В последние годы заметно выросла потребность в таком сегменте банковских услуг, как ипотечное кредитование. Поскольку улучшение жилищных условий и приобретение жилья – одна из основных потребностей граждан России, независимо от того, к какой имущественной группе они принадлежат. Люди не хотят в течение длительного времени, порой десятилетиями, ждать социального жилья от государства, а стремятся приобрести новое жилье пусть даже в кредит, но сегодня.

Таблица 1 – Выданные ипотечные кредиты в Дальневосточном Федеральном округе с 2012 по 2013гг.

По показателям наибольшее количество кредитов за 2012-2013 гг. было выдано в Приморском и Хабаровском краях. Наименьшим спросом пользуются кредиты, предоставляемые банками в Чукотском автономном округе. Это связано с высокими процентными ставками по кредитам в этом регионе. Средняя ставка в регионе по данным Центрального Банка на 01.01.2014 составляет 12,7%, тогда как в прочих регионах ставки значительно ниже.[1]

По данным Центрального Банка Российской Федерации, к началу 2014 года в регионе действуют 22 кредитные организации, из которых только 18 предоставляют ипотечные кредиты.

Таблица 2 – Список организаций, предоставляющих ипотечные кредиты в ДФО к началу 2014 года

Клиенты в банках никогда не остаются без внимания. Для поддержки и косультирования клиентов в банках всегда работает бесплатная горячая линия, обратившись в которую клиент получит точную и достоверную информацию по любым вопросам относительно деятельности банка. Так же налажена система консультирования клиентов с просроченной задолженностью. Для работы с проблемными клиентами созданы специализированные отделы взыскания задолженности, в обязанности которых входит как консультирование клиента по поводу его задолженности, заключение ддоговорённости о дате последующей оплаты, так и предупреждение клиентов о возможных последствиях невыполнения своих обязательств по кредитному договору.

Какие же требования предъявляют банки к своим заёмщикам?

Требования к заёмщикам в банках не слишком различаются. В зависимости от программы кредитования подирается пакет документов, который необходимо предоставить клиенту, для оформления того продукта, который подобрали для него банковские работники.

Ипотечный кредит может получить физическое лицо, достигшее совершеннолетия и имеющее регистрацию на территории Российской Федерации, а также постоянное место работы, при этом стаж работы в одной отрасли должен составлять не менее 1 года. Во всех банках поощряется привлечение созаёмщиков в количестве от 1 до 4 человек. Требования к созаёмщикам такие же, как и для заёмщиков. Но самым основным требованием к получателям кредитов является отсутствие задолженности перед прочими кредитными организациями на момент получение кредита.

Таблица 3 – Общие требования к заёмщикам для получения ипотечного кредита в Дальневосточном Федеральном округе

Сейчас очень широк спектр предоставляемых банками программ ипотечного кредитования. Поэтому клиент всегда сможет подобрать для себя наиболее удобные условия кредитования, чтобы иметь возможность как выплачивать кредит ежемесячно, так и спокойно жить, не нуждаясь в дополнительном источнике дохода. Многие банки так же предоставляют возможность с помощью специального калькулятора, размещенного на сайте банка просчитать возможную для получения сумму заёмных средств, ежемесячный платёж, а так же ознакомиться с условиями кредитования, требуемым пакетом документов и критериями заёмщиков (созаёмщиков).

Огромный выбор программ ипотечного кредитования на рынке может любого клиента ввести в ступор. Чтобы подобрать для себя наиболее удобный продукт порой приходится часы проводить на страницах разных банков, сравнивая предлагаемые ими условия кредитования. Но в основном программы не так уж сильно и отличаются друг от друга. Для наглядного примера рассмотрим таблицу с основными условиями ипотечного кредитования, предлагаемыми банками в Дальневосточном Федеральном округе.

Таблица 4 – Общие условия программ ипотечного кредитования, которые предоставляют банки Дальневосточного Федерального округа

В основном банки Дальнего Востока предоставляют кредиты в рублях. При этом процентные ставки варьируются от 8% до 16,5%. Так же различаются и суммы, предоставляемые банками. Они варьируются от 100 тыс. руб. до 75 млн. руб.[2] Все кредиты подлежат обязательному страхованию. И это не прихоть банков, а вполне аргументированная предосторожность. Она позволяет банкам страховать свои риски на случай непредвиденных происшествий с заёмщиком.

Так же стоит учесть, что все банки, предоставляя обширный выбор программ кредитования, стараются помочь заёмщику выбрать именно тот продукт, который позволит кредитной организации быть уверенной в том, что взятый кредит будет погашен. Но, несмотря на это, порой возникают обстоятельства, при которых заёмщик не может в полной мере выполнять свои обязательства. Именно для таких случаев разработана программа реструктуризации займов.

Для улучшения условий проживания и привлечения молодёжи в регион разработаны программы для повышения доступности ипотечных кредитов, например привлечение материнского капитала, льготные условия для молодых семей, семей военных.

Поддерживая  стремление граждан к получению собственного жилья, банки разрабатывают наиболее удобные программы для клиентов, снижают процентные ставки, увеличивают сроки выдачи кредитов и сокращают время рассмотрения заявок. Все кредиты подлежат обязательному страхованию. И это не прихоть банков, а вполне аргументированная предосторожность. Она позволяет банкам страховать свои риски

Правительство намерено решить проблему оттока населения из региона за счет программ развития и предоставления льготных условий на получение жилья. Многие уже воспользовались данными программами, и стала заметна тенденция к укоренению населения. Однако на данный момент этого недостаточно для абсолютного решения проблемы.

Ипотечные ссуды используются для финансирования, приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений. Сегодня ипотека является одним из самых эффективных инструментов решения важнейшей проблемы, обеспечения населения жильем. Однако не мало важным вопросом с этой точки зрения является оценка потенциала ипотечного кредитования.

По итогам 2013 года объем рынка ипотечного кредитования в России составил более 2,6 триллионов рублей. В первом полугодии объем рынка ипотеки составил 429 миллиардов рублей, что на 58 процентов превосходит результаты аналогичного периода 2012 года (таблица 1). Первое место по объему портфеля занимает Сберегательный Банк РФ (1,3 трлн рублей), второе- ВТБ 24 (414,9 млрд) и третье -Газпромбанк (170,1 млрд). Все три портфеля перечисленных банков показали довольно существенный годовой прирост: 30%, 56% и 47% соответственно.

Таблица 1 – Рейтинг банков по размеру ипотечного кредитного портфеля в РФ за период 2012-2013 гг. (в миллионах рублей)

Источник [1]

По нашему мнению, устойчивый рост рынка был обеспечен невысокими ставками ипотечного кредитования, появление все большей конкуренции в банковской среде в данном направлении и увеличением темпов жилищного строительства.

Рассматривая количественные показатели ипотечного кредитования в РФ таблица 2. Необходимо отметить, что количество выданных ипотечных кредитов значительно увеличилось по сравнению с предыдущим периодом, основные претенденты по данному показателю это– Сбербанк РФ, выдавший 449658 кредитов за год, ВТБ 24 – 143463 кредитов и Газпромбанк – 35143 кредитов.  В Общем количестве это увеличение составило на 102904 кредитов, 33747 и 4114 соответственно.

Таблица 2 – Рейтинг банков по количеству ипотечных кредитов в РФ за период 2012-2013 гг. (штук)

Источник [2]

В таблице 3 представлен сравнительный анализ по объему выданных ипотечных кредитов по итогам первого полугодия 2014 и 2013 годов. По представленным данным видно, что Сбербанк РФ и ВТБ24 по итогам периода выдали наибольшее количество ипотечных кредитов в общем объеме.  Оба банка улучшили свое положение на рынке ипотечного кредитования.

Однако увеличение количественных показателей ипотечного кредитования в Р.Ф не решает проблем возникающих в процессе данного вида предоставляемых услуг населению.

Основные проблемы можно разделить на два направления –внутренние и внешние. Так к внутренним проблемам относятся:

–затягивание сроков рассмотрения поданной заявки от заемщика в кредитной организации. Если объектом залога является квартира и собственником этого объекта выступает физическое лицо, как правило, заявка в банке должна рассматриваться в течение 2-3 дней с момента предоставления всех документов;

–кредитная организация в процессе работы с потенциальным заемщиком может одобрить сумму кредита, отличную от той, которую заявил заемщик при подаче заявки, а заемщик в итоге может отказывается от выбранного варианта, тем самым может потерять определенную сумму денег, которые он возможно уже потратил при подготовке пакета документов для банка;

Таблица 3 – Рейтинг ипотечных банков по объему выданных кредитов в РФ за период 2013-2014 гг. по итогам первого полугодия.

Источник [3]

–оплата услуг риэлтерского агентства или ипотечного брокера. Требуются дополнительные средства и расходы. Стоимость услуг определяет каждое агентство по-своему, в настоящее время средняя стоимость услуг по оформлению ипотечных сделок варьируется от пятидесяти до ста тысяч рублей.

– главным вопросом остается выбор объекта недвижимости. Порой спрос на рынке недвижимости превышает предложения. К объектам недвижимости предъявляются определённые требования. Так, например, в квартире не должно быть перепланировок, износ дома должен быть не ниже 40 процентов, некоторые банки не ставят под залог квартиру, где собственником могут выступать несовершеннолетние дети. Многие продавцы квартир или других объектов не охотно соглашаются работать с ипотечными программами.

К внешним проблемам можно отнести:

1)      ограниченная платежеспособность граждан;

2)      в регионах зачастую бывает недостаточное количество объектов новостроек, и как правило, завышенные цены на них;

3)      отсутствует система в законодательстве недвижимости. Ее необходимо совершенствовать и реализовывать на практике;

4)      совершенно не развита инфраструктура рынка жилья и жилищного строительства.

В стране отсутствует схема, в которой могут взаимодействовать все участники при оформлении ипотечных кредитов, а это агентства недвижимости, застройщики, компании по оценке недвижимости, страховые компании. Порой расходы на оказание услуг превышают лимиты бюджета семьи.

5) проблемы социального характера.

Государство должно учитывать доходы малообеспеченных слоев населения, решать жилищные вопросы тех категорий граждан, которые имеют средние доходы, накопления и имеющие жильё в собственности квартиры по договору о передаче квартир и иных объектов в собственность граждан. Основное решение этой проблемы для граждан данной категории является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование на основе государственных программ. Без поддержки государства жильё на рынке будут приобретать только граждане с высокими доходами.

На сегодняшний день лишь 1 процент населения может  позволить себе приобретать жилье без использования ипотечных займов. Совсем маленький процент населения, который составляет буквально 0,4 процента, обеспечивается жильем из средств бюджета регионального, федерального и местного уровня.

Несмотря на данные проблемы и недостатки, в процессе ипотечном кредитовании, наблюдаются и серьезные перспективы развития.

В настоящее время разработана «Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года», которая утверждена распоряжением Правительства РФ ото 19 июля 2010 года [4].  Стратегия затрагивает все вопросы, которые связаны с развитием ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.

Стратегия рассматривает задачи приобретения недвижимости на первоначальном строительстве или вторичном рынке.

Для того, чтобы ипотечное кредитование было доступным, необходимо строить жилье эконом-класса, а также жилье, которое будет удовлетворять требованиям граждан со среднестатистическим доходом; повышать конкуренцию среди банковских услуг ипотечного кредитования, привлекать инвесторов для строительства нового жилья.

Рынок ипотечного жилищного кредитования необходимо развивать устойчивыми темпами. Объемы выдачи ипотечных жилищных кредитов должны превышать объемы погашения, что будет способствовать росту портфеля ипотечных жилищных кредитов.

В перспективе ипотечный займ будет основным товаром для приобретения объектов недвижимости в собственность заемщика, стоимость на жилье, условия ипотечных займов и доходы населения позволят приобретать объекты 70 процентам граждан.

Самый распространённый ипотечный кредит на сегодняшний день является кредит со сроком кредитования от 10 до 25 лет. Это фиксированная ставка и процент составляет от 11, 45 процентов. Доля кредитов с ипотечным страхованием и первоначальным взносом в размере 10 процентов составит до 20 процентов рынка ипотечного жилищного кредитования.

При получении кредита, эта процедура станет стандартной. Сократятся сроки сбора документов и рассмотрения заявок. До момента, когда необходимо подписывать кредитный договор или договор займа, заемщик должен получить всю достоверную информацию о стоимости кредита и его основных условий, сроках и других немало важных параметров.

Кроме всех консультаций до момента получения кредита заемщик получит возможность переуступить права по кредиту третьему лицу или реструктурировать его в случае серьезных изменений.

Большая конкуренция среди банков по выдаче ипотечных займов будет способствовать тому, что существенно будут уменьшены тарифов, повысится качество обслуживания граждан. Заемщики с более хорошей кредитной историей могут иметь привилегии.

Целью развития ипотечного жилищного кредитования является обеспечение к 2030 году доступности приобретения и строительства жилья с помощью ипотечного жилищного кредитования для 70 процентов семей.

Стратегию предполагается реализовать в 3 этапа.

Первый этап начинался с 2010 по 2012 годы. Главными считается восстановить доверия к рынку ипотечного жилищного кредитования у заемщиков, кредиторов и инвесторов. Доля всех сделок с ипотекой на рынке жилья составит 25 процентов, а объемы выдачи ипотечных жилищных кредитов в год составят 490 тыс. кредитов. Уровень просроченной задолженности предполагается снижаться за счет увеличения кредитного портфеля.

На втором этапе (2013 – 2020 годы) происходить восстановление рынка. Предполагается, что банки будут активно предлагать ипотечные жилищные кредиты населению. Необходимо уравновешивать спрос и предложение на рынке жилья.

Промежуточные итоги реализации второго этапа настоящей Стратегии предполагается подвести в 2015 году. К концу 2015 года доля семей, которым будет доступен ипотечный жилищный кредит, достигнет 30 процентов. Доля ипотеки в валовом внутреннем продукте составит около 7,2 процента, а средняя ставка – около 8 – 9 процентов. В 2015 году предусматривается выдать около 740 тыс. ипотечных жилищных кредитов.

К концу 2020 года количество граждан, которые хотели бы взять ипотечный кредит, увеличится в общей массе до 50 процентов. Кредитная ставка должна понизится до 6 процентов годовых, при этом уровень индекса цен должен быть 4 процента.

На третьем этапе (2021 – 2030 годы) произойдет насыщение. Количество нуждающихся сократиться. Рынок жилья и ипотеки перейдет к фазе стабилизации. В долгосрочной перспективе основной задачей станет поддержка устойчивости рынка жилья и ипотеки и предотвращение возможных кризисных явлений.

В этот период возможно появление других типов кредитов под залог жилых помещений на цели, не связанные с улучшением жилищных условий, в том числе на цели повышения образования, улучшения здоровья и обеспечения материального благополучия после выхода на пенсию.  Так же ипотечное кредитование может повлиять на снижение уровня инфляции в стране.

В современных условиях повышается значение ипотеки для социального развития общества. Жилищное ипотечное кредитование способствует обеспечению граждан доступной частной жилой собственностью, являясь мощным фактором формирования среднего класса общества.

Главной задачей развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования заключается в том, чтобы организовать работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами. Создание такой организации увеличит платежеспособный спрос граждан; ипотечный рынок значительно станет активным; личные накопления граждан будут участвовать в обороте; большими темпами будут развиваться стройки; экономика станет подвижной.

Долгосрочное кредитование жилья должно прислушиваться к опытам международных коллег, институтов, приспосабливаться к законам и нормативным базам в РФ, учитывать темп и уровень инфляции, использовать сбережения граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов.

При активности ипотечных продуктов, произойдет значительный рост новых объектов, новостроек, произойдет оживление в некоторых отраслях промышленности, увеличится производство продукции, услуг, экономика станет оживленной. Ипотечное кредитование даст возможность модернизировать производство, что приведет к повышению качества и конкурентоспособности продукции – все это ведет к увеличению экономического потенциала страны.

В завершении необходимо отметить, что развитие ипотечного кредитования окажет положительное влияние на преодоление социальной нестабильности и поможет удовлетворить потребность населения в жилье.

Смысл сложного процента заключается в том, что проценты, начисленные в конце каждого периода, не выплачиваются, а присоединяются к основной сумме вложенного капитала, и в следующий расчетный период процент начисляется уже на большую сумму.

В рамках доходного подхода при использовании собственного капитала инвестора применяются два метода определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости, в которых используются функции сложного процента – это метод капитализации по расчетным моделям и метод дисконтирования денежных потоков (ДДП). 

Наиболее универсальным методом определения текущей стоимости оцениваемой недвижимости является метод ДДП. В учебнике «Оценка недвижимости» [2, с.163] предлагается рассчитывать стоимость объекта недвижимости методом ДДП по формуле 

, (1)
где текущая стоимость;
денежный поток периода ;
ставка дисконтирования денежного потока периода ;
стоимость реверсии, или остаточная стоимость.

Однако в предложенной формуле (1) нет расшифровки единиц измерения параметров, а параметров  и  в расшифровке нет вообще, что нельзя признать правомерным для учебной литературы. В этой связи возникает необходимость рассмотрения содержания параметров, входящих в формулу (1), что и является целью настоящей статьи.

В формуле (1) знаменатель первого и второго слагаемых представляет собой общую формулу сложного процента, которая используется в его шести функциях. Величину  в финансовых расчетах называют множителем наращения по сложным процентам, фактором будущей стоимости единицы, коэффициентом наращения, а обратную ей величину  – дисконтным, или дисконтирующим множителем. В теории оценки общую формулу сложного процента называют будущей стоимостью единицы, а обратную ей величину – текущей стоимостью единицы или коэффициентом дисконтирования.

Базовой функцией сложного процента является первая функция – будущая стоимость капитала, которая имеет вид [3, c. 8]
 (2)
где  будущая стоимость капитала;
 текущая стоимость (стоимость в начальный момент времени);
 ставка процента, начисляемого периодически;
 количество периодов начисления.

Остальные пять функций сложного процента – это производные от первой функции сложного процента (будущей стоимости капитала). В теории и практике оценки стоимости недвижимости методом ДДП используется четвертая функция сложного процента, которая является обратной первой функции и имеет следующий вид
 (3)
где будущая стоимость капитала;
 ставка дисконтирования будущей стоимости капитала;
количество периодов дисконтирования будущей стоимости капитала.

В формуле (1) стоимость реверсии считается денежным потоком, как и текущие денежные потоки от владения недвижимостью, и является будущей стоимостью капитала. А количество периодов дисконтирования каждого денежного потока определяется от даты установления его прогнозной величины до даты оценки. 

В формулах (1-3) текущая и будущая стоимость капитала измеряются в денежных единицах, а количество периодов начисления (дисконтирования) денежных потоков – выражаются численными значениями, т.е. являются безразмерными параметрами. 

Ключевым параметром сложного процента является ставка процента (процентная ставка), которая с математической точки зрения выражает численное значение (в форме процентов или десятичной дроби). В практических финансовых расчетах процентные ставки обычно измеряются в десятичных дробях. В учебнике по финансовой математике Е.М. Четыркина указано, что «временной интервал, к которому приурочена процентная ставка, называют периодом начисления, его не следует путать со сроком начисления» [4, c.17]. Из данного положения следует, что процентная ставка имеет не только числовое значение, но и временную характеристику. 

Однако в финансовой математике и оценочной литературе временной интервал (период начисления) ставки процента в общей формуле сложного процента, как правило, не указывается. В этой связи ставка процента выступает в общей формуле сложного процента как безразмерная величина и поэтому может суммироваться с единицей, что нельзя признать правомерным. Временная характеристика ставки процента присуща ей и она не сокращается под влиянием какого-либо фактора. Но тогда возникает проблема реализации общей формулы сложного процента, так как по правилам математики нельзя выполнять суммирование единицы с параметром, имеющим единицу измерения, т. е. с размерным параметром. 

Как известно, сложный процент является дальнейшим развитием простого процента, который выражается формулой
 (5)
где  ставка процента, 1/год;
 срок начисления процентов, годы.
Смысл простого процента заключается в том, что процент начисляется только на первоначальный капитал, а полученная постоянная величина прибыли не участвует в обороте капитала и ее можно использовать после окончания каждого отчетного периода.

В формуле (5) нет нарушений правил математики, так как при умножении ставки процента в форме десятичной дроби на срок начисления процентов, выраженных в одинаковых единицах времени, происходит сокращение этих единиц измерения. В результате умножения ставки процента на срок начисления процентов получается безразмерная величина, которая может суммироваться с единицей в общей формуле простого процента. Простой процент можно использовать и в методе ДДП без нарушения правил математики.

Переход от простого процента к сложному проценту в финансовой математике иллюстрируется на примере инвестора, который по депозитному договору с банком вложил определенную сумму денежных средств на депозитный счет на определенный срок с начислениями по простому проценту. После получения вложенной суммы денег с начисленными процентами инвестор перезаключил договор с банком на следующий такой же срок с начислениями по простому проценту. Число перезаключений депозитного договора инвестора с банком может быть многоразовое, что означает реинвестирование средств, полученных на каждом этапе наращения с помощью постоянной или переменной ставки процента.

Схема наращения денежных средств инвестора по простому проценту в результате перезаключений договоров (реинвестирования средств), например для трех реинвестирования средств, будет иметь следующий вид
 (6)

В общем виде формула наращения (6) при годовой процентной ставке, сроке начисления, измеряемого в годах, многократном реинвестировании средств будет иметь вид
 (7)
где ставка процента, 1/ год;
срок начисления процентов, годы;
количество повторений реинвестирования, в течение общего срока реинвестирования средств. 

Если в формуле (7) срок начисления процентов () у всех перезаключаемых договоров принять равным одному периоду (одному году, одному полугодию, одному кварталу, одному месяцу и т.д. или определенному числу дней в пределах года), то в этом случае  будет выражать один период начисления процентов в течение заданного общего срока реинвестирования средств. Такой вид наращения будет представлять собой наращение по сложным процентам. Поэтому «наращение по сложным процентам можно представить как последовательное реинвестирование средств, вложенных под простые проценты на один период начисления. Присоединение начисленных процентов к сумме, которая прослужила базой для их начисления, часто называют капитализацией процентов» [4, c. 44].

В формуле (7) как и в формуле (5) произведение  является безразмерной величиной тогда, когда знаменатель ставки процента и числитель одного периода начисления имеют одинаковые единицы измерения, которые при умножении сокращаются. Поэтому математически правомерно в множителе наращения складывать единицу с безразмерным произведением . 

Если заданный период начисления меньше годового периода ставки процента, то в этом случае годовой период ставки процента переводится в измеритель заданного периода начисления. Например, если заданный период начисления составляет 1 мес., тогда годовой период ставки процента должен выражаться в месяцах. В этом случае знаменатель годовой ставки процента будет равен 12 месяцам. При численном значении ставки процента равной 0,12 и периоде процентной ставки равном 12 мес., получим скорректированное значение ставки процента – 0,12/12 мес.=0,01/мес. Тогда произведение  будет представлять коэффициент наращения первоначальной суммы вклада за 1 мес., который можно суммировать с единицей дисконтного множителя, как две безразмерные величины (1+0,01=1,01).

Параметр  в формуле (7) может быть рассчитан по формуле

где общий срок реинвестирования средств, выраженный в единицах времени одного заданного срока начисления.

Рассчитаем значение  для представленного выше примера, если , что составляет 36 мес.   Тогда 
В целом для данного примера значение множителя наращения по сложным процентам составит 

В теории оценки стоимости недвижимости формула (7) будет иметь вид
 (8)
где будущая стоимость денежного потока;
ставка дисконтирования денежного потока периода;
 один заданный период дисконтирования денежных потоков (1 год, 1 полугодие, 1 квартал, 1 месяц или определенное число дней в пределах года);
количество временных интервалов (периодов) от дисконтируемого денежного потока до даты оценки. 

На основе данных формулы (8), предлагается усовершенствованная модель оценки стоимости недвижимости методом ДДП 
 (8)
где текущая стоимость, ден. ед.;
наименование временного интервала прогнозного периода; 
количество временных интервалов в прогнозном периоде;
денежный поток го временного интервала прогнозного периода, 
ден. ед.;
ставка дисконтирования денежного потока периода,
1/временной интервал;
 один заданный период дисконтирования денежных потоков, 
временной интервал;
стоимость реверсии недвижимости в конце прогнозного периода, 
ден. ед.

Для практических оценочных расчетов целесообразно в формуле (8) вместо параметра  использовать соотношение прогнозного периода к заданному периоду дисконтирования денежных потоков  Тогда модель оценки стоимости недвижимости методом ДДП будет иметь вид
 (9)
где значение прогнозного периода, ед. времени.

В связи с проведенными исследованиями содержания показателей сложного процента и введения необходимых корректировок в формулы (8,9) дисконтный множитель становится величиной безразмерной. Причем ставка дисконтирования в данном случае являются показателем размерным, а количество периодов дисконтирования денежных потоков – величиной безразмерной.

Выводы и предложения:1. Анализ содержания параметров предложенной в учебной литературе модели оценки стоимости недвижимости методом ДДП показал, что все они не имеют единиц измерения, а некоторые параметры не расшифрованы вообще, что не является правомерным для учебной литературы.
2. В финансовой и оценочной литературе принято процентные ставки и ставки дисконтирования представлять в виде безразмерных величин, т.е. без привязки к временным характеристикам, что не является правомерным.
3. В ходе исследования установлено, что процентные ставки и ставки дисконтирования имеют числовые и временные характеристики, и не являются безразмерными параметрами.
4. Применяемые в финансовых и оценочных расчетах, множитель наращения по сложным процентам  и дисконтный множитель  по сложным процентам не могут быть количественно определены, так как по правилам математики нельзя суммировать единицу со ставкой процента (дисконтирования), имеющей временную единицу измерения.
5. Предложено в формулы множителя наращения по сложным процентам и дисконтного множителя по сложным процентам включать параметр «один заданный период начисления» для корректировки величины и размерности ставки процента (дисконтирования) и приведения их произведения к безразмерной величине. В этой связи становится возможным суммирование единицы с произведением ставки процента (дисконтирования) на один заданный период начисления (дисконтирования), что не приводит к нарушению правил математики.
6. Для практических расчетов в формуле по оценке стоимости недвижимости методом ДДП предложено в дисконтном множителе в качестве показателя степени использовать соотношение величины прогнозного периода к одному заданному периоду дисконтирования.
7. Предложена усовершенствованная модель оценки стоимости недвижимости методом ДДП с полной расшифровкой всех параметров и их единиц измерения.

Эксперты Национальное агентство финансовых исследований (НАФИ) изучили образ заемщика. В итоге исследования было выявлено, что лишь 4% экономически активного населения пользуется ипотекой. В настоящее время условий для роста данного сектора весьма мало. В начале2015 г. часть граждан России, решившихся улучшить свои жилищные условия, уменьшилась до минимального уровня за последние пять лет – 19 % (с 35% в июле2013 г.), как показывают данные НАФИ. Вместе с тем, о стремлении приобрести жилье заявили 37%. Из материалов опроса основные факторы неготовности прибегнуть к ипотеке – большая сумма переплаты и высокие ставки по процентам, а также отсутствие желания жить в долг и сомнения на будущее.

Жилищная проблема охватывает 60% россиян, так или иначе недовольных  своими жилищными условиями, однако, жилье есть неотъемлемая потребность человека, реализация которой дает шанс на достойное проживание [1, с. 139]. При доступном, качественном жилье человек становится свободным и активным в социально-экономическом плане. На сегодняшний день формирование системы ипотечного кредитования и ее слабые стороны больше всего привлекают внимание органов государственной власти. Помимо этого, ипотека предоставляет право финансирования, приобретения, а также строительства. Таким образом, ипотечное кредитование обладает большой значимостью в России.

Со стороны банков ипотека является отличным способом размещения денежных средств и развития бизнеса, так как имеет место высокая ставка по проценту [2, с. 954]. Существуют две проблемы в ходе предоставления данных услуг: внутренние и внешние.

Внутренние проблемы охватывают такие факторы, как:

1)    довольно длительное время рассмотрения заявки  организацией по предоставлению кредиту.  По стандарту, заявление  рассматривается около двух дней с момента подачи документов, если собственником является физическое лицо, а объект залога – квартира ;

2)    отказ  кредитной организации в ходе работы с потенциальным заемщиком предоставить ту сумму, на которую рассчитывал заёмщик, вследствие чего последний откажется от данного варианта, что вынуждает нести убытки;

3)    могут возникнуть дополнительные расходы, которые связаны с оплатой услуг риэлтора или ипотечного брокера;

Самым важным вопросом остается подборка объекта недвижимости по определённым условиям, таким как степень износа дома, наличие перепланировок, а также вызванным поведением самого собственника жилого объекта.

Внешними проблемами остаются:

1)    низкая финансовая состоятельность людей;

2)    относительно небольшое число строящихся объектов жилой  недвижимости, и, как следствие, высокие цены на жилье;

3)    отсутствие государственных законов недвижимости, которые можно было бы применять на практике;

4)    вопросы общественного типа (люди, заинтересованные вопросами приобретения жилья, не имеют опыта в подобных вопросах, то есть прослеживается низкая финансовая грамотность населения);

5)    отсутствие слаженной работы между агентами рынка жилья и жилищного строительства при кредитовании.

Наряду со всеми проблемами по предоставлению услуг ипотечного кредитования, однако, существует большое число программ по ипотеке. Каждая имеет свои плюсы и минусы. Для многих заемщиков важными факторами выбора кредита в банке является возможность досрочного погашения, какая сумма переплаты будет начислена, и какой процент первоначальной суммы необходимо внести, а также наличие залога. Здесь уместно будет рассмотреть ипотечный кредит с государственной поддержкой.

Таблица 1 – Условия ипотечного кредитования на условиях минимальной процентной ставки при учете особых условий заемщика: приобретение квартиры на вторичном рынке стоимостью 3 млн. руб. при аннуитентной схеме расчёта (первоначальный взнос составляет 20% стоимости приобретаемого объекта) [3, 4, 5, 6, 7]

Исходя из таблицы 1 можно сделать вывод, что в целом, переплата по кредиту на срок 10 лет составляет около 75%, что крайне невыгодно для населения.

На вопрос, выгодно ли покупать квартиру в данный момент, можно ответить только отрицательно. Поскольку стоимость жилья в России по-прежнему  снижается, если сравнить цены прошлого 2015 г. и ткущую ситуацию, то цены снизились примерно на 10%. Также можно заметить превосходство предложения над спросом в связи с активной застройкой в больших городах, что сейчас проявляется в предложении со скидками. Делая прогноз на следующие месяцы, можно сказать, что цены на рынке вторичного жилья будут по-прежнему снижаться, однако найти покупателя будет крайне тяжело, так как ипотечное кредитование с нынешними условиями оставляют желать лучшего. Тем, кто решился приобрести жилье, необходимо определиться с требованиями – место расположения квартиры, метраж, этаж, состояние и так далее, а также следить за ценами и поступающими предложениями.