УДК 711.58-044.22

ДИФФЕРЕНЦИАЦИЯ СОВРЕМЕННОГО ЖИЛЬЯ И ЖИЛОЙ СРЕДЫКРУПНОГО ГОРОДА

Волкова Татьяна Федоровна
Пензенский государственный университет архитектуры и строительства
доцент кафедры «Дизайн»

Аннотация
В статье сделан анализ современных типов жилья в соответствии с существующей сегрегацией населения; предложена дифференциация городской жилой среды по потребительским качествам и соответствующему типу жилья среды крупного города.

Ключевые слова: городская среда, дифференциация жилья и среды, жилая среда, жилищное строительство, потребительские качества среды


DIFFERENTIATION OF MODERN HOUSING AND LIVING ENVIRONMENT OF A LARGE CITY

Volkova Tatyana Fedorovna
Penza state university of architecture and construction
Associate professor of the Department "Designand Art Interior Design"

Abstract
The article analyzes modern types of housing in accordance with existing segregation of the population; the proposed differentiation of the urban residential environment consumer and the appropriate type of the housing environment of a large city.

Keywords: consumer protection, differentiation of housing and environment, housing, living environment, urban environment


Рубрика: 18.00.00 АРХИТЕКТУРА

Библиографическая ссылка на статью:
Волкова Т.Ф. Дифференциация современного жилья и жилой средыкрупного города // Современные научные исследования и инновации. 2015. № 3. Ч. 5 [Электронный ресурс]. URL: http://web.snauka.ru/issues/2015/03/50458 (дата обращения: 29.09.2017).

Пространственная стратификация городской территории, характерная для современного города, связана не только с неоднородностью освоения, с делением города на зоны массового и престижного проживания, но и с формированием определённой иерархической системы жилища и жилой среды.

Появившиеся и укрепившееся инвестиционное строительство, в отличие от государственного, более гибко реагирует на спрос того или иного вида жилья. В зависимости от того, кто будет выступать заказчиком-инвестором – государство, фирма, частные кредитные учреждения (банки, инвестирующие строительные организации) и т.п., требования и задачи строительства отличаются. Так, перед государственным жилищным строительством стоит основная задача – обеспечить жильём малоимущие слои населения. Частные кредитные учреждения по своему усмотрению выбирают проект и строят типовое или эксклюзивное жильё для продажи. Несмотря на то, что основным фактором является «продаваемость» квартир, при возведении жилья учитывается множество факторов, рассчитанных на потребителя: место строительства, рынок сбыта в данной местности, конкуренция, система обслуживания, транспортные условия, уровень инженерного оборудования, безопасность проживания, различные неблагоприятные факторы и др.

Современное жильё можно дифференцировать следующим образом:

  • муниципальное жильё;
  • коммерческое жильё.

Бесплатное муниципальное жильё (социальное) строится за счёт государства для населения с низким достатком. В современных условиях темпы возведения  такого жилья резко снизились.

Муниципальное жильё подразделяется на три вида:

  • жилые дома по проектам, разработанным в 80-е годы;
  • жилые дома по проектам, откорректированным в 90-е годы;
  • жилые дома по современным сериям и проектам.

Для малоимущих слоёв населения наряду с массовыми жилыми домами начали внедрять в строительство жилище II категории комфорта, дома с малогабаритными квартирами.

К проблемам типовой застройки можно отнести малую архитектурную выразительность жилых образований, малую архитектурно-планировочную манёвренность и трансформацию жилых пространств внутри зданий  и квартир, несоответствие уровня входа в дом и уровня входа в лифт.

Благоустройство типовых кварталов представляет собой стандартный минимум: хозяйственные, детские, спортивные площадки, стоянки для автомобилей. При этом недофинансирование и отсутствие внимания со стороны муниципалитета часто приводят к снижению уровня благоустройства и качества муниципального жилья.

Коммерческое жильё можно разделить на четыре вида:

  • эконом-класс;
  • бизнес-класс;
  • элитный класс;
  • эксклюзивный класс.

Эконом-класс – жилые дома для продажи, возводимые по проектам типовых серий. Жильцы становятся пайщиками-членами кооперативов, кондоминиумов и выбирают председателя. Все вопросы, касающиеся ремонта дома, благоустройства территории, коммунальные вопросы решаются на собраниях. Этому типу жилья изначально соответствует уровень благоустройства, характерный для типовых кварталов, но здесь, в отличие от муниципального жилья, качество жилой среды зависит от пожеланий и возможностей самих собственников-членов кооперативов.

Бизнес-класс – жильё для среднеобеспеченных слоёв населения, которые не имеют достаточных средств для строительства эксклюзивного жилья, но стремятся к индивидуальному, отличному от типового, жилью с минимальным  набором помещений инфраструктуры (стоянка для автомобилей, магазин и т.п.). Для среднего класса насыщенный рынок недвижимости предлагает огромное количество вариантов квартир и предложений по перепланировке. Характерные особенности этого типа жилой среды [1]:

а) подземная автостоянка, автономные инженерные системы;

б) широкий выбор квартир («классические», с кухнями, освещёнными естественным светом, или квартиры  с заглублёнными кухнями-нишами, что даёт больше свободы в использовании внутреннего пространства);

в) скоростные современные лифты;

г) остеклённые лоджии, которые могут использоваться как зимние сады, тренажёрные пространства, а те, что смыкаются с кухнями – как террасы для чаепитий;

д) приближенное обслуживание;

е) пятиминутная доступность от остановок общественного транспорта.

Наряду с этим, существует малоэтажное жильё бизнес-класса. По данным компании «Элита Девелопмент» (г.Санкт-Петербург) идеальный дом, каким его хотели бы видеть будущие владельцы – это двухэтажный кирпичный коттедж с мансардой. Площадь 100-150 м2. В доме 2-3 спальни не менее 15 м2, два санузла, большая кухня (от 15 м2). Дом должен быть сдан  или совсем без отделки, или оформлен по индивидуальному дизайнерскому проекту. Жильё должно иметь автономную систему отопления, камин и газ. Желательно тёплые полы и фильтры для очистки воды. Неплохо было бы, чтобы застройщики озаботились и благоустройством земельного участка. Обязательное требование – наличие охраны, а ещё лучше, если весь посёлок охраняется круглые сутки. Необходимый минимум – система сигнализации в каждом доме. Зато встроенный гараж не нужен: большая часть респондентов отдаёт предпочтение крытым паркингам или гаражу во дворе. Потребители по-другому оценивают значимость объектов социальной инфраструктуры. Для потребителя наличие аптеки и почты оказалось важнее, чем предполагают специалисты агентств. Зато детский сад или школа могут находиться за пределами поселения. Кроме того, самым важным фактором для обеспеченного человека становится не транспортная доступность, а престижность местаи экологическая безопасность района [2].

Вариантом улучшения условий проживания и благоустройства дворовой территории как в муниципальном, так и в коммерческом жилье эконом-класса и бизнес-класса может служить устройство участков при квартирах первых этажей [3]. Устройство приквартирных участков одновременно способствует улучшению экологии в массовой застройке, создаёт эффект дополнительной зелёной комнаты для отдыха в тёплое время года и обеспечивает проживающим на первом этаже инвалидам возможность пребывания на воздухе.

Другим вариантом решения проблемы качества благоустройства внутрирайонных, внутриквартальных и внутридворовых террито­рий является «адресность» природного окружения, устройство пешеходных зон с парками, искусственными водопадами, магазинчиками и разной инфраструктурой, чтобы люди  вечером с удовольствием шли туда на прогулку, что является показателем «здорового, безопасного, живого и устойчивого города» [4]. «Комплексная жилая среда должна не подавлять человека, не делать его обезличенной частицей чего-то. Люди имеют право жить  в такой среде, где им, начиная с квартиры, удобно функционально, недорого и эстетически приятно, где они всё это любят и берегут, мало того – гордятся» [5].

В последнее время городах стали возводиться блокированные жилые дома – так называемые таунхаусы . В таких жилых домах жителям предоставляются не только высококомфортные условия проживания, квартиры в двух и трёх уровнях с подвалом и со встроенными или пристроенными гаражами, но и небольшие земельные участки при квартирах. В этих типах жилых домов сауны, кладовые, бильярдные и другие подсобные помещения обычно  располагаются в подвалах. Территория комплекса, как правило, полностью огорожена, охраняема и благоустроена. Блокированное жильё может быть рассчитано как на россиянинасо средним достатком (9-ый микрорайон Куркино в Москве, микрорайон «Спутник» в Пензе), так и на высокообеспеченного (комплексы «Росинка», «Сетунь», «Остров фантазий» в Москве, «Дубрава» в Пензе).

Элитный класс – жильё для высокообеспеченных слоёв населения, которые имеют возможность выбрать наиболее подходящий вариант планировочного решения квартир и высокий уровень обслуживания.

В середине 90-х годов появляются дома и жилые комплексы, способные удовлетворить возросшие требования высокообеспеченных слоёв населения. Одним из первых возведённых в Москве жилых комплексов были «Золотые ключи» (1997 год). В дальнейшем развитие жилищного строительства пошло по пути создания сверхкомфортных апартаментов.

Характерными признаками элитного жилья являются:

а) максимальный набор  жилых комнат и подсобных помещений в квартире;

б) свободная или частично ограниченная планировка;

в) охрана территории;

г) подземная автостоянка;

д) развитая социальная инфраструктура (супермаркет, банк, прачечная, детская комната, спортзал, бассейн, теннисный корт, зимний сад и др.);

е) автономность жилой среды обитания, практически независящей от городской среды.

В некоторых жилых комплексах предполагается наличие спортивно-развлекательных комплексов (жилые комплексы «Олимпия», «Триумф-Палас»).

Эксклюзивный класс предоставляется элитным  потребителям жилья. В состав эксклюзивного жилья входят:

  • жилище «клубного» типа;
  • пентхаусы.

Наиболее важными отличительными чертами «клубного» жилища являются местоположение дома, его этажность и вместимость. Обязательный элемент для клубных домов – так называемые клубные помещения: каминная комната, бильярд, тренажёрный зал, бассейн, сауна, кафе, бар или ресторан. Оптимальными считаются семи – девятиэтажные жилые дома с 20-30 квартирами. Эксклюзивными клубными можно считать дома с 5-12 квартирами, причём на каждом этаже должна быть только одна или две квартиры. Самым престижным местом застройки в Москве определена территория, ограниченная улицами Пречистенкой  и Остоженкой. Здесь построены и реконструированы жилые дома «Усадьба Савеловых», «Комплекс в Зачатьевском», «Палаты Муравьёвых», «Остоженка де Люкс».

Пентхаус в идеале – отдельный коттедж на крыше; пентхаусом можно считать и два последних этажа высотного здания с панорамным видом на окружающую застройку.

Тенденции развития типов жилья и  соответствующих им типов жилой среды описаны на примере Москвы, но характерны они и для других крупных городов России.

Принцип дифференциации типов жилой среды по потребительским качествам, сопутствующему типу жилья представлен на примере города Пензы.

Анализ состояния застройки города Пензы показал, что жилые образования с однотипной, относящейся к одному периоду освоения средой, характеризуются и определенными свойствами территориальных сообществ. Несомненно, преобладающий тип застройки влияет  на  качество всей территории, порождает однотипность городского поведения, сознания, восприятия и требований к среде, что в свою очередь, способствует её консервации [6].

Как продемонстрировали данные проведенных социологических опросов, существует взаимосвязь между качеством жилой среды и требованию к нему потребителей, их городскими приоритетами [6,7,8]. Интегральные показатели социально-градостроительных особенностей территории – «атрибуты образа жизни» – в соответствии с типами среды описывают характерные черты и параметры застройки [9]. Тип городской среды определяется:

  • местоположением  внутри одной из основных частей города (центральной, срединной, периферийной зоны), обеспечивающим степень удобства экономико-географического и транспортного положения;
  • типом застройки, коррелирующим с образом жизни и характером средовых взглядов населения;
  • функциональными особенностями территории.

В настоящее время городская среда Пензы может быть подразделена на восемь основных типов:

- городская среда центрального типа с мозаичным характером распределения функций и типов застройки;

- городская среда, формирующаяся на основе «сталинской» застройки в наиболее представительных частях города с развитой системой услуг для населения и хорошо сохранившимся составом населения;

- среда районов первых массовых серий жилой застройки с однородным характером освоения территории, способствующим формированию однотипного городского образа жизни;

- среда многоэтажной застройки 70-80-х годов, в основном, на периферии города с характеристиками городской среды, обостренными проблемами городской инфраструктуры;

-  среда многоэтажной застройки эконом и бизнес-класса начала XXI века в периферийных районах города, характеризующаяся комфортным обустройством дворовых территорий и повышенным качеством жилья;

-  среда многоквартирной застройки повышенной комфортности (бизнес-класса) и высокой степени комфортности (класса люкс) разной этажности, размещаемой в центральной и срединной части города, характеризующаяся тенденцией к «выгораживанию территории» и автономизацией внешних жилых функций, с развитой структурой управления;

-  городская среда с малоэтажной, как правило, односемейной, застройкой в центральной, срединной и периферийной зонах города, созданной по заместительному принципу на территориях давно существующих районов или кварталов так называемой индивидуальной застройки;

- деградирующая городская среда в центральной, срединной и периферийной зонах города, характеризующаяся морально устаревшим типом застройки с большим физическим износом, не типично городским типом освоения среды, усугубленным отсутствием инженерного сервиса.

Особенности размещения типов среды в структуре города, локализация функциональных зон и подзон, возможности обеспечения транспортного комфорта позволяют дифференцировать городскую среду на «элитную», среднего и стандартного качества. Типы среды на территории города различаются между собой степенью цельности, насыщаемости объектами коммерческой, деловой и производственной сферы, остротой проблем и характером средовых ориентаций жителей[10, с.89].

Анкеты для опроса содержали блоки вопросов об отношении к среде проживания и её элементам, определении приоритетных требований к среде [7,8], степени сплоченности соседских сообществ, возможности их соучастия в преобразовании среды. Исследования показали, что наиболее крепкие соседские отношения характерны для территориальных сообществ в районах с деградирующей средой; в районах с высокими качествами среды; отчасти для населения территорий массовой застройки; для жителей городской среды с малоэтажной застройкой, заселявшейся одновременно и имеющей однородный социальный состав; локальных  территориальных соседств бывших деревень в структуре городских окраин [9].

Выявленные ареалы крепких соседских отношений являются территориями с высоким потенциалом самоорганизации населения, в том числе и с целями средообразования. Необходимо отметить, что эти ареалы могут превратиться в точки созревания конфликтов в случае отсутствия реализации социально-архитектурных ожиданий проживающего населения.

По мнению жителей проблемы по организации качественной среды проживания существуют в разной степени на всех территориях и для всех типов среды. Исключение составляют общепризнанные в качестве «престижных» районы с комплексом характеристик, включающим экологичность (близость природных рекреационных пространств, высокая степень озеленения, отсутствие шума и т.д.), ландшафтную обособленность и некоторую самодостаточность по уровню  и формам обслуживания населения. Следует отметить, что уровень обслуживания своего района проживания оценен респондентами как нормальный, высокий и достаточно высокий (72%), низким его признали жители центральных территорий с деградирующей средой и окраин города вне зависимости от типов среды.

Разнообразие типов жилой среды – логическое следствие разнообразного спроса на объекты, формирующие городское пространство, и многообразия потребителей городской среды [10, с.88].

Структурирование городской среды, правовое зонирование определяют инвестиционную привлекательность различных типов городской среды, что позволит инициировать их развитие и значительно повысить потребительские качества.


Библиографический список
  1. Беличенко В. Социальная миссия архитектуры  // АСД,  2002.  №1.  С.6-9.
  2. Хромов Ю. Б. Рынок малоэтажного строительства в Петербурге на пороге XXI века // Жилищное строительство. 2000.  №2.  С. 4-5.
  3. Магай А.А. Городское жилище на современном этапе // Жилищное строительство. 2003. № 2.  С. 2-6.
  4. Гейл Я. Город для людей /Пер. с англ.//Ян Гейл. – М.: «Крост». 2012. – 276 с.
  5. Грачёв П.Н. О некоторых резервах массовой застройки // Жилищное строительство.  2002.  № 6.  С. 8-9.
  6. Волкова Т.Ф. Потребительские качества среды как основа построения инвестиционно-градостроительного каркаса крупного города [Электронный ресурс] // Современные научные исследования и инновации. 2014. № 4 (36). URL:http://www.snauka.ru/issues/2014/04/33681.
  7. Волкова Т.Ф. Оценка потребительских качеств городской среды [Текст] / Т.Ф. Волкова // В сб. научных трудов «Развитие теории и практики фундаментальных и прикладных исследований». – Пенза: ПГУАС, 2009. С. 192–197.
  8. Волкова Т.Ф. Исследование потребительских качеств городской среды [Электронный ресурс] // Перспективы науки и образования. 2014.№3(9).С.109–113. http://journal.wordpress.com“>URL:http://journal.wordpress.com /arhiv14/14-03.
  9. Волкова Т.Ф. Дифференциация городской среды по социально-градостроительным качествам [Текст] / Т.Ф. Волкова // В сб. статей «Теория и практика средового дизайна». – Пенза: ПГУАС, 2014.  С. 23-27.
  10. Голдхоорн Б. Открытый урбанизм // Проект Россия.  2014.  №3 (73).  С. 86-93.


Все статьи автора «Волкова Татьяна Федоровна»


© Если вы обнаружили нарушение авторских или смежных прав, пожалуйста, незамедлительно сообщите нам об этом по электронной почте или через форму обратной связи.

Связь с автором (комментарии/рецензии к статье)

Оставить комментарий

Вы должны авторизоваться, чтобы оставить комментарий.

Если Вы еще не зарегистрированы на сайте, то Вам необходимо зарегистрироваться: