В данной статье объектом анализа будут выступать земельные участки Яранского муниципального района Кировской области, состоящие на кадастровом учете, с установленными границами. Создание тематических карт произведем в программном обеспечении ГИС «Карта 2011». Пространственное представление данных в программном обеспечении ГИС «Карта 2011» (рис.1).

Рис.1. Границы кварталов и земельных участков Яранского муниципального района.

В Яранском муниципальном районе, по состоянию на 01.01.2016 г., на кадастровом учете состоят 353 квартала и 5877 земельных участков.

Для дальнейшего проектного анализа будем использовать способ картограммы. Сначала произведем картографирование по категориям земель, с целью выявить преобладающую категорию и наглядно показать расположение земель по категориям. Затем произведем картографирование по каждой категории, распределяя земельные участки по площадному значению, установим для каждой категории процентную шкалу картографирования.

Рис.2. Блок-схема методики

Результатом тематического картографирования может являться карта любой тематической направленности. В данной работе результатам будут являться карты с тематической окраской: земельных участков по категориям земель; земельных участков, определенных категорий, по площади.

Тематическое картографирование земельных участков по категориям земель осуществляется, когда в семантических данных категории земель стоят не буквенные выражения, а числовые (коды перехода).

Таблица 1. Коды перехода категорий земель

При построении тематической картограммы минимальное значение будет 003001000000, максимальное 003007000000, интервал 999999.

Рис. 3. Построение тематической картограммы зу по категориям земель.

Соотношение окраски к категориям земель происходит следующим образом, шкала цвета с лево на право соответствует числовому значению в (табл.1.) по возрастанию.

Рис. 4. Тематическая карта земельных участков по категориям земель.

Преобладающая раскраска говорит нам о том, что участки земель сельскохозяйственного назначения имеют большую площадь, по сравнению с другими категориями земель. Малочисленные, но имеющие большую площадь, являются земельные участки лесного фонда. Расположены они преимущественно на юге Яранского муниципального района Кировской области, на границе с Марий Эл.

Тематическое картографирование земельных участков с/х категории, происходило аналогично, но раскраска происходила по площадт. Минимальной площадью было 600 кв. м., максимальной 35357073 кв. м. Интервал ставился в процентном соотношении.

Рис. 5.Построение тематической картограммы зу с/х

Результатом тематического картографирования является тематическая карта земельных участков сельскохозяйственной категории земель.

Рис.6. Тематическая карта земельных участков сельскохозяйственной категории земель.

По данным тематической карты земельных участков сельскохозяйственной категории, на территории Яранского района наиболее распространены земельные участки с площадями от 17678 кв. м. до 8839118 кв. м. (с 0,05 до 25%). В пределах от 95% до 100% находится один земельный участок с площадью 35357073 кв. м. Его кадастровый номер 43:39:310505:33.

Согласно правилам землепользования и застройки в Яранском городском поселении минимальные размеры земельного участка под индивидуальное строительство 400 кв. м., максимальные 1000 кв. м.

Рис. 7. Построение тематической картограммы зу земель поселения.

Результатом тематического картографирования является тематическая карта земельных участков земель поселения.

Рис. 8. Тематическая карта земельных участков земель поселения.

Согласно тематической карте земельных участков земель поселения (рис.8.) земельные участки под индивидуальное жилищное строительство располагаются преимущественно на окраине города.

Тематическое картографирование земельных участков земель промышленности осуществлялось следующим образам. Тематической окрасе подверглось дата учета объекта недвижимости, так как в большинстве случаев земли промышленности на территории района выражены дорожной системой, а дата учета является датой последнего изменения объекта (ремонта дороги) или ее изменения.

Рис. 9. Построение тематической картограммы зу земель промышленности.

Результатом тематического картографирования является тематическая карта земельных участков земель промышленности.

Итогом тематического картографирования земельных участков земель промышленности является наглядное представление ремонтных работ, на некоторых участках дороги.

На территории Яраского муниципального района на кадастровом учете состоят 3 земельных участка земель особо охраняемы территорий и объектов.

Ввиду небольшого количества участков, рассчитаем шаг диапазона по формуле Стерджесса (1).

 (1)

 Δ – шаг диапазона, – максимальная площадь, – минимальная площадь, n – количество объектов.

Рис. 12. Построение тематической картограммы зу земель охраняемых территорий.

Результатом тематического картографирования является тематическая карта
земельных участков земель особо охраняемых территорий и объектов.

Минимальным размером обладает земельный участок с кадастровым номером 43:39:310505:51. Средним размером 43:39:310505:27, самым боль-шим является земельный участок с кадастровым номером 43:39:360411:43.

Тематическое картографирование земельных участков земель лесного фонда произведем, так же как и земель особо охраняемы территорий и объектов, рассчитаем шаг диапазона по формуле (1).

Рис. 15. Построение тематической картограммы зу земель лесного фонда.

Результатом тематического картографирования является тематическая карта земельных участков земель лесного фонда.

Рис. 16. Тематическая карта земельных участков земель лесного фонда.

Самой большой площадью, среди земельных участков района, поставленных на кадастровый учет, обладает земельный участок с кадастровым номером 43:39:350418:76. Он относится к землям лесного фонда.

Тематическое картографирование земельных участков земель запаса произведем аналогичным способом, как в двух прошлых категориях, шаг диапазона просчитаем по формуле (1).

Рис. 17. Построение тематической картограммы зу земель запаса.

Результатом тематического картографирования является тематическая карта земельных участков земель запаса.

В результате тематического картографирования земельных участках земель запаса, выяснили, что два участка имеют малую площадь, а участок с кадастровым номером 43:39:360917:238 имеет самую большую площадь среди участков земель запаса.

Конечным результатом тематического картографирования территории Яранского муниципального района Кировской области будет тематическая карта, несущая все информацию предыдущих действий. Общая тематическая карта района.

Рис. 21. Тематическая карта земельных участков района.

Общая тематическая карта несет в себе информацию о земельных участках: площади, категории земель. Схематично показывает границы самых больших земельных участков, наибольшую концентрацию земельных участков, поставленных на кадастровый учет.

Что касается общественной роли земли, тогда она состоит в том, что территория работает местом жизни и обитания человека. На всемирной выставке в Париже наши земли, богатые черноземом, были признаны эталоном почвы. Таким образом, территория имеет многофункциональное назначение и поэтому совершению сделок с земляными участками уделяется такое большое внимание.

Возникли разные нововведения в области покупки земельного участка. Одно из них – свободная купля-продажа земли. Но встаёт главный вопрос, как приобрести подобающий земельный участок, отталкиваясь от личностных требований каждого потребителям.

Из числа встречающихся критериев выбора земельного участка, наиболее частыми считаются размещение участка (чем поближе к городу, тем лучше), площадь, присутствие комфортных подъездных путей.

Но эксперты аналогично рекомендуют не забывать и про то, что если участок приобретается под индивидуальное строительство жилого здания, то это ещё не полный перечень требований к приобретению.

Одним из первых требований при покупке земельного участка под строительство индивидуального жилого дома – это проведение анализа почв. Так как наша земля имеет различные грунты в каждом регионе, для возведения жилого здания и, в общем, любого вида недвижимости, потребуется провести анализ грунта в данной территории. Необходимо выяснить – на какую глубину наблюдается промерзание грунта в зимние периоды и как «ведёт» себя грунт в период таяния снега.

Но не только состояние грунта может помешать возведению индивидуального жилого дома. Также имеет значение такой аспект, как вид разрешённого применения территории.

В зависимости от вида разрешённого применения земельные участки предназначены для:

• индивидуального жилого строительства;
• коттеджной застройки;
• ведения собственного подсобного или же крестьянско-фермерского хозяйства;
• садоводства и огороодничества;
• размещения промышленных, коммунальных и складских объектов;
• размещения объектов коммерческого назначения;
• остального применения.

Рисунок 1. Удельный вес территорий в зависимости от применения земельных участков

Сегментирование земельных участков, отталкиваясь от вида разрешенного применения, обусловлено инвестиционной привлекательностью земли и вероятностью последующего развития земель инвесторами.

Также немалую роль при покупке земельного участка играет его местоположение. Размещение участка вдоль дороги, с одной стороны, это на первый взгляд хорошо – легче будет до него добраться, но вот с позиции возведения на этом участке – уже труднее. При получении разрешения на строительство придется согласовывать план прокладки дороги к участку, а согласие на съезд с дороги и согласование плана может дать исключительно собственник дороги. Это одна из трудностей с местоположением.

Немаловажную роль играют находящиеся на участке коммуникации, дороги, насаждения, к примеру, полосы электропередач. В таком случае, на данный приобретённый участок должен быть наложен сервитут.

В случае если же интересуемый земельный участок находится среди аналогичных участков, тогда нужно задуматься: межевание часто ведётся так, что место для проезда между участками уже не учитывается. Эта неувязка более сложная, и принимать решение в этом случае уже берётся суд.

Большое влияние на стоимость участков оказывает степень развитости инфраструктуры. Вполне логично, что участки на освоенных территориях ценятся гораздо дороже, чем на неосвоенных. Ценность участка определяется степенью развитости инфраструктуры земельных участков, в первую очередь, наличия коммуникаций: электроснабжение, водоснабжение, газоснабжение, теплоснабжение, канализация, другие коммуникации.

Но самым главным, на наш взгляд, моментом в приобретении земельного участка является наличие соответствующих документов на данный участок. Приобрести землю можно лишь при наличии у продавца, свидетельства о праве собственности на данный земельный участок. Если же на руках иные документы, такие как решение суда, свидетельство о вступлении в права наследства, акт выбора земельного участка и т.п., тогда сделку удастся оформить лишь после оформления прав продавца.

Чтобы минимизировать возможность возникновения обозначенных выше проблем, рекомендуется не тянуть с покупкой до зимы. Сделки, совершённые осенью, имеют ряд преимуществ. Главное из которых – это стоимость участка. Спрос на территорию к концу осени больше всего падает. К тому же есть возможно детально рассмотреть весь участок, пока не выпал снег.

Существуют и иные трудности с приобретением земельного участка для индивидуального жилого дома: К ним относятся:

• высокая стоимость земельного надела;
• высокий уровень налога.

Налог на участок под индивидуальное жилое строительство рассчитывается строго по характеристикам земли, взятым из кадастрового паспорта. Чтобы установить точную кадастровую стоимость участка можно воспользоваться порталом Росреестра (электронный доступ: http://pkk5.rosreestr.ru).

Земельный налог взымается с учётом не только цены земли, но и зарегистрированного права. Налог не берётся с территорий, взятых в аренду, потому что в данном случае налог заменяется арендной платой в пользу гражданина, организации.

На размер земельного налога оказывает большое влияние несколько факторов, основные из них – это размер земельного участка и размер кадастровой цены.

Чтобы точно рассчитать налог на территорию применяют общую формулу:

Размер налога = Площадь территории участка × Ставка налога / 100%

В случае если участок принадлежит более чем одному хозяину, тогда земельный налог рассчитывается по отдельности для каждого собственника.

Земельный налог включает в себя предоставляемые для населения льготы, но платежи могут быть начислены без обозначения скидок, к примеру, из-за того, что специалистам ФНС не было известно об имеющихся у плательщика льготах. В такой ситуации следует обращаться в территориальное управление ФНС с заявлением на перерасчёт земельного налога.

За несвоевременную уплату налога могут наложить штраф в объеме 20% от суммы платежа. Начисляет штраф либо налоговый орган, либо решением суда. Задолженности по налогам на территорию индивидуального жилого строительства взыскиваются в порядке приказного производства. Это значит, что налоговая служба подает в суд заявление о выдаче судебного приказа без фактического проведения разбирательства. Отмена приказа может быть только в том случае, если должник будет юридически возражать против начисленных сумм  налога.

Таким образом, проведённый анализ показал, что приобретение земельного участка под индивидуальное жилое строительство – это процесс, который требует основательного подхода. Необходимо учитывать различные ценообразующие факторы – местоположение, насыщенность инфраструктуры, подъездные пути, налогообложение и прочие факторы. Только рассмотрев все основные стоимостные аспекты земельного участка под индивидуальное жильё, можно принять грамотное, взвешенное решение о его приобретении.