Развитие городов и повышение качества городской среды в настоящее время приобретает все большую актуальность и привлекает внимание общественности. Президентом РФ 7 мая 2018 года был подписан Указ «О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года», в котором обозначен курс на «обеспечение устойчивого естественного роста численности населения Российской Федерации».
Рассмотрим на практике с какими проблемами сталкивается победитель конкурса.
- При получении технических условий, техприсоедения к сетям теплоснабжения, водоснабжения, подзаконные акты (Постановление от 27 мая 2023 года №835) доработаны не до конца. В части пакета документации, необходимого для получения таких данных, в случае сжатых сроков договора КРТ. А именно: градостроительный кодекс, выдача технических условий для обладателя договора КРТ предусмотрено без формирования конкретных участков в ЕГРН и приобретения на них прав, а лишь на основании документации по планировке территории. А подзаконные акты по классической схеме: выписка из ЕГРН, прав ГПЗУ.
- В части отселения Законодатель вероятно подразумевал, что в случае запуска КРТ жилой застройки, у победителя аукциона, появится возможность возвести новый дом в границах такой территории и начать отселение жильцов ветхого дома, попавшего в границы КРТ, что для жителей таких домов это крайне комфортно: люди не меняют привычный уклад жизни, что создает благоприятный психологический эффект и уменьшает сроки отселения. Тем не менее, еще на этапе существования механизма РЗТ, было наглядно показано, что такой подход не всегда реализуем (большую роль играет наличие существующих инженерных сетей технического обеспечения с достаточными резервами мощностей для новой застройки, а также наличие в границах свободных территорий, позволяющих с минимальными подготовительными затратами приступить к строительству нового жилья, которое может быть использовано для переселения). В подавляющем большинстве случаев плотность малоэтажной и средне этажной застройки и отсутствие свободных земельных участков, в границах развиваемой территории, не позволяет приступить к ее освоению не отселив определенное количество ветхих домов. Например: типовой двухэтажный одноподъезный дом может существовать на участке 700-800 м2, тогда строительство нового экономически эффективного и комфортного дома минимум 3500-5000 м2. В связи с этим, отселение идет либо денежной компенсацией, либо подборкой трех вариантов квартир на рынке, зачастую в других районах, что создает определённые проблемы (в части нежелания отселяемых семей менять привычный уклад жизни, переводить детей в другие школы или детские сады и т.п). Площадь квартир старых планировок ветхих домов в среднем 35-40 м2, сегодня найти на рынке подобную недвижимость достаточно сложно, так как есть жесткое условие – жилье для переселения должно соответствовать Постановлению № 65 Свердловской области (задается надлежащее качество и класс энергоэффективности, что фактически регламентирует год постройки не ранее 2014 года). В случае отселения неприватизированного жилья – застройщику-девелоперу приходится подбирать на каждого нанимателя не менее трех вариантов квартир, подходящих под вышеназванные критерии, для чего их нужно зафиксировать на рынке (внести залог, бронь, составить предварительные договоры). И не факт, что подобранные варианты, устроят нанимателя. В результате чего застройщик-девелопер несет необоснованные расходы, в том числе временные, а все предварительные действия сводятся к подготовке к судебному отселению. Иными словами, один восьмиквартирный ветхий дом с неприватизированными квартирами может вылиться как минимум в подбор и бронирование 11 квартир. Но если смотреть на ситуацию со стороны защиты интересов отселяемых граждан именно такой подход является приемлемым. Главным недостатком действующей схемы является сложность прогнозирования финансовых и временных затрат, связанных описанными нюансами отселения, на этапе проведения аукциона КРТ и на этапе подписания договора КРТ, в части фиксации сроков отселения застройщиком-девелопером.
- Но сегодня очевидна серьезная проблема – наличие возможности выходить из территории КРТ по общему собранию собственников помещений в многоквартирных домах, изначально включенных в границы КРТ. С градостроительной точки зрения, для создания более целостной и сбалансированной (как функционально, так и архитектурно) городской ткани, возникает пожелание ввести мажоритарную (принудительную) норму по включению конкретных объектов в границы КРТ. Возможно рассмотреть способы выявления общественного мнения в границах всего планировочного элемента или даже на уровне единиц административно-территориального деления. При привлечении такого подхода появится возможность пресекать потребительский экстремизм (практически в каждой территории РЗТ и КРТ встречаются «несговорчивые собственники» выставляющие совершенно необоснованные требования по величине компенсаций, а местами встречались даже замаскированные действия конкурирующих застройщиков, с целью затянуть освоение площадки конкурента), и активнее использовать механизмы принудительного изъятия.
- Из предметных моментов следует отметить невозможность ограждения территории КРТ по мере ее освобождения от сносимых зданий, без оформления прав на высвободившиеся территории. Получение прав зачастую потребует платы за землю, кроме того наличие прав может стать препятствием в проведении кадастровых работ по реализации проекта межевания. Установка ограждений в рамках механизмов, предусмотренных ПП РФ от 03.12.2014 г. №1300 «Об утверждении перечня видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов», также не всегда применимо.
- Аналогичная вышеописанной проблема возникает и получением разрешений на снос зеленых насаждений – требуются права на земельные участки. При этом наличие зеленых насаждений может препятствовать проведению проектно-изыскательских работ.
Таким образом перечисленные моменты вызывают растягивание сроков до начала физических строительно-монтажных работ, требуют значительных временных и финансовых расходов, что крайне негативно сказывается на экономике проекта КРТ в целом и увеличивает риски ошибочности финансовой модели и снижает ее прозрачность для эскроу-фиксирования.
Библиографический список
- Стандарт развития застроенных территорий. Книга 2 Стандарта комплексного развития территорий: учебник для вузов/ ДОМ.РФ совместно с Минстроем России, 2019 – 223 с.;
- Стратегии развития регионов / Ю. Шишалова, А. Миронова, О. Балмашева — Москва, 2018. — 298 с.;
- Официальный интернет-портал правовой информации. URL: http://publication.pravo.gov. ru/Document/View/4700202107010006;
- Градостроительный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ.