Можно выделить два уровня получения информации для формирования данных о ПКС:

• факторологический, устанавливающий фактические показатели комфорта проживания по результатам градостроительной инвентаризации и анализа средообразующих факторов;
• экспертный, определяющий оценку состояния элементов городской среды их потребителями.

На каждом уровне выявляется структура ПКС и факторов, формирующих рыночную и градостроительную ценность территорий. Перечень факторов оценки и вес каждого в общей структуре предопределены конкретным состоянием, качеством, особенностями и приоритетами развития, отличаются динамическими характеристиками.

Экспертный уровень получения информации, как правило, подразумевает не только опрос экспертов – профессионалов, занимающихся теми или иными аспектами функционирования города, а прежде всего пользователями среды города. Изучение субъективных оценок среды даёт возможность выявить факторы и условия, воспринимаемые как неблагоприятные, отклоняющиеся от нормы определенной категорией жителей или населением в целом. Структура и качество этой оценки зависят, в свою очередь, от социальной структуры населения – его слоев и возрастных групп, проявления «фактора желаемого соседства».

В зависимости от разнообразия типов освоения городских территорий выявляются типы пользователей (потребителей) этих территорий. Оценка потребительских качеств различных типов среды города должна включать мнение их непосредственных потребителей [2, с.20-21], [3, с.44].

Структура ПКС определяется т.о. по двум экспертизам (специалистов и потребителей), где важны совместимость критериев оценки качеств разными группами экспертов, возможность анализа и сопоставления, оценок, а также сам  инструмент оценки. Это обусловливает применение оценки в балльном выражении.

Диагностика ПКС на обоих уровнях может осуществляться в несколько этапов с уточнением и верификацией итогов оценки на каждом этапе. То есть и  анализ различных факторов, влияющих на функционирование и развитие среды, и выявление потребительской оценки среды возможны с временным разрывом. Более того необходим определенный мониторинг среды с целью выявления состояния средостабилизирующих факторов [4, с.195].

Поскольку в настоящее время город, как материально-пространственная  среда, формируется под воздействием рыночных факторов, представляется возможным считать, что именно эти свойства обладают привлекательностью и определяют, в конечном счете, цели инвестирования в развитие территорий.

Управление процессами градостроительного развития – это, прежде всего управление потребительскими качествами городских территорий. Представляется возможным формировать и (или) корректировать определенные свойства территорий для усиления инвестиционной активности в целях достижения градостроительного эффекта, заложенного в стратегических градостроительных документах, в том числе в генеральных планах городов. Определение необходимого понимания влияния свойств территорий на инвестиционные процессы, как единственного фактора развития города, обусловлено экономическими закономерностями – получением максимального дохода от вложений в формирование среды.

Инвестиционно-градостроительная политика развития территорий должна строиться таким образом, чтобы привлечь внимание инвесторов к объектам определенного назначения на территориях требующих «продвижения» к потребителю. Удачное инвестиционно-градостроительное мероприятие не только значительно повысит потребительские качества территории, но и станет фокусом привлечения последующих инвестиционных инициатив и направлений. Таким образом, инвестиционная составляющая потребительской оценки инициирует потребительские приоритеты и оказывает воздействие на градостроительные процессы.

Для выявления предпочтений инвестора анализировалось размещение наиболее распространенных доходных функций: коммерческо-деловая и жилая функции. Оказалось, что наибольший интерес вызывают те  участки территории города, которые обладают средовыми качествами, стимулирующими инвестиционную деятельность [4, с.198]. Это участки с высокими потребительскими свойствами, обеспечивающими  высокий социально-функциональный потенциал, обладающие хорошими условиями транспортного обслуживания, историческим  и   природно-экологический   потенциалом, оснащенные инженерными сетями и инфраструктурой.

В результате опроса потенциальных инвесторов развития городской среды были выявлены дополнительные факторы, побуждающие инвестиционную активность. Ими оказались:

• минимальный снос ветхой застройки или полное его отсутствие, связанные с высокими затратами на расселение людей согласно современным социальным нормам проживания;
• наличие высоких показателей людности на территории, отражающих численность постоянного населения и характеристики дневного населения;
• наличие уже существующих новых объектов необходимого функционального направления .

Дифференциация факторов, влияющих на освоение участков городской территории учреждениями коммерческо-деловой сферы, по убыванию их весомости выглядит следующим образом: транспортный потенциал; фактор минимального сноса; людность; наличие объектов торговли; хорошая инженерная инфраструктура; высокий историко-культурный потенциал; природно-экологический потенциал.

Для развития жилой функции подобная дифференциация выглядит несколько иначе: наличие свободных территорий; историко-культурный потенциал; обеспеченность инженерными сетями; природно-экологический потенциал; наличие транспортной инфраструктуры; наличие крупных объектов обслуживания.

Профессионалы, занимающиеся развитием города, выстроили свою оценку факторов, инициирующих инвестиционную деятельность на участках городской территории, таким образом: историко-культурный потенциал; транспортный потенциал; наличие свободных территорий; наличие объектов торговли; природно-экологический потенциал; инженерная инфраструктура.

Перевод полученных при обследовании результатов в условные «площадные» единицы, построение на их основе диаграмм позволили наглядно продемонстрировать соотношение факторов между собой в каждом сегменте, а также их несоответствие с профессиональной точкой зрения, которая часто транслируется как официальная. Подобное несовпадение объясняется, в первую очередь, тем, что и инвесторы, и градостроители выступают, согласно рыночных теорий, в качестве посредников предоставления функциональных услуг основному потребителю – обитателю, жителю города.

Мнение конечного потребителя городской среды должно внести определенные коррективы в полученную цепочку разных по весомости качеств среды. Однако, надо заметить, в условиях существующего расслоения населения требования к качествам среды проживания сильно социально дифференцированы. Градостроительное управление территориями города осложнено отсутствием сформированных представлений горожан  о приемлемом для них уровне и качестве городской жизни, выраженном в необходимых качествах среды. Об этом свидетельствуют результаты проведенного опроса жителей города [5, с 33].

Особенности регулирования градостроительных процессов манипулированием потребительскими свойствами зависят от величины и сложности градостроительного объекта и, соответственно, от ранга задач планирования градостроительного развития.

Уровень генерального плана города 

Подход к концепции инвестиционной поддержки структуроформирующих градо-строительных процессов в свою очередь включает два уровня задач:

1 – развитие центроформирующих потребительских качеств среды;

2 – развитие потребительских качеств среды селитебных территорий города.

Методы формирования потребительских качеств среды для стимулирования структуроформирующих градостроительных процессов включают:

• метод диагностики инвестиционной привлекательности территорий,
• метод выявления территориальных резервов для инвестиционной «атаки»,
• метод манипулирования функциями (включая транспортную),
• др.

Для решения тактических задач реализации подхода необходимо:

Выявление закономерностей инвестиционно-градостроительного развития для конкретного градостроительного объекта.

- Определение характера архитектурно-планировочного развития инвестиционно привлекательных территорий (линейное, точечное, зонное).

-  Зонирование территорий по потребительской составляющей.

-  Выявление невостребованных, ущербных в градостроительном отношении территорий, ранжирование их по очередности освоения и по степени необходимого дополнения структуроформирующими функциями.

-  Выяснение требуемого эффекта в соответствии с принятыми стратегическими планами развития города.

-  Выявление стимулирующих инвестиционную активность факторов.

- Последовательное наращивание требуемых качеств в зависимости от перспектив развития территории для стимулирования, стабилизации, ослабления или смены функциональной прерогативы.

Уровень отдельных территорий города

Можно выделить следующие этапы в реализации подхода к концепции инвестиционной поддержки участков городских территории:

1этап – инвестирование развития территории, разработка программы градостроительных действий с целью увеличения привлекательности для частных инвесторов приемами наполнения территорий потребительскими качествами.

2 этап – одновременно с первым этапом происходит  решение проблем,  связанных с внутриквартальными сетями, транспортной инфраструктуктурой, восстановлением архитектурных памятников и т.д.

3 этап – реализуется после привлечения средств частных инвесторов, предполагаются работы по реконструкции сетей, улучшению транспортного комфорта и т.д.

Приемы наполнения и реформирования городской среды зависят от существующих конкретных свойств территорий. Общими приёмами наполнения среды участков центральных и селитебных территорий являются:

• Выявление территориальных и функциональных резервов участка.
• Выявление стимулирующих инвестиционную активность факторов.
• Определение, фиксирование или изменение линейных стимулирующих свойств участка,        например, траектории пешеходных потоков.
• Фиксация «точек роста»  инвестиционной активности, их функциональное назначение и архитектурно-планировочные параметры.
• Выявление очередности наполнения территориальных резервов  участка потребительскими качествами.

Реализация этих подходов на практике способствует осуществлению комплексного развития городских функций, окупаемости инвестиционных вложений, стимулированию деловой и градостроительной активности. Так,  на территориях  «районов престижности» инвестиции в жильё дают наибольший доход. Это, как правило, исторически сложившиеся центры городов, зоны примыкания к ландшафтному окружению в относительной близости от городского центра и территории, примыкающие к главным городским улицам. Строительство на этих территориях возможно вести лишь силами частных инвесторов, так как, привлеченные высоким процентом прибыли, они способны вести реализацию проектов даже без дополнительных льгот или инвестиций из бюджета. Передача контрактов на реализацию реконструктивных мероприятий частным инвесторам в «районах престижности» снижает расходную часть местного бюджета и позволяет увеличить поступление налоговых средств.

Выполнение программ строительства и реконструкции в прочих районах требует, несомненно, поддержки местного бюджета, так как цены на реализацию жилья здесь в 1,5-2 раза ниже, чем в центре. В периферийных районах подчас даже высокостандартное жильё по умеренным ценам может не найти спроса. На этих территориях целесообразно размещать низкостандартное жильё, реализуемое по муниципальным программам. В периферийной и срединной зоне на понятие престижности влияет близость промышленных объектов. Соседство селитьбы с промзоной, даже если объект не действует, существенно снижает потребительские качества (и потребительскую стоимость) жилья и, соответственно, доходность от её реализации.

Разрабатываемые инвестиционно-градостроительные программы развития города призваны выделить территории города, обладающие высоким инвестиционным ресурсом, сконцентрировать усилия города на создании зон активного развития из проектов длительной окупаемости (стратегические зоны развития) и групп быстро окупаемых проектов, к участию в которых привлекаются частные инвесторы [6, с.10]. При выделении зон активизации необходимо учитывать наличие на данной территории функций, дополняющих жилую, и качеств среды, стимулирующих дальнейшее развитие участка.

Инвестиции, таким образом, являются важным фактором, влияющим и определяющим градостроительное развитие территорий города. В свете выше сказанного представляется возможным привлечение в градостроительную практику весьма актуальных экономических терминов: инвестиционная зона, точка роста и др. С этой же точки зрения было бы уместным развить и маркетинговый аспект градостроительных исследований. Такие понятия как градостроительный рынок, сегменты этого рынка, разнообразие потребителей и потребностей, потребительские качества территорий становятся вполне градостроительными.

Зонирование территории города по инвестиционной привлекательности представляет собой ранжирование территорий в соответствии с характером распределения инвестиционно привлекательных  участков по мере удаления от центра города. Поскольку именно участки территории центра, в силу своей центральности и значимости функций, наиболее инвестиционно привлекательны и интенсивно развивающиеся, вся территория центра является сложным инвестиционным ядром [6, с.15].

Изучение процессов градостроительной активности позволяет построить инвестиционно-градостроительный каркас, выявляющий некую проекцию доходности функций и интенсивности процессов на территорию города.

Структура инвестиционно-градостроительного каркаса города представляет собой совокупность территориальных элементов, которые ряд авторов [2,6] называет инвестиционно-градостроительными узлами, каналами (направлениями) и ареалами, стимулирующими градостроительную активность, способствующими формированию комфортной жизненной среды и развитию социально необходимых функций.

Используются следующие определения структурных элементов инвестиционно-градостроительного каркаса города:

- «Канал» представляет собой инвестиционно-градостроительное направление с определенной протяженностью и шириной.

- «Узел» является  точечной концентрацией инвестиционных вложений.

- «Ареал» – это район или участок города отличающийся интенсивностью инве-стиционно-градостроительного освоения (например центр города или его части).

Выделение территорий с разной инвестиционно-градостроительной активностью на территории города Пензы позволило идентифицировать их с узлами и каналами, совпадающими планировочно с общественно-транспортными узлами города и некоторыми участками магистралей городского значения.

В центре  города Пензы можно выделить условно лишь две инвестиционно активные зоны – ареала. Для сравнения: в Москве их десять, в Санкт-Петербурге – шесть, в Нижнем Новгороде – пять, в Самаре – три.

Ранжирование же «узлов» по плотности и характеру функций, площади участка социальной активности позволило определить (их с помощью расчета по приведенным единицам) в пять категорий.  Центрам обслуживания районного значения с минимальным набором социально значимых функций присвоена первая категория – «районный очаг». Изучение развития таких привлекательных для инвестирования участков, как общественно-транспортные узлы ( в дальнейшем – узлы), позволяет определить тот морфологический признак (функцию), который являлся своеобразным инициатором градостроительной и инвестиционной активности. Как правило, такой «точкой роста» являлось наличие магистрали городского значения, большая людность, как результат высокой плотности населения или наличия мощного пересадочного пункта, плюс обслуживающий объект с торговой площадью не менее 140 квадратных метров.

Итак, «точка роста» – архитектурный объект или элемент градостроительной системы, строительство или организация которого способны инициировать активизацию освоения или реконструкцию близлежащих территорий. Это точки наращивания, необходимых для развития территории, потребительских качеств среды.

Особенности планировочной структуры города, наличие естественных барьеров могут  инициировать или сдерживать развитие территорий. Так в Пензе естественным барьером, сдерживающим развитие, является река Сура, инвестиционная деятельность преимущественно сосредоточена на левобережье, в то время как на правом берегу размещение инвестиционно-привлекательных участков имеет островной характер.

Некоторые районы г. Пензы не могут развиваться самостоятельно,  для дальнейшего развития этих районов необходимо улучшить качество жилой среды за счет привлечения частных инвестиций в эти экономически «мёртвые» территории, что часто является нерентабельным для инвесторов. Для «страхования» бизнеса необходимо создание программ по развитию «непривлекательных» территорий города.

Целью такого программирования может являться сбалансированное развитие всех территорий, то есть повышение качества обслуживания, устойчивого экологического развития, транспортного сообщения. Политикой муниципалитета в данной ситуации должны становиться задачи сдерживания безудержного потока частных средств в инвестиционно-привлекальные участки города  и перенаправление этих средств в экономически не развитые территории.

Проводится ранжирование таких участков по существующим потребительским качествам: по степени необходимости завершения ансамбля застройки, вообще строительства; по степени инвестиционной востребованности; по размеру; по предполагаемой функции; по необходимости освоения; по наличию регламента на территории освоения и т.д. Сопоставление изучаемых участков с существующими инвестиционными узлами и каналами позволит выявить необходимые качества для наращивания  инвестиционной востребованности.

Учет потребительских требований вместе с градостроительными особенностями и инвестиционными  характеристиками участков должен стать разделом  проекта генерального плана города, который вместе с постоянным мониторингом может гарантировать высокую степень реализации градостроительного прогноза.

Появившиеся и укрепившееся инвестиционное строительство, в отличие от государственного, более гибко реагирует на спрос того или иного вида жилья. В зависимости от того, кто будет выступать заказчиком-инвестором – государство, фирма, частные кредитные учреждения (банки, инвестирующие строительные организации) и т.п., требования и задачи строительства отличаются. Так, перед государственным жилищным строительством стоит основная задача – обеспечить жильём малоимущие слои населения. Частные кредитные учреждения по своему усмотрению выбирают проект и строят типовое или эксклюзивное жильё для продажи. Несмотря на то, что основным фактором является «продаваемость» квартир, при возведении жилья учитывается множество факторов, рассчитанных на потребителя: место строительства, рынок сбыта в данной местности, конкуренция, система обслуживания, транспортные условия, уровень инженерного оборудования, безопасность проживания, различные неблагоприятные факторы и др.

Современное жильё можно дифференцировать следующим образом:

• муниципальное жильё;

• коммерческое жильё.

Бесплатное муниципальное жильё (социальное) строится за счёт государства для населения с низким достатком. В современных условиях темпы возведения  такого жилья резко снизились.

Муниципальное жильё подразделяется на три вида:

• жилые дома по проектам, разработанным в 80-е годы;
• жилые дома по проектам, откорректированным в 90-е годы;
• жилые дома по современным сериям и проектам.

Для малоимущих слоёв населения наряду с массовыми жилыми домами начали внедрять в строительство жилище II категории комфорта, дома с малогабаритными квартирами.

К проблемам типовой застройки можно отнести малую архитектурную выразительность жилых образований, малую архитектурно-планировочную манёвренность и трансформацию жилых пространств внутри зданий  и квартир, несоответствие уровня входа в дом и уровня входа в лифт.

Благоустройство типовых кварталов представляет собой стандартный минимум: хозяйственные, детские, спортивные площадки, стоянки для автомобилей. При этом недофинансирование и отсутствие внимания со стороны муниципалитета часто приводят к снижению уровня благоустройства и качества муниципального жилья.

Коммерческое жильё можно разделить на четыре вида:

• эконом-класс;
• бизнес-класс;
• элитный класс;
• эксклюзивный класс.

Эконом-класс – жилые дома для продажи, возводимые по проектам типовых серий. Жильцы становятся пайщиками-членами кооперативов, кондоминиумов и выбирают председателя. Все вопросы, касающиеся ремонта дома, благоустройства территории, коммунальные вопросы решаются на собраниях. Этому типу жилья изначально соответствует уровень благоустройства, характерный для типовых кварталов, но здесь, в отличие от муниципального жилья, качество жилой среды зависит от пожеланий и возможностей самих собственников-членов кооперативов.

Бизнес-класс – жильё для среднеобеспеченных слоёв населения, которые не имеют достаточных средств для строительства эксклюзивного жилья, но стремятся к индивидуальному, отличному от типового, жилью с минимальным  набором помещений инфраструктуры (стоянка для автомобилей, магазин и т.п.). Для среднего класса насыщенный рынок недвижимости предлагает огромное количество вариантов квартир и предложений по перепланировке. Характерные особенности этого типа жилой среды [1]:

а) подземная автостоянка, автономные инженерные системы;

б) широкий выбор квартир («классические», с кухнями, освещёнными естественным светом, или квартиры  с заглублёнными кухнями-нишами, что даёт больше свободы в использовании внутреннего пространства);

в) скоростные современные лифты;

г) остеклённые лоджии, которые могут использоваться как зимние сады, тренажёрные пространства, а те, что смыкаются с кухнями – как террасы для чаепитий;

д) приближенное обслуживание;

е) пятиминутная доступность от остановок общественного транспорта.

Наряду с этим, существует малоэтажное жильё бизнес-класса. По данным компании «Элита Девелопмент» (г.Санкт-Петербург) идеальный дом, каким его хотели бы видеть будущие владельцы – это двухэтажный кирпичный коттедж с мансардой. Площадь 100-150 м². В доме 2-3 спальни не менее 15 м², два санузла, большая кухня (от 15 м²). Дом должен быть сдан  или совсем без отделки, или оформлен по индивидуальному дизайнерскому проекту. Жильё должно иметь автономную систему отопления, камин и газ. Желательно тёплые полы и фильтры для очистки воды. Неплохо было бы, чтобы застройщики озаботились и благоустройством земельного участка. Обязательное требование – наличие охраны, а ещё лучше, если весь посёлок охраняется круглые сутки. Необходимый минимум – система сигнализации в каждом доме. Зато встроенный гараж не нужен: большая часть респондентов отдаёт предпочтение крытым паркингам или гаражу во дворе. Потребители по-другому оценивают значимость объектов социальной инфраструктуры. Для потребителя наличие аптеки и почты оказалось важнее, чем предполагают специалисты агентств. Зато детский сад или школа могут находиться за пределами поселения. Кроме того, самым важным фактором для обеспеченного человека становится не транспортная доступность, а престижность местаи экологическая безопасность района [2].

Вариантом улучшения условий проживания и благоустройства дворовой территории как в муниципальном, так и в коммерческом жилье эконом-класса и бизнес-класса может служить устройство участков при квартирах первых этажей [3]. Устройство приквартирных участков одновременно способствует улучшению экологии в массовой застройке, создаёт эффект дополнительной зелёной комнаты для отдыха в тёплое время года и обеспечивает проживающим на первом этаже инвалидам возможность пребывания на воздухе.

Другим вариантом решения проблемы качества благоустройства внутрирайонных, внутриквартальных и внутридворовых террито­рий является «адресность» природного окружения, устройство пешеходных зон с парками, искусственными водопадами, магазинчиками и разной инфраструктурой, чтобы люди  вечером с удовольствием шли туда на прогулку, что является показателем «здорового, безопасного, живого и устойчивого города» [4]. «Комплексная жилая среда должна не подавлять человека, не делать его обезличенной частицей чего-то. Люди имеют право жить  в такой среде, где им, начиная с квартиры, удобно функционально, недорого и эстетически приятно, где они всё это любят и берегут, мало того – гордятся» [5].

В последнее время городах стали возводиться блокированные жилые дома – так называемые таунхаусы . В таких жилых домах жителям предоставляются не только высококомфортные условия проживания, квартиры в двух и трёх уровнях с подвалом и со встроенными или пристроенными гаражами, но и небольшие земельные участки при квартирах. В этих типах жилых домов сауны, кладовые, бильярдные и другие подсобные помещения обычно  располагаются в подвалах. Территория комплекса, как правило, полностью огорожена, охраняема и благоустроена. Блокированное жильё может быть рассчитано как на россиянинасо средним достатком (9-ый микрорайон Куркино в Москве, микрорайон «Спутник» в Пензе), так и на высокообеспеченного (комплексы «Росинка», «Сетунь», «Остров фантазий» в Москве, «Дубрава» в Пензе).

Элитный класс – жильё для высокообеспеченных слоёв населения, которые имеют возможность выбрать наиболее подходящий вариант планировочного решения квартир и высокий уровень обслуживания.

В середине 90-х годов появляются дома и жилые комплексы, способные удовлетворить возросшие требования высокообеспеченных слоёв населения. Одним из первых возведённых в Москве жилых комплексов были «Золотые ключи» (1997 год). В дальнейшем развитие жилищного строительства пошло по пути создания сверхкомфортных апартаментов.

Характерными признаками элитного жилья являются:

а) максимальный набор  жилых комнат и подсобных помещений в квартире;

б) свободная или частично ограниченная планировка;

в) охрана территории;

г) подземная автостоянка;

д) развитая социальная инфраструктура (супермаркет, банк, прачечная, детская комната, спортзал, бассейн, теннисный корт, зимний сад и др.);

е) автономность жилой среды обитания, практически независящей от городской среды.

В некоторых жилых комплексах предполагается наличие спортивно-развлекательных комплексов (жилые комплексы «Олимпия», «Триумф-Палас»).

Эксклюзивный класс предоставляется элитным  потребителям жилья. В состав эксклюзивного жилья входят:

• жилище «клубного» типа;
• пентхаусы.

Наиболее важными отличительными чертами «клубного» жилища являются местоположение дома, его этажность и вместимость. Обязательный элемент для клубных домов – так называемые клубные помещения: каминная комната, бильярд, тренажёрный зал, бассейн, сауна, кафе, бар или ресторан. Оптимальными считаются семи – девятиэтажные жилые дома с 20-30 квартирами. Эксклюзивными клубными можно считать дома с 5-12 квартирами, причём на каждом этаже должна быть только одна или две квартиры. Самым престижным местом застройки в Москве определена территория, ограниченная улицами Пречистенкой  и Остоженкой. Здесь построены и реконструированы жилые дома «Усадьба Савеловых», «Комплекс в Зачатьевском», «Палаты Муравьёвых», «Остоженка де Люкс».

Пентхаус в идеале – отдельный коттедж на крыше; пентхаусом можно считать и два последних этажа высотного здания с панорамным видом на окружающую застройку.

Тенденции развития типов жилья и  соответствующих им типов жилой среды описаны на примере Москвы, но характерны они и для других крупных городов России.

Принцип дифференциации типов жилой среды по потребительским качествам, сопутствующему типу жилья представлен на примере города Пензы.

Анализ состояния застройки города Пензы показал, что жилые образования с однотипной, относящейся к одному периоду освоения средой, характеризуются и определенными свойствами территориальных сообществ. Несомненно, преобладающий тип застройки влияет  на  качество всей территории, порождает однотипность городского поведения, сознания, восприятия и требований к среде, что в свою очередь, способствует её консервации [6].

Как продемонстрировали данные проведенных социологических опросов, существует взаимосвязь между качеством жилой среды и требованию к нему потребителей, их городскими приоритетами [6,7,8]. Интегральные показатели социально-градостроительных особенностей территории – «атрибуты образа жизни» – в соответствии с типами среды описывают характерные черты и параметры застройки [9]. Тип городской среды определяется:

• местоположением  внутри одной из основных частей города (центральной, срединной, периферийной зоны), обеспечивающим степень удобства экономико-географического и транспортного положения;
• типом застройки, коррелирующим с образом жизни и характером средовых взглядов населения;
• функциональными особенностями территории.

В настоящее время городская среда Пензы может быть подразделена на восемь основных типов:

- городская среда центрального типа с мозаичным характером распределения функций и типов застройки;

- городская среда, формирующаяся на основе «сталинской» застройки в наиболее представительных частях города с развитой системой услуг для населения и хорошо сохранившимся составом населения;

- среда районов первых массовых серий жилой застройки с однородным характером освоения территории, способствующим формированию однотипного городского образа жизни;

- среда многоэтажной застройки 70-80-х годов, в основном, на периферии города с характеристиками городской среды, обостренными проблемами городской инфраструктуры;

-  среда многоэтажной застройки эконом и бизнес-класса начала XXI века в периферийных районах города, характеризующаяся комфортным обустройством дворовых территорий и повышенным качеством жилья;

-  среда многоквартирной застройки повышенной комфортности (бизнес-класса) и высокой степени комфортности (класса люкс) разной этажности, размещаемой в центральной и срединной части города, характеризующаяся тенденцией к «выгораживанию территории» и автономизацией внешних жилых функций, с развитой структурой управления;

-  городская среда с малоэтажной, как правило, односемейной, застройкой в центральной, срединной и периферийной зонах города, созданной по заместительному принципу на территориях давно существующих районов или кварталов так называемой индивидуальной застройки;

- деградирующая городская среда в центральной, срединной и периферийной зонах города, характеризующаяся морально устаревшим типом застройки с большим физическим износом, не типично городским типом освоения среды, усугубленным отсутствием инженерного сервиса.

Особенности размещения типов среды в структуре города, локализация функциональных зон и подзон, возможности обеспечения транспортного комфорта позволяют дифференцировать городскую среду на «элитную», среднего и стандартного качества. Типы среды на территории города различаются между собой степенью цельности, насыщаемости объектами коммерческой, деловой и производственной сферы, остротой проблем и характером средовых ориентаций жителей[10, с.89].

Анкеты для опроса содержали блоки вопросов об отношении к среде проживания и её элементам, определении приоритетных требований к среде [7,8], степени сплоченности соседских сообществ, возможности их соучастия в преобразовании среды. Исследования показали, что наиболее крепкие соседские отношения характерны для территориальных сообществ в районах с деградирующей средой; в районах с высокими качествами среды; отчасти для населения территорий массовой застройки; для жителей городской среды с малоэтажной застройкой, заселявшейся одновременно и имеющей однородный социальный состав; локальных  территориальных соседств бывших деревень в структуре городских окраин [9].

Выявленные ареалы крепких соседских отношений являются территориями с высоким потенциалом самоорганизации населения, в том числе и с целями средообразования. Необходимо отметить, что эти ареалы могут превратиться в точки созревания конфликтов в случае отсутствия реализации социально-архитектурных ожиданий проживающего населения.

По мнению жителей проблемы по организации качественной среды проживания существуют в разной степени на всех территориях и для всех типов среды. Исключение составляют общепризнанные в качестве «престижных» районы с комплексом характеристик, включающим экологичность (близость природных рекреационных пространств, высокая степень озеленения, отсутствие шума и т.д.), ландшафтную обособленность и некоторую самодостаточность по уровню  и формам обслуживания населения. Следует отметить, что уровень обслуживания своего района проживания оценен респондентами как нормальный, высокий и достаточно высокий (72%), низким его признали жители центральных территорий с деградирующей средой и окраин города вне зависимости от типов среды.

Разнообразие типов жилой среды – логическое следствие разнообразного спроса на объекты, формирующие городское пространство, и многообразия потребителей городской среды [10, с.88].

Структурирование городской среды, правовое зонирование определяют инвестиционную привлекательность различных типов городской среды, что позволит инициировать их развитие и значительно повысить потребительские качества.