как правило, разрабатываются по индивидуальным проектам, защищенные авторским правом проектировщика, практически исключающие его повторное использование на других земельных участках, то ошибки и недочеты встречаются часто, и требуют внесения изменений в процессе строительства.

Внесение изменений законодательством устанавливается исключительно в стадию «Проектная документация», так как государственные органы строительного контроля проверяют соответствие выполненных строительно-монтажных работ именно «Проектной документации». В связи с этим возникает необходимость дублирования информации – как в проектной, так и в рабочей документации. Это влечет за собой вероятность разночтений в документации как на строительной площадке, так и в государственных органах.

Если говорить о строительстве за бюджетные средства, то одним из требований государственных заказчиков является прохождение экспертизы достоверности определения сметной стоимости объектов капитального строительства. При этом сама сметная документация разрабатывается на основании «Проектной документации», которая является неполноценной в сравнении с «Рабочей документации» по уровню проработки. Более того, «Проектной документацией» не предусмотрена даже разработка спецификации материалов и оборудования, на основании которых разрабатывается сметная документация. Законодателем в этом случае предложен вариант с предоставлением в государственную экспертизу «Ведомостей объемов работ», которые на данной стадии не могут быть полноценной альтернативой спецификациям. В результате из экспертизы выходит сметная документация с упущенными объемами, так как смета выполнена на основе «Проектной документации», которую в свою очередь необходимо детализировать на стадии «Рабочая документация».

Фактически сложившаяся ситуация вынуждает проектные организации на стадии «Проектная документация» разрабатывать «Рабочую документацию», уменьшать ее объем под требования экспертизы по Постановлению Правительства № 87. Нередко возникают ситуации, когда представлены ведомости объемов работ (фактически – спецификации «Рабочей документации»), не соответствуют сокращенной «Проектной документации». Экспертиза в таком случае может потребовать сократить объемы, в связи с невозможностью подтвердить объемы решениями стадии «П», так как они выходят за пределы Постановления Правительства № 87.

Следует отметить, что законодательством допустима ситуация разработки «проектной» и «рабочей» документации одновременно (ст. 48, п. 2.1 ГрК РФ). И это законодательная инициатива имеет негативные последствия: в случае внесения изменений в стадию «П», следует вносить изменения и в стадию «Р», что так же несет в себе риски несоответствия стадий документации.

При рассмотрении вопроса о двухстадийном проектировании следует так же отметить, что если состав «Проектной документации» строго регламентирован нормами ( Постановление Правительства РФ №87), то состав рабочей документации чаще всего определяется техническим заданием между Заказчиком и Проектировщиком на основании ГОСТ Р 21.101-2020 «Основные требования к проектной и рабочей документацией», в котором дана краткая характеристика рабочей документации и правила ее оформления. Таким образом, рабочая документация является внутренним документом между Заказчиком и Проектировщиком.

Сложившая ситуация с двухстадийным проектированием далека от совершенства, а порой полностью неэффективна. Ситуации с некачественно проработанной проектной документацией, и рабочей документации, не соответствующей проектной, приводит к проблемам, вплоть до остановок строительства государственных объектов и расторжению государственных контрактов. Следует изменить подход к понятию двухстадийного проектирования.

Варианты решения проблемы двухстадийного проектирования

Среди возможных вариантов решения проблем является переход к одностадийной форме проектирования – «рабочий проект». На данной стадии решался бы весь спектр проектных задач – от детальной проработки, до получения качественной сметной документации на основе реальных спецификаций материалов и оборудования.

Существует и другой вариант – уменьшение роли государства в системе проектирования. При этом стадия «Проектная документация» фактически превращается в эскизный проект с основными показателями для заявительного способа взаимодействия с органами государственной власти и формирование сметы по укрупненным показателям (для государственного строительства). «Рабочая документация» в этом случае являлась бы единственно возможной документацией для строительства.

Проектно-сметная документация определяет весь ход работы, которая определяет подготовительный период работ еще до начала реконструкции здания. Данная документация содержит информацию о сроках, объемах, прогнозирующих темпах, которая включает:

• общую организационно-техническую подготовку;
  
• подготовку к реконструкции объекта;
  
• подготовку строительной компании.
  

В процессе реконструкции подрядчик обычно может использовать существующие инженерные сети для снабжения строительной площадки электричеством, теплом, газом и т.д. Сокращению продолжительности подготовительного периода способствует предоставление заказчиком части реконструируемого здания для размещения вспомогательных производственных. Недостающее количество мобильных зданий и сооружений размещается на строительной площадке.

Основные задачи производства на месте подготовительных работ в условиях реконструкции, представлены на рисунке 1.

Рисунок 1. Основные задачи производства внутриплощадочных подготовительных работ в условиях реконструкции

Структура внутриплощадочных подготовительных работ по реконструкции здания показана на рисунке 2.

Рисунок 2. Структура внутриплощадочных подготовительных работ по реконструкции здания.

При использовании внутриквартальных дорог и проездов они проверяются на допустимость перевозки строительных грузов, по следующим показателям, представленным на рисунке 3.

Рисунок 3. Показатели для проверки на допустимость провоза строительных грузов

Для проезда строительной техники и транспорта с грузами к реконструируемому зданию часто приходится демонтировать временные сооружения, гаражи, малые архитектурные формы, ограждения территории.

Ограждение рабочей зоны обеспечивает безопасные условия и непрерывность производственной деятельности.

Для этого создаются объекты, предназначенные для ограждения зоны проведения работ:

• временные стенки и перегородки; временные покрытия от атмосферных осадков;
  
• ограждения, предупреждающие от падения с высоты;
  
• ограждения (экраны) для защиты от ослепления при электросварочных работах.
  

Средняя продолжительность подготовительного периода составляет до 20% от общей продолжительности реконструкции здания или сооружения. В рамках проекта организации реконструкции календарный план на подготовительный период составляется отдельно с распределением объемов работ по времени.

Подготовительные работы по защите соседних зданий от восстановительных работ проводятся по следующим направлениям, представленным на рисунке 4.

Рисунок 4. Направления по защите соседних зданий от реконструктивных мероприятий

Проведение подготовительных работ должно планироваться в наиболее благоприятное время года в соответствии с проектом организации реконструкции. Для определения сроков и последовательности проведения подготовительных работ на объекте совместно с основными строительно-монтажными работами используются организационно-технологические модели, выполненные в виде календарных планов.