Для проведения оценки объектов недвижимости необходимо использовать факторы оценки, а также выделять эталонные участки для каждого вида разрешенного использования для каждого вида территориальных зон.

В результате анализа исходных данных для выбора эталонных участков, необходимо выбрать факторы, которые наиболее точно влияют на их выбор. Для выбора таких параметров используется метод парных сравнений.

При проведении метода осуществляются парные сравнения параметров во всех сочетаниях. В каждой паре выделяется наиболее предпочтительный фактор. И это предпочтение выявляется с помощью оценки по шкале [3].

На показатели земельных участков в пгт. Юрино влияют следующие факторы:

1)                Физические характеристики;

2)                Характеристики местоположения;

3)                Характеристики окружения;

4)                Характеристики территории населенного пункта.

Градация влияния факторов друг на друга представлена следующим образом: 0 – не влияет;1 – слабо влияет; 2 – среднее влияние; 3 – сильно влияет (табл. 1).

Таблица 1. Матрица парных сравнений

где АС/ПС –  коэффициент активности; АС*ПС – коэффициент критичности.

Для каждой пары факторов устанавливается, какой из приведенных факторов важнее другого.

По формуле Евклидова расстояния (1) необходимо определить расстояние между двумя точками, т.е между двумя факторами, вычисляемое по следующей формуле

Таблица 2. Корреляционная матрица

Как видно из табл. 2 самое наименьшее евклидово расстояние имеют факторы 2-1 и 4-3, поэтому можно объединить их в две группы (рис. 1).

Рисунок 1. Оценка главнообразующих факторов 

Для более точной оценки, а также для выборки внутри каждого фактора наиглавнейших показателей необходимо провести оценку попарно сравнивая показатели [1]:

• характеристики местоположения:

1) расстояние до центра муниципального района;

2) адресные характеристики;

• характеристики окружения:

3) расстояние до зон рекреации (лес, сквер, парк);

4) расстояние до водных объектов (река, пруд, озеро);

5) расстояние до остановок общественного транспорта;

6) расстояние до зоны промышленных объектов.

• характеристики территории населенного пункта:

7) рельеф местности;

8) количество образовательных учреждений и расстояние до ближайших из них;

9) количество объектов здравоохранения и расстояние до ближайшего из них;

10) количество объектов торговли по видам (торгово-развлекательные центры, магазины, и т.п.).

Таблица 3. Матрица парных сравнений

Из табл. 3 видно, что по коэффициенту активности (11) важным главнообразующим фактором среди всех характеристик является рельеф местности. Так как расстояние до водных объектов и расстояние до зон рекреации, как фактор стоит на втором месте, их можно объединить, и брать как один фактор, и эти факторы не очень важны для оценки.

Таблица 4. Корреляционная матрица

Исходя из табл. 4 факторы: количество объектов здравоохранения и расстояние до ближайшего из них, количество объектов торговли по видам (торгово-развлекательные центры, магазины, и т.п.), а также расстояние до остановок общественного транспорта равны нулю, то их можно не учитывать при дальнейшей оценке.

Рисунок 2. Оценка главнообразующих факторов

Таким образом для  оценки необходимо взять фактор – рельеф местности населенного пункта (рис. 2), так как этот показатель позволит в дальнейшем провести оценку по земельным участкам, для определения их кадастровой стоимости.