ФГБОУ ВО «Красноярский государственный аграрный университет»

В данной статье рассмотрены теоретические и методологические положения порядка исправления реестровых ошибок, проанализирован процесс исправления реестровых ошибок в местоположении границ земельных участков в Ширинском районе Республики Хакасия.

И так, для начала разберемся, что же представляет собой реестровая ошибка и по каким причинам она происходит. Реестровая (кадастровая) ошибка  ˗ это воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости. Базовым нормативным правовым актом, который регулирует вопросы с возникновением реестровых ошибок и порядком их исправления, является Земельный кодекс РФ[1]. Однако, с учетом сложной процедуры прохождения взаимосвязанных и последовательных этапов  (в связи с исправлением реестровой ошибки в местоположении границ земельного участка) предполагается комплексное правовое регулирование, в том числе Федеральный Закон «О государственной регистрации недвижимости» ФЗ № 218 является неотъемлемой частью в сфере регулирования земельных правоотношений.

Целью работы является анализ процедуры исправления реестровой ошибки в местоположении границ земельного участка в Ширинском районе Республики Хакасия.

Задачами работы являются:

1) изучить теоретические основы и методы исправления ошибок в государственном кадастре недвижимости;

2) рассмотреть способы исправления реестровых ошибок;

3) проанализировать порядок исправления реестровой ошибки в местоположении границ земельного участка;

4) изучить все материалы и документацию, необходимые при исправлении таких ошибок;

4) выявить проблемы, возникающие в процессе исправления реестровых ошибок и разработать предложения по устранению данных проблем.

Объекты и методы

В качестве материала были  использованы:

-Научная статья  «Практические проблемы, связанные с наложением границ земельных участков. Кадастровая ошибка» № 11(158)/2014

-Доклад о состоянии и использовании земель в Республике Хакасия в 2015г.

-нормативно-правовая база ведения государственного кадастрового учета;

-Федеральным законом  от  24 июля 2007 г. № 221 – ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (на данный момент уже не является законом о ГКН. В настоящее время дествует ФЗ № 218).

Объектом иcследования является: земельный учаcток, расположенный по адресу: Реcпублика Хакасия, Ширинский район, с. Шира, пер.Курортный, 5,  предназначенный для жилой застройки, фактическая площадь данного земельного участка составляет 900 кв.м., находящийся в собственности.

В статье изучен порядок проведения кадастровых работ при исправлении ошибки в местоположении границ в отношении земельных участков, с разрешенным видом использования: для жилой застройки. Проведен анализ процедуры постановки на государственный кадастровый учет земельного участка. В процессе были получены материалы инвентаризации, необходимые для подтверждения границ 15 лет и более данного земельного участка, а так же были собраны документы, необходимые для формирования межевого плана, также был подписан акт согласования местоположения границ земельного участка всеми заинтересованными лицами ,  в том числе и самим собственником данного земельного участка, был получен межевой план, подготовленный ранее, в котором и была допущена реестровая (кадастровая) ошибка, который является основанием для устранения реестровой ошибки.

Кадастровый учет проводился в связи с исправлением реестровой ошибки, а также уточнением смежных ему участков. Рассчитана также стоимость кадастровых и землеустроительных работ.

Результаты исследований

Земля как часть природы является основой жизнедеятельности человека. В то же время как объект недвижимости земля – это и средство производства, и предмет труда, так как в любой сфере деятельности человек в той или иной мере воздействует на нее. Совокупность этих двух качеств делает землю специфическим средством производства, функционирующим во всех отраслях народного хозяйства.

Земельный кодекс определяет земельный участок как объект права собственности и иных прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи[1].

В государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об уникальных характеристиках земельного участка. К таким характеристикам относятся следующие:

-вид объекта недвижимости (земельный участок);

-кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости;

-описание местоположения границ земельного участка;

-площадь земельного участка.

Кадастровый учет в связи с изменением указанных характеристик (ошибка в местоположении границ) земельного участка осуществляется на основании представляемых в орган кадастрового учета заявления и иных необходимых для кадастрового учета документов.

Для исправления реестровой ошибки в местоположении границ земельного участка (при уточнении границ земельного участка), заинтересованное лицо обратилось к кадастровому инженеру и заключило договор подряда на проведение кадастровых работ. В дальнейшем кадастровый инженер осуществил кадастровые работы, в результате которых был подготовлен межевой план в связи с исправлением реестровой ошибки и уточнением местоположения границ и площади смежных ему земельных участков.

Целью проведения кадастровых работ – исправление ошибки в  местоположении границ земельного участка и постановка на государственный кадастровый учет.

Графическая часть межевого плана состоит из схемы геодезических построений, схемы расположения земельных участков, чертеж земельных участков и их частей, а  также дополнительно прилагается схема, заверенная личной подписью и печатью органом местного самоуправления, для подтверждения устранения реестровой ошибки.

После завершения установления и согласования границ земельного участка на местности его границы закрепили межевыми знаками установленного образца, а так же подготавливается акт согласования местоположения границ земельного участка, в котором собственники смежных земельных участков дают свое согласие (личная подпись, паспортные данные) на установление границ уточняемого земельного участка, в том числе согласие самого заказчика (если он является собственником данного земельного участка).

Итогом проведения кадастровых работ является подготовленный межевой план и постановка на государственный кадастровый учет[2].

Выводы

 Наиболее актуальная и распространенная на данный момент это реестровая (кадастровая) ошибка в местоположении границ земельных участков.

Таким образом, реестровая ошибка – это несоответствие определенных кадастровым инженером координат границы участка их фактическому местоположению. Это можно увидеть на публичной кадастровой карте, находящейся на портале Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) или при получении кадастрового плана территории. Но зачастую, такие ошибки встречаются на практике при проведении кадастровых и полевых работ кадастровым инженером. Встречаются нередко такие ситуации, когда ошибка была допущена одним кадастровым инженером, а справлять ее приходится другому. Поэтому между землевладельцами и землепользователями случаются такие ситуации, связанные  реестровыми ошибками, которые резрешаются только в судебном порядке, что занимает порой не мало времени.

Как уже было сказано, наиболее часто такая  реестровая (кадастровая) ошибка совершается кадастровым инженером, из-за ряда причин:

- многие кадастровые инженеры до сих пор используют устаревшее оборудование и проводят работы в условной или местной системе координат без привязки к общей государственной системе. В результате получается участок, имеющий границы, которые невозможно привязать к местности.

-некоторые кадастровые инженеры из-за большого количества заказов не выезжают на местность, вписывая в кадастровый план приблизительные координаты. Для получения данных они используют картографические материалы и сведения об смежных участках, поставленных ранее на учет.

- из-за низкой квалификации, кадастровый инженер может не обеспечить подготовку оборудования и правильную обработку измерений для привязки межуемого участка или допустить просчеты в вычислениях.

- невнимательность кадастрового инженера может привести к неверному определению конфигурации существующего ограждения и изменению площади участка.

- из-за неисправности применяемого измерительного оборудования.

В заключении хотелось бы сказать, что принятый Федеральный закон №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (на данный момент уже не является законом о ГКН, в настоящее время действует ФЗ № 218), приказ Министерства экономического развития № 412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков» (также, стоит отметить, что данный приказ утратил силу, ввиду с изменениями в земельном законодательстве, данное положение  «Требование к  межевому плану» содержится в ФЗ № 218, ст.22), а также  Федеральный закон № 78-ФЗ « О землеустройстве»[3] призваны унифицировать и ускорить эффективную работу организаций, задействованных в межевании земельных участков, оформлении документации, экспертизе и техническом контроле за исполнением требуемых процедур, систематизировать процедуру межевания.

Набор функциональных компонент информационных систем кадастрового назначения должен содержать эффективный и быстродействующий интерфейс, средства автоматизированного ввода данных, адаптированную для решения соответствующих задач систему управления базами данных, широкий набор средств анализа, а также средств генерации изображений, визуализации и вывода картографических документов.

При выборе программных продуктов необходимым условием является обеспечение устойчивых связей с различными системами через файловые стандарты обмена геометрическими и тематическими данными [1].

Современные программные средства позволяют формировать межевые планы, не заполняя их вручную. Одной из таких программ является АРМ КИН (автоматизированное рабочее место кадастрового инженера). Пользователю не нужно искать куда вписать необходимую информацию, достаточно просто заполнить обязательные поля, а программа сама вставит эти значения куда нужно в межевой план.

Так для понимания процесса составлена блок-схема формирования межевого плана (рис. 1).

Рисунок 1. Блок-схема формирования межевого плана

Далее подробно опишем формирование межевого плана в программе.

Для запуска мастера необходимо в форме “Межевой план” нажать на кнопку добавления новой записи (рис. 2).

Рисунок 2. Кнопка добавления новой записи

После этого откроется стартовое окно, в котором надо выбрать режим работы (рис. 3).

Рисунок 3. Стартовое окно

При желании можно отказаться от использования мастера. В этом случае надо нажать на кнопку “Не использовать мастер, ввести данные вручную”. Тогда программа перейдет в обычный режим добавления новой записи в форме “Межевой план” (рис. 4).

Рисунок 4. Форма “Межевой план”

Для использования мастера нужно выбрать один из видов кадастровых работ в списке в правой части формы и нажать кнопку “Использовать мастер”. После этого откроется новое окно, состоящее из нескольких вкладок. Большая часть вкладок постоянна, но некоторые вкладки зависят от выбранного вида работ. Далее нами будут рассмотрены вкладки для образования нового участка.8).

Вкладка “Межевой план”

Форма вкладки «Межевой план» изображена на рисунке 1.

Рисунок 1. Вкладка “Межевой план”

Обязательными являются все поля за следующими исключениями:

• Описание, в котором можно указать название проекта;
• Обязательность поля “Коэффициент К для методических рекомендаций” зависит от значения поля “Вид погрешности площади”;
• Формулы СКО положения точек участка (Mt), м – если формула имеет слишком сложный вид, то ее можно указать потом в готовом бумажном варианте межевого плана. При формировании XML файла это поле не используется;
• Дата подписания.

Значение поля “Место приемки заявки” задается при помощи формы многоуровневого классификатора, в которой можно выбрать учетный орган. Форма открывается по кнопке “Выбор” (рис. 2).

Рисунок 2. Форма выбора места приема заявки

Если выбранный филиал уже описан в форме “Организации”, то поле будет недоступно для редактирования. Если же этот филиал выбран в первый раз, то можно вручную отредактировать предлагаемое название учетного органа.

Вкладка “Участки”

При открытии мастера на этой закладке уже присутствует одна запись. При необходимости создавать дополнительные записи при помощи кнопки “Добавить” под списком. Количество записей на вкладке должно соответствовать виду кадастровых работ, иначе при завершении работы будет выдано сообщение об ошибке. При образовании нового участка запись будет только одна (рис. 3).

Рисунок 3. Вкладка “Участки”

Для описания надо заполнить поля в правой части формы:

• Обозначение ЗУ, в котором по-умолчанию пишется “:ЗУ1″ для первой записи или похожее значение для добавляемых записей. При необходимости надо исправить значение этого поля, чтобы оно соответствовало виду кадастровых работ. Например, при разделе надо добавить перед “:ЗУ1″ номер исходного участка.
• Кадастровый квартал, указывается в формате ХХ:ХХ:ХХХХХХ или ХХ:ХХ:ХХХХХХХ, где Х соответствует арабской цифре.
• Категория земель, выбирается из списка.
• Основание присвоения категории земель, выбирается из списка документов. Чтобы в списке появились записи, их надо описать на вкладке Документы.
• Разрешенное использование по документам и/или Разрешенное использование по классификатору. Должно быть заполнено как минимум одно из этих полей. Если заполнить оба, то при формировании XML файла выведутся оба значения, а при создании бумажного межевого плана будет выбрано значение по документам.
• Основание присвоения разрешенного использования – подобно основанию категории земель выбирается из списка документов.
• Дополнительное наименование и Назначение лесного участка – необязательные поля.
• Способ определения границ, выбирается из списка.
• Pmin, Pmax – Предельные минимальный и максимальный размеры, соответствующие виду разрешенного использования земельного участка – необязательные поля.
• Файл координат в формате mif/mid или Geocad TXT. Файл должен содержать координаты только одного объекта. Если в файле будут описаны несколько объектов, то будут взяты координаты первого по порядку участка. Многоконтурный объект в таком файле должен быть описан в виде одного объекта, а не в виде набора записей, каждая из которых описывает отдельный контур.
• Адрес в обязательном порядке нужно описать в соответствии с КЛАДР (классификатор адресов Российской Федерации) до того уровня, до которого это можно сделать максимально. Как минимум, необходимо указать Субъект федерации. При заполнении полей с номерами дома, корпуса и строения обязательно нужно указать “тип” номера.

При необходимости можно дополнительно указать текстовое описание адреса в поле Местоположение. Если указать адрес обоими способами, тогда в XML файл выведутся оба варианта, а в бумажный межевой план выведется описательный адрес.

Основание адреса выбирается из списка документов, аналогично категории земель и разрешенному использованию.

Вкладка “Пункты”

Вкладка используется для описания пунктов геодезической основы, использованной при подготовке межевого плана (рис. 4).

Рисунок 4. Вкладка “Пункты”

В левой части вкладки показаны наименования пунктов, которые уже включены в создаваемый межевой план. При открытии мастера этот список не содержит записей. Подробная информация о каждом таком пункте выводится в правой верхней части вкладки. Для уже описанных в банке данных пунктов подробная информация доступна только для просмотра. Для новых пунктов все поля доступны для редактирования и обязательны для заполнения.

Ранее описанные в банке данных пункты приведены в списке в правом нижнем углу формы. Список отсортирован в алфавитном порядке. Для подключения пункта к межевому плану нужно найти его в списке и нажать кнопку “Добавить в список” или дважды нажать на него мышкой.

Если пункт геодезической основы еще не описан в банке, то его можно создать прямо в мастере. Для этого надо нажать кнопку “Добавить” под списком в левой части вкладки. При этом в правой части откроются для редактирования поля в группе “Данные опорного пункта”. Для правильного описания требуется заполнить все поля.

Вкладка “Приборы”

Вкладка используется для описания средств измерений, использованных при подготовке межевого плана (рис. 5).

Рисунок 5. Вкладка “Приборы”

Работа на этой вкладке полностью аналогична вкладке Пункты.

Так мы рассмотрели первую часть работы, выполняемой при создании межевого плана на образуемый участок в программе АРМ КИН.

Вкладка “Исх.данные”

Вкладка используется для описания документов, на основании которых подготовлен межевой план, документов, использованных при подготовке межевого плана и документов, прикладываемых к межевому плану (рис. 1).

Рисунок 1. Вкладка исходные данные

Для описания нового документа надо нажать на кнопку “Добавить” под списком. При этом в правой части вкладки для редактирования откроется набор полей. Обязательными для заполнения являются только Вид, Номер документа и как минимум один из флагов Исходный документ и Приложения. Если документ должен быть показан и в разделе Исходные данные, и в списке приложений, то надо включить оба флага. Если включить флаг Копия, то при выводе документа в списке приложений к его наименованию будет добавлено “(копия)”.

Если для банка данных предусмотрено ведение файлового хранилища, то можно указать путь на сканированный образ документа. Тогда при создании XML файла межевого плана к нему будет приложен образ этого документа.

Следует отличать приложения к межевому плану, которые описываются на этой вкладке, и приложения к заявлению о постановке на учет межевого плана, который описываются на вкладке Приложения.

Вкладка “Смежные уточняемые”

Вкладка служит для описания смежных участков, координаты которых были уточнены в результате выполнения кадастровых работ. При записи в банк данных этим участкам будет включен флаг “Смежный уточняемый” в форме “Результат межевания” (рис. 2).

Рисунок 2. Вкладка “Смежные уточняемые”

Уточняемые участки на момент запуска мастера уже должны быть описаны в банке данных. Удобнее всего это сделать при помощи импорта выписок из ГКН. При необходимости можно приостановить работу мастера и импортировать выписки.

При открытии мастера на вкладке не содержится описание ни одного участка. Описание уточняемых участков начинается с нажатия кнопки “Добавить”. При этом будет выдан запрос на точное значение кадастрового номера (рис. 3).

Рисунок 3. Окно ввода кадастрового номера

По указанному значению ищется запись в формах Зарегистрированные участки и Новые участки. Если такой объект найден, то он добавляется в список и в правой части формы показываются значения полей:

Кадастровый номер участка, не редактируемое.

Кадастровый квартал, не редактируемое. Если значение этого поля не указано, то информация об уточняемом участке была внесена в банк данных некорректно. Можно приостановить работу мастера и выполнить импорт выписок из ГКН либо исправить описание участка вручную, либо сделать это после завершения работы мастера.

Площадь по сведениям кадастра. При необходимости можно исправить значение в соответствии с выпиской. При вводе значения надо обращать внимание на размерность площади – кв.м или га.

Pmin, Pmax, Предельные минимальный и максимальный размеры, соответствующие виду разрешенного использования земельного участка, необязательные поля.

Файл с уточненными координатами объекта в формате mif/mid или Geocad TXT. Файл должен содержать координаты только одного объекта.

Вкладка “Приложения”

На основании этой вкладки заполняется информация в форме Документы прилагаемые к заявлению (рис. 4).

Рисунок 4. Вкладка “Приложения”

Для описания нового документа надо нажать кнопку “Добавить” под списком в верхней части вкладки. При этом в нижней части для редактирования откроется несколько полей.

Обязательными для заполнения являются следующие поля:

Номер документа

Тип документа заявления. Задать значение можно при помощи кнопки “Выбор”, которая находится ниже самого поля.

Если для банка данных предусмотрено ведение файлового хранилища, то можно указать путь на сканированный образ документа. Благодаря этому при создании XML файла межевого плана в той же папке будут собраны все документы, требуемые для отправки в органы учета.

Следует отличать приложения к заявлению о постановке на учет межевого плана, который описываются на этой вкладке, и приложения к межевому плану, которые описываются на вкладке Исх.данные.

Завершение работы

После того, как вся информация на всех интересующих вкладках заполнена, можно нажать кнопку “Завершить” для окончания работы мастера.

При нажатии на кнопку в первую очередь проверяется правильность заполнения информации:

• Заполнение обязательных полей.
  
• Формат кадастрового номера квартала.
  

Если будет найдена какая-либо ошибка, то завершение работы отменяется. Выдается сообщение с описанием проблемы, поле чего автоматически курсор устанавливается на нужную вкладку и поле, которое содержит неверное значение.

Если данные считаются корректными, то выполняется запись всей информации в банк данных, после чего будет показана форма Межевой план с добавленной записью. Для завершения описания данных необходимо в этой записи заполнить поля “Заказчик”, “Исполнитель” и “Кадастровый инженер” (рис. 5).

Рисунок 5. Заполненная форма “Межевой план”

Межевой план формируется в виде одного документа MS Word. При этом оператор самостоятельно выбирает, какие разделы должен включать в себя отчет (рис. 6).

Рисунок 6. Кнопка выгрузки межевого плана в файл MS Word

Без проведения межевания участок земли невозможно поставить на кадастровый учет. Соответственно, при отсутствии у владельца земли межевого плана невозможно получить главный технический документ на участок земли – его кадастровый паспорт. А уже без получения кадастрового паспорта на землю ее владелец не сможет зарегистрировать в Росреестре любую сделку с этим земельным участком.

Сотрудникам землеустроительных компаний очень часто приходится сталкиваться с межевыми планами. Поэтому использование таких программных сред как АРМ КИН значительно облегчает их работу. Работники оперативнее справляются с поставленными задачами, что позволяет выполнить больший объем работ. Вследствие увеличивается и прибыль. Развитие подобных программ, выполняющих часть работы за человека, приближает будущее, где весь труд лежит на плечах машин.