Проблема реорганизации промышленных территорий на сегодняшний день является одной из наиболее актуальных, и не только для Москвы. Такие земли являются существенным резервом для развития городов России. Стоит отметить, что общая площадь промзон столицы составляет около 19 тыс. га. При этом сегодня промзоны представляют собой устаревшие производственные анклавы с недействующей транспортной инфраструктурой, которые используются неэффективно.

Застройка промышленных зон жилыми домами – головная боль, как для застройщиков, так и для властей Москвы. Отторжение такая московская недвижимость вызывает и у большинства новоселов – люди догадываются, что может быть зарыто на месте бывших промзон под зелеными клумбами и детскими площадками.

Несмотря на плотную застройку в Москве по-прежнему сохранились огромные территории, которые практически не используются. Большинство из них прекратили производство много лет назад и превратились в хаотичные склады и свалки. Теперь эти территории будут использованы в интересах горожан и развития экономики.

В вопросе реновации своего «ржавого пояса» Москва пошла двумя путями: городские власти не просто планируют использовать промышленные территории для градостроительного развития, но и рассматривают возможность изменить функционал некоторых предприятий, сориентировав их на инновационное экологически чистое производство или размещение объектов науки на своей территории.

Реорганизация промзон направлена на:

• Создание комфортной городской среды, изменение качества недвижимости;
• Модернизацию промышленности и коммунального хозяйства в соответствии со стратегией социально-экономического развития города;
• Достижение транспортной проницаемости территории;
• Получение доходов в бюджет от вовлечения государственного имущества в процесс градостроительной деятельности;
• Снос заводских и промышленных корпусов и вывоз мусора;
• Рекультивация зараженных земель и вывоз отравленного грунта;
• Возможное перебазирование промышленных предприятий в Подмосковье;
• Реставрация исторических зданий
• Раскручивая производство на полную мощность, Москва создает новые рабочие места рядом с жильем на периферии города. Это позволит снять часть транспортного потока, утром в будни стремящегося в центр столицы, а вечером – из него. Сегодня в ЦАО сосредоточено 40% рабочих мест Москвы, при том что проживает там только 8% населения.
• Реорганизация промзон – это также возможность обеспечить горожан дополнительными жилыми площадями, объектами соцкультбыта, дорогами и парковками. Все это может быть создано на бывших промышленных территориях.
• Реорганизовать в градостроительном плане предлагается 4,3 тысячи га промышленных территорий. В их числе такие проекты, как «Тушинский аэродром» и «Территория ЗиЛа». Среди пилотных проектов также значатся промзоны «Алтуфьевское шоссе», «Силикатные улицы», «Огородный проезд», «Магистральные улицы», «Северянин», «Грайвороново», «Южный порт» и «Павелецкая».
• Что касается позиции столичных властей по редевелопменту промзон, плотность застройки не должна превышать 25 тысяч квадратных метров на гектар, при этом половина будущего объема недвижимости должна приходиться на жилую застройку, а половина – на рабочие места.
• Для работы с крупными промышленными территориями создана большая рабочая группа, в которую входят эксперты экономического, градостроительного, имущественного блоков. Они детально рассматривают вопросы развития, реорганизации и дальнейшего существования каждой промзоны.
• Задача столичного правительства состоит не в том, чтобы вывести все зоны за черту города, а внимательно рассмотреть деятельность промышленных предприятий, чтобы в случае необходимости посодействовать развитию инновационного производства.
• Некоторые промзоны тяготеют к смене функций с промышленной на административно-общественную с элементами жилой застройки. Однако промышленная функция ряда зон, например, «Бирюлёво», «Чертаново», «Калошино», «Коровино», «Вагоноремонт» и других, наоборот, будет интенсифицирована, поскольку здесь предполагается разместить новые производственные мощности.

Небольшим преимуществом при этом будут такие моменты, как:

• Новостройки, как ни крути, будут находится не на выселках, а практически всегда в центре Москвы (хоть в и самом грязном месте)
• Наличие коммуникаций
• Решение транспортных проблем
• Наличие лимитов энергетических мощностей, водопотребления и водоотведения

В связи с тем, что в Москве практически закончились свободные земли под строительные площадки, правительство Москвы назвало проблему застройки промзон в качестве приоритетных.

Дополнительным стимулом к реорганизации промзон стало движение пассажирских поездов на МЦК, которое проходит практически через все промышленные территории в срединной зоне столицы. Открытие МЦК смело можно назвать толчком к всплеску строительства и развития зон вокруг них. Но происходить это будет постепенно, по мере интеграции самого МЦК с метро­политеном и пригородными электричками.

Вокруг кольца будет формироваться принципиально новая среда с жильем, офисами и торговыми центрами. Таким образом, вместо заброшенных и практически не функционирующих промышленных территорий будут возникать новые точки развития и создаваться комфортная городская среда.

Успешно реализованные проекты застройки промзон:

1. Фабрика “Красная роза”- завершены строительные работы по постройке объектов комплексного делового квартала (разработка KR Properties)

2. Бизнес-центр “Кругозор”- закончены строительные работы на территории фабрики игрушек и “ЛеФОРТ” (разработка HorusCapital)

3. Комплекс новостроек “Новоспасский двор” в Павелецком районе

4. Бизнес центр на территории “Даниловской мануфактуры”

5. В районе аэродрома в Тушине планируется построить почти три квадратных километра недвижимости, включая стадион “Спартак”.

6. На месте промзоны “Бережковская набережная” в районе бывшего завода полимерных материалов строится офисно- жилой квартал площадью один квадратный километр. Территория застройки- 28 гектаров.

7. В Филевском районе в районе Западного речного порта, завода ЖБИ и складского комплекса в Береговом проезде так же планируется крупный строительный проект.

8. На территории НПЦ имени Хруничева планируется построить 500 тысяч квадратов жилья в новостройках.

9. На месте часового завода “Слава” на Ленинградке у пл. Белорусского вокзала так же планируются новостройки общей площадью 500 тысяч квадратов.

10. На территории Бадаевского пивного завода и карандашной фабрики на Кутузовском, 12 планируется построить 250 тысяч квадратов жилья в новостройках.

11. Промышленная зона “ЗИЛ”- более 4,5 квадратных километра недвижимости на 430 гектаров.

Самый успешный проект в промзоне “ЗИЛ”- прилегающий к проспекту Андропова бизнес-парк NagatinoLand (это 800 000 квадратов недвижимости, из них 216 000 квадратов построено и введено, вторая очередь- 250 000 квадратов- в стадии строительства и продаж).

При этом часть производства самого промзоны “ЗИЛ” здесь сохранится, планируется выпуск грузовых и представительских автомобилей)

Если сравнивать эту промзону с кажущимся гигантом “Москва-Сити”, площади которого составляют 4.3 квадратных километра, то можно сказать, что планируемые в промзоне “ЗИЛ” площади будут не меньше, чем “Москва- Сити”.

По планам, анонсированным застройщиками Москвы, темпы строительства новостроек в Москве в ближайшие годы составят 3 квадратных километра жилья в год. Это катастрофически мало- менее 0,3 квадратных метра на жителя Москвы в год. Такой темп заметно ниже, чем в России и мире.

Реорганизация промышленных территорий – важный для города вопрос, требующий активного участия инвесторов. Основная проблема при редевелопменте промзон состоит в том, что у этих территорий зачастую имеется несколько собственников, планы которых разнятся. Задача правительства Москвы в этой ситуации – создание благоприятного инвестиционного климата для того, чтобы заинтересовать всех собственников в развитии промышленных территорий.

Так же, следует учесть, что потребуются и дополнительные поддерживающие механизмы. Возможно, стоит даже задуматься о создании отдельного ведомства, сфокусированного на работе именно по промзонам. Ведь мы говорим об освоении сотен гектаров земли. Потребуется также вовлечение городских финансовых ресурсов, к примеру, в части первичного инвестирования в инфраструктуру в целях создания потенциала для дальнейшего освоения территорий. Думаем, в ситуации с промзонами могут хорошо показать себя именно механизмы государственно-частного партнерства.

1. Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы. Реновация промзон. [Электронный ресурс: https://stroi.mos.ru/renovaciya-promzon]
2. Федеральный закон “О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации” от 03.07.2016 N 373-ФЗ (действующая редакция, 2016) [Электронный ресурс: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_200754/]
3. Синаев С.Б., Трутнев Э.К., Прокофьев В.Ю. Государственная поддержка жилищного строительства и развития коммунальной инфраструктуры: учебное пособие. М.: Издательский дом «Дело» РАНХиГС, 2013. – 264 с. – (Образовательные инновации)

Все статьи автора «Титова Светлана Семеновна»