Реализация заложенного имущества одна из важнейших процедур при осуществлении правового института ипотеки, так как именно от нее зависит удовлетворение требований кредитора, при не исполнении должником своих обязанностей, следовательно, и регулирование данной процедуры обязано быть подробным и полным. Помимо этого необходим контроль за исполнением законодательства об ипотеке со стороны государственных органов – специализированных учреждений. Реализация чаще всего осуществляется при исполнительном производстве, контроль за которым осуществляют службы судебных приставов.

Таким образом в России признается два способа реализации заложенного имущества – это судебный и внесудебный.

Особый приоритет отдается именно судебному порядку реализации, так как он более подробно урегулирован и имеет место государственный контроль за реализацией, способствующий эффективному функционированию правового института в гражданских правоотношениях[1].

Внесудебный же порядок допускается в двух случаях:

- если предмет ипотеки не отнесен законодателем к числу недвижимых вещей, взыскание на которые может быть обращено исключительно по решению суда;

- если есть согласие залогодержателя на обращение взыскания во внесудебном порядке и соглашение об определении порядка такого обращения достигнуто[2].

Для обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке кредитор должен подать иск в суд в соответствии с правилами о подсудности и подведомственности, установленными процессуальным законодательством. Споры с участием граждан рассматриваются судами общей юрисдикции, а с участием индивидуальных предпринимателей и юридических лиц – арбитражными судами. При наличии в договоре, обеспеченном ипотекой, так называемой третейской оговорки или иного соглашения сторон, дело может быть передано в постоянно действующий или специально образуемый для рассмотрения конкретного дела третейский суд.

Однако суд вправе отказать в обращении взыскания на заложенное имущество, если допущенное должником обязательства нарушение – крайне не значительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, при условии, что одновременно соблюдены следующие обстоятельства:

1.        сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору о залоге недвижимого имущества;

2.        если период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

По общему правилу принято считать, что пункт 2 статьи 55 закона «Об ипотеке»[3]  предоставляет исчерпывающий перечень обстоятельств, при которых на недвижимое имущество может обращаться взыскание в судебном порядке. Однако при более тщательном исследовании законодательства можно убедится в том, что имеются и иные обстоятельства судебного обращения на недвижимое имущество, обремененное залогом.

Реализация имущества (предмета ипотеки) при судебном порядке обращения взыскания осуществляется по общему правилу на публичных торгах, в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже недвижимого имущества (прав на недвижимое имущество) определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку законом об ипотеке не устанавливаются иные правила. С согласия залогодателя и залогодержателя, за исключением случаев, предусмотренных Законом об ипотеке, суд может установить, что предмет ипотеки подлежит реализации на аукционе в соответствии с правилами статьи 59 Закона «Об ипотеке»[4].

Основное отличие публичных торгов и аукциона заключается в том, что организатором публичных торгов является судебный пристав-исполнитель, а аукциона – специализированная организация, назначаемая в большинстве случаев самим судом, с согласия кредитора и должника.

Обращение взыскания на заложенное имущество так же возможно без обращения в суд, то есть во внесудебном порядке. При таком порядке можно выделить ряд преимуществ, таких как – ускорение и упрощение процесса удовлетворения требований залогодержателя, сокращение денежных расходов обеих сторон, необходимых для обращения взыскания.

Согласно пункту 1 статьи 55 Закона «Об ипотеке»[5] удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается на основании соглашения между залогодержателем и залогодателем, которое может быть включено в договор об ипотеке или заключено в виде отдельного договора. Соглашение заключается при условии наличия нотариального удостоверения согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Такое согласие может быть дано до заключение договора об ипотеке. При этом соглашение об удовлетворении требований залогодержателя по последующей ипотеке действительно, если оно заключено с участием залогодержателей по предшествующим ипотекам .

В соответствии с пунктом 4 статьи 55 Закона «Об ипотеке»[6] при заключении соглашения об удостоверении требований залогодержателя во внесудебном порядке стороны должны указать в нем:

1)        название заложенного имущества, за счет которого удовлетворяются требования залогодержателя, начальную продажную цену или порядок ее определения;

2)        суммы, подлежащие уплате залогодержателю должником на основании обеспеченного ипотекой обязательства, а если залогодателем является третье лицо, также и залогодателем;

3)        способ реализации заложенного имущества либо условие о его приобретении залогодержателем;

4)        известные сторонам на момент заключения соглашения предшествующие и последующие ипотеки данного имущества в отношении этого имущества у третьих лиц вещные права и права пользования.

Стоит отметить, что соглашение о внесудебном порядке реализации заложенного имущества может быть признано недействительным судом, по иску лица, чьи права данным соглашением нарушаются (пункт 5 статьи 55 Закона «Об ипотеке»[7])

В случае неисполнения залогодателем соглашения об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество во внесудебном порядке, обращение взыскание допускается во внесудебном порядке, если иные положения не предусмотрены федеральными законодательством, на основании исполнительной надписи нотариуса в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве.

Реализация предмета ипотеки по соглашению сторон во внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество осуществляется по общему правилу путем проведения аукциона (статья 59 закона «Об ипотеке»[8]). Однако в соглашении об удостоверении требований залогодержателя во внесудебном порядке стороны могут предусмотреть:

1)        реализацию заложенного недвижимого имущества (прав на недвижимое имущество) путем продажи с публичных торгов в соответствии с требованиями процессуального законодательства и положениями Закона об ипотеке;

2)        приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой.

3)        Однако приобретение  заложенного имущества залогодержателем исключается, в случае если предметом ипотеки является земельный участок (пункт 3 статьи 55 закона «Об ипотеке»[9]).

Схожие процедуры признаются и в Великобритании, однако внесудебная реализация представляется более удобной для стороны в лице кредитора, так как предусматривает меньшее количество затрат личных средств на названную процедуру.

Великобритании реализация заложенного недвижимого имущества производится по общему правилу по решению суда. При судебном разбирательстве (в соответствии с частью третьей  закона Law of Property Act 1925)[10] определяется размер (сумма) задолженности стороны перед кредитором, сумма по которой задействованное в ипотеке имущество будет выставлено  на публичные торги, а так же право преимущественной покупки у кредитора, точнее выкупа заложенного недвижимого имущества, однако в законе также говорится и о не учете всех прав преимущественной покупки кредиторов при вынесении судебного решения, на что в частности влияют обстоятельства рассматриваемого дела. Организация публичных торгов по общему правилу ложится на заинтересованное в них лицо, то есть кредитора, и вопросы по обращению к организации проводящий торги так же решаются заинтересованным лицом. Так же законодательством предусмотрена процедура исполнительного производства, производства по исполнительному листу.

Французское же законодательство не дает определения внесудебной реализации и наоборот говорит о единственной возможности удовлетворения требований кредитора в форме обращения с иском в суд, и после рассмотрения дела – возможного назначения процесса реализации имущества.

Во Франции вопросы реализации или в соответствии с гражданским кодексом Франции «принудительном отобрании собственности» регулируются Гражданским кодексом и процессуальным законодательством. В соответствии с положениями Гражданского кодекса Франции отобрание недвижимого имущества производится в силу обращения кредитора в суд с заявлением о не исполнении должником своих требований. Так же в заявлении (иске) кредитор заявляет о необходимости реализации заложенного имущества для удовлетворения своих требований. Помимо этого кредитор вправе обратить свои требования на имущество, которое ипотекой не обременено, так как суммы заложенного имущества не достаточно для погашения всех требований кредитора. Так же в кодексе говорится о реализации заложенного недвижимого имущества, части которого находятся в разных округах – оно должно быть реализовано всецело, если это необходимо для удовлетворения требований кредитора.

Кодекс называет определенные условия, которые должны быть соблюдены при принудительном «отобрании имущества»:

Ст.2213. Требование о принудительной продаже недвижимости может быть предъявлено лишь в силу удостоверенного документа, подлежащего приведению в исполнение, и за долг, определенный и выраженный в денежной форме (liquide). Если долг выражен в предметах, стоимость которых в деньгах не указана, то судебное требование (о продаже) является действительным, но судебное решение о переходе права собственности может быть вынесено лишь после выражения долга в денежной форме[11].

Вопросы напрямую касающиеся судебного разбирательства и всех связанных с этим процедур регулируется процессуальным законодательством Франции.

Реализация производится по судебному решению посредством проведения публичных торгов в форме аукциона (в некоторых случаях на конкурсной основе).

Гражданский кодекс Франции не содержит положений о возможности внесудебной реализации заложенного недвижимого имущества, что сильно отличает французский процесс реализации ипотечного имущества от процессов реализации установленных  российским  и английским гражданскими законодательствами[12].

Так же, еще одной схожей чертой всех законодательств является назначение исполнительного производства по реализации оспариваемого заложенного имущества, как предмета залогового правоотношения, предусматривающее организацию публичных торгов в форме аукциона (в некоторых случаях – в форме конкурсной основы), после проведения которых из вырученных средств осуществляется удовлетворение требований должника.

Отдельное внимание стоит уделить вопросу организации публичных торгов. Например российским законодательством устанавливается возможность назначение судом определенной организации, которой вручается обязательство проведения торгов для реализации заложенной недвижимости. В Великобритании бремя проведения аукциона ложится полностью на заинтересованное в данной процедуре лицо, то есть на кредитора (финансирование и все необходимые затраты торгов взимаются именно с залогодателя по общему правилу). Французское законодательство не так подробно регулирует данный вопрос, но исходя из формулировок статей Кодекса Наполеона, при вынесении постановления или решения суда кредитору вручается исполнительный лист, с чего и начинается исполнительное производство. Так же всем законодательствам свойственно то, что оценка заложенного недвижимого имущества осуществляется при судебном разбирательстве и первоначальная цена недвижимости выставляемой на аукцион определяется именно в судебном порядке.

Последние положение является достаточно понятным, но исходя из проведенного анализа – остается не понятным какими принципами и положениями руководствуются судьи при оценки такого недвижимого имущества, по мимо рыночной оценки на момент заключения залога (или же на момент рассмотрения вопроса о реализации).

Следуя из проведенного сравнительного анализа процедуры реализации заложенного имущества – представляется возможным утверждать, что в общем своем виде реализация ипотечного имущества в каждой из стран схожа и имеет лишь незначительные отличия.

Эксперты Национальное агентство финансовых исследований (НАФИ) изучили образ заемщика. В итоге исследования было выявлено, что лишь 4% экономически активного населения пользуется ипотекой. В настоящее время условий для роста данного сектора весьма мало. В начале2015 г. часть граждан России, решившихся улучшить свои жилищные условия, уменьшилась до минимального уровня за последние пять лет – 19 % (с 35% в июле2013 г.), как показывают данные НАФИ. Вместе с тем, о стремлении приобрести жилье заявили 37%. Из материалов опроса основные факторы неготовности прибегнуть к ипотеке – большая сумма переплаты и высокие ставки по процентам, а также отсутствие желания жить в долг и сомнения на будущее.

Жилищная проблема охватывает 60% россиян, так или иначе недовольных  своими жилищными условиями, однако, жилье есть неотъемлемая потребность человека, реализация которой дает шанс на достойное проживание [1, с. 139]. При доступном, качественном жилье человек становится свободным и активным в социально-экономическом плане. На сегодняшний день формирование системы ипотечного кредитования и ее слабые стороны больше всего привлекают внимание органов государственной власти. Помимо этого, ипотека предоставляет право финансирования, приобретения, а также строительства. Таким образом, ипотечное кредитование обладает большой значимостью в России.

Со стороны банков ипотека является отличным способом размещения денежных средств и развития бизнеса, так как имеет место высокая ставка по проценту [2, с. 954]. Существуют две проблемы в ходе предоставления данных услуг: внутренние и внешние.

Внутренние проблемы охватывают такие факторы, как:

1)    довольно длительное время рассмотрения заявки  организацией по предоставлению кредиту.  По стандарту, заявление  рассматривается около двух дней с момента подачи документов, если собственником является физическое лицо, а объект залога – квартира ;

2)    отказ  кредитной организации в ходе работы с потенциальным заемщиком предоставить ту сумму, на которую рассчитывал заёмщик, вследствие чего последний откажется от данного варианта, что вынуждает нести убытки;

3)    могут возникнуть дополнительные расходы, которые связаны с оплатой услуг риэлтора или ипотечного брокера;

Самым важным вопросом остается подборка объекта недвижимости по определённым условиям, таким как степень износа дома, наличие перепланировок, а также вызванным поведением самого собственника жилого объекта.

Внешними проблемами остаются:

1)    низкая финансовая состоятельность людей;

2)    относительно небольшое число строящихся объектов жилой  недвижимости, и, как следствие, высокие цены на жилье;

3)    отсутствие государственных законов недвижимости, которые можно было бы применять на практике;

4)    вопросы общественного типа (люди, заинтересованные вопросами приобретения жилья, не имеют опыта в подобных вопросах, то есть прослеживается низкая финансовая грамотность населения);

5)    отсутствие слаженной работы между агентами рынка жилья и жилищного строительства при кредитовании.

Наряду со всеми проблемами по предоставлению услуг ипотечного кредитования, однако, существует большое число программ по ипотеке. Каждая имеет свои плюсы и минусы. Для многих заемщиков важными факторами выбора кредита в банке является возможность досрочного погашения, какая сумма переплаты будет начислена, и какой процент первоначальной суммы необходимо внести, а также наличие залога. Здесь уместно будет рассмотреть ипотечный кредит с государственной поддержкой.

Таблица 1 – Условия ипотечного кредитования на условиях минимальной процентной ставки при учете особых условий заемщика: приобретение квартиры на вторичном рынке стоимостью 3 млн. руб. при аннуитентной схеме расчёта (первоначальный взнос составляет 20% стоимости приобретаемого объекта) [3, 4, 5, 6, 7]

Исходя из таблицы 1 можно сделать вывод, что в целом, переплата по кредиту на срок 10 лет составляет около 75%, что крайне невыгодно для населения.

На вопрос, выгодно ли покупать квартиру в данный момент, можно ответить только отрицательно. Поскольку стоимость жилья в России по-прежнему  снижается, если сравнить цены прошлого 2015 г. и ткущую ситуацию, то цены снизились примерно на 10%. Также можно заметить превосходство предложения над спросом в связи с активной застройкой в больших городах, что сейчас проявляется в предложении со скидками. Делая прогноз на следующие месяцы, можно сказать, что цены на рынке вторичного жилья будут по-прежнему снижаться, однако найти покупателя будет крайне тяжело, так как ипотечное кредитование с нынешними условиями оставляют желать лучшего. Тем, кто решился приобрести жилье, необходимо определиться с требованиями – место расположения квартиры, метраж, этаж, состояние и так далее, а также следить за ценами и поступающими предложениями.

Проблема управления и прогнозирования кредитных рисков в условиях современного неравномерного развития экономики и повышения объемов кредитования выступает ключевым элементом при формировании эффективной системы управления рисками кредитной организации. Среди многообразия форм кредитования физических лиц необходимо отметить особую роль ипотечного жилищного кредитования, являющееся одним из финансовых способов обеспечения граждан жильем. Развитие системы данного кредитования входит в список приоритетных направлений государственной жилищной политики, также согласно «Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в РФ до 2030» [1] ипотечный жилищный кредит должен стать главным механизмом обеспечения населения жилой недвижимостью. По разным оценкам, доля в продажах жилых площадей в новостройках, при применении разных ипотечных схем достигает 70%. Представленная ситуация позволяет сделать вывод о том, что в процессе кредитования населения кредитными организациями, присутствует достаточно высокий спрос на ипотечное кредитование, который вполне вероятно будет продолжать свой рост. Поскольку кредитный риск занимает подавляющую долю совокупных рисков любой кредитной организации, поэтому именно от уровня качества управления и оценки кредитного риска во многом зависит финансовое состояние как конкретной кредитной организации, так и банковской системы государства в целом. Таким образом ключевое место в риск-менеджменте кредитных организаций занимает проблема оценки вероятности дефолта как отрицательного последствия кредитного риска [5].

С внедрением установленных норм согласно Базельским соглашениям в банковскую систему государства, включая их выполнение в «Методических рекомендациях по реализации подхода к расчету кредитного риска на основе внутренних рейтингов банков» [2], у коммерческих банков возникла возможность применять внутренние модели для оценки значения кредитного риска с целью выявления величины капитала, необходимого для покрытия кредитного риска. К ключевым компонентам кредитного риска как правило относятся: вероятность дефолта (Probability of Default, PD), доля потерь при дефолте (Loss Given Default, LGD) и сумма, подверженная риску дефолта (Exposure at Default, EAD).

Модели вероятности кредитного дефолта PD в основном основывается на двух теориях: объяснение причин кредитного дефолта (теория платежеспособности и теория опционов. Возникновение данных теорий связано со становлением таких областей экономической науки как: теория потребления, институциональная экономика, теория опционов и теория портфельных инвестиций. В теории платежеспособности главную роль играет соотношение ежемесячного платежа заемщика к объему его ежемесячного дохода, известного в виде соотношения Платеж/Доход. Согласно теории опционов, заемщик делает объявление об ипотечном дефолте, когда финансовые выгоды от данного решения превосходят сопутствующие данному решению экономические издержки. При моделировании вероятности дефолта существенное значение имеет соотношение размера кредита к стоимости залогового обеспечения, известного в виде показателя Кредит/Залог, а также определенные факторы, которые способствуют его изменению, например, цены на рынке недвижимости жилых площадей.

Для моделирования определенной доли потерь при реализации кредитного дефолта при бухгалтерском подходе удельный вес потерь при дефолте рассчитывается как:

      (1)

где accounting LGD – бухгалтерская доля потерь при дефолте;

R – взысканная в судебном порядке сумма задолженности;

C – общие издержки по взысканию платежей, появляющиеся в процессе работы с просроченной задолженностью;

EAD – сумма, подверженная риску дефолта, включающая в себя средства, которые были предоставлены заемщику и не погашены им соответственно – текущее остаточное значение долга, включая пени, штрафы и комиссию.

При экономическом подходе применяется метод дисконтированных денежных потоков:

      (2)

где workout LGD – удельный вес экономических потерь при дефолте;

PV(R) – приведенная к дате дефолта стоимость взысканной в судебном порядке суммы задолженности;

PV(C) – приведенная к дате дефолта стоимость общих издержек, которые возникли в процессе работы с просроченной задолженностью.

Таким образом, в рамках выше представленных подходов совместно с событием кредитного дефолта необходимо обладать информацией о соответствующей стоимости залогового обеспечения и размера общих экономических издержек, сопряженных с взысканием просроченной задолженности, а также остаточного значения долга EAD. Соответственно, система факторов кредитных рисков в отношении LGD формируется с точки зрения их воздействия на вышеупомянутые элементы LGD. Различные эмпирические работы указывают на воздействие характеристик залогового обеспечения, определенных параметров кредита, включая ипотечный, особенностей судебного процесса по урегулированию просроченной задолженности и остальных макроэкономических условий. В них в целом превалирует применение эконометрических (регрессионных) моделей в классе параметрических, несмотря на присутствие нескольких отличительных особенностей распределения LGD (например, бимодальность и цензурированность).

Ключевым элементом российской государственной политики выступает формирование доступного кредитования физических лиц, включая доступное ипотечное кредитование. Ипотека выступает одним из основных механизмов достижения данной цели. Изучение вероятности наступления кредитного риска и его доли на базе эконометрического моделирования выступает ключевым методом минимизации и предупреждения данного риска и успешной реализации кредитной политики, так как моделирование дает возможность избегать необоснованного риска еще на стадии рассмотрения кредитной заявки на предоставление определенного кредита. Таким образом можно отметить, что в условиях высоких финансовых рисков выигрывает тот, кто способен проанализировать, определить риски, а также их минимизировать и предупредить. Это выступает главным залогом успеха коммерческого банка при кредитовании.

В мировой практике существует много примеров того, как эффективное взаимодействие государства, частного бизнеса и гражданских инициатив давало положительный результат [1]. Например, в Великобритании активно развивается трастовое движение, в рамках которого, существуют организации, на которые распространяются налоговые льготы в виде освобождения от дополнительных налогов [2].

Сравнительный анализ существующих систем взаимоотношений различных видов собственности даёт возможность определить, на какие цели направлена осуществляемая экономическая деятельность и чьим интересам она служит [3].

Соответственно, при проведении определённых операций с собственностью или при реализации экономических процессов, появляется необходимость в дополнительных денежных средствах с возможностью предоставления в залог этой собственности.

Проблема заключается в предоставлении муниципальной собственности в качества залога.

Объект исследования – процессы по залогу собственности.

Предмет исследования – законодательство по залогам и ипотеке.

Цель исследования заключается в обобщении результатов анализа содержания общественной собственности.

Практическая значимость статьи заключается в выявлении необходимости доступа муниципального образования к возможностям предоставления в залог своей собственности для получения инвестиций.

Сегодня данная тема является актуальной, и её изучением занимаются многие учёные, такие как: Бичева И.И., Семёнова И.К., Чумаченко И.Н. и другие.

Основная часть

В литературе Германии можно найти определению термину «недвижимость». При этом, деление вещей на движимые и недвижимые практически значимо, поскольку право собственности на них передаётся по-разному: при передаче права собственности на движимую вещь необходимы соглашение и передача вещи, а на недвижимую – соглашение (вещно-правовой договор) и внесение в поземельную книгу [4].

Необходимо отметить, что отличительной чертой немецкого гражданского права является признание земельного участка единственным телесным объектом недвижимости, т.е. это «римский» принцип «всё, что на поверхности, земле принадлежит», который применяется в настоящее время как в законодательстве Германии, так и в Австрии и Швейцарии. Реализация этой «римской» модели предполагает наличие следующих составляющих: признание земельного участка единственным телесным объектом недвижимости и признания здания и сооружения существенной составной частью земельного участка и не возможность их отчуждения отдельно от участка [5]. Простой залог недвижимости является наиболее распространённым видом в Индии [6].

Опыт показывает, что оплата стоимости городской собственности происходит и за счёт бюджетных средств [7]. В России, необходимо помнить о существенных условиях при заключении договора залога собственности. Основание для передачи собственности в залог возникает при заключении договора между сторонами в письменной форме. К числу обязательных условий договора залога относят: вид залога; оценочная стоимость предмета залога; размер и сроки исполнения обязательств. При отсутствии существенных условий, договор признаётся недействительным.

Развитие экономических и товарно-денежных отношений в России, имеет не только историческую закономерность, но и свои особенности, среди которых – это позднее появление коммерческих банков во второй половине XVIII века[8]. Развитие залоговых правоотношений в России являлось кредитование населения и было призвано обеспечить социальных вопросов [8].

В России, всё имущество делилось на недвижимое и движимое. Залог недвижимости именовался – залогом, а залог движимости – заклад [9].

В научной литературе, в основном рассматривается один из видов обеспечивающих обязательств – залога недвижимости носящего акцессорный характер [10]. Но, залог недвижимости выступает одной из самых насущных проблем российского общества [11].

Тенденции развития

Предмет залога. В качестве предмета залога может выступать любое имущества должника. Это может быть не только недвижимость, но и транспорт, в т.ч. автомобильный, изделия из ценных металлов, ценные бумаги, а также имущественные права.

Залог вещных прав на недвижимость в современном гражданском праве представляет собой устойчивую правовую конструкцию [12].

Запрещено использовать: недвижимость, вещи и ценные бумаги, изъятые государством из оборота; земельные участки, являющиеся государственной или муниципальной собственностью; сельскохозяйственные угодья, входящие в фермерские или сельскохозяйственные организации; культурные ценности, являющиеся достоянием государства.

Основные виды залога. То, какой вид залога предусмотрен в договоре, влияет на распределение прав и обязанностей между кредитором и заёмщиком.

В нашей стране используется два вида залога, а именно:

Во-первых, залог предусматривающий передачу имущества залогодержателю. В случае заклада, залогодатель – лицо, предоставившее имущество, имеет право владения этим имуществом, а в некоторых случаях и право пользования. Залогодатель может осуществлять контроль за состоянием и порядком использования заложенного имущества.

При закладе основными обязанностями кредитора являются: страхование предмета залога на сумму его полной стоимости за счёт средств и в интересах заёмщика; сохранение имущества в целостности и сохранности; предоставление информации залогодателю о возможной угрозе утраты или повреждения заложенного имущества; составление на постоянной основе отчётов о пользовании предметом залога и отправка этих отчётов в адрес заёмщика (если такое условие прописано в договоре залога); возвращение предмета заклада, когда обязательство выполнено. Залогодержатель при закладе имеет право на: пользование предметом залога в тех случаях, когда договор это предусматривает. При этом полученные доходы покрывают расходы на содержание предмета залога, и идут на погашение процентов и(или) суммы основного долга; досрочное исполнение обязательства.

Во-вторых, залог, по которому имущество остаётся у лица, его предоставившего (залог товара в обороте). По инициативе залогодержателя могут быть ограничены права третьих лиц и собственно заёмщика на это имущество.

При таком виде залога, как товары, находящиеся в обороте, предмет залога не передаётся в распоряжении лицу, выступающему кредитором, а остаётся у залогодателя. При этом залогодатель контролирует товары в обороте, являясь при этом представителем другой стороны залоговых отношений. То есть, залогодатель распоряжается товарами по своему усмотрению, а именно, залогодатель имеет право на изменение состава залога, внося соответствующие корректировки в товарные запасы, сырьё, готовую продукцию и прочее имущество. При этом важно, чтобы стоимость не уменьшалась, по сравнению с той, что указана в договоре. Когда товары реализованы (перешли во владение и пользование приобретателя), они уже не являются предметом залога.

Объём жилищных кредитов выдаваемых в нашей стране представлены в таблице 1.

Таблица 1

Объём жилищных кредитов (ипотечных кредитов), предоставленных кредитными организациями физическим лицам в России (2019 – 2021 годы)

(в мил. руб.)*

* – составлено по: [13].

Недвижимость – это солидный класс активов, который позволяет расширить диверсификацию инвестиционного портфеля. Регуляция ипотечных ценных бумаг неразрывно связана с понятием секьюритизации. Под данным термином понимается способ финансирования ипотечных облигаций посредством выпуска ценных бумаг [14].

Муниципальное имущество – это материальная составляющая местных органов власти, предназначенная для обеспечения жизнедеятельности населения [15].

Коммерческий потенциал муниципального имущества основан на стоимости недвижимости и земельного участка. Соответственно, покупка и застройка земельного участка связана с определёнными рисками. Одной из задачей в процессе застройки будет являться минимизация и контроль экономических рисков [16].

Муниципальная собственность используется органами местного самоуправления для реализации возложенных на них функций, позволяет населению участвовать в процессе управления муниципальным имуществом[17]. А доступная информационная среда для жителей муниципальных образований, сможет снизить их индивидуальные затраты при получении необходимой информации об аренде [18].

Ипотека становится всё более популярной не только среди населения, но и среди застройщиков [19]. Актуальность ипотечного кредитования набирает всё большую популярность [20]. Государство стремится поддерживать ипотечное кредитование, в том числе и созданием нормативно-правовой базы, способной эффективно регулировать данную сферу [21]. Также, необходимо отметить, что правовая конструкция системы ипотечного кредитования достаточно понятна [22].

Требования по денежным обязательствам, предъявляемые кредиторами, могут вытекать из договора об ипотеке [23]. Кроме того, ипотечное кредитование считается одним из наиболее испытанных, а также достоверных методов привлечения внебюджетных вложений в жилищную сферу [24].

Соответственно, здание или сооружение, находящееся в муниципальной собственности, располагается на земельном участке, которое также находится в муниципальной собственности. А государственные или муниципальные земельные участки, в нашей стране запрещены для ипотеки. Поэтому заключение только договора об ипотеке здания или сооружения, без ипотеки земельного участка, на котором оно расположено, будет впоследствии признано ничтожной сделкой. Это означает, что непосредственно передать в залог объекты муниципальной недвижимости, составляющее имущество казны, не получится. А гражданское законодательство не содержит понятия незаключённого договора [25].

Для того, чтобы использовать объекты муниципальной недвижимости в качестве залога, на практике существует лишь следующий легитимный способ (с помощью унитарного предприятия).

Унитарное предприятие – коммерческая организация, не наделённая правом собственности на имущество, закреплённое за ней собственником этого имущества [26]. Унитарным, муниципальное предприятие считается ещё и потому, что его имущество неделимо и не может быть распределено по вкладам (долям, акциям) [27], в том числе и между работниками предприятия.

Муниципальная недвижимость, составляющая имущество казны, передаётся, т.е. закрепляется за муниципальным унитарным предприятием (ликвидируются до 1 января 2025 года, кроме социальных муниципальных предприятий) на праве хозяйственного ведения с целевым назначением для обеспечения земельных обязательств, что должно быть также прописано в уставе данного предприятия. И, при передаче здания или сооружения в залог вместе с ними  передаётся в залог и арендные права на земельный участок, который находится в аренде у муниципального унитарного предприятия.

Гражданским кодексом и Законом «О государственной регистрации недвижимости» определены такие обременения, как: аренда, арест, запрет на отчуждение, ипотека, концессия, сервитут, право требования, распоряжение имуществом подопечных и охранные зоны [28].

Использование различных механизмов по вовлечению имущества в экономический оборот, не предполагающее переход права собственности, существенно повышают возможности для проведения более гибкой и успешной политике, в том числе в регионах [29].

Для эффективного управления государственной собственностью, сегодня необходимо усовершенствовать законодательство по управлению собственностью и установить ответственность за сохранность и использование объектов государственной собственности [30].

Вывод

Отношение к собственности на муниципальном уровне имеет большое социальное и экономическое значение, как для местных органов власти, так и для населения муниципалитетов. В силу дефицитного бюджета для большинства муниципальных образований и их пополнения, чиновники принимают решение о продаже муниципальной собственности и исключают возможности передачи в залог(ипотеку) объектов недвижимости.

При правильном и добросовестном подходе к такому процессу, как передаче муниципальной собственности в залог на долгий срок и под не высокий процент, муниципалитетам можно рассчитывать на дополнительный источник доходов для своих бюджетов.

Конфликт интересов

Автор декларирует отсутствие явных и потенциальных конфликтов интересов, связанных с публикацией настоящей статьи.