Появившиеся и укрепившееся инвестиционное строительство, в отличие от государственного, более гибко реагирует на спрос того или иного вида жилья. В зависимости от того, кто будет выступать заказчиком-инвестором – государство, фирма, частные кредитные учреждения (банки, инвестирующие строительные организации) и т.п., требования и задачи строительства отличаются. Так, перед государственным жилищным строительством стоит основная задача – обеспечить жильём малоимущие слои населения. Частные кредитные учреждения по своему усмотрению выбирают проект и строят типовое или эксклюзивное жильё для продажи. Несмотря на то, что основным фактором является «продаваемость» квартир, при возведении жилья учитывается множество факторов, рассчитанных на потребителя: место строительства, рынок сбыта в данной местности, конкуренция, система обслуживания, транспортные условия, уровень инженерного оборудования, безопасность проживания, различные неблагоприятные факторы и др.

Современное жильё можно дифференцировать следующим образом:

• муниципальное жильё;

• коммерческое жильё.

Бесплатное муниципальное жильё (социальное) строится за счёт государства для населения с низким достатком. В современных условиях темпы возведения  такого жилья резко снизились.

Муниципальное жильё подразделяется на три вида:

• жилые дома по проектам, разработанным в 80-е годы;
• жилые дома по проектам, откорректированным в 90-е годы;
• жилые дома по современным сериям и проектам.

Для малоимущих слоёв населения наряду с массовыми жилыми домами начали внедрять в строительство жилище II категории комфорта, дома с малогабаритными квартирами.

К проблемам типовой застройки можно отнести малую архитектурную выразительность жилых образований, малую архитектурно-планировочную манёвренность и трансформацию жилых пространств внутри зданий  и квартир, несоответствие уровня входа в дом и уровня входа в лифт.

Благоустройство типовых кварталов представляет собой стандартный минимум: хозяйственные, детские, спортивные площадки, стоянки для автомобилей. При этом недофинансирование и отсутствие внимания со стороны муниципалитета часто приводят к снижению уровня благоустройства и качества муниципального жилья.

Коммерческое жильё можно разделить на четыре вида:

• эконом-класс;
• бизнес-класс;
• элитный класс;
• эксклюзивный класс.

Эконом-класс – жилые дома для продажи, возводимые по проектам типовых серий. Жильцы становятся пайщиками-членами кооперативов, кондоминиумов и выбирают председателя. Все вопросы, касающиеся ремонта дома, благоустройства территории, коммунальные вопросы решаются на собраниях. Этому типу жилья изначально соответствует уровень благоустройства, характерный для типовых кварталов, но здесь, в отличие от муниципального жилья, качество жилой среды зависит от пожеланий и возможностей самих собственников-членов кооперативов.

Бизнес-класс – жильё для среднеобеспеченных слоёв населения, которые не имеют достаточных средств для строительства эксклюзивного жилья, но стремятся к индивидуальному, отличному от типового, жилью с минимальным  набором помещений инфраструктуры (стоянка для автомобилей, магазин и т.п.). Для среднего класса насыщенный рынок недвижимости предлагает огромное количество вариантов квартир и предложений по перепланировке. Характерные особенности этого типа жилой среды [1]:

а) подземная автостоянка, автономные инженерные системы;

б) широкий выбор квартир («классические», с кухнями, освещёнными естественным светом, или квартиры  с заглублёнными кухнями-нишами, что даёт больше свободы в использовании внутреннего пространства);

в) скоростные современные лифты;

г) остеклённые лоджии, которые могут использоваться как зимние сады, тренажёрные пространства, а те, что смыкаются с кухнями – как террасы для чаепитий;

д) приближенное обслуживание;

е) пятиминутная доступность от остановок общественного транспорта.

Наряду с этим, существует малоэтажное жильё бизнес-класса. По данным компании «Элита Девелопмент» (г.Санкт-Петербург) идеальный дом, каким его хотели бы видеть будущие владельцы – это двухэтажный кирпичный коттедж с мансардой. Площадь 100-150 м². В доме 2-3 спальни не менее 15 м², два санузла, большая кухня (от 15 м²). Дом должен быть сдан  или совсем без отделки, или оформлен по индивидуальному дизайнерскому проекту. Жильё должно иметь автономную систему отопления, камин и газ. Желательно тёплые полы и фильтры для очистки воды. Неплохо было бы, чтобы застройщики озаботились и благоустройством земельного участка. Обязательное требование – наличие охраны, а ещё лучше, если весь посёлок охраняется круглые сутки. Необходимый минимум – система сигнализации в каждом доме. Зато встроенный гараж не нужен: большая часть респондентов отдаёт предпочтение крытым паркингам или гаражу во дворе. Потребители по-другому оценивают значимость объектов социальной инфраструктуры. Для потребителя наличие аптеки и почты оказалось важнее, чем предполагают специалисты агентств. Зато детский сад или школа могут находиться за пределами поселения. Кроме того, самым важным фактором для обеспеченного человека становится не транспортная доступность, а престижность местаи экологическая безопасность района [2].

Вариантом улучшения условий проживания и благоустройства дворовой территории как в муниципальном, так и в коммерческом жилье эконом-класса и бизнес-класса может служить устройство участков при квартирах первых этажей [3]. Устройство приквартирных участков одновременно способствует улучшению экологии в массовой застройке, создаёт эффект дополнительной зелёной комнаты для отдыха в тёплое время года и обеспечивает проживающим на первом этаже инвалидам возможность пребывания на воздухе.

Другим вариантом решения проблемы качества благоустройства внутрирайонных, внутриквартальных и внутридворовых террито­рий является «адресность» природного окружения, устройство пешеходных зон с парками, искусственными водопадами, магазинчиками и разной инфраструктурой, чтобы люди  вечером с удовольствием шли туда на прогулку, что является показателем «здорового, безопасного, живого и устойчивого города» [4]. «Комплексная жилая среда должна не подавлять человека, не делать его обезличенной частицей чего-то. Люди имеют право жить  в такой среде, где им, начиная с квартиры, удобно функционально, недорого и эстетически приятно, где они всё это любят и берегут, мало того – гордятся» [5].

В последнее время городах стали возводиться блокированные жилые дома – так называемые таунхаусы . В таких жилых домах жителям предоставляются не только высококомфортные условия проживания, квартиры в двух и трёх уровнях с подвалом и со встроенными или пристроенными гаражами, но и небольшие земельные участки при квартирах. В этих типах жилых домов сауны, кладовые, бильярдные и другие подсобные помещения обычно  располагаются в подвалах. Территория комплекса, как правило, полностью огорожена, охраняема и благоустроена. Блокированное жильё может быть рассчитано как на россиянинасо средним достатком (9-ый микрорайон Куркино в Москве, микрорайон «Спутник» в Пензе), так и на высокообеспеченного (комплексы «Росинка», «Сетунь», «Остров фантазий» в Москве, «Дубрава» в Пензе).

Элитный класс – жильё для высокообеспеченных слоёв населения, которые имеют возможность выбрать наиболее подходящий вариант планировочного решения квартир и высокий уровень обслуживания.

В середине 90-х годов появляются дома и жилые комплексы, способные удовлетворить возросшие требования высокообеспеченных слоёв населения. Одним из первых возведённых в Москве жилых комплексов были «Золотые ключи» (1997 год). В дальнейшем развитие жилищного строительства пошло по пути создания сверхкомфортных апартаментов.

Характерными признаками элитного жилья являются:

а) максимальный набор  жилых комнат и подсобных помещений в квартире;

б) свободная или частично ограниченная планировка;

в) охрана территории;

г) подземная автостоянка;

д) развитая социальная инфраструктура (супермаркет, банк, прачечная, детская комната, спортзал, бассейн, теннисный корт, зимний сад и др.);

е) автономность жилой среды обитания, практически независящей от городской среды.

В некоторых жилых комплексах предполагается наличие спортивно-развлекательных комплексов (жилые комплексы «Олимпия», «Триумф-Палас»).

Эксклюзивный класс предоставляется элитным  потребителям жилья. В состав эксклюзивного жилья входят:

• жилище «клубного» типа;
• пентхаусы.

Наиболее важными отличительными чертами «клубного» жилища являются местоположение дома, его этажность и вместимость. Обязательный элемент для клубных домов – так называемые клубные помещения: каминная комната, бильярд, тренажёрный зал, бассейн, сауна, кафе, бар или ресторан. Оптимальными считаются семи – девятиэтажные жилые дома с 20-30 квартирами. Эксклюзивными клубными можно считать дома с 5-12 квартирами, причём на каждом этаже должна быть только одна или две квартиры. Самым престижным местом застройки в Москве определена территория, ограниченная улицами Пречистенкой  и Остоженкой. Здесь построены и реконструированы жилые дома «Усадьба Савеловых», «Комплекс в Зачатьевском», «Палаты Муравьёвых», «Остоженка де Люкс».

Пентхаус в идеале – отдельный коттедж на крыше; пентхаусом можно считать и два последних этажа высотного здания с панорамным видом на окружающую застройку.

Тенденции развития типов жилья и  соответствующих им типов жилой среды описаны на примере Москвы, но характерны они и для других крупных городов России.

Принцип дифференциации типов жилой среды по потребительским качествам, сопутствующему типу жилья представлен на примере города Пензы.

Анализ состояния застройки города Пензы показал, что жилые образования с однотипной, относящейся к одному периоду освоения средой, характеризуются и определенными свойствами территориальных сообществ. Несомненно, преобладающий тип застройки влияет  на  качество всей территории, порождает однотипность городского поведения, сознания, восприятия и требований к среде, что в свою очередь, способствует её консервации [6].

Как продемонстрировали данные проведенных социологических опросов, существует взаимосвязь между качеством жилой среды и требованию к нему потребителей, их городскими приоритетами [6,7,8]. Интегральные показатели социально-градостроительных особенностей территории – «атрибуты образа жизни» – в соответствии с типами среды описывают характерные черты и параметры застройки [9]. Тип городской среды определяется:

• местоположением  внутри одной из основных частей города (центральной, срединной, периферийной зоны), обеспечивающим степень удобства экономико-географического и транспортного положения;
• типом застройки, коррелирующим с образом жизни и характером средовых взглядов населения;
• функциональными особенностями территории.

В настоящее время городская среда Пензы может быть подразделена на восемь основных типов:

- городская среда центрального типа с мозаичным характером распределения функций и типов застройки;

- городская среда, формирующаяся на основе «сталинской» застройки в наиболее представительных частях города с развитой системой услуг для населения и хорошо сохранившимся составом населения;

- среда районов первых массовых серий жилой застройки с однородным характером освоения территории, способствующим формированию однотипного городского образа жизни;

- среда многоэтажной застройки 70-80-х годов, в основном, на периферии города с характеристиками городской среды, обостренными проблемами городской инфраструктуры;

-  среда многоэтажной застройки эконом и бизнес-класса начала XXI века в периферийных районах города, характеризующаяся комфортным обустройством дворовых территорий и повышенным качеством жилья;

-  среда многоквартирной застройки повышенной комфортности (бизнес-класса) и высокой степени комфортности (класса люкс) разной этажности, размещаемой в центральной и срединной части города, характеризующаяся тенденцией к «выгораживанию территории» и автономизацией внешних жилых функций, с развитой структурой управления;

-  городская среда с малоэтажной, как правило, односемейной, застройкой в центральной, срединной и периферийной зонах города, созданной по заместительному принципу на территориях давно существующих районов или кварталов так называемой индивидуальной застройки;

- деградирующая городская среда в центральной, срединной и периферийной зонах города, характеризующаяся морально устаревшим типом застройки с большим физическим износом, не типично городским типом освоения среды, усугубленным отсутствием инженерного сервиса.

Особенности размещения типов среды в структуре города, локализация функциональных зон и подзон, возможности обеспечения транспортного комфорта позволяют дифференцировать городскую среду на «элитную», среднего и стандартного качества. Типы среды на территории города различаются между собой степенью цельности, насыщаемости объектами коммерческой, деловой и производственной сферы, остротой проблем и характером средовых ориентаций жителей[10, с.89].

Анкеты для опроса содержали блоки вопросов об отношении к среде проживания и её элементам, определении приоритетных требований к среде [7,8], степени сплоченности соседских сообществ, возможности их соучастия в преобразовании среды. Исследования показали, что наиболее крепкие соседские отношения характерны для территориальных сообществ в районах с деградирующей средой; в районах с высокими качествами среды; отчасти для населения территорий массовой застройки; для жителей городской среды с малоэтажной застройкой, заселявшейся одновременно и имеющей однородный социальный состав; локальных  территориальных соседств бывших деревень в структуре городских окраин [9].

Выявленные ареалы крепких соседских отношений являются территориями с высоким потенциалом самоорганизации населения, в том числе и с целями средообразования. Необходимо отметить, что эти ареалы могут превратиться в точки созревания конфликтов в случае отсутствия реализации социально-архитектурных ожиданий проживающего населения.

По мнению жителей проблемы по организации качественной среды проживания существуют в разной степени на всех территориях и для всех типов среды. Исключение составляют общепризнанные в качестве «престижных» районы с комплексом характеристик, включающим экологичность (близость природных рекреационных пространств, высокая степень озеленения, отсутствие шума и т.д.), ландшафтную обособленность и некоторую самодостаточность по уровню  и формам обслуживания населения. Следует отметить, что уровень обслуживания своего района проживания оценен респондентами как нормальный, высокий и достаточно высокий (72%), низким его признали жители центральных территорий с деградирующей средой и окраин города вне зависимости от типов среды.

Разнообразие типов жилой среды – логическое следствие разнообразного спроса на объекты, формирующие городское пространство, и многообразия потребителей городской среды [10, с.88].

Структурирование городской среды, правовое зонирование определяют инвестиционную привлекательность различных типов городской среды, что позволит инициировать их развитие и значительно повысить потребительские качества.

Под жилой средой, как правило, понимается освоенное деятель­ностью пространство, являющееся ресурсом для жизнедеятельности территориальных сообществ, регулирующее поведение и межлич­ностные отношения их членов, способствующее самоидентификации личности и детерминирующее образ жизни.

Понятие «среда» четко связывается со средой деятельности человека и имеет социальную, человеческую окраску в отличие от других представлений о пространстве [1, 2]. Архитектура, как и пространство, может воображаться, восприниматься и существовать и без жизнедеятельности человека. Среда становится таковой лишь с наличием человека, для которого она выступает его средой [3]. Жилище превращается в жилую среду путем вовлечения в жизнедеятельность человека.

Многообразие типов жилой среды в современном городе  является отражением мозаичности общественных потребностей, общественных возможностей и общественного устройства. Жилая среда является продуктом сложного и противоречивого взаимодействия этих компонентов. Во-первых – стремление к удобству и реализации собственных представлений о «комфортной жизни», во-вторых – наличие ресурсов для осуществления этих представлений. Имеют значение привычки и традиции, возраст и состояние здоровья, структура семьи и образ жизни и в то же время – имущественное положение семьи, структура жилищного и земельного рынков, экономические возможности и жилищная политика государства.

Как правило, в теориях архитектуры и градостроительства в качестве основного «потребителя жилой среды» всегда рассматривалась семья. В последнее время появилась новая социально-экономическая категория домохо­зяйство, которая подразумевает, что эта ячейка общества состоит не обязательно из родственников (как семья), а охватывает всех лиц, проживающих совместно, ведущих общее хозяйство и имеющих общий бюджет.

Таким образом, определение «жилой среды» подразумевает, что её обитателями являются не только группы населения, формирующиеся по месту жительства (индивидуумы, семьи, соседства), но и люди, имеющие отношение к исследуемой территории, как коллективные обитатели улицы, объединенные совместной деятельностью и интересами [4, c. 53].

Если существуют связи людей, проживающих в одном доме, дворе, на одной улице, в квартале, и они достаточно раз­виты, можно считать, что существуют основания для простран­ствен­ной, средовой организации мест их совместного проживания. Если такой связи нет, то пространственное объединение людей носит вы­нужденный характер. Для совместно проживающих людей оно может быть тягостным.

С реализацией идеи соседства общество связывало большие на­дежды, улучшение со­циаль­ного микроклимата в жилых районах и взаимоотношений соседей, а также на консолидацию городского сооб­щества в борьбе с преступностью и вандализмом. В определённый ис­торический момент показалось, что эти надежды преувеличены. В кон­це ХХ века сложилось впечатление, что концепция соседства погибла и уже в 70-е годы прошлого века идея соседства была объявлена «архитектурным заблуждением» [4, с. 52; 5, с. 256].

Однако в последние годы наметилась тенденция к возврату по­треб­ности в сплочённом соседстве. Можно предположить, что она вызвана неко­торыми изменениями структуры городского населения и взглядами на семью (рост доли оди­ноких людей и неполных семей, увеличение количества пенсионеров и инвалидов, крепко связанных с жилой средой, мода на «гостевые» браки).

Понятие «соседство» одно из самых неопределённых в градостроительстве и в социологии. Чаще всего, в контексте пространственно-средовой организации территорий, под соседством понимается часть социальной и физической среды города, являющаяся выражением определённой связанности близко проживающих домохозяйств (семей) в психологическом и деятельностном отношениях [4, с. 174]. Главным признаком соседства является общая среда обитания, находящаяся под пространственным и социальным контролем населяющих её людей, к которой формируется устойчивое чувство привязанности. Иными словами, соседство – целостное социально-пространственное образование обитателей городской жилой среды [6, с. 13, 48].

Такие образования имеют историческую предопределённость: в Древней Греции население городских кварталов было связано родственными узами, в Древнем Риме – квартал был самоуправляемой единицей с избираемым администратором, в древнерусском городе слободой руководила слободская управа (освобождалась от повинностей, имела единый промысел). Со временем самоуправление уступает место городскому администрированию. Квартал, район, улица, будучи пространственными элементами города, постепенно утрачивают роль социальных единиц, т.е. перестают быть целостными социально-пространственными образованиями.

Городские сообщества и соседства в советском городе формировались, как правило, по социально-производственному признаку: строительство крупного предприятия сопровождалось строительством ведомственного жилья. Таким образом, территориальное соседство подкреплялось не только совместным проживанием на одной территории, но и совместным трудом, что делало их весьма устойчивыми. Его сплачивали совместные работы на придомовой территории, уборка подъездов и другие бытовые нужды. В настоящее время рыночные отношения изменили соседские отношения – не  стало ведомственного жилья, соседские сообщества получили социальный статус [1]. Однако и сейчас «устаревшие» отношения являются основой реального территориального соседства. И конечно остались наиболее активные члены соседств, трансляторы проблем и основные пользователи жилых пространств – пенсионеры и дети. Трудоспособное население, как обычно, тяжело включается в социально-территориальные связи, отдавая предпочтение профессиональным, спортивным и другим любительским отношениям.

Одна из проблем современного российского города состоит в том, что существует мало городских сообществ, осознающих себя как соседство. Произошло вытеснение из сознания горожан стремления к консолидации «по месту жительства» для совместного улучшения условий жизни [4]. Тем не менее, современные экономические принципы управления, особенно касающиеся жилищной политики,  строятся на стремлении возродить соседские отношения, как основы самоуправления, т.е. инвестирования проблем жилья «снизу». Вместе с тем социологические исследования городского населения  подтверждают необходимость и даже нужду современного человека во многих традиционных функциях соседства: взаимной бытовой помощи, совместном контроле над престарелыми и детьми, над территорией, обеспечении общей безопасности и психологического комфорта проживания [7, 8].

Наличие условий для совместной деятельности является важным условием самореализации соседства. Это может быть работа в гаражах или обустройство автостоянки во дворе, игровые действия на соответствующей площадке, отдых людей в определенных, специально организованных местах жилого двора, совместная работа по озеленению и  благоустройству газонов и детских площадок и т.п.

Жилая среда соседства занимает промежуточное положение между средой городского сообщества и средой домохозяйства. Но на соседство не распространяются права и ответственность домохозяйств, хотя уже существуют и различным образом выявляются закрепленные за домом кадастровые участки (ограждение забором придомовой территории, постановка шлагбаумов для ограничения проникновения «нежильцов»). Таким образом, границы соседства начинаются там, где заканчивается сфера территориальных притязаний отдельного домохозяйства и распространяется до границ влияния общегородского сообщества или других соседских сообществ.

Пространственно границы могут быть определены разными способами. Так, в условиях застройки многоквартирными домами территориальной формой обитания соседства служит двор или внутриквартальное пространство. Но в настоящее время скорее границы, обозначенные кадастровым планом, являются востребованными вехами «своё-чужое». В районах индивидуальной застройки (блокированной или усадебной) средой соседства становится улица, не смотря на деление этой территории на мелкие участки. Следующая территориальная форма обитания соседства – внеквартирные коммуникации, места общего пользования многоквартирного жилого дома (гаражи, прачечные, площадки для сушки белья, оздоровительные центры и т.д.). В плотной среде городских центров, при дефиците открытых территорий традиционный двор может почти полностью трансформироваться в учреждения, интегрированные в структуру дома, как это делается в условиях элитной застройки [8].

Рубежом между домохозяйством и соседством могут быть лестничная площадка, палисадник перед входом в индивидуальную блок-квартиру, входная ниша и просто порог. В застройке рубежом между средой городского сообщества и соседством или другим соседством могут считаться подворотня, переулок, перекрёсток, городская улица-граница (между соседствами). Многие межличностные конфликты связаны с «несанкционированным» пересечением этих невидимых глазу границ «чужими».

Надо отметить, что границы соседства со стороны домохозяйства и со стороны городского сообщества весьма «прозрачны». В этом причина пространственных «покушений» обитателями на общественную среду, и наоборот, – на жилую среду соседства «незваными» общественными функциями.

Причинами же конфликтов, связанных с использованием территорий внутри соседств, обычно становятся несовместимость многолюдных и индивидуальных видов деятельности, недостаточность площади для определённой функции (стоянка автомобилей, площадки для игр и любительских занятий), неэффективность границ зон (транзит через двор, свободный выгул собак и т.п.) [1].

Домохозяйства повсеместно стремятся отделить часть среды соседства под свои частные нужды. Стихийно возникающие садики под окнами первых этажей многоквартирного дома – островок домохозяйства в среде соседства. Примерами «захвата» домохозяйствами «чужих» территорий могут служить: существующие и сейчас в некоторых районах городской застройки сараи (в г. Пензе – кварталы 2-этажной застройки в Заводском районе, на Южной поляне); организованные коллективные погреба с торчащими вентиляционными трубами (район  многоэтажной застройки Арбеково в г. Пензе); металлические гаражи и гаражи-ракушки во дворах и в междворовых пространствах; огороды в полосе отчуждения железной дороги (повсеместно, практически на муниципальных землях) [1, с. 71].

Испытывая давление со стороны домохозяйств, соседство может «захватывать» территорию городского сообщества: детские площадки на Тверском бульваре в Москве используются жителями соседних жилых домов; в центре Парижа, на аллеях садов Трокадеро местные пенсионеры играют в шары; в Лондоне уличные пабы (пивные) являются клубами соседств; скверы, бульвары, газоны Пекина в сезон сбора урожая становятся огромными овощехранилищами под открытым небом; в Бали жители сушат семейный урожай риса на обочинах городских дорог [4].

От типа и этажности жилых зданий значительно зависит качество среды соседства. Это связано с тем, что здания являются частью среды, а тип жилого дома может качественно определить тип социального контроля над придомовой территорией. Считается, что многоэтажная застройка с этажностью выше пяти негативное влияет на качество соседских отношений:

- для жителей верхних этажей затруднен доступ детей и маломобильной группы населения к дворовой территории, что лишает человека социально-пространственного опыта;

- проживание на верхних этажах ограничивает использование учреждений и площадок на первых этажах и во дворе;

- ограничение визуальной связи с двором и его пользователями.

Персональное общение, социальный контроль и пешеходная связность объединяют пространственную структуру в единую среду обитания, к которой у жителей (домохозяйств) формируется устойчивое отношение как к «своему пространству». Особая роль в этом социальном явлении принадлежит двору, улице и кварталу, возвращение к которому обсуждается сейчас в архитектурном сообществе.

«Постепенно открывается вновь важность соседств. Современные средства связи и транспортные системы не в такой степени, как это предполагалось, уменьшили их жизнеспособность. Всё возрастает по­ни­мание, что качество жизни несоизмеримо улучшается в соседствах, которые функционируют должным образом, – где улицы безопасны для одиноких прогулок женщин и детей, где торговля и общественное обслуживание прямо под руками, где люди знают своих соседей, где есть чувство общности и взаимной поддержки» [9, с. 109].