Приоритетом региональной политики государства является повышение доступности ипотечного кредитования для средней российской семьи вне зависимости от региона проживания. До последнего времени масштабность реализации данной задачи ограничивалась проблемой мобилизации долгосрочных финансовых ресурсов. Однако, благодаря появлению механизма рефинансирования за счет выпуска облигаций с ипотечным покрытием, совокупный объем выданных ипотечных кредитов в 2008-2013 гг. составил более 40 млрд. руб.

Спрос на облигации с ипотечным покрытием (следовательно, и объемы финансирования ипотечного кредитования) формируют российские и зарубежные инвесторы, включая коммерческие банки и пенсионные фонды. Одним из ключевых факторов инвестиционной привлекательности является кредитная дисциплина заемщиков по уже выданным ипотечным кредитам. Своевременность исполнения обязательств зависит от различных индивидуальных факторов платежеспособности заемщика, на которые, в том числе, влияют особенности социально-экономического развития региона. В частности, депрессивное состояние региона ограничивает потенциал роста доходов заемщика и сокращает возможности нахождения альтернативных источников доходов (дополнительная занятность, смена основного места работы, открытие собственного дела), а также формирует общественное мнение о допустимости неисполнения кредитных обязательств.

Низкая кредитная дисциплина заемщиков приводит к переоценке рисков всех участников системы рефинансирования. В частности, эмитенты облигаций с ипотечным покрытием вынуждены сокращать объем рефинансирования кредитов из данных регионов. Соответственно, кредитные институты сталкиваются с необходимостью сокращения объемов кредитования населения и ужесточения стандартов выдачи кредитов. В частности, на основании имеющихся данных по рефинансированию кредитов, мы отмечаем существенные диспропорции в объемах регионального кредитования даже после включения в анализ таких факторов как численность населения, обеспеченность населения жильем, доля городского населения.

Снижение объемов рефинансирования ипотечных кредитов может способствовать сокращению деловой активности в регионе и ухудшению показателей его социально-экономического развития. Одновременно, внедрение и реализация мер федеральной поддержки регионов способно привести к улучшению кредитной дисциплины заемщиков, а значит, позволит расширить объемы ипотечного кредитования и будет стимулировать социально-экономическое развитие региона.

В частности, кредитная дисциплина ипотечных заемщиков ПФО и УрФО имеет значительные различия в зависимости от принадлежности к тому или иному субъекту федерации. В частности в наиболее развитых регионах (Республика Татарстан, Самарская область, Свердловская область) наблюдается большее соблюдение кредитной дисциплины, чем в менее развитых регионах (Курганская область, Пензенская область). Также можно отметить, что при ухудшении социально-экономических показателей региона наблюдается ухудшение платежной дисциплины относительно регионов с положительной динамикой развития. Однако, важно отметить, что такой сравнительный анализ не является достаточным для подтверждения исследовательской гипотезы: в частности, для определения значимости региональных факторов необходимо выделить влияние индивидуальных характеристик ипотечного кредита (например, отношение остатка кредита к стоимости жилья, характеристики жилого помещения и т.п.). Из-за отсутствия статистических данных проблема влияния социально-экономического развития региона на кредитную дисциплину ипотечных заемщиков не было объектом исследования российских ученых и практиков.

Учитывая складывающуюся текущую динамику на рынке жилья, для организаций, занимающихся рефинансированием региональных ипотечных кредитов, становится чрезвычайно важным наличие модели определения справедливого уровня  цен  для  конкретного  объекта  недвижимости,  чтобы  не   допускать негативных эффектов при снижении цен на недвижимость. Примером недостаточно взвешенного подхода к управлению рисками снижения цен на недвижимость является ситуация, сложившаяся несколько лет назад на ипотечном рынке США. Начиная с 2003 года, когда Федеральная резервная система США снизила процентную ставку в экономике до 1% годовых, банки начали предоставлять ипотечные кредиты на условиях отсутствия первоначального взноса или с его значительным снижением, без подтверждения доходов. Растущие в тот период цены на недвижимость служили, по мнению банков, надежной защитой инвесторов ипотечных ценных бумаг в возможных случаях дефолта заемщиков. Кроме того, большое число ипотечных кредитов было выдано с плавающими процентными ставками, зависящими от уровня устанавливаемой ФРС США ставки рефинансирования. В 2006 году федеральная ставка рефинансирования в США была повышена до 5,25% годовых, что привело к автоматическому росту ставок по ипотечным кредитам с плавающей процентной ставкой и росту размера регулярных платежей заемщиков. Значительное повышение платежей привело к отказу некоторых заемщиков исполнять свои ипотечные обязательства. Выброс на рынок конфискованной недвижимости из-за неплатежей по ипотечным кредитам спровоцировал рост предложения на рынке недвижимости, что привело к падению цен на жилье. В 2007 году в Калифорнии цены на жилье снизились на 15%, а в штате Северная Каролина падение составило более 20% [1, с.68]. Уровень просроченных платежей в США по ипотечным кредитам, выданным на приобретение жилых домов, составил 5,56% от всех ипотечных кредитов, выданных по состоянию на конец 3 квартала 2007 года, а уровень дефолтов достиг самого высокого уровня за всю историю ипотечного кредитования в США [2, с.14]. Следствием этого стало существенное обесценение облигаций с ипотечным покрытием.

Региональные обобщения не всегда адекватно учитывают специфические особенности рефинансируемых активов. Поэтому возможно негативное влияние существующих региональных коэффициентов и рейтингов на переоценку рисков. Проблема регионального анализа на рынке ипотечных кредитов заключается в отсутствии специализированных аналитиков. В крупных инвестиционных компаниях аналитики сосредоточены на фундаментальной оценке акций и капитализации компаний, а на секьюритизационных сделках работают, как правило, универсальные аналитики. Они используют базы данных аналогичных сделок для выявления общих зависимостей. Однако на российском рынке в настоящее время насчитывается лишь несколько подобных сделок, в связи с этим невозможен глубокий анализ исторических тенденций и данные сделки остаются сложными для понимания как аналитиками, так и инвесторами ипотечных ценных бумаг [3, с.64]. В связи с этим существует потребность в стандартизации предоставления данных по рефинансированию ипотеки. Повышение информационной прозрачности и разработка соответствующего инструментария позволит снизить региональные риски рефинансирования.

1. Splitting headaches//  The Economist, February 23rd 2008. – pp.68-70.
2. Ежемесячный аналитический отчет «Рынок ипотечного кредитования. Январь 2008». – М.: АИЖК, 2008. – 19с.
3. А.Ю. Ворожейкин, А.В. Медведев, Е.С. Семенкин. Модели и алгоритмы для поддержки принятия решений инвестиционного аналитика. Вестник Томского государственного университета. 2006. № 293. С. 63-70.

Все статьи автора «Михаил Леонов»