При очевидной несостоятельности самофинансирования как метода аккумуляции инвестиционных ресурсов организациями ЖКХ на первый план выходят иные механизмы финансового обеспечения инвестиций.

Привлечение внешних внебюджетных источников финансирования во многом упирается в понятие «инвестиционная привлекательность», иными словами, решение о вложении средств в инвестиционную деятельность организации инвестор принимает, исходя из анализа соотношения тех затрат и того полезного эффекта, которые он может и готов получить в результате осуществления инвестиций. Говоря о привлекательности организации ЖКХ в качестве объекта инвестиционных вложений, стоит отметить, что сфера ЖКХ, являясь территориально-отраслевым комплексом, включает в себя широкий ряд организаций, имеющих разнообразную структуру, организационно-правовую форму и осуществляющих свою хозяйственную деятельность в различных условиях конкуренции. Этот факт обуславливает невозможность определения универсального подхода к определению инвестиционной привлекательности организаций ЖКХ, так же как и выработки единой методики ее повышения. Размытость определения понятия «жилищно-коммунальное хозяйство»,  а также отсутствие в зарубежной литературе и практике аналогичного термина, ведет к некоторой путанице. В современных СМИ и научной литературе широко используется именно термин «ЖКХ», хотя зачастую речь идет о проблемах коммунальной инфраструктуры. В рамках данной статьи автору видится разумным ограничить круг рассматриваемых отраслей ЖКХ предприятиями, относящимися к коммунальному комплексу.

Несмотря на очевидную критичность состояния предприятий коммунального сектора, данные организации характеризуются и сильными сторонами с точки зрения потенциального инвестора. Постоянство спроса, стабильность платежей с ярко выраженной тенденцией их повышения, огромные возможности повышения эффективности платежей за счет ресурсосбережения способны привлечь различные группы инвесторов, нацеленных на долгосрочное вложение средств.

Однако перечисленные преимущества инвестирования в предприятия коммунального комплекса не способны разрушить существующие барьеры привлечения частных инвестиций. Среди основных препятствий на пути потенциального инвестора в сферу коммунальной инфраструктуры, помимо непрозрачности и коррумпированности комплекса, можно перечислить следующие [1]:

•  Политические. Местные органы управления осуществляют ограничение роста тарифов, в то же время, стараясь сохранить свой контроль в данной сфере.
• Отсутствие гарантий. Бюджетный кодекс РФ ограничивает возможности субъектов по предоставлению гарантий. Потенциальные объекты инвестирования неликвидны, залоговая база недостаточна для осуществления вложений.
• Низкая доходность. В силу специфики предоставляемых услуг и социальной значимости коммунального комплекса эффективность инвестиций не всегда может выражаться в прибыльной для инвестора форме. Инвестиции в качество в сочетании с длительным сроком окупаемости снижают привлекательность вложений в глазах потенциального инвестора.
• Специфика инвестиционных проектов. Зачастую инвестиционная программа предприятия состоит из множества мелких нестандартизированных инвестиционных проектов. Каждый из них в силу отраслевой и региональной специфики требует длительного анализа и может не представлять интереса для инвестора как самостоятельный проект.

Несмотря на не самые благоприятные условия для привлечения бизнеса в отрасли ЖКХ, которые созданы в регионах на сегодняшний день, намерение государства перевести процесс модернизации коммунальной инфраструктуры на базу частных внебюджетных источников финансирования как никогда очевидно. Одним из фактов, указывающих на то, что в ближайшие годы дотации бюджета будут резко сокращаться, это снижение бюджетных расходов, прописанных в «Комплексной программе модернизации и реформирования ЖКХ на 2010-2020 годы». В новой редакции данной государственной программы расходы на сферу ЖКХ сокращены с 50 млрд. до 15 млрд. рублей по состоянию на 2013 год [2].

Таким образом, жилищно-коммунальное хозяйство в целом, как и коммунальный комплекс в частности, продолжают осуществлять свою хозяйственную деятельность в «замкнутом круге»: ни бизнес, ни государство не обеспечивают достаточного уровня финансового обеспечения инвестиционной деятельности предприятий.

В качестве решения назревшей проблемы вполне оправдано создание своеобразного гарантийного фонда для потенциальных инвесторов в сферу ЖКХ – Института рефинансирования инфраструктурных кредитов в ЖКХ [2].

Для того, чтобы проанализировать возможные положительные результаты работы подобного фонда, стоит рассмотреть принципы организации и осуществления деятельности Института.

В качестве прототипа деятельности Института рефинансирования инфраструктурных кредитов в ЖКХ предлагается использовать успешный опыт работы Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, которое заключает долгосрочные договоры с банками на рефинансирование ипотечных кредитов; внедряет инструменты и механизмы повышения ликвидности и снижения рисков участников ипотечного рынка; выпускает и размещает на открытом рынке корпоративные облигации и ипотечные ценные бумаги; а также стандартизирует порядок предоставления, оформления и обслуживания жилищных кредитов и займов.

Предполагается, что структура Института рефинансирования инфраструктурных кредитов в ЖКХ может заработать на базе Фонда содействия реформированию ЖКХ (далее Фонда).  Федеральный бюджет обеспечит 30-50% капитала фонда, гарантируя минимальную доходность Фонда. Остальные средства будут привлекаться со стороны коммерческих структур (коммерческие банки, международные финансовые организации, пенсионные фонды) и составят 50-70% капитала соответственно (рис.1).

Рисунок 1  - Механизм реализации деятельности Института рефинансирования инфраструктурных кредитов в ЖКХ.

Возможность получения кредита будет доступна для всех организаций, действующих на рынке коммунальных услуг. Процесс рефинансирования можно разделить на 4 основных этапа:

1. Заключение договора (инвестиционного соглашения) между коммунальным оператором, кредитором и субъектом РФ, которому предшествует подготовка инвестиционного проекта согласно стандартам Фонда, привлечение краткосрочного кредита на разработку проектно-сметной документации и иные организационные вопросы.
2. Ввод объекта в эксплуатацию.
3. Рефинансирование 70-90% кредита, выпуск инфраструктурных облигаций. Между вводом объекта в эксплуатацию и началом рефинансирования кредита в среднем пройдет не менее 3-5 лет. Также обязателен контроль целевого использования средств и выполнения заявленных результатов.
4. Возврат кредита. Погашение кредита за счет тарифной выручки может длиться 7-10 лет.

Также работа Института рефинансирования инфраструктурных кредитов в ЖКХ позволит решить основные проблемы, возникающие в связи с отраслевой спецификой инвестиционных проектов коммунального комплекса.

Так называемая «разношерстность» инвестиционных проектов, вызывающая сложность при анализе и классификации проектов потенциальным инвестором, может быть смягчена путем требования соответствия единым стандартам Фонда в контексте правил тарифного регулирования, условия договоров, расценок на строительство. Также это позволит объединить отдельные проекты, которые могут не интересовать инвестора в силу их малого размера в сочетании со сложным и длительным анализом, в «пулы» схожих проектов с идентичными условиями возврата инвестиций.

Тарифное регулирование также может и должно быть усовершенствовано в процессе работы Института рефинансирования инфраструктурных кредитов в ЖКХ. Ведь сотрудничество с Фондом это мощный стимул к созданию взвешенной тарифной политики. Региональным властям вряд ли захочется рисковать проектами Фонда ради решения текущих проблем.

Вопрос о предоставлении имущественных гарантий как о возможной альтернативе работы Фонда также является очевидным. Действительно, имущественные гарантии являются достаточно действенным механизмом привлечения  инвестиций. Однако деятельность Фонда позволяет региону и местным властям не брать на себя лишние риски, так как известно, что существует категория инвесторов, нацеленных именно на получение муниципального имущества взамен долгам, которые предприятия коммунального сектора зачастую не в состоянии выплатить.

Категория «нерентабельных инвестиционных проектов», направленных на повышение качества производства и предоставления коммунальных услуг, не создают дополнительных доходов и увеличивают текущие расходы организации. Данные проекты, как правило, не привлекательны для инвесторов и осуществляются за счет бюджетных источников финансирования, что позволяет значительно завышать стоимость реализации проектов, и обуславливает непрозрачность инвестиционного процесса. Участие Института рефинансирования инфраструктурных кредитов в ЖКХ позволяет обеспечить прозрачность процесса реализации инвестиций, а также сформировать синергетический эффект рентабельных  проектов и инвестиций в качество.

В целом, модель работы Института рефинансирования инфраструктурных кредитов в ЖКХ можно назвать крайне оптимистичной, однако, это не первая попытка правительства внедрить в коммунальную сферу дополнительные инвестиционные механизмы. Фонд содействия реформированию ЖКХ уже наделялся ранее полномочиями по финансированию инвестиционных программ модернизации коммунальной инфраструктуры в регионах. Задачей, поставленной государством, являлось субсидирование процентной ставки на модернизацию коммунального комплекса в городах с населением менее 250 тыс. человек. Несмотря на предложенные условия ни одной заявки не поступило, и средства, выделенные на данные цели из государственной казны, остались невостребованными.

Из всего вышеизложенного следует, что введение в инвестиционный процесс, осуществляемый в сфере ЖКХ, Института рефинансирования инфраструктурных кредитов позволит преодолеть большую часть проблем, возникающих перед организациями, привлекающими внебюджетные источники финансирования инвестиционной деятельности в данном отраслевом комплексе.

Однако положительный результат работы данного инвестиционного механизма напрямую зависит от реакции участников рынка предоставления коммунальных услуг и, что важнее, потенциальных инвесторов на данную правительственную инициативу. Слабая работа механизма государственных гарантий является одним из сдерживающих факторов для инвесторов, и может отразиться на отношении к работе Фонда крайне негативно, вызывая недоверие. Вместе с тем, именно снижение рисков для инвесторов может положительно сказаться на привлечении частных средств в отрасли ЖКХ, а также на тарифном регулировании.

Цены на строительную продукцию, в частности на жилую недвижимость, являются одним из определяющих экономических рычагов, оказывающих регулирующее воздействие на всех участников инвестиционно-строительной деятельности. При этом интересы участников различны:

– производителей жилья (застройщиков), профессиональных инвесторов интересует потолок доходности в том или ином регионе;

– потребителя волнует вопрос своей платежеспособности: во-первых, сможет ли он приобрести квартиру, и какой площади, во-вторых, будет ли квартира приносить ему доход, если он приобретет ее в качестве финансового инструмента, то есть с целью сдачи квартиры в аренду;

– государство заинтересовано в формировании стабильной базы налогообложения и повышения качества жизни своего населения, которое, в первую очередь, определяется обеспеченностью жильем всех нуждающихся [1].

Сложившаяся структура рынка определяет, кто из трех участников диктует условия по ценообразованию [2]. Если на рынке доминирует потребитель, то формируются так называемые «свободные рыночные цены». Когда в силе производитель жилья, то наблюдаются «монопольные рыночные цены». В связи с этим становится актуальной проблема определения и формирования «справедливой цены» на жилую недвижимость.

Само понятие «справедливая цена» имеет различные формулировки и интерпретации авторов различных научных школ, приверженцев различных экономических моделей развития экономики. На наш взгляд, справедливая цена на жилую недвижимость – это цена, при которой будут удовлетворены жилищные потребности общества на минимально комфортном уровне удовлетворенности, то есть потребитель может купить необходимую ему квартиру и по истечении определенного периода времени улучшить свои жилищные условия. Справедливая цена на жилую недвижимость – это социальное понятие, ориентир, предпосылки для достижения которого должны создавать муниципалитеты и законодатели.

В экономической теории и практике существует множество различных методик определения «справедливой цены» на жилую недвижимость. Для удобства анализа существующие методики можно разбить на две группы.

Первую группу составляют методики, в основу которых положен принцип окупаемости инвестиций в жилье. Преобразовав формулу расчета срока окупаемости инвестиций, получаем справедливую цену одного квадратного метра жилья:

где T_ок – срок окупаемости инвестиций в жилье, лет;

В_t – арендная плата за пользование квартирой, руб./год;

З_t– эксплуатационные и прочие расходы на содержание, руб./год;

Н_t– налог на имущество, руб./год.

S_общ – общая площадь квартиры (продаваемая площадь), м²

Поскольку площадь квартиры, арендные платежи, затраты на эксплуатацию и налоги являются известно задаваемыми величинами, то приняв тот или иной срок окупаемости, можно определить справедливую цену одного квадратного метра жилья стандартной квартиры. Например, срок окупаемости двухкомнатной квартиры общей площадью в 60 м²составит: в Лондоне – 50 лет, в Монако – 70 лет, в Москве – 20 лет.

Во вторую группу входят методики, базирующиеся на среднегодовом доходе семей. Так в Лондоне считается, что стоимость среднего таунхауса в среднем районе должно равняться от 7 до 10 сумм годовых доходов среднего лондонца. В среднем в Европе и Северной Америке стоимость данного дома равна трем-четырем годовым доходам данной семьи. Полагаем, что при таких условиях цена жилья может считаться справедливой.

По данным Росстата, в сентябре 2013 года жители России в среднем получали 24322 рублей, а расходовали на ежедневные нужды и коммунальные платежи 19336 рублей [3]. При таких «грустных» цифрах ипотека на указанных выше условиях окажется недоступной для большинства российских семей, а уровень роста доходов населения по-прежнему не позволяет купить новое жилье или улучшить жилищные условия. Чтобы приобрести типовую двухкомнатную квартиру общей площадью 60 м² в ипотеку, средний ежемесячный доход потребителя в Пензе должен составлять 76000 рублей, в Москве – 238604 рублей, в Санкт-Петербурге – 120289 рублей, а жителей московской области и Приморья – более 112000 рублей [3].

Анализ стоимости квадратного метра жилья в сравнении с уровнями доходов и потребительских расходов позволяет нам вывести среднее превышение доходов над расходами, которые потребитель может направить на погашение ипотечных кредитов по приобретению жилья. В нашем случае это составило до 20% доходов.

Другой значимый фактор расчета «справедливой цены» – это срок, на который выдается ипотечный кредит. По нашему мнению, срок кредитования должен быть ограничен 12-15 годами, поскольку по истечении данного периода времени российские семьи в среднем будут нуждаться в улучшении своих жилищных условий. Для расчета «справедливой цены» с точки зрения получателя (потребителя) жилья возможно использование формулы ипотечного кредитования, преобразовав которую получаем «справедливую цену» метра квадратного жилья:

где ИП – ежемесячный платеж по ипотеке, руб.;

S_общ – общая площадь квартиры, м²;

Р – 1/12 процентной ставки по кредиту;

N – количество месяцев срока кредитования.

Расчет справедливой цены получателя при условиях приобретения в ипотеку квартиры в 60 м² при сроке кредитования 12 лет, ставке 12% годовых и максимальной долей расходов на ипотеку 20% от доходов, показал, что один квадратный метр общей площади квартиры стоит 8818,7 руб. Таким образом, величина справедливой цены покупателя, рассчитанная исходя из комфортных условий потребителя, в настоящий момент не покрывает и половину себестоимости строительства жилья.

Среди других способов, которые оценивают «справедливость» цены со стороны покупателя – доля покупателей, способных приобрести квартиру в ипотеку в текущих кредитных условиях, например, квартиру общей площадью 50 м², по рублевой ставке 18%, сроком на 20 лет и первоначальном взносе не менее 30%. В качестве справедливой доли может приниматься, например, уровень – 50% россиян, нуждающихся в улучшении жилищных условий, либо 100% молодых семей и т.д.

Если исходить из сдержанно-оптимистического сценария развития макроэкономической ситуации в мире и в России, то «справедливая цена» на жилую недвижимость должна плавно расти. Главные факторы, позволяющие рассчитывать на данный рост – сохранение высокого уровня цен на энергоносители, которое обеспечит приток дополнительных денег в экономику и на рынок жилья, стабилизация и последующее повышение доходов населения, снижение инфляции (а с ней и потребительских расходов), улучшение условий ипотеки. Опираясь на данный сценарий, можно спрогнозировать и момент времени, в который цена производителя (фактическая цена) должна встретиться со справедливой ценой покупателя.

Рассмотрим, какие процессы происходили на строительном рынке Пензенской области в период реформ 90-х годов. За 1995-2001 гг. рост цен на строительно-монтажные работы и ресурсы, используемые в строительстве, привел к значительному повышению цен на строительную продукцию. Динамика инвестиций за указанный период имела очень противоречивый характер: периоды падения объёмов сменялись незначительной и кратковременной приостановкой спада, поэтому говорить о преодолении кризиса можно было только в том случае, если эта тенденция приобретала стабильный характер. Говоря об инвестиционном кризисе, следует обратить внимание на один из индикаторов инвестиционной активности — доле инвестиций в валовом региональном продекте, которая в Пензенской области в те годы являлась достаточно низкой — не превышала 19%.

Ускорялось выбытие основных производственных фондов и при этом, вследствие падения объёмов инвестиций в такую отрасль, как строительство (рост объёмов инвестиций в основной капитал в 1998-2001 гг. обеспечен увеличением инвестирования транспорта и промышленности), замедлялся ввод новых фондов, вследствие чего увеличивалась степень их износа. Особую значимость в период реформ приобрел ввод основных фондов, имеющих повышенное социальное значение: жилья, школ, больниц, детских садов, домов культуры и т.п. За период 1992—2001 гг. произошло резкое снижение по всем показателям, измеряемое не процентами, а разами. Результатом данных процессов являлось сжатие материальной инфраструктуры социальной сферы, уменьшение объёма инвестиций в человеческий капитал.

За годы рыночных преобразований строительство жилья в Пензенской области ни по своим масштабам, ни по темпам роста не отвечало локомотивной роли. Для осуществления подобного был необходим ввод строительных объектов, существенно превышающий объемы, предусмотренные принятыми в те годы региональными программами «Жилище», «Свой дом», «Жилищные сертификаты», «Переселения граждан Пензенской области из ветхого и аварийного жилищного фонда», «Газ», «Дороги», «Дом для молодой семьи» и других. Эти программы основывались на либерально-рыночных подходах, где предполагалось, что рынок сам по себе активизирует инвестиционную деятельность, привлечет достаточные кредитные ресурсы, обеспечит рост жилищного строительства. Однако реальная жизнь опровергла эти ожидания, поскольку жилищная сфера в области находилась в неудовлетворительном состоянии.

Вернемся к сложившейся в 1991-2001 гг. ситуации в инвестиционной сфере области. Как известно, динамика инвестиционной деятельности зависит в определенной степени от изменений, происходящих в воспроизводственной структуре инвестиций. Так, в Пензенской области в этой сфере происходило увеличение доли средств, направляемых на новое строительство, а также на техническое перевооружение и реконструкцию действующих предприятий, что является довольно прогрессивным направлением, так как дает возможность повысить уровень использования имеющихся мощностей, не распыляя при этом столь дефицитные финансовые ресурсы. Таким образом, изменения в воспроизводственной и технологической структурах инвестиций в Пензенской области носили положительный характер в плане повышения качества и результативности инвестиционной деятельности. В рекомендациях по повышению эффективности капитального строительства в новых экономических условиях обосновывалось, что прибегать к новому строительству необходимо лишь в тех случаях, когда на имеющихся мощностях нельзя произвести продукцию необходимого качества. Поэтому подобная структура инвестиций была предпочтительной.

Строительная отрасль по уровню разгосударствления находилась впереди многих других отраслей. Однако сколько-нибудь существенных сдвигов в работе подрядных организаций как государственной, так и негосударственной форм собственности не просматривалось. Это пытались объяснить экономическим спадом и сокращением загрузки подрядчиков, но это весьма поверхностное объяснение.

Подавляющее большинство строительных организаций области были нацелены, к сожалению, не на поиск и реализацию внутренних резервов роста эффективности производства, совершенствование внутрифирменного управления, улучшение экономической работы и рационализацию своих хозяйственных связей, а на получение максимальной прибыли путем обсчета заказчиков в процессе индексации платежных требований, уклонения от уплаты налогов, заключения фиктивных договоров на услуги и т.д.

Казалось бы, при экономическом спаде и недогрузке мощностей у подрядных организаций появлялись реальные возможности для ускорения строительства и повышения качества выполняемых работ. Тем не менее, при участии в тендерах «недогруженные» региональные подрядчики, желающие получить выгодные заказы, назначали условия сооружения объектов, в 1,5-2 раза уступающие по стоимости и срокам, предлагаемым конкурентами из других регионов. При этом была очевидна низкая конкурентоспособность региональных подрядчиков и в вопросах качества работ, в результате чего предпочтение при распределении выгодных подрядов отдавалось строителям из других областей.

Все это позволяет сделать вывод о том, что строительные организации на тот момент только внешне приспособились к изменившейся системе хозяйствования. Внутрифирменные преобразования, также как кардинальные рыночные изменения, во взаимодействии участников инвестиционного процесса все еще задерживались. Это касалось как способов, так и содержания заключенных контрактов на строительные и ремонтные работы, характера и неотвратимости санкций при неисполнении обязательств сторонами, прозрачности расчетов, контроля за издержками подрядчиков, условий оплаты выполненных работ и многого другого.

Для всей территории области наиболее общие характерные черты экономических отношений (при значительной их дифференциации) были следующие:

– противоречивость, несистемность и некомплексность этих отношений. Соседствовали и инерционно уживались многие элементы старой, планово-административной системы хозяйствования и нарождающейся, порой не вполне цивилизованной, рыночной системы;

– неоднородность отношений в различных секторах рынка строительной продукции: в городском и сельском строительстве, при «чистом» строительстве и ремонтно-строительной деятельности, при сооружении муниципальных объектов и в частном жилищном строительстве, в дорожной индустрии и сооружении газопроводов и т.д.;

– сохранение преимущественно неконкурентной среды, что выражалось в несвободном доступе подрядчиков на местные строительные рынки, в преобладании сдачи подрядов не через торги, а путем переговоров, в диктате условий заключения договоров и др.;

– направленность отношений на преимущественно затратные методы хозяйствования в ущерб ресурсосберегающим;

– своеобразие экономических стимулов как у заказчиков, так и у подрядчиков, и сдвинутая при этом мотивация их поведения. Преобладающими мотивами поведения руководителей этих организаций являлась не защита интересов предприятия, а получение личной выгоды;

– существенная зависимость строительных подрядчиков в большинстве районов области от местных органов власти, что было чревато вмешательством во внутренние дела подрядных организаций даже негосударственной формы собственности;

– несинхронность, ненадежность и неотработанность механизма взаимодействия основных участников строительного процесса. Это взаимодействие регулировалось не столько основами гражданского законодательства, сколько подзаконными актами и устойчиво сложившейся хозяйственной практикой (очень часто с теневым уклоном).

Приведенные проблемы предприятий инвестиционно-строительного комплекса Пензенской области свидетельствовали о необходимости повышения их экономической устойчивости, привлечения инвестиций в отрасль строительства. Исследование особенности развития инвестиционно-строительного комплекса в первое десятилетие рыночных преобразований на примере Пензенской области показало важность проблем обеспечения устойчивой работы инвестиционно-строительного комплекса и их решений путем эффективной организации и реструктуризации предпринимательских структур, а также самих строительных организаций.

Появившиеся и укрепившееся инвестиционное строительство, в отличие от государственного, более гибко реагирует на спрос того или иного вида жилья. В зависимости от того, кто будет выступать заказчиком-инвестором – государство, фирма, частные кредитные учреждения (банки, инвестирующие строительные организации) и т.п., требования и задачи строительства отличаются. Так, перед государственным жилищным строительством стоит основная задача – обеспечить жильём малоимущие слои населения. Частные кредитные учреждения по своему усмотрению выбирают проект и строят типовое или эксклюзивное жильё для продажи. Несмотря на то, что основным фактором является «продаваемость» квартир, при возведении жилья учитывается множество факторов, рассчитанных на потребителя: место строительства, рынок сбыта в данной местности, конкуренция, система обслуживания, транспортные условия, уровень инженерного оборудования, безопасность проживания, различные неблагоприятные факторы и др.

Современное жильё можно дифференцировать следующим образом:

• муниципальное жильё;

• коммерческое жильё.

Бесплатное муниципальное жильё (социальное) строится за счёт государства для населения с низким достатком. В современных условиях темпы возведения  такого жилья резко снизились.

Муниципальное жильё подразделяется на три вида:

• жилые дома по проектам, разработанным в 80-е годы;
• жилые дома по проектам, откорректированным в 90-е годы;
• жилые дома по современным сериям и проектам.

Для малоимущих слоёв населения наряду с массовыми жилыми домами начали внедрять в строительство жилище II категории комфорта, дома с малогабаритными квартирами.

К проблемам типовой застройки можно отнести малую архитектурную выразительность жилых образований, малую архитектурно-планировочную манёвренность и трансформацию жилых пространств внутри зданий  и квартир, несоответствие уровня входа в дом и уровня входа в лифт.

Благоустройство типовых кварталов представляет собой стандартный минимум: хозяйственные, детские, спортивные площадки, стоянки для автомобилей. При этом недофинансирование и отсутствие внимания со стороны муниципалитета часто приводят к снижению уровня благоустройства и качества муниципального жилья.

Коммерческое жильё можно разделить на четыре вида:

• эконом-класс;
• бизнес-класс;
• элитный класс;
• эксклюзивный класс.

Эконом-класс – жилые дома для продажи, возводимые по проектам типовых серий. Жильцы становятся пайщиками-членами кооперативов, кондоминиумов и выбирают председателя. Все вопросы, касающиеся ремонта дома, благоустройства территории, коммунальные вопросы решаются на собраниях. Этому типу жилья изначально соответствует уровень благоустройства, характерный для типовых кварталов, но здесь, в отличие от муниципального жилья, качество жилой среды зависит от пожеланий и возможностей самих собственников-членов кооперативов.

Бизнес-класс – жильё для среднеобеспеченных слоёв населения, которые не имеют достаточных средств для строительства эксклюзивного жилья, но стремятся к индивидуальному, отличному от типового, жилью с минимальным  набором помещений инфраструктуры (стоянка для автомобилей, магазин и т.п.). Для среднего класса насыщенный рынок недвижимости предлагает огромное количество вариантов квартир и предложений по перепланировке. Характерные особенности этого типа жилой среды [1]:

а) подземная автостоянка, автономные инженерные системы;

б) широкий выбор квартир («классические», с кухнями, освещёнными естественным светом, или квартиры  с заглублёнными кухнями-нишами, что даёт больше свободы в использовании внутреннего пространства);

в) скоростные современные лифты;

г) остеклённые лоджии, которые могут использоваться как зимние сады, тренажёрные пространства, а те, что смыкаются с кухнями – как террасы для чаепитий;

д) приближенное обслуживание;

е) пятиминутная доступность от остановок общественного транспорта.

Наряду с этим, существует малоэтажное жильё бизнес-класса. По данным компании «Элита Девелопмент» (г.Санкт-Петербург) идеальный дом, каким его хотели бы видеть будущие владельцы – это двухэтажный кирпичный коттедж с мансардой. Площадь 100-150 м². В доме 2-3 спальни не менее 15 м², два санузла, большая кухня (от 15 м²). Дом должен быть сдан  или совсем без отделки, или оформлен по индивидуальному дизайнерскому проекту. Жильё должно иметь автономную систему отопления, камин и газ. Желательно тёплые полы и фильтры для очистки воды. Неплохо было бы, чтобы застройщики озаботились и благоустройством земельного участка. Обязательное требование – наличие охраны, а ещё лучше, если весь посёлок охраняется круглые сутки. Необходимый минимум – система сигнализации в каждом доме. Зато встроенный гараж не нужен: большая часть респондентов отдаёт предпочтение крытым паркингам или гаражу во дворе. Потребители по-другому оценивают значимость объектов социальной инфраструктуры. Для потребителя наличие аптеки и почты оказалось важнее, чем предполагают специалисты агентств. Зато детский сад или школа могут находиться за пределами поселения. Кроме того, самым важным фактором для обеспеченного человека становится не транспортная доступность, а престижность местаи экологическая безопасность района [2].

Вариантом улучшения условий проживания и благоустройства дворовой территории как в муниципальном, так и в коммерческом жилье эконом-класса и бизнес-класса может служить устройство участков при квартирах первых этажей [3]. Устройство приквартирных участков одновременно способствует улучшению экологии в массовой застройке, создаёт эффект дополнительной зелёной комнаты для отдыха в тёплое время года и обеспечивает проживающим на первом этаже инвалидам возможность пребывания на воздухе.

Другим вариантом решения проблемы качества благоустройства внутрирайонных, внутриквартальных и внутридворовых террито­рий является «адресность» природного окружения, устройство пешеходных зон с парками, искусственными водопадами, магазинчиками и разной инфраструктурой, чтобы люди  вечером с удовольствием шли туда на прогулку, что является показателем «здорового, безопасного, живого и устойчивого города» [4]. «Комплексная жилая среда должна не подавлять человека, не делать его обезличенной частицей чего-то. Люди имеют право жить  в такой среде, где им, начиная с квартиры, удобно функционально, недорого и эстетически приятно, где они всё это любят и берегут, мало того – гордятся» [5].

В последнее время городах стали возводиться блокированные жилые дома – так называемые таунхаусы . В таких жилых домах жителям предоставляются не только высококомфортные условия проживания, квартиры в двух и трёх уровнях с подвалом и со встроенными или пристроенными гаражами, но и небольшие земельные участки при квартирах. В этих типах жилых домов сауны, кладовые, бильярдные и другие подсобные помещения обычно  располагаются в подвалах. Территория комплекса, как правило, полностью огорожена, охраняема и благоустроена. Блокированное жильё может быть рассчитано как на россиянинасо средним достатком (9-ый микрорайон Куркино в Москве, микрорайон «Спутник» в Пензе), так и на высокообеспеченного (комплексы «Росинка», «Сетунь», «Остров фантазий» в Москве, «Дубрава» в Пензе).

Элитный класс – жильё для высокообеспеченных слоёв населения, которые имеют возможность выбрать наиболее подходящий вариант планировочного решения квартир и высокий уровень обслуживания.

В середине 90-х годов появляются дома и жилые комплексы, способные удовлетворить возросшие требования высокообеспеченных слоёв населения. Одним из первых возведённых в Москве жилых комплексов были «Золотые ключи» (1997 год). В дальнейшем развитие жилищного строительства пошло по пути создания сверхкомфортных апартаментов.

Характерными признаками элитного жилья являются:

а) максимальный набор  жилых комнат и подсобных помещений в квартире;

б) свободная или частично ограниченная планировка;

в) охрана территории;

г) подземная автостоянка;

д) развитая социальная инфраструктура (супермаркет, банк, прачечная, детская комната, спортзал, бассейн, теннисный корт, зимний сад и др.);

е) автономность жилой среды обитания, практически независящей от городской среды.

В некоторых жилых комплексах предполагается наличие спортивно-развлекательных комплексов (жилые комплексы «Олимпия», «Триумф-Палас»).

Эксклюзивный класс предоставляется элитным  потребителям жилья. В состав эксклюзивного жилья входят:

• жилище «клубного» типа;
• пентхаусы.

Наиболее важными отличительными чертами «клубного» жилища являются местоположение дома, его этажность и вместимость. Обязательный элемент для клубных домов – так называемые клубные помещения: каминная комната, бильярд, тренажёрный зал, бассейн, сауна, кафе, бар или ресторан. Оптимальными считаются семи – девятиэтажные жилые дома с 20-30 квартирами. Эксклюзивными клубными можно считать дома с 5-12 квартирами, причём на каждом этаже должна быть только одна или две квартиры. Самым престижным местом застройки в Москве определена территория, ограниченная улицами Пречистенкой  и Остоженкой. Здесь построены и реконструированы жилые дома «Усадьба Савеловых», «Комплекс в Зачатьевском», «Палаты Муравьёвых», «Остоженка де Люкс».

Пентхаус в идеале – отдельный коттедж на крыше; пентхаусом можно считать и два последних этажа высотного здания с панорамным видом на окружающую застройку.

Тенденции развития типов жилья и  соответствующих им типов жилой среды описаны на примере Москвы, но характерны они и для других крупных городов России.

Принцип дифференциации типов жилой среды по потребительским качествам, сопутствующему типу жилья представлен на примере города Пензы.

Анализ состояния застройки города Пензы показал, что жилые образования с однотипной, относящейся к одному периоду освоения средой, характеризуются и определенными свойствами территориальных сообществ. Несомненно, преобладающий тип застройки влияет  на  качество всей территории, порождает однотипность городского поведения, сознания, восприятия и требований к среде, что в свою очередь, способствует её консервации [6].

Как продемонстрировали данные проведенных социологических опросов, существует взаимосвязь между качеством жилой среды и требованию к нему потребителей, их городскими приоритетами [6,7,8]. Интегральные показатели социально-градостроительных особенностей территории – «атрибуты образа жизни» – в соответствии с типами среды описывают характерные черты и параметры застройки [9]. Тип городской среды определяется:

• местоположением  внутри одной из основных частей города (центральной, срединной, периферийной зоны), обеспечивающим степень удобства экономико-географического и транспортного положения;
• типом застройки, коррелирующим с образом жизни и характером средовых взглядов населения;
• функциональными особенностями территории.

В настоящее время городская среда Пензы может быть подразделена на восемь основных типов:

- городская среда центрального типа с мозаичным характером распределения функций и типов застройки;

- городская среда, формирующаяся на основе «сталинской» застройки в наиболее представительных частях города с развитой системой услуг для населения и хорошо сохранившимся составом населения;

- среда районов первых массовых серий жилой застройки с однородным характером освоения территории, способствующим формированию однотипного городского образа жизни;

- среда многоэтажной застройки 70-80-х годов, в основном, на периферии города с характеристиками городской среды, обостренными проблемами городской инфраструктуры;

-  среда многоэтажной застройки эконом и бизнес-класса начала XXI века в периферийных районах города, характеризующаяся комфортным обустройством дворовых территорий и повышенным качеством жилья;

-  среда многоквартирной застройки повышенной комфортности (бизнес-класса) и высокой степени комфортности (класса люкс) разной этажности, размещаемой в центральной и срединной части города, характеризующаяся тенденцией к «выгораживанию территории» и автономизацией внешних жилых функций, с развитой структурой управления;

-  городская среда с малоэтажной, как правило, односемейной, застройкой в центральной, срединной и периферийной зонах города, созданной по заместительному принципу на территориях давно существующих районов или кварталов так называемой индивидуальной застройки;

- деградирующая городская среда в центральной, срединной и периферийной зонах города, характеризующаяся морально устаревшим типом застройки с большим физическим износом, не типично городским типом освоения среды, усугубленным отсутствием инженерного сервиса.

Особенности размещения типов среды в структуре города, локализация функциональных зон и подзон, возможности обеспечения транспортного комфорта позволяют дифференцировать городскую среду на «элитную», среднего и стандартного качества. Типы среды на территории города различаются между собой степенью цельности, насыщаемости объектами коммерческой, деловой и производственной сферы, остротой проблем и характером средовых ориентаций жителей[10, с.89].

Анкеты для опроса содержали блоки вопросов об отношении к среде проживания и её элементам, определении приоритетных требований к среде [7,8], степени сплоченности соседских сообществ, возможности их соучастия в преобразовании среды. Исследования показали, что наиболее крепкие соседские отношения характерны для территориальных сообществ в районах с деградирующей средой; в районах с высокими качествами среды; отчасти для населения территорий массовой застройки; для жителей городской среды с малоэтажной застройкой, заселявшейся одновременно и имеющей однородный социальный состав; локальных  территориальных соседств бывших деревень в структуре городских окраин [9].

Выявленные ареалы крепких соседских отношений являются территориями с высоким потенциалом самоорганизации населения, в том числе и с целями средообразования. Необходимо отметить, что эти ареалы могут превратиться в точки созревания конфликтов в случае отсутствия реализации социально-архитектурных ожиданий проживающего населения.

По мнению жителей проблемы по организации качественной среды проживания существуют в разной степени на всех территориях и для всех типов среды. Исключение составляют общепризнанные в качестве «престижных» районы с комплексом характеристик, включающим экологичность (близость природных рекреационных пространств, высокая степень озеленения, отсутствие шума и т.д.), ландшафтную обособленность и некоторую самодостаточность по уровню  и формам обслуживания населения. Следует отметить, что уровень обслуживания своего района проживания оценен респондентами как нормальный, высокий и достаточно высокий (72%), низким его признали жители центральных территорий с деградирующей средой и окраин города вне зависимости от типов среды.

Разнообразие типов жилой среды – логическое следствие разнообразного спроса на объекты, формирующие городское пространство, и многообразия потребителей городской среды [10, с.88].

Структурирование городской среды, правовое зонирование определяют инвестиционную привлекательность различных типов городской среды, что позволит инициировать их развитие и значительно повысить потребительские качества.

Степень обеспеченности жильем остается ещё недостаточной и по данным Росстата по итогам 2013 года составляет 23,4%.  Чтобы выйти на общеевропейские показатели, необходимо в несколько раз нарастить темпы жилищного строительства. [1]

Действующие целевые и государственные программы затрагивают, главным образом, льготные и социально незащищенные категории граждан, к примеру, военнослужащие, многодетные семьи,  молодые семьи. При этом по данным социологических исследований приобретение жилья за счёт собственных средств или посредством привлечения заёмных – доступно лишь трети населения страны. А средняя фактическая стоимость строительства одного квадратного метра жилья составляет в городах порядка 36649 рублей.

На этом фоне весьма своевременным и оправданным представляется принятие Федерального закона от 21.07.2014 года № 217-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования». Возникает  новый вид для современной России жилья – наёмные дома и пользование жилыми помещениями по договору некоммерческого найма, нацеленный на граждан с невысоким уровнем дохода, но не малоимущим гражданам. Указанный Федеральный закон даёт толчок развитию системы арендного жилья в современной России, что обсуждалось уже с 1999 года на различных уровнях власти. [2, с.5]

Надо отметить, что в России уже накоплен определённый исторический опыт в данном направлении. Так называемые доходные дома стали строить в XVIII веке, а пик их развития пришёлся на конец XIX – начало XX века. Подобные дома строились различного класса от элитного до эконом, а квартиры были рассчитаны на самые разные сословия.

Богатый опыт аренды жилья имеется и в ряде зарубежных стран, таких как: США, Канада, Великобритания, Аргентина, где в различных формах аренды находится в среднем треть жилищного фонда. В качестве арендодателей в основном выступают: государственные структуры, муниципалитеты и региональные образования, кооперативы, работодатели, общественные фонды и ассоциации, физические лица (собственники жилья).

Вместе с тем начало реализации проекта арендного жилья невозможно без дальнейшего развития законодательной базы, как на федеральном, так и на региональном уровне. Рынок арендного жилья также должен быть транспарентным, с чётко определёнными правами и обязанностями как арендаторов, так и арендодателей.

Поэтому необходимо:

- установить порядок определения органами местного самоуправления дохода, в том числе и максимального дохода граждан и постоянно проживающих совместно с ними членов их семей и стоимости подлежащего налогообложению их имущества в целях признания граждан нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования;

- установить основания признания граждан нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования;

- утвердить порядок учёта граждан, нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, в том числе порядок принятия на этот учёт, отказа в принятии на него, снятия с такого учёта;

- разработать порядок учёта наёмных домов социального использования и земельных участков, предоставленных или предназначенных для их строительства;

- проработать порядок информирования граждан о постановке на учёт; о количестве жилых помещений, которые можно предоставить; учёта наймодателями заявлений о предоставлении жилых помещений жилищного фонда социального использования; установления максимального размера платы за наем жилого помещения по договору найма;

- законодательно урегулировать вопрос предоставления в аренду без проведения торгов и без предварительного согласования мест размещения объектов земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, некоммерческим организациям, созданным субъектами Российской Федерации или муниципальными образованиями для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наёмных домов социального использования.

Таким образом, регионам необходимо провести значительную работу по созданию условий для формирования рынка доступного наёмного жилья и развития жилищного фонда некоммерческого использования.

Помимо предоставления земельных участков на льготных условиях следует обратить внимание на осуществление государственного контроля за использованием жилищного фонда социального найма, а также на субсидирование строительства подобного жилья, что позволит привлечь частные инвестиции. Также в целях дополнительного стимулирования спроса, при условии длительного срока аренды, рассмотреть возможность последующего выкупа арендуемого жилья арендатором у арендодателя.

Процесс создания цивилизованного рынка арендного жилья в России постепенно вступает в стадию апробации, хотя пока и на бумаге. Однако уже сейчас нельзя не обратить внимание на положительные перспективы, которые открываются перед потребителями рынка и перед государством. Активно функционирующий «серый» рынок арендного жилья не только не защищает арендатора от махинаций риэлторов и арендодателей, но и зачастую вынуждает снимать жильё низкого качества по излишне завышенной цене.

Кроме того легализация ситуации на рынке аренды недвижимости позволит привлечь с бюджет государства дополнительные налоговые поступления от арендодателей. По данным Федеральной налоговой службы России лишь около 5% арендодателей встали на налоговый учёт.[3]

Сегодня Налоговый Кодекс позволяет получить налоговый вычет при покупке либо при продаже жилья, однако внесение соответствующих поправок, касающихся получения вычета при аренде жилья, на мой взгляд, позволит стимулировать процессы узаконения отношений между сторонами.

Понятно, что в одночасье решить все обозначенные проблемы не получится, и для достижения конечного результата потребуется кропотливая работа и консолидация усилий всех ветвей власти, да и самих граждан.

Нельзя забывать о том, что первостепенная задача жилищной политики в нашей стране заключается в формировании механизмов и методов решения жилищных проблем граждан с учётом уровня их доходов и потребностей. Федеральным и региональным исполнительным органам государственной власти, органам местного самоуправления необходимо стремиться к тому, чтобы рынок арендного жилья стал доступен и социально ориентирован, и семьям со средним достатком не составило проблем найти недорогую квартиру с нормальными условиями проживания.

Эксперты Национальное агентство финансовых исследований (НАФИ) изучили образ заемщика. В итоге исследования было выявлено, что лишь 4% экономически активного населения пользуется ипотекой. В настоящее время условий для роста данного сектора весьма мало. В начале2015 г. часть граждан России, решившихся улучшить свои жилищные условия, уменьшилась до минимального уровня за последние пять лет – 19 % (с 35% в июле2013 г.), как показывают данные НАФИ. Вместе с тем, о стремлении приобрести жилье заявили 37%. Из материалов опроса основные факторы неготовности прибегнуть к ипотеке – большая сумма переплаты и высокие ставки по процентам, а также отсутствие желания жить в долг и сомнения на будущее.

Жилищная проблема охватывает 60% россиян, так или иначе недовольных  своими жилищными условиями, однако, жилье есть неотъемлемая потребность человека, реализация которой дает шанс на достойное проживание [1, с. 139]. При доступном, качественном жилье человек становится свободным и активным в социально-экономическом плане. На сегодняшний день формирование системы ипотечного кредитования и ее слабые стороны больше всего привлекают внимание органов государственной власти. Помимо этого, ипотека предоставляет право финансирования, приобретения, а также строительства. Таким образом, ипотечное кредитование обладает большой значимостью в России.

Со стороны банков ипотека является отличным способом размещения денежных средств и развития бизнеса, так как имеет место высокая ставка по проценту [2, с. 954]. Существуют две проблемы в ходе предоставления данных услуг: внутренние и внешние.

Внутренние проблемы охватывают такие факторы, как:

1)    довольно длительное время рассмотрения заявки  организацией по предоставлению кредиту.  По стандарту, заявление  рассматривается около двух дней с момента подачи документов, если собственником является физическое лицо, а объект залога – квартира ;

2)    отказ  кредитной организации в ходе работы с потенциальным заемщиком предоставить ту сумму, на которую рассчитывал заёмщик, вследствие чего последний откажется от данного варианта, что вынуждает нести убытки;

3)    могут возникнуть дополнительные расходы, которые связаны с оплатой услуг риэлтора или ипотечного брокера;

Самым важным вопросом остается подборка объекта недвижимости по определённым условиям, таким как степень износа дома, наличие перепланировок, а также вызванным поведением самого собственника жилого объекта.

Внешними проблемами остаются:

1)    низкая финансовая состоятельность людей;

2)    относительно небольшое число строящихся объектов жилой  недвижимости, и, как следствие, высокие цены на жилье;

3)    отсутствие государственных законов недвижимости, которые можно было бы применять на практике;

4)    вопросы общественного типа (люди, заинтересованные вопросами приобретения жилья, не имеют опыта в подобных вопросах, то есть прослеживается низкая финансовая грамотность населения);

5)    отсутствие слаженной работы между агентами рынка жилья и жилищного строительства при кредитовании.

Наряду со всеми проблемами по предоставлению услуг ипотечного кредитования, однако, существует большое число программ по ипотеке. Каждая имеет свои плюсы и минусы. Для многих заемщиков важными факторами выбора кредита в банке является возможность досрочного погашения, какая сумма переплаты будет начислена, и какой процент первоначальной суммы необходимо внести, а также наличие залога. Здесь уместно будет рассмотреть ипотечный кредит с государственной поддержкой.

Таблица 1 – Условия ипотечного кредитования на условиях минимальной процентной ставки при учете особых условий заемщика: приобретение квартиры на вторичном рынке стоимостью 3 млн. руб. при аннуитентной схеме расчёта (первоначальный взнос составляет 20% стоимости приобретаемого объекта) [3, 4, 5, 6, 7]

Исходя из таблицы 1 можно сделать вывод, что в целом, переплата по кредиту на срок 10 лет составляет около 75%, что крайне невыгодно для населения.

На вопрос, выгодно ли покупать квартиру в данный момент, можно ответить только отрицательно. Поскольку стоимость жилья в России по-прежнему  снижается, если сравнить цены прошлого 2015 г. и ткущую ситуацию, то цены снизились примерно на 10%. Также можно заметить превосходство предложения над спросом в связи с активной застройкой в больших городах, что сейчас проявляется в предложении со скидками. Делая прогноз на следующие месяцы, можно сказать, что цены на рынке вторичного жилья будут по-прежнему снижаться, однако найти покупателя будет крайне тяжело, так как ипотечное кредитование с нынешними условиями оставляют желать лучшего. Тем, кто решился приобрести жилье, необходимо определиться с требованиями – место расположения квартиры, метраж, этаж, состояние и так далее, а также следить за ценами и поступающими предложениями.