Ипотечные ссуды используются для финансирования, приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений. Сегодня ипотека является одним из самых эффективных инструментов решения важнейшей проблемы, обеспечения населения жильем. Однако не мало важным вопросом с этой точки зрения является оценка потенциала ипотечного кредитования.

По итогам 2013 года объем рынка ипотечного кредитования в России составил более 2,6 триллионов рублей. В первом полугодии объем рынка ипотеки составил 429 миллиардов рублей, что на 58 процентов превосходит результаты аналогичного периода 2012 года (таблица 1). Первое место по объему портфеля занимает Сберегательный Банк РФ (1,3 трлн рублей), второе- ВТБ 24 (414,9 млрд) и третье -Газпромбанк (170,1 млрд). Все три портфеля перечисленных банков показали довольно существенный годовой прирост: 30%, 56% и 47% соответственно.

Таблица 1 – Рейтинг банков по размеру ипотечного кредитного портфеля в РФ за период 2012-2013 гг. (в миллионах рублей)

Источник [1]

По нашему мнению, устойчивый рост рынка был обеспечен невысокими ставками ипотечного кредитования, появление все большей конкуренции в банковской среде в данном направлении и увеличением темпов жилищного строительства.

Рассматривая количественные показатели ипотечного кредитования в РФ таблица 2. Необходимо отметить, что количество выданных ипотечных кредитов значительно увеличилось по сравнению с предыдущим периодом, основные претенденты по данному показателю это– Сбербанк РФ, выдавший 449658 кредитов за год, ВТБ 24 – 143463 кредитов и Газпромбанк – 35143 кредитов.  В Общем количестве это увеличение составило на 102904 кредитов, 33747 и 4114 соответственно.

Таблица 2 – Рейтинг банков по количеству ипотечных кредитов в РФ за период 2012-2013 гг. (штук)

Источник [2]

В таблице 3 представлен сравнительный анализ по объему выданных ипотечных кредитов по итогам первого полугодия 2014 и 2013 годов. По представленным данным видно, что Сбербанк РФ и ВТБ24 по итогам периода выдали наибольшее количество ипотечных кредитов в общем объеме.  Оба банка улучшили свое положение на рынке ипотечного кредитования.

Однако увеличение количественных показателей ипотечного кредитования в Р.Ф не решает проблем возникающих в процессе данного вида предоставляемых услуг населению.

Основные проблемы можно разделить на два направления –внутренние и внешние. Так к внутренним проблемам относятся:

–затягивание сроков рассмотрения поданной заявки от заемщика в кредитной организации. Если объектом залога является квартира и собственником этого объекта выступает физическое лицо, как правило, заявка в банке должна рассматриваться в течение 2-3 дней с момента предоставления всех документов;

–кредитная организация в процессе работы с потенциальным заемщиком может одобрить сумму кредита, отличную от той, которую заявил заемщик при подаче заявки, а заемщик в итоге может отказывается от выбранного варианта, тем самым может потерять определенную сумму денег, которые он возможно уже потратил при подготовке пакета документов для банка;

Таблица 3 – Рейтинг ипотечных банков по объему выданных кредитов в РФ за период 2013-2014 гг. по итогам первого полугодия.

Источник [3]

–оплата услуг риэлтерского агентства или ипотечного брокера. Требуются дополнительные средства и расходы. Стоимость услуг определяет каждое агентство по-своему, в настоящее время средняя стоимость услуг по оформлению ипотечных сделок варьируется от пятидесяти до ста тысяч рублей.

– главным вопросом остается выбор объекта недвижимости. Порой спрос на рынке недвижимости превышает предложения. К объектам недвижимости предъявляются определённые требования. Так, например, в квартире не должно быть перепланировок, износ дома должен быть не ниже 40 процентов, некоторые банки не ставят под залог квартиру, где собственником могут выступать несовершеннолетние дети. Многие продавцы квартир или других объектов не охотно соглашаются работать с ипотечными программами.

К внешним проблемам можно отнести:

1)      ограниченная платежеспособность граждан;

2)      в регионах зачастую бывает недостаточное количество объектов новостроек, и как правило, завышенные цены на них;

3)      отсутствует система в законодательстве недвижимости. Ее необходимо совершенствовать и реализовывать на практике;

4)      совершенно не развита инфраструктура рынка жилья и жилищного строительства.

В стране отсутствует схема, в которой могут взаимодействовать все участники при оформлении ипотечных кредитов, а это агентства недвижимости, застройщики, компании по оценке недвижимости, страховые компании. Порой расходы на оказание услуг превышают лимиты бюджета семьи.

5) проблемы социального характера.

Государство должно учитывать доходы малообеспеченных слоев населения, решать жилищные вопросы тех категорий граждан, которые имеют средние доходы, накопления и имеющие жильё в собственности квартиры по договору о передаче квартир и иных объектов в собственность граждан. Основное решение этой проблемы для граждан данной категории является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование на основе государственных программ. Без поддержки государства жильё на рынке будут приобретать только граждане с высокими доходами.

На сегодняшний день лишь 1 процент населения может  позволить себе приобретать жилье без использования ипотечных займов. Совсем маленький процент населения, который составляет буквально 0,4 процента, обеспечивается жильем из средств бюджета регионального, федерального и местного уровня.

Несмотря на данные проблемы и недостатки, в процессе ипотечном кредитовании, наблюдаются и серьезные перспективы развития.

В настоящее время разработана «Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года», которая утверждена распоряжением Правительства РФ ото 19 июля 2010 года [4].  Стратегия затрагивает все вопросы, которые связаны с развитием ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.

Стратегия рассматривает задачи приобретения недвижимости на первоначальном строительстве или вторичном рынке.

Для того, чтобы ипотечное кредитование было доступным, необходимо строить жилье эконом-класса, а также жилье, которое будет удовлетворять требованиям граждан со среднестатистическим доходом; повышать конкуренцию среди банковских услуг ипотечного кредитования, привлекать инвесторов для строительства нового жилья.

Рынок ипотечного жилищного кредитования необходимо развивать устойчивыми темпами. Объемы выдачи ипотечных жилищных кредитов должны превышать объемы погашения, что будет способствовать росту портфеля ипотечных жилищных кредитов.

В перспективе ипотечный займ будет основным товаром для приобретения объектов недвижимости в собственность заемщика, стоимость на жилье, условия ипотечных займов и доходы населения позволят приобретать объекты 70 процентам граждан.

Самый распространённый ипотечный кредит на сегодняшний день является кредит со сроком кредитования от 10 до 25 лет. Это фиксированная ставка и процент составляет от 11, 45 процентов. Доля кредитов с ипотечным страхованием и первоначальным взносом в размере 10 процентов составит до 20 процентов рынка ипотечного жилищного кредитования.

При получении кредита, эта процедура станет стандартной. Сократятся сроки сбора документов и рассмотрения заявок. До момента, когда необходимо подписывать кредитный договор или договор займа, заемщик должен получить всю достоверную информацию о стоимости кредита и его основных условий, сроках и других немало важных параметров.

Кроме всех консультаций до момента получения кредита заемщик получит возможность переуступить права по кредиту третьему лицу или реструктурировать его в случае серьезных изменений.

Большая конкуренция среди банков по выдаче ипотечных займов будет способствовать тому, что существенно будут уменьшены тарифов, повысится качество обслуживания граждан. Заемщики с более хорошей кредитной историей могут иметь привилегии.

Целью развития ипотечного жилищного кредитования является обеспечение к 2030 году доступности приобретения и строительства жилья с помощью ипотечного жилищного кредитования для 70 процентов семей.

Стратегию предполагается реализовать в 3 этапа.

Первый этап начинался с 2010 по 2012 годы. Главными считается восстановить доверия к рынку ипотечного жилищного кредитования у заемщиков, кредиторов и инвесторов. Доля всех сделок с ипотекой на рынке жилья составит 25 процентов, а объемы выдачи ипотечных жилищных кредитов в год составят 490 тыс. кредитов. Уровень просроченной задолженности предполагается снижаться за счет увеличения кредитного портфеля.

На втором этапе (2013 – 2020 годы) происходить восстановление рынка. Предполагается, что банки будут активно предлагать ипотечные жилищные кредиты населению. Необходимо уравновешивать спрос и предложение на рынке жилья.

Промежуточные итоги реализации второго этапа настоящей Стратегии предполагается подвести в 2015 году. К концу 2015 года доля семей, которым будет доступен ипотечный жилищный кредит, достигнет 30 процентов. Доля ипотеки в валовом внутреннем продукте составит около 7,2 процента, а средняя ставка – около 8 – 9 процентов. В 2015 году предусматривается выдать около 740 тыс. ипотечных жилищных кредитов.

К концу 2020 года количество граждан, которые хотели бы взять ипотечный кредит, увеличится в общей массе до 50 процентов. Кредитная ставка должна понизится до 6 процентов годовых, при этом уровень индекса цен должен быть 4 процента.

На третьем этапе (2021 – 2030 годы) произойдет насыщение. Количество нуждающихся сократиться. Рынок жилья и ипотеки перейдет к фазе стабилизации. В долгосрочной перспективе основной задачей станет поддержка устойчивости рынка жилья и ипотеки и предотвращение возможных кризисных явлений.

В этот период возможно появление других типов кредитов под залог жилых помещений на цели, не связанные с улучшением жилищных условий, в том числе на цели повышения образования, улучшения здоровья и обеспечения материального благополучия после выхода на пенсию.  Так же ипотечное кредитование может повлиять на снижение уровня инфляции в стране.

В современных условиях повышается значение ипотеки для социального развития общества. Жилищное ипотечное кредитование способствует обеспечению граждан доступной частной жилой собственностью, являясь мощным фактором формирования среднего класса общества.

Главной задачей развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования заключается в том, чтобы организовать работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами. Создание такой организации увеличит платежеспособный спрос граждан; ипотечный рынок значительно станет активным; личные накопления граждан будут участвовать в обороте; большими темпами будут развиваться стройки; экономика станет подвижной.

Долгосрочное кредитование жилья должно прислушиваться к опытам международных коллег, институтов, приспосабливаться к законам и нормативным базам в РФ, учитывать темп и уровень инфляции, использовать сбережения граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов.

При активности ипотечных продуктов, произойдет значительный рост новых объектов, новостроек, произойдет оживление в некоторых отраслях промышленности, увеличится производство продукции, услуг, экономика станет оживленной. Ипотечное кредитование даст возможность модернизировать производство, что приведет к повышению качества и конкурентоспособности продукции – все это ведет к увеличению экономического потенциала страны.

В завершении необходимо отметить, что развитие ипотечного кредитования окажет положительное влияние на преодоление социальной нестабильности и поможет удовлетворить потребность населения в жилье.

Ситуация на региональном рынке недвижимости зависит от многих факторов. Факторы делятся на внутренние (зависящие от региона) и внешние (не зависящие от региона) факторы, влияющие как на спрос, так и на предложение. Рассмотрим их подробнее в таблице 1.

Таблица 1 – Внешние и внутренние факторы, влияющие на спрос на региональном рынке недвижимости[1]

Государство имеет рычаги влияния на рынок недвижимости с помощью построения кредитно-денежной политики. Автор может добавить, что важное значение играют условия совершения сделок и организации строительства с точки зрения подкрепления данных процессов нормативной базой, а это на прямую зависит от государства и от исполнительных органов власти.

Существующее в регионе предложение на рынке недвижимости тоже подвержено факторам влияющем на его формирование (таблица 2).

Таблица 2 – Внутренние и внешние факторы, влияющие на предложение на региональном рынке недвижимости [1]

На рынке недвижимости все взаимосвязано. Анализируя таблицы, можно сделать вывод от том, что спрос влияет на предложение, внешние факторы влияют на внутренние. Государственное участие, являясь внешним фактором, проявляется в формировании, как спроса, так и предложения.

Государство, как управляющая обществом система обладает внутренней структурой, имеет специальные органы для реализации своих полномочий [3]. В своей работе автор рассматривает государство с точки зрения его участия в формировании региональных рынков недвижимости.

На рынке недвижимости государство выполняет следующие функции:

• идеологической и законодательной инициативы (концепции развития отдельных видов рынка и программы их реализации);
• инвестора в приоритетные отрасли материального производства, жилищное строительство и социально-культурную сферу;
• профессионального участника при торговле жилищными сертификатами, государственными зданиями и сооружениями, и другими объектами недвижимости;
• эмитента государственных и муниципальных ценных бумаг под залог недвижимого имущества;
• регулятора, устанавливающего правила и нормы функционирования рынка недвижимости;
• верховного арбитра в спорах между участниками рынка недвижимости через систему судебных органов;
• контролера устойчивости и безопасности рынка (регистрация прав и сделок с недвижимостью).

Одним из факторов влияния государства на региональный рынок недвижимости является субсидирование ставки по ипотеке. В нашей стране процент сделок с жилой недвижимостью с использованием ипотеки невелик, нынешние сделки с недвижимостью лишь на 20% связаны с ипотечным кредитованием. В основном, покупатели по-прежнему рассчитывают на собственные силы и неохотно берут кредиты [4]. Тем не менее рынок ипотечного кредитования развивается и поддерживается государством. Вследствие этого в последние годы развитие получила программа «Социальная ипотека», разработанная для обеспечения жильем категорий населения с невысокими доходами: военнослужащих, молодых семей, ученых, учителей. Программа предусматривает оформление кредита на недвижимость с государственной поддержкой, изыскивающей различные механизмы для того, чтобы максимально снизить ставку по ипотечному кредитованию, помочь заемщикам с невысокими доходами.

Объем выданных ипотечных кредитов за 2011-2014 года снизился на 54%, а количество выданных кредитов сократилось на 46%. Спад приходится на период подъема ключевой ставки ипотечного кредитования (до 14,9% в конце 2014 г.). То как это отразилось на рынке жилой недвижимости отображено на рисунке 2.

Рисунок 2 – Динамика рынка недвижимости РФ и доля ипотеки в сделках с жильем за 2010-2015 гг. [5]

Исследуя рисунок 2, можно сделать вывод, что динамика рынка жилья ещё раз подтверждает зависимость спроса от условий кредитования и экономической обстановки в стране. То, что в декабре 2014 года наблюдается высокий процент доли ипотеки в сделках с жильем, объясняется тем, что из-за повышения ключевой ставки, население начало активно брать жилье на заемные средства опасаясь дальнейшего повышения ставок и цен. Можно отметить, что в первом квартале 2015 года наблюдается резкий спад (на 4,2%) доли ипотеки в сделках с жильем. В январе 2015 года выдано почти на 10% меньше ипотечных кредитов, чем год назад (43 016 кредитов против 47 662), и на 11% меньше по объему. При этом по сравнению с декабрем 2014 года кредитов выдано почти на 70% меньше (43 016 против 129 790) [4].

В 2016 году на примере Свердловской области можно наблюдать результат действий государства на формирование рынка недвижимости. Уральская палата недвижимости отмечает рост ипотечных кредитов за первые три квартала текущего года более чем на треть. Средневзвешенная ставка, по данным ЦБ РФ, снизилась до 12,9%. Предложения на первичном рынке в основном укладываются в диапазон 10–12%. После падения продаж (на 40%) в 2015 году, в текущем году рынок стабилизировался, а в последние месяцы демонстрирует рост продаж. Частично это объясняется фактором отмены льготного кредитования в 2017 году [6].

Экономическая ситуация в стране и снижение покупательской активности повлияло и на деятельность застройщиков. Уже с февраля 2015 года темпы роста ввода нового жилья имеют отрицательную динамику. Снижение динамики ввода в действие жилых домов говорит о снижении спроса на продукты застройщиков. Девелоперам и застройщикам не выгодно закладывать новые объекты при низкой реализации существующих объектов. По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), в 2015 году в Свердловской области начали возводить всего 550 тыс. кв. м. жилья, что в 2,5 раза ниже уровня предыдущего года. В 2016 году негативная динамика сохраняется. Население на спешит покупать новые квартиры. Кто-то ждет дальнейшего понижения цен на квадратные метры, кто-то просто не имеет необходимых средств.

В перспективе на объемы застройки может повлиять недавно принятые поправки в закон о долевом строительстве (214-ФЗ). Сейчас девелопер имеет возможность строить как на заемные средства, так и за счет средств дольщиков. В дальнейшем он может лишиться возможности использовать средства дольщиков, что приведет к необходимости строить полностью на заемные средства. Это неизбежно отразится на стоимости квадратного метра. В основном все плюсы для покупателей оборачиваются минусами для застройщиков. Большинство поправок вынудят застройщиков менять экономику проектов и перестраивать рынок на новые рельсы. Инвестиционная себестоимость строительства вырастет не менее чем на 20%, покупатель (дольщик) получит тройной контур защиты от недостроя и долгостроя. Просто теперь он защищен за свои же деньги и метры для него стоят дороже [7].

Если говорить о коррективах, которые необходимо внести в действия властей, имеющих влияние на региональный рынок недвижимости, можно говорить о следующих векторах развития:

• отслеживание изменений спроса и предложения на региональном рынке недвижимости после отмены программы поддержки заёмщиков и принятие мер при ухудшении показателей этих областей рынка;
• модернизация законодательства в направлении снижения денежной и административной нагрузок на застройщиков и девелоперов;
• поддержка отрасли строительства для предотвращения дефицита квадрантных метров жилья в будущем.

В общем и целом, государство пытается поддерживать рынок недвижимости на должном уровне, оказывая поддержку как спросу, так и предложению. Безусловно, данная отрасль экономики нуждается в помощи со стороны государства, которое при грамотном расставлении приоритетов поможет выйти из кризиса рынкам недвижимости регионов и всей страны.