- должно быть предварительное согласование места, где будет размещаться объект;

- возведение объекта без предварительного согласования места под застройку.

Вместе с этим, земли выдаются как в собственность, так и в аренду [1, c. 60]. Список и категории российских граждан, обладающих правом получения земли бесплатно под индивидуальные жилищные постройки, определяются на федеральном и региональном уровнях. Напомним, что в сфере земельных отношений в РФ на данный момент существует много проблем. Невзирая на тот факт, что разграничение государственной собственности на землю выступает важнейшим фактором рационального использования российского земельного фонда, доступной огласке информации по данным вопросам фактически нет. Кроме того, во многих субъектах Российской Федерации, а также в ряде муниципальных образований остро стоит проблема определения границ юрисдикций, а также объектов землеустройства [2, c. 242; 3, с. 48]. Отсутствие решения данного вопроса провоцирует торможение процессов принятия правил землепользования и застройки, а также территориального планирования. Поскольку процесс определения земель, которые подлежат резервированию для нужд государства и территорий, находящихся в пользовании федеральных органов власти, не окончен, огромная часть подобных земель не используется. Эти земли можно было бы применить для возведения домов класса «эконом», а также под строительство арендного жилья для лиц с небольшими доходами [4, c. 69; 5, c. 72].

Если рассматривать данные официальной статистики, 70% муниципальных образований не имеют правил землепользования и застройки, являющихся информативной базой и для формирования недвижимых объектов, и для деятельности по вложению инвестиций [6, c. 112]. Там же, где подобные работы были проведены, их качество и эффективность желает быть лучше. В результате, инвесторы не имеют необходимой информации об инвестиционных возможностях определенных территорий.

Мероприятия по ведению Кадастра и регистрации прав собственности на земельный участок подпадают под жесткий бюрократизм. Кадастровые чиновники не замотивированы качественно и оперативно оказывать услуги юридическим лицам и простым гражданам. Частичный и низкокачественный кадастр недвижимых объектов не может осуществлять функции главного инструмента землеустройства в России и защиты лично-государственных прав человека на землю [7, c. 72]. Это становится существенным препятствием для реализации законных прав граждан, владеющих земельными паями, провоцирует коррупционный рост в стране и проявление прочих криминальных действий в области землепользования.

Следует подчеркнуть, что не менее проблемным аспектом развития жилищного градостроения является регламентация земельных вопросов. На сегодняшний день система распоряжения земельной собственностью, все так же остается основой административной ренты и выступает фундаментом для стимулирования развития строительства жилья [8, c. 104]. Это не может обеспечить формирование благоприятной среды для рационального землепользования.

В рамках подпрограммы «Стимулирование развития жилищного строительства» на период с 2011 по 2015 годы обозначено, что должно быть обеспечено массовое строительство экономного жилья в Российской Федерации [9, c. 93]. На эти цели будут выделены средства в объеме 42,13 млрд. руб. (за весь период действия подпрограммы – с 2011 по 2015 гг.). В 2015 года запланировано ввести в эксплуатацию около 90 млн.кв. м жилой площади. Закон Российской федерации от 24.07.08г. №151 «О содействии развитию жилищного строительства» был принят с целью формирования рынка доступной жилплощади, который предусматривает образование Федерального фонда поддержки развития жилищного градостроения [10, c. 114]. Главной целью данного Фонда выступает распределение земель, а также объектов недвижимости, которые на них располагаются, под жилищные застройки и, соответственно, прав на подписание договоров аренды земли посредством аукционов. С 1.10.13г. начал действовать Закон №250 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости». В нем значится, что кадастровый номер объекта – неизменен, то есть не подлежит никаким поправкам. Закреплена норма, в соответствии с которой информация, содержащаяся в Едином госреестре прав на недвижимость и операций с ней, считаются частью государственного кадастра недвижимых объектов. В настоящее время проводится интенсивная работа по совершенствованию законодательства в области земельных отношений – регистрируются свободные земли по гражданским заявлениям и заявлением юридических лиц, по первоначальной стоимости, которая равна кадастровой оценке участка [11, c. 77]. Данные нормы не касаются земель, которые были зарезервированы для государственных нужд, имеющие ограничения в обороте.

В заключении отметим, что в рамках Государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступной и комфортной жилплощадью, а также услугами ЖКХ граждан РФ» и в соответствии с развитием арендного жилищного сектора для некоммерческих целей, запланировано обеспечить условия для жилищного строительства в рамках государственного, а также муниципального жилищного фонда, фонда некоммерческих специализированных предприятий с целью предоставления жилья российским гражданам, которые не имеют возможности стать собственниками жилплощади, по договору некоммерческого найма. Эти люди также не должны иметь прав на аренду частной недвижимости. Государственная власть, а также органы самоуправления на первых этапах будут выступать учредителями специализированных некоммерческих предприятий. В рамках поддержки государством развития арендного жилищного фонда страны, которое предоставляется в соответствии с договорами некоммерческого найма, специализированные некоммерческие предприятия смогут бесплатно получить земли под застройку арендных многоэтажных новостроек. Также им будут обеспечены субсидии на строительные работы и государственными/муниципальными гарантиями в момент получения кредитных средств на строительство арендного жилья.

Основным документом, регулирующим застройку населенного пункта, является Градостроительный кодекс. Для каждого городского образования также разработаны Правила землепользования и застройки (далее ПЗЗ) [1]. Рассмотрим их на примере города Йошкар-Ола.

ПЗЗ делят территорию города на функциональные зоны, учитывая наиболее распространенное использование земельных участков (табл. 1).

Таблица 1 – Функциональные зоны г. Йошкар-Олы

Каждая зона так же делится на подзоны. Нам наиболее интересна жилая зона, поскольку она является основополагающей любого города. Поэтому рассмотрим ее подробнее (табл. 2).

Таблица 2 – Подзоны жилой функциональной зоны

Согласно ПЗЗ для каждой подзоны существуют свои предельные параметры (табл. 3).

Таблица 3 – Максимальный процент застройки в границах земельного участка, предельное количество этажей зданий, строений, сооружений, минимальный процент озеленения

Так же существует еще много параметров, которые необходимо соблюдать, например, обеспеченность населения социально значимыми объектами (школы, аптеки, продовольственные магазины). Достойным примером для города Йошкар-Ола, по-нашему мнению является микрорайон Юбилейный с кадастровым номером 12:05:0701007 (Рис. 1)

Рисунок 1. Кадастровый квартал 12:05:0701007

Данный кадастровый квартал имеет своего рода закрытую инфраструктуру. На территории микрорайона расположено 2 детских сада и 1 школа. Так же имеют место спортивные площадки и множество магазинов поблизости.

Введение ПЗЗ и дальнейшая застройка микрорайонов при соблюдении нормативов говорит о развитии общества. Люди начинают рационально использовать территорию. Остается надеяться на дальнейшее развитие нормативных документов и технологий строительства, чтобы люди могли жить в полном достатке.

В современном мире для постройки дома недостаточно одного лишь желания. Существует градостроительный регламент, который устанавливает параметры размещения зданий. В качестве примера мы рассмотрим зону жилой многоэтажной застройки города Йошкар-Олы (рис. 1).

Рисунок 1. Зона жилой многоэтажной застройки города Йошкар-Олы

Документом, создающим условия для планировки территории, являются Правила землепользования и застройки (далее ПЗЗ) [1]. Согласно этому документу зона многоэтажной жилой застройки имеет следующие предельные параметры (табл.1).

Таблица 1 – Предельные параметры земельных участков и объектов капитального строительства в части отступов зданий от границ участков

Отступы очень важны. Их соблюдение необходимо как для пожарной безопасности, так и для комфорта населения. Но ПЗЗ не единственный документ, влияющий на застройку города. Также существуют Нормативы Градостроительного проектирования Городского округа “Город Йошкар-Ола” [2]. Так, например, в документе регламентируются размеры площадок для игр детей, отдыха взрослого населения и занятий физкультурой, в совокупности которые должны занимать не менее 10 процентов от общей площади квартала (микрорайона) жилой зоны (табл.2).

Таблица 2 – Удельные размеры элементов дворовой территории

Разрешается уменьшать удельные размеры площадок для хозяйственных целей при строительстве жилых зданий выше 9 этажей включительно, а так же для занятий физической культурой при формировании единого спортивного комплекса, но не более чем на 50%.

В документе также регламентируются допустимые расстояния площадок от окон жилых и общественных зданий (табл.3).

Таблица 3 – Минимально допустимые расстояния от окон жилых и общественных зданий до площадок

В каждом населенном пункте имеются автомобили. Поэтому необходимы места для стоянок. Для их размещения важно соблюдать нормативные расстояния (табл. 4).

Таблица 4 – Минимально допустимые расстояния автостоянок и паркингов от объектов сложившейся застройки

Так же в каждом микрорайоне должны размещаться школы и детские сады. Любого маленького гражданина, согласно нормативам, следует обеспечить такой площадью (табл. 5).

Таблица 5 – Рекомендуемые удельные показатели нормируемых элементов территории квартала (микрорайона)

Все удельные площади элементов застройки определяются на основании статистических и демографических данных, поэтому данные значения со временем могут изменяться.

На примере микрорайона Юбилейный с кадастровым номером 12:05:0701007 мы рассмотрим действие нормативов градостроительного регулирования (рис. 2).

Рисунок 2. Кадастровый квартал 12:05:0701007

Данный кадастровый квартал прекрасно изображает действие градостроительного регламента. На территории расположено достаточное количество общеобразовательных учреждений, спортивных объектов и участков зеленых насаждений. По краю квартала находятся разные магазины. Так же можно заметить парковочные места для автомобилей в каждом дворе, что говорит об относительно новой планировке. Данный тип застройки, по-нашему мнению, является наиболее благоприятным для проживания.

В дальнейшем мы надеемся на развитие градостроительных регламентов, что позволит усовершенствовать застройку территорий. Мир вокруг постоянно меняется, и людям необходимо улучшать среду своего обитания для благополучного проживания и дальнейшего процветания.

доступе. Использование публичной кадастровой карты заметно упрощает работу.

Одним из способов получения данных является создание электронного запроса с указанием типа объекта и универсальным id – номером участка, который совпадает с кадастровым номером (рис. 1).

Рисунок 1. Пример запроса

Результатом запроса является информация о земельном участке, содержащаяся в государственном кадастре недвижимости (рис. 2).

Рисунок 2. Пример выдаваемой информации об участке

Вся информация при помощи интернет – ресурсов экспортируется в виде таблицы формата xls, которая в свою очередь экспортируется в формат dbf, необходимый для подключения таблицы к карте.

Другой способ так же подразумевает использование ресурсов публичной кадастровой картой. В меню поиска участков указывается нужный кадастровый квартал и дополняется двоеточием со звездочкой для поиска всех земельных участков в данном кадастровом квартале (рис. 3).

Рисунок 3. Поле поиска земельных участков

Результатом выполнения запроса является таблица с кадастровыми номерами, адресами и информацией о наличии границ земельных
участков (рис. 4).

Рисунок 4. Результат поиска земельных участков

Далее все участки добавляются в избранное нажатием звездочки под кнопкой “Найти” (рис. 5).

Рисунок 5. Добавление земельных участков в избранное

Выполнив такие операции с каждым кварталом, в меню “Избранное” сохраняется информация о земельных участках путем нажатия соответствующей кнопки (рис. 6).

Рисунок 6. Сохранение информации о земельных участках

В результате формируется csv – файл в котором содержится необходимая информация о координатах центров земельных участков; участкам без установленных границ присваиваются координаты центра квартала. Эти координаты используются для создания met-файлов, один – для земельных участков с установленными границами, другой – для земельных участков без границ (рис. 7).

Рисунок 7. Начало сформированного met-файла

В программе ГИС Панорама создается электронная карта Йошкар-Олы с выделенными кварталами и земельными участками, относящимися к многоэтажной застройке. Участки создаются из met-файла [2]. Для земельных участков с границами в качестве добавляемого объекта выбрана поворотная точка (существующая), для участков без границ – поворотная точка (новая) (рис. 8).

Рисунок 8. Окно создания объекта

Объекты без установленных границ разнесены путем сопоставления адресов, указанных на карте Йошкар-Олы, и при помощи спутниковых
снимков города.

Следующим шагом является подключение базы данных в формате
dbf к карте. Итогом становится привязка объектов карты к таблице по кадастровому номеру, что позволяет в дальнейшем обновлять семантику участков данными из таблицы (рис. 9).

Рисунок 9. Подключенная база данных с окном обновления семантики

Также создается пользовательская форма, позволяющая выполнять простой поиск объекта и его выделение (рис. 10).

Рисунок 10. Пример работы пользовательской формы

В графе “разрешенное использование” встречаются случаи разного наименования при одном типе разрешенного использования. Поэтому все значения приведены к единому виду во избежание путаницы и для создания единой структуры значений разрешенного пользования.

В ходе исследования использованы 2 способа картографирования по площади.

Первый способ заключается в создании кумулятивной кривой. Для ее построения все земельные участки, находящиеся в жилой зоне многоэтажной застройки Йошкар-Олы ранжированы по возрастанию площади всего 3896 участков. Каждому участку присваивался свой процент, где участок с наименьшей площадью (ранг 1) получил 0,025% (рис 1).

Рисунок 1. Кумулятивная кривая площади

По оси х отложены значения площади земельных участков в м², по оси у – процентные значения.

Стандартная процедура предполагает для классификации земельных участков по площади разбиение кумулятивной кривой на 5 групп в диапазоне . 20%.

По результатам размеры участков каждой из групп составляют:

• 1 группа – от 1 до 23 м²;
• 2 группа – от 23 до 84 м²;
• 3 группа – от 85 до 666 м²;
• 4 группа – от 668 до 1620 м²;
• 5 группа – от 1620 до 46184 м².

При таком делении граница 1 и 2 групп проходит через множество участков с площадью 23 м², поэтому это значение присутствует в обеих группах.

При ранжировании каждому земельному участку присвоен свой порядковый номер, который впоследствии добавлен в семантику объектов электронной карты под названием “№ объекта ссылки”. Затем при помощи поиска выделялись участки нужного диапазона (рис 2).

Рисунок 2 .Поиск необходимого диапазона

Выделенным объектам добавлялась семантика абсолютной высоты со значениями 100, 200, 300, 400 и 500 в зависимости от группы (рис 3).

Рисунок 3. Добавление семантики

Следующим шагом являлось построение матрицы по объекту смежных кадастровых кварталов (рис 4).

Рисунок 4. Создание матрицы

Получившаяся матрица площадей показана на рисунке 5. Полученная тематическая карта показывает распределение земельных участков в кадастровых кварталах Йошкар-Олы, занятых многоэтажной жилой застройкой по указанным 5 группам. Все объекты на тематической карте являются точечными, соответствующими центрам земельных участков.

Рисунок 5. Матрица площадей земельных участков по 1 способу

Анализ тематической карты показал, что наиболее крупные земельные участки, расположенные в зоне многоэтажной жилой застройки, находятся ближе к окраинам города – в 2, 3, 4 и 9-ом микрорайонах, в микрорайонах Сомабатхей и Дубки. Мелкие участки вкраплены, в основном, по краям кадастровых кварталов. Это объясняется тем, что к этим участкам относятся объекты рекламы и гаражи, которые расположены вдоль дорог.

Участки, расположенные в диапазонах от 0 до 20 % и от 20 до 40% слабо различаются по площади. Фактически это два диапазона являющиеся одним. На наш взгляд это является недостатком принятой группировки.

Второй способ заключается в предложении нами своего распределения земельных участков на группы. Так, по – нашему мнению, должны выглядеть размеры групп:

• 1 группа – от 1 до 49 м²;
• 2 группа – от 50 до 399 м²;
• 3 группа – 401 до 1004 м²;
• 4 группа – 1005 до 9956 м²;
• 5 группа – 10028 до 46184 м².

Матрица построена аналогичным способом (рис. 6).

Рисунок 6. Матрица площадей земельных участков по 2 способу

На наш взгляд второй способ имеет преимущества перед первым в виду того, что разграничение на группы производилось с учетом разрешенного использования земельных участков. Это позволяет наиболее точно определить назначение объектов, расположенных в квартале.

В ходе исследования использованы 2 способа картографирования по удельной стоимости, которая рассчитывалась путем деления стоимости на площадь участка.

Все значения были ранжированы по возрастанию, и построена кумулятивная кривая (рис 1).

Рисунок 1. Кумулятивная кривая удельной стоимости

По оси х отложены значения удельной стоимости в руб/м², по оси у – процентные значения. Все участки делились на 5 групп, каждая из которых находится в районе 20-типроцентного диапазона.

По результатам удельная цена участков каждой из групп составляют:

• 1 группа – от 3,02 до 432,71 руб/м²;
• 2 группа – от 432,71 до 1102,06 руб/м²;
• 3 группа – от 1102,06 до 1325,5 руб/м²;
• 4 группа – от 1325,5 до 1547,83 руб/м²;
• 5 группа – от 1547,83 до 2031,65 руб/м².

Матрица строилась способом, описанным выше (рис 2).

Рисунок 2. Матрица удельных стоимостей земельных участков по 1 способу

По рисунку видно, что наиболее высокая удельная стоимость земельных участков в 2, 3 и 4-го микрорайонах, а также центральной части города.

Нами в свою очередь предлагается другое разграничение на группы:

• 1 группа – от 3,02 до 79,51 руб/м²;
• 2 группа – от 131,58 до 599,98 руб/м²;
• 3 группа – от 743,52 до 1397,44 руб/м²;
• 4 группа – от 1400,33 до 1599,07 руб/м²;
• 5 группа – от 1604,5 до 2031,65 руб/м².

Получившаяся матрица показана на рисунке 3.

Рисунок 3. Матрица удельных стоимостей земельных участков по 2 способу

Существенной разницы между двумя способами не наблюдается. Главным различием здесь является группа земельных участков с относительно низкой удельной стоимостью. По нашему мнению, именно так должны быть разделены по стоимости земельные участки. Распределение по группам производилось так же с учетом разрешенного использования.

Чтобы построить матрицу по разрешенному использованию земельных участков необходимо их разделить на группы:

• жилая застройка – многоэтажные, многоквартирные дома, для ведения ЛПХ, для индивидуального жилищного строительства, для благоустройства, для размещения жилого дома и др.;
• транспорт – гаражи, стоянки, проезды и др.;
• предпринимательство – магазины, киоски, торговые центры, общепиты, банки и др.;
• производственная деятельность – здания с производством;
• общественное использование объектов капитального строительства - учебные и дошкольные заведения, больницы, поликлиники и др.;

Далее в электронную карту добавлялась семантика абсолютной высоты со значениями в зависимости от группы:

• Жилая застройка – 600;
• Транспорт – 200;
• Предпринимательство – 300;
• Производственная деятельность – 500;
• Общественное использование ОКС – 400;
• Другие – 100.

Каждой группе присвоен свой цвет (рис.1).

Рисунок 1. Распределение групп по цветам

Получившаяся матрица показана на рисунке 2.

Рисунок 2. Матрица разрешенного использования земельных участков

Из рисунка видно, что наиболее распространенными являются жилое использование. Это легко объясняется тем, что исследуемая зона относится к зоне многоэтажной жилой застройки. Большое содержание объектов гаражей и рекламы логично, ведь в городе развита инфраструктура.

Для оценки соответствия застройки требованиям градостроительного регламента предлагается следующая методика (рис.1).

Рисунок 1. Схема оценки соответствия застройки

Правила землепользования и застройки делят жилую зону на подзоны, каждая из которых имеет свои нормативные показатели. Первым шагом будет определение этих показателей из ПЗЗ:

• процент застройки;
• процент озеленения;
• этажность зданий;
• отступ от красных линий;
• высота зданий;
• отступ от границы земельного участка.

Следующим шагом будет создание электронной карты при помощи аэрофотоснимков. Далее в ГИС программе определяются все расстояния и производятся необходимые расчеты. В заключении фактические значения сравниваются с нормативными и вычисляются отклонения, по которым делается вывод о степени соответствия.

Таким образом, со временем можно будет сделать вывод о нарушении застройки города Йошкар-Олы.

Для получения данных создавался электронный запрос с указанием типа объекта и универсальным id – номером участка, который совпадает с кадастровым номером (рис.1).

Рисунок 1. Пример запроса

Результатом запроса является информация о земельном участке, содержащаяся в государственном кадастре недвижимости.

Вся информация при помощи интернет – ресурсов экспортируется в виде таблицы формата xls, которая в свою очередь экспортируется в формат dbf, необходимый для подключения таблицы к карте.

Следующим шагом является добавление объектов на карту. Для этого также используются ресурсы публичной кадастровой карты. В меню поиска участков указывается нужный кадастровый квартал и дополняется двоеточием со звездочкой для поиска всех земельных участков в данном кадастровом квартале (рис 2).

Рисунок 2. Поле поиска земельных участков

Результатом выполнения запроса является таблица с кадастровыми номерами, адресами и информацией о наличии границ земельных участков.

Далее все участки добавляются в избранное нажатием звездочки под кнопкой “Найти” (рис. 3).

Рисунок 3. Добавление земельных участков в избранное

Выполнив такие операции с каждым кварталом, в меню “Избранное” сохраняется информация о земельных участках путем нажатия соответствующей кнопки (рис. 4).

Рисунок 4. Сохранение информации о земельных участках

В результате формируется csv – файл, в котором содержится необходимая информация о координатах центров земельных участков; участкам без установленных границ присваиваются координаты центра квартала. Эти координаты используются для создания met-файлов, один – для земельных участков с установленными границами, другой – для земельных участков без границ

В программе ГИС Панорама создается электронная карта Йошкар-Олы с выделенными кварталами и земельными участками, относящимися к индивидуальной застройке. Участки создаются из met-файла [4]. Для земельных участков с границами в качестве добавляемого объекта выбрана поворотная точка (существующая), для участков без границ – поворотная точка (новая).

Главным назначением плана градостроительного зонирования является зонирование территории, разработка системы градостроительных регламентов в каждой функциональной зоне и законодательного закрепления основных положений Генерального плана в местном нормативном акте.

Функциональное назначение – установление направления использования территории для определенных видов деятельности, разрешенное соотношение площадей участков жилых, общественных, производственных и природных объектов.

Строительное назначение - установление разрешенного соотношения площадей участков застройки различной высоты и плотности.

Ландшафтное назначение – установление разрешенного соотношения площадей участков территории с преобладанием естественного покрова (растительность, водные поверхности); над искусственными покрытиями и поверхностями, занятыми зданиями и сооружениями.

Установленное функциональное, строительное и ландшафтное назначение территории города является инструментом обеспечения использования территории при осуществлении градостроительной деятельности в соответствии с целями, требованиями и основными направлениями градостроительного развития города.

Основной принцип зонирования — обеспечение сбалансированной совокупности трех взаимосвязанных характеристик: функциональной, строительной и ландшафтной для каждого элемента городской территории.

В соответствии с Градостроительным кодексом РФ территория населенного пункта подразделяется на зоны следующих видов:

-      жилые зоны;

-      общественно-деловые зоны;

-      производственные зоны;

-      зоны инженерной и транспортной инфраструктур;

-      рекреационные зоны;

-      зоны сельскохозяйственного использования;

-      зоны специального назначения;

-      зоны режимных территорий.

Размеры зон, их взаимное размещение, оказывают существенное влияние на развитие населенного пункта. Основными задачами являются: качественное преобразование жилых зон и производственных территорий, формирование системы общественно-деловых центров, решение экологических и социальных вопросов.

Виды зон и их характеристики сводятся в таблицу, где указываются следующие параметры:

-      номер градостроительной зоны;

-      номер микрорайона (квартала), название улицы, полосы отвода (например, полосы отвода железной дороги и инженерных сетей), производственно-коммунальные территории, водные акватории, леса, болота, свободные территории;

-      тип зоны по проектному предложению;

-      площадь функциональной зоны.

Градостроительные зоны и данные по кадастровым кварталам сводятся в таблицу, где указываются следующие параметры:

-      номер микрорайона (жилого квартала);

-      номер градостроительный зоны;

-      код по кадастровому кварталу;

-      вид использования;

-      собственник, владелец, его адрес;

-      ведомственная принадлежность;

-      срок использования (форма собственности);

-      площадь участка (по документам и фактически);

-      адрес землевладения.

Материалы зонирования территории города используются для включения соответствующих показателей перспективного использования территории в состав исходно разрешительной и градостроительной документации на разработку детализирующих проектных предложений; информирования жителей города и других участников градостроительной деятельности (инвесторов, застройщиков, предпринимателей и т. п.) о перспективах градостроительного развития города; проведения экспертизы, согласования и утверждения проектной и разрешительной документации по всем объектам и территориям в границах градостроительных зон; рассмотрение судебно-арбитражными органами конфликтных ситуаций и  случаев нарушения правовых норм, связанных с использованием территории.

Набор функциональных компонент информационных систем кадастрового назначения должен содержать эффективный и быстродействующий интерфейс, средства автоматизированного ввода данных, адаптированную для решения соответствующих задач систему управления базами данных, широкий набор средств анализа, а также средств генерации изображений, визуализации и вывода картографических документов.

При выборе программных продуктов необходимым условием является обеспечение устойчивых связей с различными системами через файловые стандарты обмена геометрическими и тематическими данными [1].

Современные программные средства позволяют формировать межевые планы, не заполняя их вручную. Одной из таких программ является АРМ КИН (автоматизированное рабочее место кадастрового инженера). Пользователю не нужно искать куда вписать необходимую информацию, достаточно просто заполнить обязательные поля, а программа сама вставит эти значения куда нужно в межевой план.

Так для понимания процесса составлена блок-схема формирования межевого плана (рис. 1).

Рисунок 1. Блок-схема формирования межевого плана

Далее подробно опишем формирование межевого плана в программе.

Для запуска мастера необходимо в форме “Межевой план” нажать на кнопку добавления новой записи (рис. 2).

Рисунок 2. Кнопка добавления новой записи

После этого откроется стартовое окно, в котором надо выбрать режим работы (рис. 3).

Рисунок 3. Стартовое окно

При желании можно отказаться от использования мастера. В этом случае надо нажать на кнопку “Не использовать мастер, ввести данные вручную”. Тогда программа перейдет в обычный режим добавления новой записи в форме “Межевой план” (рис. 4).

Рисунок 4. Форма “Межевой план”

Для использования мастера нужно выбрать один из видов кадастровых работ в списке в правой части формы и нажать кнопку “Использовать мастер”. После этого откроется новое окно, состоящее из нескольких вкладок. Большая часть вкладок постоянна, но некоторые вкладки зависят от выбранного вида работ. Далее нами будут рассмотрены вкладки для образования нового участка.8).

Вкладка “Межевой план”

Форма вкладки «Межевой план» изображена на рисунке 1.

Рисунок 1. Вкладка “Межевой план”

Обязательными являются все поля за следующими исключениями:

• Описание, в котором можно указать название проекта;
• Обязательность поля “Коэффициент К для методических рекомендаций” зависит от значения поля “Вид погрешности площади”;
• Формулы СКО положения точек участка (Mt), м – если формула имеет слишком сложный вид, то ее можно указать потом в готовом бумажном варианте межевого плана. При формировании XML файла это поле не используется;
• Дата подписания.

Значение поля “Место приемки заявки” задается при помощи формы многоуровневого классификатора, в которой можно выбрать учетный орган. Форма открывается по кнопке “Выбор” (рис. 2).

Рисунок 2. Форма выбора места приема заявки

Если выбранный филиал уже описан в форме “Организации”, то поле будет недоступно для редактирования. Если же этот филиал выбран в первый раз, то можно вручную отредактировать предлагаемое название учетного органа.

Вкладка “Участки”

При открытии мастера на этой закладке уже присутствует одна запись. При необходимости создавать дополнительные записи при помощи кнопки “Добавить” под списком. Количество записей на вкладке должно соответствовать виду кадастровых работ, иначе при завершении работы будет выдано сообщение об ошибке. При образовании нового участка запись будет только одна (рис. 3).

Рисунок 3. Вкладка “Участки”

Для описания надо заполнить поля в правой части формы:

• Обозначение ЗУ, в котором по-умолчанию пишется “:ЗУ1″ для первой записи или похожее значение для добавляемых записей. При необходимости надо исправить значение этого поля, чтобы оно соответствовало виду кадастровых работ. Например, при разделе надо добавить перед “:ЗУ1″ номер исходного участка.
• Кадастровый квартал, указывается в формате ХХ:ХХ:ХХХХХХ или ХХ:ХХ:ХХХХХХХ, где Х соответствует арабской цифре.
• Категория земель, выбирается из списка.
• Основание присвоения категории земель, выбирается из списка документов. Чтобы в списке появились записи, их надо описать на вкладке Документы.
• Разрешенное использование по документам и/или Разрешенное использование по классификатору. Должно быть заполнено как минимум одно из этих полей. Если заполнить оба, то при формировании XML файла выведутся оба значения, а при создании бумажного межевого плана будет выбрано значение по документам.
• Основание присвоения разрешенного использования – подобно основанию категории земель выбирается из списка документов.
• Дополнительное наименование и Назначение лесного участка – необязательные поля.
• Способ определения границ, выбирается из списка.
• Pmin, Pmax – Предельные минимальный и максимальный размеры, соответствующие виду разрешенного использования земельного участка – необязательные поля.
• Файл координат в формате mif/mid или Geocad TXT. Файл должен содержать координаты только одного объекта. Если в файле будут описаны несколько объектов, то будут взяты координаты первого по порядку участка. Многоконтурный объект в таком файле должен быть описан в виде одного объекта, а не в виде набора записей, каждая из которых описывает отдельный контур.
• Адрес в обязательном порядке нужно описать в соответствии с КЛАДР (классификатор адресов Российской Федерации) до того уровня, до которого это можно сделать максимально. Как минимум, необходимо указать Субъект федерации. При заполнении полей с номерами дома, корпуса и строения обязательно нужно указать “тип” номера.

При необходимости можно дополнительно указать текстовое описание адреса в поле Местоположение. Если указать адрес обоими способами, тогда в XML файл выведутся оба варианта, а в бумажный межевой план выведется описательный адрес.

Основание адреса выбирается из списка документов, аналогично категории земель и разрешенному использованию.

Вкладка “Пункты”

Вкладка используется для описания пунктов геодезической основы, использованной при подготовке межевого плана (рис. 4).

Рисунок 4. Вкладка “Пункты”

В левой части вкладки показаны наименования пунктов, которые уже включены в создаваемый межевой план. При открытии мастера этот список не содержит записей. Подробная информация о каждом таком пункте выводится в правой верхней части вкладки. Для уже описанных в банке данных пунктов подробная информация доступна только для просмотра. Для новых пунктов все поля доступны для редактирования и обязательны для заполнения.

Ранее описанные в банке данных пункты приведены в списке в правом нижнем углу формы. Список отсортирован в алфавитном порядке. Для подключения пункта к межевому плану нужно найти его в списке и нажать кнопку “Добавить в список” или дважды нажать на него мышкой.

Если пункт геодезической основы еще не описан в банке, то его можно создать прямо в мастере. Для этого надо нажать кнопку “Добавить” под списком в левой части вкладки. При этом в правой части откроются для редактирования поля в группе “Данные опорного пункта”. Для правильного описания требуется заполнить все поля.

Вкладка “Приборы”

Вкладка используется для описания средств измерений, использованных при подготовке межевого плана (рис. 5).

Рисунок 5. Вкладка “Приборы”

Работа на этой вкладке полностью аналогична вкладке Пункты.

Так мы рассмотрели первую часть работы, выполняемой при создании межевого плана на образуемый участок в программе АРМ КИН.

Вкладка “Исх.данные”

Вкладка используется для описания документов, на основании которых подготовлен межевой план, документов, использованных при подготовке межевого плана и документов, прикладываемых к межевому плану (рис. 1).

Рисунок 1. Вкладка исходные данные

Для описания нового документа надо нажать на кнопку “Добавить” под списком. При этом в правой части вкладки для редактирования откроется набор полей. Обязательными для заполнения являются только Вид, Номер документа и как минимум один из флагов Исходный документ и Приложения. Если документ должен быть показан и в разделе Исходные данные, и в списке приложений, то надо включить оба флага. Если включить флаг Копия, то при выводе документа в списке приложений к его наименованию будет добавлено “(копия)”.

Если для банка данных предусмотрено ведение файлового хранилища, то можно указать путь на сканированный образ документа. Тогда при создании XML файла межевого плана к нему будет приложен образ этого документа.

Следует отличать приложения к межевому плану, которые описываются на этой вкладке, и приложения к заявлению о постановке на учет межевого плана, который описываются на вкладке Приложения.

Вкладка “Смежные уточняемые”

Вкладка служит для описания смежных участков, координаты которых были уточнены в результате выполнения кадастровых работ. При записи в банк данных этим участкам будет включен флаг “Смежный уточняемый” в форме “Результат межевания” (рис. 2).

Рисунок 2. Вкладка “Смежные уточняемые”

Уточняемые участки на момент запуска мастера уже должны быть описаны в банке данных. Удобнее всего это сделать при помощи импорта выписок из ГКН. При необходимости можно приостановить работу мастера и импортировать выписки.

При открытии мастера на вкладке не содержится описание ни одного участка. Описание уточняемых участков начинается с нажатия кнопки “Добавить”. При этом будет выдан запрос на точное значение кадастрового номера (рис. 3).

Рисунок 3. Окно ввода кадастрового номера

По указанному значению ищется запись в формах Зарегистрированные участки и Новые участки. Если такой объект найден, то он добавляется в список и в правой части формы показываются значения полей:

Кадастровый номер участка, не редактируемое.

Кадастровый квартал, не редактируемое. Если значение этого поля не указано, то информация об уточняемом участке была внесена в банк данных некорректно. Можно приостановить работу мастера и выполнить импорт выписок из ГКН либо исправить описание участка вручную, либо сделать это после завершения работы мастера.

Площадь по сведениям кадастра. При необходимости можно исправить значение в соответствии с выпиской. При вводе значения надо обращать внимание на размерность площади – кв.м или га.

Pmin, Pmax, Предельные минимальный и максимальный размеры, соответствующие виду разрешенного использования земельного участка, необязательные поля.

Файл с уточненными координатами объекта в формате mif/mid или Geocad TXT. Файл должен содержать координаты только одного объекта.

Вкладка “Приложения”

На основании этой вкладки заполняется информация в форме Документы прилагаемые к заявлению (рис. 4).

Рисунок 4. Вкладка “Приложения”

Для описания нового документа надо нажать кнопку “Добавить” под списком в верхней части вкладки. При этом в нижней части для редактирования откроется несколько полей.

Обязательными для заполнения являются следующие поля:

Номер документа

Тип документа заявления. Задать значение можно при помощи кнопки “Выбор”, которая находится ниже самого поля.

Если для банка данных предусмотрено ведение файлового хранилища, то можно указать путь на сканированный образ документа. Благодаря этому при создании XML файла межевого плана в той же папке будут собраны все документы, требуемые для отправки в органы учета.

Следует отличать приложения к заявлению о постановке на учет межевого плана, который описываются на этой вкладке, и приложения к межевому плану, которые описываются на вкладке Исх.данные.

Завершение работы

После того, как вся информация на всех интересующих вкладках заполнена, можно нажать кнопку “Завершить” для окончания работы мастера.

При нажатии на кнопку в первую очередь проверяется правильность заполнения информации:

• Заполнение обязательных полей.
  
• Формат кадастрового номера квартала.
  

Если будет найдена какая-либо ошибка, то завершение работы отменяется. Выдается сообщение с описанием проблемы, поле чего автоматически курсор устанавливается на нужную вкладку и поле, которое содержит неверное значение.

Если данные считаются корректными, то выполняется запись всей информации в банк данных, после чего будет показана форма Межевой план с добавленной записью. Для завершения описания данных необходимо в этой записи заполнить поля “Заказчик”, “Исполнитель” и “Кадастровый инженер” (рис. 5).

Рисунок 5. Заполненная форма “Межевой план”

Межевой план формируется в виде одного документа MS Word. При этом оператор самостоятельно выбирает, какие разделы должен включать в себя отчет (рис. 6).

Рисунок 6. Кнопка выгрузки межевого плана в файл MS Word

Без проведения межевания участок земли невозможно поставить на кадастровый учет. Соответственно, при отсутствии у владельца земли межевого плана невозможно получить главный технический документ на участок земли – его кадастровый паспорт. А уже без получения кадастрового паспорта на землю ее владелец не сможет зарегистрировать в Росреестре любую сделку с этим земельным участком.

Сотрудникам землеустроительных компаний очень часто приходится сталкиваться с межевыми планами. Поэтому использование таких программных сред как АРМ КИН значительно облегчает их работу. Работники оперативнее справляются с поставленными задачами, что позволяет выполнить больший объем работ. Вследствие увеличивается и прибыль. Развитие подобных программ, выполняющих часть работы за человека, приближает будущее, где весь труд лежит на плечах машин.

Таблица 1 – Информация о домах

В таблице приведены сведения о вводе зданий в эксплуатацию, их площади. Всего проанализированы сведения за сто лет с 1915 по 2015 гг.

На рис. 1 показана динамика жилого фонда по тем же годам за сто лет. Анализ графика показывает существование периодов интенсивного жилищного строительства (1970-1990 гг.), так и периодов спада темпов жилищного строительства (1997-2005 гг.).

Рисунок 1. Динамика жилого фонда г. Йошкар-Олы

Абсолютный максимум ввода в эксплуатацию объектов жилищного строительства приходится на 1987 год (172644,62 кв. м) и на 2014 г. (172225,8 кв. м). Абсолютный минимум за последние 50 лет пришелся на 2001 год (22900,8 кв. м.).

В целом динамика жилого фонда характеризуется высокой степенью неравномерности, периоды подъема и спада темпов жилищного строительства соответствуют динамике экономического развития региона в целом.

В табл. 2 выполнен анализ ветхости жилого фонда г. Йошкар-Олы за тот же период времени. В первом столбце представлена продолжительность эксплуатации зданий, лет, во втором столбце суммарная площадь зданий со сроком эксплуатации выше указанного, в третьем удельный вес (%) зданий со сроком эксплуатации выше казанного от общей площади жилого фонда 2015 года.

Таблица 2 – Анализ ветхости жилого фонда

По результатам анализа построен график, рис. 2, позволяющий определить, какой процент общего жилого фонда составляют здания расчетного срока эксплуатации.

Рисунок 2. Анализ ветхости жилого фонда г. Йошкар-Олы

Так, из графика очевидно, что 50% жилого фонда составляют здания со сроком эксплуатации 30 и более лет. Новое жилье (со сроком эксплуатации менее 5 лет) составляет около 10% жилого фонда. Угол наклона касательной к графику в любой его точке является мерой темпов жилищного строительства.

Выводы:

1. Собраны сведения о существующем в 2015 году жилом фонде г. Йошкар-Олы, который составляет 5 420 234,44 кв.м. Жилой фонд составляют здания со сроком эксплуатации до 100 лет.

2. Анализ динамики жилого фонда показывает существование периодов интенсивного жилищного строительства (1970-1990 гг.) и периодов спада темпов жилищного строительства (1997-2005 гг.). Абсолютный максимум ввода в эксплуатацию объектов жилищного строительства приходится на 1987 год (172644,62 кв. м) и на 2014 г. (172225,8 кв. м). Абсолютный минимум за последние 50 лет пришелся на 2001 год (22900,8 кв. м.).

В целом динамика жилого фонда характеризуется высокой степенью неравномерности, периоды подъема и спада темпов жилищного строительства соответствуют динамике экономического развития региона в целом.

3. В результате анализа ветхости жилого фонда установлено, что 50% жилого фонда составляют здания со сроком эксплуатации 30 и более лет. Новое жилье (со сроком эксплуатации менее 5 лет) составляет около 10% жилого фонда.

Таблица 1 – Информация о домах

В таблице приведены сведения о вводе зданий в эксплуатацию, их площади. Всего проанализированы сведения за сто лет с 1915 по 2015 гг.

На рис. 1 показана динамика жилого фонда по тем же годам за сто лет. Анализ графика показывает его хаотичность, периоды увеличения темпов ввода жилья чередуются со спадами, наибольшая интенсивность жилищного строительства отмечена в 1978 году (19769,41 кв.м.), наименьшая в 1995 году – только 36,2 кв.м.

Рисунок 1. Динамика жилого фонда пригородных населенных пунктов г. Йошкар-Олы

В целом динамика жилого фонда характеризуется высокой степенью неравномерности, что связано с высокой долей частного индивидуального строительства.

В табл. 2 выполнен анализ ветхости жилого фонда пригородных населенных пунктов за тот же период времени. В первом столбце представлена продолжительность эксплуатации зданий, лет, во втором столбце суммарная площадь зданий со сроком эксплуатации выше указанного, в третьем удельный вес (%) зданий со сроком эксплуатации выше казанного от общей площади жилого фонда 2012 года.

Таблица 2 – Анализ ветхости жилого фонда

По результатам анализа построен график, рис. 2, позволяющий определить, какой процент общего жилого фонда составляют здания расчетного срока эксплуатации.

Рисунок 2. Анализ ветхости жилого фонда пригородных населенных пунктов г. Йошкар-Олы

Так, из графика очевидно, что 50% жилого фонда составляют здания со сроком эксплуатации 35 и более лет. Новое жилье (со сроком эксплуатации менее 5 лет) составляет не более 2% жилого фонда. Угол наклона касательной к графику в любой его точке является мерой темпов жилищного строительства.

Выводы:

1. Собраны сведения о существующем в 2015 году жилом фонде г. Йошкар-Олы, который составляет 127731 кв.м. Жилой фонд составляют здания со сроком эксплуатации до 100 лет.

2. Анализ динамики жилого фонда показывает ее хаотичность, периоды увеличения темпов ввода жилья чередуются со спадами, наибольшая интенсивность жилищного строительства отмечена в 1978 году (19769,41 кв.м.), наименьшая в 1995 году – только 36,2 кв.м.

В целом динамика жилого фонда характеризуется высокой степенью неравномерности, что связано с высокой долей частного индивидуального строительства.

3. В результате анализа ветхости жилого фонда установлено, что 50% жилого фонда составляют здания со сроком эксплуатации 35 и более лет. Новое жилье (со сроком эксплуатации менее 5 лет) составляет не более 2% жилого фонда.