Предлагаемая методика является аналогом методики концентрических окружностей [1], но более усовершенствованной.

Методика выбора эталонных земельных участков на территории населенного пункта с использованием модели построения «паутинка» заключается в следующем. Модель «паутинка» представляет собой проведенные из центра концентрические окружности с возрастающим шагом радиуса, и лучи построенные под определенным углом наклона (рис.1).

Рис. 1. Модель «Паутинка»

На примере пгт. Юрино используем предлагаемую методику.

Рис. 2. План территории пгт.Юрино

Для построения модели «паутинка» в программе «ГИС Карта 2011» были загружены растровые изображения территории населенного пункта Юрино, а так же указаны территориальные зоны (рис. 2). В данной статье в качестве территориальной зоны для анализа выбрали жилую зону застройки.

После того как подготовили картографический материал необходимо построить модель «паутинка». Угол между лучами определяется  плотностью расположения на территории земельных участков. Так как плотность расположения средняя, то лучи проведем под углом в 25° как показано на рисунке 3. Соответственно если плотность расположения участков будет ниже, то необходимо лучи проводить под большим углом. Для построения концентрических окружностей учитываем площадь поселка, которая составляет 679,6 га, окружности проводим через 150 м.

Рис. 3. Построение модели «Паутинка» на территории исследования

Чтобы определить какой земельный участок можно считать эталонным, необходимо определить его расположение с использованием предлагаемой модели.

Суть данного метода заключается в следующем. Укажем на карте в программе экваторы (лучи образующие угол 90°) и между лучами зоны, так же укажем зоны между окружностями.

Рис. 4. Зона экватора и лежащие в нем земельные участки

Так как форма поселка вытянута как в ширину, так и в длину экватором будет считаться горизонтальная и вертикальная линия, проведенная через центр поселка. И благоприятным расположением участков будет считаться зона экватора. Чтобы определить эталонный участок необходимо провести анализ расположения земельных участков. Как видно из рисунка 4 земельный участок 1(ЗУ1) лежит ближе всех к центру поселка (окружности 1-2). Земельные участки №2 и №3 лежат дальше от центра поселка, но они входят в зону экватора, поэтому из них и необходимо выбрать эталонный. Земельный участок 2(ЗУ2) лежащий между окружностями 2-3, в то время как земельный участок 3(ЗУ3) лежит между окружностями 3-4, и будет являться эталонным участком.

Таким образом, определение эталонных участков методом построения модели «Паутинка» помогает наиболее точно провести анализ расположения земельных участков.

Для получения необходимой геоэкологической информации используется целый арсенал разнообразных методов исследований.  Метод – путь к цели, способ построения и обоснования системы научного знания, совокупность приемов и операций практического и теоретического освоения действительности. Каждый из методов имеет определенные пределы своих познавательных возможностей. Ни один метод не является универсальным, пригодным «на все случаи жизни», для изучения любого объекта или процесса. Различные методы позволяют вскрыть те или иные особенности объекта, его отдельные стороны или закономерности.

Необходимость в получении достоверных показателей земельных участков испытывают как государственные, так и муниципальные органы исполнительной власти при управлении земельными   ресурсами, проведении   рациональной земельной и налоговой политики. Расчет данных производиться с помощью эконометрического моделирования.

На первом этапе построения моделей, необходимо собрать всю информацию, касающуюся показателей грунта в населенном пункте. Для проведения моделирования взята территория населенного пункта Юрино в Юринском районе  [1].

Уровень грунтовых вод на территории городского поселения Юрино достаточно равномерный. Грунтовые воды расположены на глубине от 3.0 до 5.5 м в Гати и в Заводском районе до 6.5 – 7.0 м в северо-восточном районе и на глубине 5 – 8.5 м на территории Усадьбы Шереметевых и в Старом Центре.

Влажность грунта – содержание в нем того или иного количества воды, отнесенного к весу абсолютно сухого грунта (весовая влажность) или к объему влажного грунта (объемная влажность).

На пластичность показатель влажности влияет так

                                                                                            (1.1)

Рис. 1. Влияние влажности на пластичность

Как видно из графика (рис. 1) показатель влажности влияет на показатель пластичности. Коэффициент корреляции составляет 0,62443.

Далее рассмотрим влияние влажности на плотность

                                                                                  (1.2)

Рис. 2. Влияние влажности на плотность

Как видно из графика (рис. 2) показатель влажности влияет на показатель плотности. Коэффициент корреляции составляет 0,64980.

 Влияние пластичности

         Пластичность грунта – его способность под воздействием внешних сил изменять форму (деформироваться) без разрыва сплошности и сохранять приданную ему форму после прекращения этого воздействия.

Пластичностью при определенной влажности и небольших давлениях обладают только глинистые и лёссовые грунты, мергели и мел, торф, почвы и некоторые искусственные грунты. В обычных условиях при небольших внешних нагрузках у других типов грунтов она отсутствует

На показатель влажности пластичность влияет следующим образом

(1.3)

Рис. 3. Влияние пластичности на влажность

Как видно из графика (рис. 3) показатель пластичности слабо влияет на показатель влажности. Коэффициент корреляции составляет 0,37145.

Пластичность влияет на плотность по следующей формуле

                                                                                           (1.4)

Рис.  4. Влияние пластичности на плотность

Как видно из графика (рис.  4) влияние пластичности на плотность наблюдается.

    Влияние плотности грунта

На показатель влажности плотность влияет следующим образом

(1.5)

         Рис. 5. Влияние плотности на влажность

Как видно из графика (рис. 5) влияние плотности на влажность наблюдается. Коэффициент корреляции составляет 0.60045.

Далее рассмотрим влияние плотности грунта на пластичность грунта

                                                                                                    (1.6)

Рис. 6. Влияние плотности на пластичность

Как видно из графика (рис. 2.6) влияние плотности на пластичность грунта наблюдается. Коэффициент корреляции составляет 0.66719.

 Полная корреляционная матрица и рейтинг факторов

Общая корреляционная матрица и рейтинг факторов приведены в таблице 1.

Таблица 1. Корреляционная матрица полного факторного анализа трендами и рейтинг факторов

Коэффициент связности трех показателей равен 5,15886/ 3² = 0,5732.

Этот показатель применяется при сопоставлении различных групп земельных участков.

Среди влияющих факторов первое место занял показатель влажности грунта. На втором месте – пластичность и на третьем плотность грунта.

Среди зависимых факторов на первое место вышла плотность грунта. Пластичность заняла второе место, а влажность третье.

По рейтингу технических закономерностей можно использовать представленные показатели, которые повлияют на выбор эталонных участков.

Эталонный земельный участок – это земельный участок, обладающий в группе факторов наиболее вероятными параметрами по отношению к земельным участкам, входящим в состав данной группы. При этом участки выбираются по факторам, внутри каждой категории земель [1].

Целью данной работы является определение местоположения эталонного участка с учетом характеристик ската, параметров земельного участка (ширины и длины), данных рельефа местности и уровня грунтовых вод.

Объектом исследования в данной работе выступает территория населенного пункта Юрино в Юринском районе.

Территория городского поселения Юрино имеет площадь 679,6 га. В соответствии с Генеральным планом населенного пункта принято квартальное деление жилой, общественной и промышленной застройки. В связи с тем, что основную площадь пгт. Юрино занимают земельные участки, предназначенные для размещения индивидуальной жилой застройки (83,8%), в работе анализируется размещение по территории земельных участков данного вида разрешенного использования [2].

Мной предлагается способ по выбору эталонного участка из группы участков, объединенных по каким-либо определенным признакам. Методика заключается в следующем. На первоначальном этапе необходимо загрузить картографический материал в программу «Панорама Карта 2011» [3]. В данном примере используется ортофотоплан Юринского района. Работа производилась в масштабе 1:2 000. На втором этапе был загружен кадастровый план территории (КПТ). КПТ необходим для того, чтобы наглядно представлять местоположение каждого земельного участка на территории, а также для нахождения физических параметров участка.

После того как загружены картографические материалы, КПТ и найдены параметры земельного участка (ширина и длина), необходимо изучить рельеф местности. Для этого данные о горизонталях находятся по матрице высот, которая строится в программной среде ГИС «Панорама». Для дальнейшей работы необходимо найти уровень грунтовых вод.

Уровень грунтовых вод представляет собой рубеж под землей, ниже которого находится водоносный слой. Осадки в виде дождя или снега попадают под землю и спускаются до уровня грунтовых вод в том месте, где жидкость останавливается и располагается предел заполнения водой почвы.

Рисунок 1 – Схема залегания грунтовых вод

На рисунке 1 приняты следующие обозначения:

1. Верховодка;
2. межпластовые безнапорные воды;
3. грунтовые воды;
4. межпластовые напорные воды;
5. поверхностный водоем.

В зависимости от того, каковы особенности местности, глубина предела заполнения грунта водой может быть различная. Если участок расположен в холмистой местности, то предел залегания грунтовых вод может находиться на уровне 100 м, тогда как в районах с болотистым грунтом подземные источники располагаются не более чем на 2 м в глубину.

На выбранной территории исследования уровень грунтовых вод достаточно равномерный. Грунтовые воды расположены на глубине от 3.0 до 5.5 м в Гати и в Заводском районе до 6.5 – 7.0 м в северо-восточном районе и на глубине 5 – 8.5 м на территории Усадьбы Шереметевых.

Таблица 1 – Исходные данные

В данной статье рассматривались участки, находящиеся между горизонталью 40-45 и 40 горизонталью. Как видно из таблицы 1 уровень грунтовых вод варьируется от 4,0 до 5,5м.

На заключительном этапе выбираются эталонные участки из представленных земельных участков.

В качестве эталонного земельного участка из группы участков, находящихся на 40 горизонтали выделен земельный участок №2 (ЗУ 2), так как он и по параметрам (ширина и длина) и по значению уровня грунтовых вод наиболее благоприятный для жизни человека. Между горизонталями 40-45 в качестве эталонного выбран земельный участок №2 (ЗУ2).

Таким образом с помощью данной методики можно выделять эталонные участки из группы земельных участков, которые наиболее благоприятны для жизни человека.

Под эталонным земельным участком понимается земельный участок, обладающий в разрезе факторов кластеризации наиболее вероятными характеристиками по отношению к земельным участкам, входящим в состав объединения. Эталонный земельный участок может быть, как реально существующим в объединении, так и гипотетическим. При этом участки выбираются по факторам, внутри каждой категории земель [1].

Целью данной статьи является обоснование размещения эталонных участков на подтопляемой территории, с использованием данных рельефа местности и уровня грунтовых вод.

В данной работе используется территория пгт. Юрино в Юринском районе.

Территория городского поселения Юрино имеет площадь 679,6 га. В соответствии с Генеральным планом населенного пункта принято квартальное деление жилой, общественной и промышленной застройки. В

связи с тем, что основную площадь пгт. Юрино занимают земельные участки, предназначенные для размещения индивидуальной жилой застройки (83,8%), в работе анализируется размещение по территории земельных участков данного вида разрешенного использования [2].

На первоначальном этапе необходимо загрузить картографический материал в программу «Панорама Карта 2011» [3]. На втором этапе был загружен ортофотоплан Юринского района. Ортофотоплан необходим для того, чтобы наглядно представлять местоположение каждого земельного участка на территории, а также для нахождения физических параметров участка.

         Рисунок 1 – Территория населенного пункта Юрино, Юринский р-н [4]

После того как загружены картографические материалы, необходимо изучить рельеф местности. Для этого данные о горизонталях находятся по матрице высот, которая строится в программной среде ГИС «Панорама». Для дальнейшей работы необходимо найти уровень грунтовых вод.

Грунтовые воды – это первый от поверхности земли подземный водоносный слой, который залегает выше первого водоупорного слоя (глинистого грунта, который не пропускает воду и не дает ей просачиваться глубже). Источником влаги грунтовых вод могут служить близлежащие реки или озера, атмосферные осадки, таяние снега. Наличие грунтовых вод явление постоянное, но в зависимости от времени года мощность этих вод, т.е. количество содержащейся воды, может меняться. В зависимости от того, каковы особенности местности, глубина предела заполнения грунта водой может быть различная. Если участок расположен в холмистой местности, то предел залегания грунтовых вод может находиться на уровне 100 м, тогда как в районах с болотистым грунтом подземные источники располагаются не более чем на 2 м в глубину.

Уровень подземных вод на данной территории напрямую зависит от уровня воды в Чебоксарском водохранилище. Питание подземных вод в основном происходит за счет подпитки поверхностными водами водохранилища и инфильтрации атмосферных осадков.

На выбранной территории исследования уровень грунтовых вод достаточно равномерный. Грунтовые воды расположены на глубине от 3.0 до 5.5 м в Гати и в Заводском районе до 6.5 – 7.0 м в северо-восточном районе и на глубине 5 – 8.5 м на территории Усадьбы Шереметевых.

Для данной работы использовались данные залегания грунтовых вод, найденные в геологических выписках, а также данных задокументированных геологическим отделом [1].

Собрав все необходимые сведения, карты, данные, расчеты, рассказы жителей, проанализировав научную литературу следует то, что во время весеннего паводка максимально куда вода доходила это до ул. Советской.

В табл. 1 представлено описание преобладающих грунтов на территории населенного пункта.

Таблица 1.

Ниже представлены данные параметров грунтов, которые найдены при бурении скважин на участках.

Гидрологические условия участков до изученной глубины 9,0 м характеризуются наличием водоносного горизонта, приуроченного к четвертичным аллювиальным отложениям.

Водовмещающими грунтами подземных вод являются пески насыпные ИГЭ-1, пески мелкие ИГЭ-2,4, пески средней крупности ИГЭ-6. Глубина вскрытия подземных вод составляет 3,5-5,7м (абс. отметки 59,00-60,90м). Уровень подземных вод напрямую зависит от уровня воды в Чебоксарском водохранилище. Питание подземных вод в основном происходит за счет подпитки поверхностными водами водохранилища и инфильтрации атмосферных осадков. По химическому составу подземные воды гидрокарбонатно-хлоридные, калиево-натриевокальциевые, мягкие, обладают слабой степенью агрессивности.

В данной статье рассматривались участки, находящиеся между горизонталью 40-45 и 40 горизонталью [1].

На заключительном этапе выбираются эталонные участки из представленных земельных участков.

Таким образом с помощью предлагаемой методики можно выделять эталонные участки из группы земельных участков, которые по всем параметрам будут наиболее благоприятными для жизнедеятельности.

Для проведения оценки объектов недвижимости необходимо использовать факторы оценки, а также выделять эталонные участки для каждого вида разрешенного использования для каждого вида территориальных зон.

В результате анализа исходных данных для выбора эталонных участков, необходимо выбрать факторы, которые наиболее точно влияют на их выбор. Для выбора таких параметров используется метод парных сравнений.

При проведении метода осуществляются парные сравнения параметров во всех сочетаниях. В каждой паре выделяется наиболее предпочтительный фактор. И это предпочтение выявляется с помощью оценки по шкале [3].

На показатели земельных участков в пгт. Юрино влияют следующие факторы:

1)                Физические характеристики;

2)                Характеристики местоположения;

3)                Характеристики окружения;

4)                Характеристики территории населенного пункта.

Градация влияния факторов друг на друга представлена следующим образом: 0 – не влияет;1 – слабо влияет; 2 – среднее влияние; 3 – сильно влияет (табл. 1).

Таблица 1. Матрица парных сравнений

где АС/ПС –  коэффициент активности; АС*ПС – коэффициент критичности.

Для каждой пары факторов устанавливается, какой из приведенных факторов важнее другого.

По формуле Евклидова расстояния (1) необходимо определить расстояние между двумя точками, т.е между двумя факторами, вычисляемое по следующей формуле

Таблица 2. Корреляционная матрица

Как видно из табл. 2 самое наименьшее евклидово расстояние имеют факторы 2-1 и 4-3, поэтому можно объединить их в две группы (рис. 1).

Рисунок 1. Оценка главнообразующих факторов 

Для более точной оценки, а также для выборки внутри каждого фактора наиглавнейших показателей необходимо провести оценку попарно сравнивая показатели [1]:

• характеристики местоположения:

1) расстояние до центра муниципального района;

2) адресные характеристики;

• характеристики окружения:

3) расстояние до зон рекреации (лес, сквер, парк);

4) расстояние до водных объектов (река, пруд, озеро);

5) расстояние до остановок общественного транспорта;

6) расстояние до зоны промышленных объектов.

• характеристики территории населенного пункта:

7) рельеф местности;

8) количество образовательных учреждений и расстояние до ближайших из них;

9) количество объектов здравоохранения и расстояние до ближайшего из них;

10) количество объектов торговли по видам (торгово-развлекательные центры, магазины, и т.п.).

Таблица 3. Матрица парных сравнений

Из табл. 3 видно, что по коэффициенту активности (11) важным главнообразующим фактором среди всех характеристик является рельеф местности. Так как расстояние до водных объектов и расстояние до зон рекреации, как фактор стоит на втором месте, их можно объединить, и брать как один фактор, и эти факторы не очень важны для оценки.

Таблица 4. Корреляционная матрица

Исходя из табл. 4 факторы: количество объектов здравоохранения и расстояние до ближайшего из них, количество объектов торговли по видам (торгово-развлекательные центры, магазины, и т.п.), а также расстояние до остановок общественного транспорта равны нулю, то их можно не учитывать при дальнейшей оценке.

Рисунок 2. Оценка главнообразующих факторов

Таким образом для  оценки необходимо взять фактор – рельеф местности населенного пункта (рис. 2), так как этот показатель позволит в дальнейшем провести оценку по земельным участкам, для определения их кадастровой стоимости.