УДК 332.852.1«312»

ПОДХОДЯЩЕЕ ЛИ СЕЙЧАС ВРЕМЯ ДЛЯ ИНВЕСТИЦИЙ В ЖИЛУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ?

Кудюшкина Динара Равилевна1, Люлькина Наталья Михайловна2, Кузин Николай Яковлевич3
1Пензенский государственный университет архитектуры и строительства, студент группы Ст-14м
2Пензенский государственный университет архитектуры и строительства, кандидат экономических наук, доцент кафедры “Экспертиза и управление недвижимостью
3Пензенский государственный университет архитектуры и строительства, кандидат технических наук, профессор, заведующий кафедрой «Экспертиза и управление недвижимостью»

Аннотация
Данная статья посвящена предлагаемым законодательным изменениям в сегменте долевого участия строительстве, их влиянию на рынок жилой недвижимости, ценовую политику застройщиков и анализу текущего состояния рынка жилой недвижимости с целью выявления наиболее благоприятного периода для приобретения жилья.

Ключевые слова: долевое строительство, дольщики, застройщики, изменения в законодательстве, недвижимость


SUITABLE WHETHER NOW IS THE TIME TO INVEST IN RESIDENTIAL REAL ESTATE?

Kudyushkina Dinara Ravilevna1, Lyulkina Natalya Mihaylovna2, Kuzin Nikolay Yakovlevich3
1Penza state University of Architecture and Construction, student group St-14m,Candidate of economic Sciences
2Penza state University of Architecture and Construction, associate Professor of Department “Expertise and real estate management”
3Penza state University of Architecture and Construction, candidate of technical Sciences, Professor, head of Department "Expertise and real estate management"

Abstract
This article deals with the proposed legislative changes in the equity segment of the construction, its impact on the residential real estate market, the price policy developers and analyze the current state of real estate market in order to identify the most favorable period for the purchase of housing.

Keywords: changes in legislation, equity construction, real estate, real estate developers, real estate investors


Рубрика: 08.00.00 ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ

Библиографическая ссылка на статью:
Кудюшкина Д.Р., Люлькина Н.М., Кузин Н.Я. Подходящее ли сейчас время для инвестиций в жилую недвижимость? // Современные научные исследования и инновации. 2017. № 4 [Электронный ресурс]. URL: http://web.snauka.ru/issues/2017/04/81600 (дата обращения: 29.09.2017).

Рынок жилья является социально значимым экономическим благом, обеспечивающим граждан жильем и определяющим качество их жизни. Но далеко не каждый имеет финансовую возможность приобрести квартиру в новостройке, поэтому значительное количество жителей РФ участвует в долевом строительстве – это дешевле, чем приобретать объекты жилой недвижимости, введенные в эксплуатацию. Однако участие в долевом строительстве сопряжено с рядом рисков для покупателей.

Основной проблемой долевого строительства в настоящее время является проблема обманутых дольщиков. С целью решения этой проблемы Правительство РФ подготовило поправки в законодательство о долевом строительстве. Нововведения, по мнению чиновников, улучшат состояние данного сегмента рынка, сократят количество проблемных объектов и защитят дольщиков от значительной части возможных рисков.

Что именно изменится в регулировании долевого строительства? Традиционно большая часть изменений коснулась застройщиков:

  • Создание Единого реестра застройщиков (ст. 23) [1], создание Единого реестра застройщиков, включающего сведения о строительных организациях, отвечающих законным требованиям, и размещенного в открытом доступе в сети Интернет.
  • В целях обеспечения гарантий качества объекта долевого строительства законодатель дополняет статью 7 Закона № 214-ФЗ положениями, устанавливающими ответственность застройщика за нарушения согласованного с потребителем срока устранения недостатков объекта (ч. 8 ст. 7). Обязанность застройщика по своевременному устранению недостатков обеспечивается начислением за просрочку неустойки, размер которой определяется по правилам п. 1 ст. 23 Закона N 2300-1, то есть в настоящее время составляет 1% от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта), за каждый день просрочки.
  • Изменение минимального размера уставного капитала
  • Введение нового механизма привлечения средств граждан через специальные эскроу-счета в банках (застройщик получит деньги дольщиков только после передачи квартиры участнику долевого строительства).
  • Создание компенсационного фонда, формируемого за счет обязательных отчислений застройщиков, привлекающих денежные средства дольщиков. Размер взноса не может превышать 1% от планируемой стоимости строительства многоквартирного дома. Фонд сможет защитить дольщиков от разорения застройщика, создавая новые управляющие компании, ответственных за достройку объектов банкрота. [2]

Кроме того, существуют Саморегулирующие организации для успешной деятельности членов организации и дополнительной защиты дольщиков, так как риски недостроенного жилья возрастают. После вступления в саморегулирующие организации, клиент должен выплатить компенсационные взносы в размере от 300тыс. до 10 млн. рублей в зависимости от стоимости работ по договору.
[3]

Что же касается дольщиков, то некоторые изменения коснулись и их стороны:

  • при надлежащем исполнении договора долевого участия (ДДУ) застройщиком дольщик более не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ. То есть участие в долевом строительстве больше не предполагает выхода из него для участника. Иное возможно только в судебном порядке. [4]

Ряд экспертов считает, что возможны некоторые негативные последствия от предполагаемых поправок, такие как рост цен на жилье в диапазоне от 10 до 30%, массовое разорение застройщиков, монополизация рынка. Грядущие перемены могут отрицательно отразиться на всех участниках рассматриваемого сегмента рынка недвижимости, коснувшись и застройщиков, и потребителей. Не только на рынке долевого строительства, но и в целом на рынке жилой недвижимости возможен кризис и длительная стагнация. Однако подобные прогнозы можно делать лишь после тщательного анализа текущей ситуации.

Рассмотрим рынок жилой недвижимости на уровне Российской Федерации. На сегодняшний день в РФ наблюдается снижение цен на жилую недвижимость начиная с 2014 г. как на первичном (рисунок 1), так на вторичном рынке (рисунок 2), что подтверждает официальная статистика Федеральной службы государственной статистики [5]. Можно сделать вывод, что на уровне РФ в настоящее время благоприятный период для инвестиций в жилую недвижимость.


Рисунок 1- Средние цены 1 кв.м. жилья в Российской Федерации на первичном рынке


Рисунок 2- Средние цены 1 кв.м. жилья в Российской Федерации на вторичном рынке

Перейдем к анализу цен жилой недвижимости в Пензенской области. На региональном уровне по данным риэлтерских агентств также наблюдается снижение цен на недвижимость за последний год (таблица 1), что не противоречит тенденции в указанном сегменте рынка на уровне РФ.

Таблица 1- Динамика средней стоимости продажи кв. метра квартир в Пензенской области с 01.01.2016 по 25.12.2016 [6]

Средняя площадь

Средняя стоимость квартир

Средняя стоимость м²

однокомнатные квартиры

34.86 м²

1 766.79 т.р.

- 3.69%

50.69 т.р.

- 4.75%

двухкомнатные квартиры

51.37 м²

2 353.28 т.р.

- 3.25%

45.70 т.р.

- 1.15%

трехкомнатные квартиры

71.93 м²

3 302.99 т.р.

- 5.1%

45.37 т.р.

- 3.96%

Все объекты

51.96 м²

2 422.13 т.р.

- 1.09%

47.66 т.р.

- 4.8%

Падение цен на рынке жилой недвижимости Пензенской области связано в том числе с тем, что у застройщиков в текущих рыночных условиях существуют проблемы с реализацией готовых объектов, а также с привлечением средств инвесторов, в том числе и сложности с заключением ДДУ. В начале 2016 г. ОАО «Пензастрой» был на грани банкротства, а к концу году поменял контрольного акционера. Состав акционеров поменялся 1 августа. С этого дня мажоритарным акционером является Александр Панов с долей 81,35%. Пакет Александра Беляева остался прежним.[7]

Трудности испытывает и компания СКМ Групп: земельные участки под строительство, расположенные на окраине города, не привлекают больше клиентов. В условиях переизбытка предложений на рынке большинство граждан не видят это место привлекательным для проживания. Даже без предлагаемых изменений в законодательстве застройщики находятся в неблагоприятной ситуации, рынок долевого строительства нуждается в поддержке государства и инвестициях.

Таким образом, предлагаемые законодательные нововведения могут окончательно подорвать институт долевого строительства. Возрастет цена квадратного метра на первичном рынке, за ним подтянется и вторичный, а разорение застройщиков все усугубит и в конечном счете увеличит риск обманутых дольщиков. При этом по данным проведенного анализа в последнее время наблюдалось падение цен на жилую недвижимость, и сейчас цены продолжают снижаться. Прогнозируемый резкий рост цен в ближайшем будущем позволяет сделать вывод, что текущий период является наиболее благоприятным для инвестиций в жилую недвижимость.


Библиографический список
  1. Федеральный закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
  2. Обзор поправок в ФЗ – 214 – [Электронный ресурс] – [2016] – Режим доступа: https://zakon.ru/blog/2016/07/03/obzor_popravok_v_zakon_ob_uchastii_v_dolevom_stroitelstve%E2%80%A6__214fz_chast_vtoraya
  3. СРО Регион РФ- [Электронный ресурс] – [2016] – Режим доступа: http://срорегионрф.рф/sro-stroiteley.php
  4. Поправки в 214- ФЗ – [Электронный ресурс] – [2016] – Режим доступа: http://news.ners.ru/popravki-v-214-fz-chto-vazhno-znat-zastrojcshikam-i-dolcshikam.html
  5. Сайт Ростата – [Электронный ресурс] – [2016] – Режим доступа: http://www.gks.ru/free_doc/new_site/prices/housing/tab-hous2.htm
  6. Обзор цен в г. Пензе – [Электронный ресурс] – [2016] – Режим доступа: http://penza.mirkvartir.ru/prodazha-kvartir/
  7. Изменения в ОАО «Пензастрой» – [Электронный ресурс] – [2016] – Режим доступа: http://1pnz.ru/finance/biznes/news/konec_epohi_zhuravleva_v_penzastroe_smenilsya_kontrolnyy_akcioner


Все статьи автора «Кудюшкина Динара Равилевна»


© Если вы обнаружили нарушение авторских или смежных прав, пожалуйста, незамедлительно сообщите нам об этом по электронной почте или через форму обратной связи.

Связь с автором (комментарии/рецензии к статье)

Оставить комментарий

Вы должны авторизоваться, чтобы оставить комментарий.

Если Вы еще не зарегистрированы на сайте, то Вам необходимо зарегистрироваться: