Эти различия заключаются в повышенных требованиях в классности жилья: архитектура, остекление, общие площади квартир, инфраструктура дома и т.д.

Можно отметить, что классы качества проектов новостроек делятся на массовое жилье и жилье повышенной комфортности. Из этого следует, что существует значительные отличия в критериях.

Рисунок 1 – Структура классификации многоквартирных жилых новостроек по потребительскому качеству [1, 2]

Яркими примерами могут являться объекты бизнес- и элит-класса города Екатеринбурга такие как ЖК Крыловъ, ЖК Тихвинъ и другие объекты повышенной комфортности. В данных жилых комплексах располагаются объекты социальной и коммерческой инфраструктуры (детский сад, кафе, ресторан, супермаркет, юридический кабинет и другие), что является одним из критериев жилья повышенной комфортности. Кроме того, предлагается каждой квартире дополнительные функции инфраструктуры, а также персональное сервисное обслуживание (например, уборка квартир) [2, 4].

Автор считает, что в настоящее время при покупке квартиры потенциальный покупатель непросто покупает квадратные метры жилой площади, а получает жилое помещение вместе с включенными услугами в него.

Ведь парковочное место предлагается каждому владельцу квартиры. Также можно устроить своего ребенка в детский садик, который располагается в жилом комплексе.

Кроме того, популярными стали фитнес-центры, в которых можно проводить свободное время, и как показывает практика основными клиентами становится люди, проживающие в жилых комплексах повышенной комфортности [4].

Поэтому при покупке жилья повышенной комфортности некорректно заключать договор купли-продажи только жилого помещения, ведь в придачу с эксклюзивным жильем входят включенные услуги, предоставляемые жилым комплексом бизнес- и элит-классов.

Значит, перед нами ставится вопрос о правомерности заключения только договора купли-продажи квартиры.

По мнению автора, следует ввести при заключении договора купли-продажи квартиры упоминание или особый пункт в предмет договора купли-продажи, что для данной квартиры предоставляются услуги социальной и коммерческой инфраструктуры, персональное сервисное обслуживание, парковочное место, система уведомления о доступе третьих лиц на территорию жилого комплекса, система умного дома и многое другое [3].

В настоящее время информация о предоставляемых услугах в жилье бизнес- и элит-классов можно узнать в управляющих компаниях или посредством интернета.

Автор выдвигает предложение о включение в договор купли-продажи жилого объекта недвижимости пункта о предоставляемых услугах жилым комплексом конкретно потенциальному покупателю, с целью информативности, понятности и удобства для проживания жителей. Ведь каждому жителю или потенциальному покупателю жилых комплексов бизнес- и элит-классов должно быть понятно, какие услуги может предоставить жилье повышенной комфортности.

• не соответствует закону и иным правовым актам (168 ГК РФ);
• заключен с целью противной основам правопорядка и нравственности (169 ГК РФ);
• является мнимой или притворной сделкой (170 ГК РФ);
• заключен гражданином, признанным судом недееспособным (171 ГК РФ);
• заключен гражданином, не достигшим 18 лет (175 ГК РФ);
• заключен гражданином, ограниченным судом в дееспособности (176 ГК РФ);
• заключен гражданином, не способным понимать значение своих действий и руководить ими (177 ГК РФ);
• заключен под влиянием заблуждения, обмана или угрозы, злонамеренного согласия представителей сторон или стечения тяжелых обстоятельств (ГК РФ);
• заключен лицом вне пределов его полномочий (174 ГК РФ);
• сделка совершенная юридическим лицом выходит за пределы его правоспособности (173 ГК РФ) [1].

Обратимся к судебной практике и рассмотрим процесс признания договора купли-продажи недействительным. Истец Тимохина Л.В. обратилась в суд с иском к Пыльновой М.В. о признании недействительным (ничтожным) договор купли-продажи и об обязании возвратить автомобиль. В обоснование иска указала, что был составлен договор купли-продажи автомобиля BMW, в соответствии с которым Тимохина Л.В. должна передать транспортное средство во владение Пыльновой М.В. Однако ей стало известно, что ее автомобиль был переоформлен на ответчика, которая приходится бабушкой ее бывшему сожителю Субботину С.Н. Согласие на совершение данной сделки она не давала и договор купли-продажи не подписывала. Данный факт также подтверждает выданная ею доверенность для получения страховой выплаты на транспортное средство. Таким образом, договор купли-продажи является недействительным, так как истец договор не подписывала. Договор был подписан неизвестным и неуполномоченным ею лицом [2].

Суд, заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, находит исковые требования подлежащими удовлетворению.
По материалы дела было установлено, что Тимохина Л.В. – собственник транспортного средства BMW. Тимохина Л.В. полностью уверена в том, что она не подписывала договор купли-продажи транспортного средства, не заключала его. С целью проверки доводов истца, суд провел судебную почерковедческую экспертизу. Согласно заключению эксперта, подпись от имени Тимохиной Л.В., которая находится в строке «Продавец» в договоре купли-продажи автомобиля, сделана не Тимохиной Л. В., а иным лицом с подражанием какой-то подписи Тимохиной Л.В. [2].

В силу положений ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки. Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий. Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд решил: исковые требования Тимохиной Л. В. удовлетворить, признать договор купли-продажи автомобиля между Тимохиной Л. В. и Пыльновой М.В. недействительным, обязать Пыльнову М.В. возвратить автомобиль BMW [2].

Пример из судебной практики показывает, что процедура признания договора купли-продажи недействительным довольно непроста. Во-первых, истец обязан доказать причины, по которым сделка относится к незаключенной, во-вторых, представить весомые доказательства. Также главное следствие отнесения соглашения купли-продажи к незаключенным является возврат к прежнему положению вещей, то есть возвращение имущества сторонам в материальном выражении или его денежном эквиваленте [3].

Последствия по незаключенным договорам связаны исключительно с их недействительностью. Признание недействительным одной из частей договора влечет признание такими же и остальные его части. Так, незаконные схемы проявляются в виде поддельных документов, заключения договора лицом, которое не имеет полномочий или превышает их. Все эти и другие факторы влияют на признание договора купли-продажи недействительным. Для избежание подобных ситуаций и устранения финансовых потерь гражданин может заключить договор страхования ОСАГО на приобретаемое имущество, рассчитать риски признания сделки недействительной и сделать это одновременно с заключением договора [1].

Итак, в случае недействительности договора купли-продажи право собственности на имущество не может считаться законно приобретенным и прекращается. В частности, еще в исследованиях советского гражданского права отмечалось, что приобретение имущества по сделке означает не просто получение его в свое фактическое обладание, а приобретение прав на него. Все полученное по недействительной сделке лишается правового основания и подлежит возврату как неосновательно приобретенное [1].

Договор розничной продажи, как и все договоры купли-продажи, имеет следующие характеристики:

1. Восстановление. Этот знак означает, что это двустороннее соглашение, в котором возникает ответственность одной страны, каждое из которых коллективно осуществляется через кредитора и должника, и их обязательства состоят в том, чтобы поддержать его, объединить, а также репатриировать. Таким образом, обязанность продавца доставить товар пропорциональна праву требования покупателя выполнить, а обязанность покупателя уплатить покупную цену равна праву требовать оплаты от продавца.

2. Оплата. Это означает, что стороны договора выполняют свои материальные требования. Компенсацию за маркетинговый контракт, а также за контракт на полную продажу можно рассматривать как своего рода логическое «продолжение» двух стран.

3. Совместная консультация в розничном договоре означает следующее. Во-первых, для заключения соглашения о признании вины необходимо и достаточно согласовать все его пункты – цель (предмет соглашения, а также условия, определенные как необходимые или имеющие отношение к данному типу соглашения в Гражданском кодексе) или другие правовые действия и субъективные (условия, требующие согласования использования любой из сторон). Во-вторых, именно по этой причине в договорных соглашениях возникновение взаимных прав и обязательств предшествует осуществлению будущих мер, направленных на осуществление таких соглашений. Все действия, предпринимаемые в соответствии с соглашением, которое является основой прав и обязанностей сторон по установлению договорных отношений, основаны на существующих соглашениях и по своей сути отличаются унитарным исполнением, поскольку они связаны с выполнением соглашения. [1]

Согласно действующему законодательству, можно выделить два способа заключения договора розничной купли – продажи в Интернет.

Первый способ предполагает заключение договора в письменной форме в виде единого документа, который должны подписать обе стороны договора, либо путем обмена документами с помощью электронной, почтовой и иной связи. Главным критерием является – возможность достоверной идентификации сторон договора при использовании какой – либо связи (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Федеральный закон «Об информации, информационных технологиях и о защите информации» [2] раскрывает понятие обмена электронными сообщениями и понимает под ним отправленное сообщение, которое должно быть подписано электронной подписью, либо ее аналогом [3, с. 16].

Второй способ заключения договора представляется в виде направления одним контрагентом оферты в электронной форме, и ее принятие другим контрагентом путем совершения конклюдентных действий, т.е. действий по выполнению указанных в оферте условий договора. Например, ознакомившись с проектом договора, оферент уплачивает указанную сумму в договоре за товар, тем самым выражая согласие на заключение договора.

Полагаем, что для интернет-договора розничной купли – продажи применимы положения ст. 434 ГК РФ о письменной форме договора.

В российском законодательстве открытым остается вопрос о том, что представляет собой письменная форма для интернет-договора. Представляется, что необходимо наличие следующих составляющих. Во – первых, составляется электронный документ, который также содержит волеизъявления сторон. Во –вторых, стороны данного договора при его заключении находятся на расстоянии и его заключение происходит дистанционно. Для подписания интернет-договора контрагенты пользуются аналогами собственноручной подписи, например, факсимиле или электронная подпись. Перечень последних законодатель на сегодняшний день оставляет открытым.

Таким образом, на наш взгляд, письменная форма интернет-договора – это электронный документ, содержащий существенные условия договора, волеизъявление его сторон и подписанный контрагентами аналогами собственноручной подписи.